營口市城市住宅區物業管理實施細則[廢止]

第一章 總 則
第一條 為加強和完善城市物業管理，規范物業管理行為，保障城市住宅區物業合理使用，維護業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和《遼寧省城市住宅區物業管理條例》等規定，結合我市實際，制定本細則。
第二條 本細則適用于我市行政區域內城市住宅區物業管理。
城市新建住宅區和配套設施比較齊全的原有住宅區，應當實行物業管理。
第三條 物業管理應遵循公開、公平、公正、互利的原則，實行招標、投標制度。
一個城市住宅區只能招聘一個物業管理企業實施統一管理。
第四條 本細則所稱住宅區包括住宅小區、住宅組團、單體住宅樓。住宅小區是指本市行政區域內，以住宅樓為主，總建筑面積在2萬平方米以上的新建住宅區和配套設施比較齊全的原有住宅區。
本細則所稱城市物業（以下簡稱物業），是指房屋及相關共用部位、共用設備及物業區共用設施（配套設施），共有場地。
本細則所稱物業管理，是指物業管理企業依據物業管理合同約定，對房屋共用部位、共用設備、物業區共用設施（不含專業部門管理的共用設施、設備）、完整的物業項目、共有綠地、花草樹木進行專業化維修、養護、管理，維護物業區內公共環境衛生和公共秩序，協助公安機關做好治安防范工作，為業主、物業使用人提供有償管理服務的活動。
本細則所稱業主是指物業所有權人。
本細則所稱物業使用人是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。
第五條 營口市公用事業與房產局是我市城市住宅區物業管理的行政主管部門，負責本細則的貫徹實施，其所屬的營口市物業管理處為具體執行機構。
規劃、建委、綜合執法、工商、公安、物價、街道辦事處、社區等部門要按照各自職責分工，配合做好城市住宅區物業的管理工作。
第六條 市物業行政主管部門的主要職責是：
（一）貫徹執行上級有關城市物業管理規定；
（二）制定城市物業管理的發展規劃；
（三）負責營口地區物業管理企業資質的審核、審批和物業管理行業檢查、指導和監督工作；
（四）負責住宅及非住宅類房屋共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱維修資金）的歸集、管理和使用工作；
（五）參加新建住宅區開工前的聯合審批，竣工后的綜合驗收，按規定審查、驗核小區封閉、物業管理辦公用房、業主會所、文體活動站、門衛房、環衛設備、道路、綠化、路燈、停車場、自行車棚、休閑廣場、健身器械等配套設施設備的設計、配置和完成情況，并以建設標準和配套標準為重點，參加對開發建設全過程的監督、管理；
（六）指導并監督業主委員會的產生及其職責的履行；
（七）負責對物業管理招投標的指導、監督、管理及組織物業管理的交接工作；
（八）負責物業管理服務收費考評定級；
（九）對物業管理服務進行監督、檢查；
（十）組織開展物業管理達標創優活動；
（十一）負責對本市房屋裝飾裝修管理；
（十二）政府規定的其它職責。
第二章 業主、業主大會及業主委員會
第七條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會，并就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會行使投票權。屬于住宅類物業的，一戶為一票，屬于非住宅類物業的，以業主擁有的建筑面積每50平方米計為一票，單戶不足50平方米的計為一票；
（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業管理企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權。
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第八條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守業主公約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第九條 業主大會分為定期會議和臨時會議。業主大會或者代表大會每年至少召開一次，必要時經20%以上的業主提議，可隨時召開業主大會或者代表大會。
第十條 召開業主大會或者代表大會應當于會議召開前15日通知全體業主或者全體代表。
第十一條 業主大會或者代表大會做出的決議對物業區內的全體業主、物業使用人具有約束力。業主大會或者代表大會的決議不得與法律、法規相抵觸。
第十二條 業主大會或者代表大會履行下列職責：
（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；
（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；
（三）招聘、解聘物業管理企業；
（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；
