吉安市商品住宅維修基金管理辦法

吉安市人民政府辦公室關于印發吉安市商品住宅維修基金管理辦法的通知
江西省吉安市人民政府辦公室

吉府辦發[2004]18號

各縣（市、區）人民政府，市直各單位：

《吉安市商品住宅維修基金管理辦法》已經市政府研究同意，現印發給你們，請遵照執行。

二00四年七月二十七日

吉安市商品住宅維修基金管理辦法

第一條 為了加強本市商品住宅維修基金的管理，保障商品住宅共用部位及共用設施的正常維修、更新，根據國務院《物業管理條例》、《江西省城市居住小區物業管理條例》和建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》等規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區域城鎮范圍內商品住宅共用部位、共用設施維修基金(以下簡稱商品住宅維修基金)的歸集、使用與管理，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱商品住宅含經濟適用房和拆遷安置房。共用部位是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施是指住宅小區或單棟房屋內，建設費用已分攤進入房屋銷售價格的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四條 吉安市房地產管理局(以下簡稱市房地產局)是本市物業管理的主管部門，負責本辦法的組織實施。各縣、市房地產管理局是本轄區物業管理的主管部門，依照本辦法對商品住宅維修基金的歸集和使用進行監督管理。

第五條 商品住宅居住小區應按《江西省城市居住小區物業管理條例》的規定，設立業主委員會。

第六條 新建商品住宅出售，應當設立商品住宅維修基金。出售時未設立維修基金的，業主大會可以決定設立，并在業主公約中規定。

第七條 銷售商品住宅，購房者與售房單位應在《商品房買賣合同》中應當簽訂有關商品住宅維修基金繳納條款。簽訂合同時，購房者應當按購房款2%的比例到房地產管理部門指定的帳戶向售房單位繳交維修基金。該基金屬全體業主共同所有，不計入銷售收入。

第八條 房地產開發企業必須嚴格按照本辦法第七條的規定組織商品房維修基金的收繳，維修基金的交繳情況作為房地產開發企業進行房屋產權初始登記的文件之一，而維修基金的收據作為購房人辦理房屋產權證的文件之一。

第九條 房地產主管部門應當定期核查首期商品住宅維修基金的交存情況，并每年公布一次。

第十條 業主委員會成立前，商品住宅維修基金由物業所在地房地產管理部門監管。本息歸業主所有。房地產主管部門應當與當地商業銀行簽訂有關協議，開立商品住宅維修基金專戶。

業主委員會成立后，經業主大會決定，可以委托房地產主管部門或物業管理企業代為管理商品住宅維修基金。業主委員會與當地商業銀行簽訂有關協議，開立維修基金帳戶。

維修基金專戶的開立，應當以一個物業管理區域為單位，按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳；一幢住宅有兩個或兩個以上門號的，按門號立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳。

第十一條住宅在保修期間，不得使用商品住宅維修基金，其費用由房地產開發企業承擔。

第十二條 業主委員會開立商品住宅維修基金帳戶時，應當提交下列文件和資料；

(一)開戶申請書；

(二)業主委員會成立的備案文件；

(三)業主分戶清冊；

(四)業主委員會主任、副上任私章和業主委員會財務專用章的印鑒；

(五)物業管理服務合同。

前款規定的業主分戶清冊由房地產主管部門經核對后向業主委員會提供。業主分戶清冊的格式，由市房地產管理局制定。

業主委員會委托物業管理企業辦理開戶手續的，還應當提交書面委托書。

第十三條業主委員會開立商品住宅維修基金帳戶后，應當通知當地房地產主管部門，當地房地產主管部門在15個工作日將維修基金專戶中已收取該物業管理區域首期維修基金的本息劃轉至業主委員會的維修基金帳戶。

第十四條 商品住宅維修基金應當專項用于住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施的維修、更新、不得挪作他用。

商品住宅共用部位、共用設備大修、更新、改造的費用，由整幢住宅的業主共同承擔。

共用設施大修、更新、改造的費用，由居住小區內全體業主共同承擔。

商品住宅的共用部位、共用設施和共有設備屬人為損壞的，其維修、更新費用應當由責任人承擔。

第十五條 商品住宅需要大修或專項維修更新的，物業管理企業應當在物業管理服務年度計劃中列明，提交業主大會通過后實施。由業主委員會書面委托物業管理企業按規定確定施工單位。

發生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況，物業管理企業應立即組織維修、更新并及時通知業主委員會。施工單位編制的費用預算和決算，應當由業主委員會和物業管理企業審核。

第十六條經房屋安全鑒定部門鑒定為危險房屋，或者出現法規、規章和有關技術標準規定必須維修房屋的情形，房地產主管部門應當督促業主和業主委員會限期維修。

第十七條 物業維修、更新完成后，物業管理企業應當向業主委員會提交物業維修、更新情況的書面報告，并經業主委員會驗收后，有關費用方可在商品住宅維修基金中列支。

第十八條 商品住宅共用部位、共用設備的維修、更新費用，由該幢住宅的業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔；其中，一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，每個門號內共用部位、共用設備的維修、更新費用，由該門號內的業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。

物業管理區域公共設施設備的維修、更新費用，由全體業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔；其中，屬于兩個或者兩個以上物業管理區域的公共設施維修、更新費用，由各物業管理區域的全體業主按照擁有住宅面積的比例共同承擔。

第十九條 物業管理企業可以從商品住宅維修基金中暫借相當于一個月的共用部位，共用設施日常維修、更新費用的備用金，實際發生的日常維修，更新費用按月結算；物業管理服務合同另有約定的，從其約定。物業管理企業向開戶銀行支取備用金時，應當經業主委員會主任、副主任審核后簽字蓋章；報銷實際發生的費用時，應當經業主委員會主任、副主任審核后方要可支付。

第二十條 商品住宅需要大修或者專項維修、更新的，施工承包合同中可以約定預付款，但預付款最高不得超過工程款總額的30％。

第二十一條 物業的日常維修、更新費用由物業管理企業按季度進行按戶分攤；物業管理服務合同另有約定的，從其約定。住宅大修和專項維修、更新費用，應當單項即時按戶分攤。業主分戶帳外設立公共收益帳目的，可以先在該帳目列支。

物業管理企業應當向開戶銀行提交按戶分攤費用清單，由開戶銀行計入業主分戶帳和業主分戶帳外的單獨帳目。

第二十二條 業主委員會或者其委托的物業管理企業應當每月與開戶銀行核對商品住宅維修基金帳目，并將下列情況每半年向全體業主公布一次：

(一)維修基金交納、使用和結存的金額：

(二)發生物業維修、更新的項目和費用以及按戶分攤情況；

(三)維修基金使用和管理的其他有關情況。

前款第二項規定的情況，應當按每幢住宅公布：一幢住宅有兩個或兩個以上門號的，應當按門號公布。業主對公布的維修基金帳目情況有異議的，可以要求業主委員會和物業管理企業提供有關的費用清單、發票原件和按戶分攤費用清單進行核對。

第二十三條 一幢或者一個門號住宅的維修基金余額不足首期維修基金的30%時，業主委員會應當向該幢或者該門號住宅的業主再次籌集商品住宅維修基金。具體籌集工作由業主委員會或者其委托的業主小組實施。

再次籌集商品住宅維修基金的標準由業主委員會擬訂，提交業主大會討論通過，但再次籌集后的維修基金余額不得少于首期維修基金。

第二十四條 因繼承、買賣、贈與等發生住宅轉讓時，住宅受讓人應當持本人身份證件、房地產權證和業主委員會的證明，向開戶銀行辦理分戶帳更名手續。住宅轉讓時，原業主交納的商品住宅維修基金剩余款額，由住宅受讓人向原業主支付；住宅轉讓合同或者轉讓當事人另有約定的，從其約定。

第二十五條 在下列情況之一的，業主委員會應當向開戶銀行辦理商品住宅維修基金帳戶的變更手續：

(一)物業管理區域發生調整的；

(二)業主委員會主任、副主任發生更換的；

(三)物業管理企業發生更換的。

第十六條 因拆遷、自然災害或者其他原因致使住宅滅失的，業主可以持本人身份證件、注銷房地產權證的證明和業主委員會的證明， 向開戶銀行提取其商品住宅維修基金分戶帳中的剩余款額，并辦理分戶帳注銷手續；致使一個物業管理區域內的住宅全部滅失的，業主委員會應當憑房地產主管部門的有關證明，向開戶銀行辦理商品住宅維修基金帳戶注銷手續。

第二十七條 房地產主管部門應當建立投訴受理制度。接受業主、業主委員會和物業管理企業對違反本辦法行為的投訴。房地產主管部門受理投訴后，應當進行調查、核實，并自受理之日起30日內答復投訴人。

第二十八條 售房單位或者物業管理企業違反本辦法規定的,由房地產主管部門按照國務院《物業管理條例》和《江西省城市居住小區物業管理條例》的有關規定予以處理。

第二十九條 本辦法由吉安市房地產管理局負責解釋。

第三十條 本辦法自2004年7月27日起施行。