（五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（六）法律、法規或者業主大會規定的其他有關物業管理的職責。
第十三條 業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理及業主、物業使用人的公共利益等事項做出約定。業主公約對全體業主、物業使用人具有約束力。
第十四條 因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應當在市物業管理處和街道辦事處的指導監督下，做好業主共同財產清算工作。
第十五條 業主委員會委員應符合下列條件：
（一）屬本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；
（二）遵守國家有關法律、法規；
（三）遵守業主大會議事規則、業主公約，模范履行業主義務；
（四）熱心公益事業、責任心強、公正廉潔，具有社會公信力；
（五）身體健康具有一定組織能力；
（六）具有必要的工作時間；
（七）年齡原則上在65周歲以下。
第十六條 業主委員會的選舉程序。
房屋出售率或入住率達到50%以上的新建住宅小區和達到物業管理規定條件的原有住宅區，由街道辦事處組織社區、開發建設單位或管房單位組成籌委會，并在召開業主大會或代表大會15日前發出會議通知，每棟住宅樓每單元推選1~2名業主委員會委員候選人?；I委會在全體候選人中推薦15~20名業主委員會委員候選人，由半數以上有投票權的業主或者全體代表參加的業主大會或者代表大會公開投票形式差額選舉出業主委員會委員。業主委員會委員人數為單數，業主委員會根據住宅小區規模一般由7~11人組成，但最少不得少于5人，最多不得多于15人。業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推舉產生業主委員會主任1人，副主任1~2人，業主委員會設執行秘書1名，秘書可由業主委員會委員兼任，也可由業主委員會委托物業管理企業人員兼任。
市物業管理處對業主委員會的選舉進行指導監督。
第十七條 業主委員會自選舉產生之日起30日內，持下列材料到市物業管理處登記備案：
（一）登記備案申請；
（二）《業主大會議事規則》和《業主公約》；
（三）《業主委員會組成人員登記表》；
（四）籌建過程及有關會議記錄、文件、資料。
第十八條 業主委員會是業主大會或者代表大會的執行機構，履行下列職責：
（一）召集業主大會，報告物業管理的實施情況；
（二）代表業主與業主大會招聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；
（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；
（四）監督業主公約的實施；
（五）業主大會賦予的其他職責。
第十九條 業主委員會每屆任期3年。業主委員會任期屆滿二個月前，應當召開業主大會組織換屆選舉，產生新一屆業主委員會。主任、副主任、委員符合條件可連選連任。
第二十條 業主委員會每半年至少召開一次會議，會議必須有半數以上委員出席，做出的決定必須經全體委員半數以上通過。會議表決時，每名委員有一票表決權，如果表決中出現贊成票和反對票相同時，可召開業主大會或者代表大會進行表決。
第二十一條 業主委員會成員責任心不強，辦事不公，工作水平較低或業主委員會組織紀律渙散，工作不利，造成小區物業管理混亂，街道辦事處可提出調整、解散意見，提交業主大會或代表大會進行表決。
第二十二條 業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會通過，其業主委員會委員資格終止：
（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；
（二）無故缺席業主委員會會議連續三次以上的；
（三）因疾病等原因喪失履行職責能力的；
（四）有犯罪行為的；
（五）以書面形式向業主大會提出辭呈的；
（六）不履行業主義務的；
（七）其他原因不宜擔任業主委員會委員的。
第二十三條 在合同期限內物業管理企業與業主因物業管理工作發生爭議，業主大會要求解聘物業管理企業，經市物業管理處協調不成的，業主大會有權提前解除物業管理合同；在合同期限內，物業區30%以上業主對物業管理企業工作不滿，可提請業主委員會召開業主大會一次性表決，三分之二以上業主要求解聘物業管理企業的，業主大會可實施解除物業管理合同的權利；因業主和業主委員會未履行合同，致使物業管理企業無法經營，經市物業管理處調查情況屬實后，物業管理企業可提前解除合同。業主大會或者物業管理企業提前解除合同，應提前30日通知對方，業主委員會應于25日之內，完成招聘新的物業管理企業工作，被招聘的物業管理企業應提前5日進駐物業區。業主委員會與原物業管理企業正式簽署提前解除合同后，按本細則第四十條辦理移交手續。
第三章 前期物業管理
第二十四條 前期物業管理，是指業主大會或代表大會與其招聘的物業管理企業簽訂物業管理合同前，建設單位招聘的物業管理企業實施的物業管理。
建設單位應按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式招聘具有相應資質的物業管理企業。投標人少于３個或者物業規模較小的，經市物業管理處批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
第二十五條 前期物業管理合同至業主委員會與其招聘的物業管理企業簽訂的物業管理合同生效時自動終止。
第二十六條 房屋開發單位在銷售房屋時，由其招聘的物業管理企業與購房人簽訂前期物業管理協議，購房人應當對業主臨時公約予以書面承諾。前期物業管理協議、業主臨時公約應使用國家示范文本。
第二十七條 物業前期管理收費標準由物業管理企業與市物業管理處協商制定，報市物價管理行政主管部門備案，待正式評定等級后，按新標準多退少補。
第二十八條 前期物業管理費分別由房屋開發單位、業主、物業使用人承擔。房屋未售出的，物業管理費由房屋開發單位承擔；開發單位將房屋出租的，物業管理費由承租人承擔；房屋已售出并辦理進戶手續但業主未進戶的，物業管理費由業主承擔，業主、產權單位將房屋出租、出借的，物業管理費由物業使用人承擔。
第二十九條 物業的前期管理包括下列內容：
（一）依據規劃和設計文件及有關規范、標準，對物業區總體建設質量提出意見；
（二）督促有關部門對開發建設遺留的問題進行整改；
（三）收集工程檔案資料；
（四）參加物業區的綜合驗收；
（五）建立物業區各項管理制度；
（六）對業主、物業使用人裝飾裝修房屋進行管理；
（七）對物業區共用設施、設備、環境衛生、公共秩序實施規范化管理；
（八）前期物業管理協議約定的其它事項。
第三十條 規劃、建設行政管理部門應根據國務院《物業管理條例》規定，對新建住宅小區內物業管理辦公用房、文體活動站、門衛房、自行車棚、共用場地等配套設施進行規劃。已攤入房屋銷售成本的物業屬全體業主共同所有。房屋開發建設單位移交物業時，將其移交業主委員會，業主委員會未成立的，移交給前期物業管理企業代為管理，并到市物業管理處登記備案。具體標準如下：
（一）總建筑面積為5萬平方米的住宅小區，房屋開發建設單位應移交建筑面積為80平方米以上的物業管理辦公用房；總建筑面積在5萬平方米以上的，在5萬平方米基礎上每增加1萬平方米，增加建筑面積10平方米物業管理辦公用房；總建筑面積在5萬平方米以下的，在5萬平方米基礎上每減少1萬平方米，可相應減少建筑面積10平方米物業管理辦公用房。
（二）住宅小區主要出入口處應設立門衛房。每個門衛房建筑面積不得少于9平方米，水、暖、電等配套設施應齊備。
（三）開發建設單位應當按住宅小區總建筑面積0.2%的比例移交文體活動站。文體活動站水、暖、電、通訊等配套設施應齊備。
第三十一條 物業管理辦公用房、門衛房、文體活動站、自行車棚、共用場地的維修、養護由物業管理企業負責，費用從物業管理費中支出。任何單位、團體、組織或個人無權對其出租、出售、轉讓、抵押、賠償。
第三十二條 房屋開發單位移交物業時，應當向其聘用的從事前期物業管理的物業管理企業和市物業管理處移交下列工程建設資料各一套：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養技術資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（四）物業管理所必需的其它資料；
物業管理企業應當在前期物業管理服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第三十三條 前期物業管理合同終止時，物業管理企業應于合同終止之日起10日內到業主委員會辦理移交手續。業主委員會在招聘物業管理企業時，在相近條件下應優先聘用已實施前期物業管理的物業管理企業。
第三十四條 開發建設單位移交住宅物業時，必須符合下列條件：
（一）所有建設項目嚴格按照批準的規劃、設計和有關專業管理部門的要求建設完畢，無漏建、緩建；
（二）各專業主管部門對歸口管理的建設工程質量驗收合格，驗收資料齊全；
（三）建筑渣土、施工機具和各類臨時建筑等全部拆除清運完畢，達到場清地凈；
（四）具備實行物業管理的要求。
第四章 物業管理服務
第三十五條 物業管理企業應當具有獨立的法人資格，應當按照資質等級承攬相應的物業管理業務。一級資質物業管理企業可以承接各種物業管理項目；二級資質物業管理企業可以承接30萬平方米以下住宅項目和8萬平方米以下非住宅項目的物業管理業務；三級資質物業管理企業可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下非住宅項目的物業管理業務。
第三十六條 辦理物業管理企業資質等級應具備的條件和申辦程序按建設部《物業管理企業資質管理辦法》規定執行。
從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書?！?br /> 第三十七條 物業管理企業享有以下權利：
（一）按照國家、省和本市有關物業管理的技術標準和行業規范、物業管理合同，制定本物業區物業管理辦法，提供專業化服務；
（二）起草物業共用部位、共用設施設備的使用要求、注意事項和物業服務標準，經業主委員會審查同意后公告；
（三）依據物業管理合同和有關規定收取物業管理服務費用；
（四）制止違反物業管理規定的行為；
（五）受業主委員會委托依據合同代收物業專項維修資金，并移交市物業管理行政主管部門；
（六）依據法律、法規規定，物業管理合同約定享有的其它權利。
第三十八條 物業管理企業應履行下列義務：
（一）履行合同，提供物業服務；
（二）接受業主、物業使用人和業主委員會的監督；
（三）接受市物業管理處及有關行政管理部門和辦事處、社區的監督、指導，協助有關部門開展社區活動；
（四）定期向業主大會或者代表大會、業主委員會報告物業管理服務合同履行情況，并進行公示；
（五）在物業區內公示物業管理合同約定的收費項目和標準以及向業主、物業使用人提供專項服務的收費項目和標準；
（六）協助有關部門制止違法、違規行為，維護物業區公共秩序；
（七）法律、法規規定的其它義務。
第三十九條　攤入建設成本的物業管理用房、文化活動站、門衛房、自行車棚、共用場地等所有權依法屬于業主。未經業主大會或代表大會同意，物業管理企業不得改變上述用房及場地的用途。
第四十條 物業管理企業應當自物業管理合同終止之日起10日內，到業主委員會辦理下列事項：
（一）對預收的物業管理服務費按實結算，剩余部分予以結轉；
（二）移交全部物業檔案資料和有關財務帳冊；
（三）移交業主共有的房屋、場地和其它財物。
第四十一條 物業的管理實行業主自治管理與委托物業管理企業專業化管理服務相結合。業主委員會應通過公開招聘，委托物業管理企業實行專業化管理服務，應當簽訂物業管理合同，明確雙方的權利和義務。

第四十二條 物業管理合同應當包括下列內容：
（一）委托方和受托方的名稱、住所；
（二）物業區的范圍和管理項目；
（三）物業服務的項目和標準；
（四）物業服務的費用；
（五）物業服務的期限；
（六）違約責任；
（七）合同終止的約定；
（八）當事人雙方約定的其它事項。
當事人應當參照國家制定的物業管理合同示范文本訂立合同。
第四十三條 物業管理合同雙方當事人應當約定以下事項：
（一）物業管理范圍內的房屋共用部位、共用設備及物業區的共用設施的維修、養護和管理；
（二）公共環境衛生的維護；
（三）公用綠地、花木等的養護與管理；
（四）公共秩序的維護、物業區的安全防范管理；
（五）道路與車輛停放的管理；
（六）與物業相關的工程圖紙，業主、物業使用人檔案資料的管理；
（七）其它物業服務事項。
第四十四條 物業管理企業應當在物業管理合同訂立或變更、終止之日起15日內，向市物業管理處備案并在物業區內公示。
物業管理合同終止或提前解除后，一方有異議的，可申請仲裁機構仲裁或向人民法院提起訴訟。
第四十五條 業主、物業使用人、業主委員會、物業管理企業在物業經營管理活動中產生爭議，可以通過協商解決。協商解決不成的，可以向市物業管理處申訴或提請仲裁機構仲裁或向人民法院提起訴訟等方式解決。
第四十六條 市物業管理處應當建立投訴受理制度。業主、物業使用人、業主委員會、物業管理企業對物業管理活動中侵犯自己合法權益的違法行為可以向市物業管理處投訴。市物業管理處接到投訴后應進行調查、核實，在受理投訴之日起30日內將處理結果回復投訴人。屬于其他部門職責的在5日內移交并告知投訴人。
第五章 物業的使用與維護
第四十七條 業主、物業使用人自用部位、自用設施設備，物業管理范圍內房屋共用部位、共用設施設備，公用專業部門管理范圍內共用設施設備，業主共有房屋的界定：
（一）業主、物業使用人自用部位、設施設備
1、自用部位：戶門以內門窗、非承重墻、內墻面、地面、頂棚和陽臺等；
2、自用設施設備：戶門以內自用的上水、下水管線器材、衛生潔具、電路、暖氣管片、有線電視終端盒到室內線路部分等。
（二）物業管理范圍內房屋共用部位、共用設施設備
1、房屋共用部位：指一棟住宅樓中業主、物業使用人共用的房屋承重結構（基礎、內外承重墻體、梁、板、柱、屋頂等）、樓梯間、通道、專用房間、外墻面、屋面防水、樓內自行車存車庫等。
2、共用設施：住宅區內業主、物業使用人共用的非市政道路、路燈、綠化、建筑小品、化糞池、非市政排水管線、窨井、非營利性的休閑廣場和健身器械等。
3、共用設備：住宅樓內業主、物業使用人共用的上、下水管線、落水管、電梯、避雷裝置、電氣線路、加壓泵房；非業主、物業使用人自行安裝的住宅入口防盜門及住宅區內電子監控系統、電控門、消防器具、垃圾桶、垃圾箱等。共用的上水管線由樓內至單元入口處單元截門部位截止；共用的電氣線路由橫擔或環型箱至戶門以外（不包括表箱、電表）截止。
（三）公用專業部門管理范圍內共用設施設備
1、住宅樓單元入口處單元截門以外（含截門）上水管線，二次加壓泵房經驗收合格后由供水單位負責維修、更新、改造；住宅區綜合驗收合格之日起，住戶自用水表三年之內由開發建設單位負責；三年之后由供水單位負責；
2、住宅樓樓內共用供暖管線、截門及外網供暖管線、熱力小時、換熱站、鍋爐房等由供暖單位負責維修、更新、改造；
3、表箱、電表、橫擔或環形箱以外的供電線路（包括橫擔或環型箱）、變壓器等由供電單位負責維修、更新、改造；
4、煤氣線路、計量表等全部由供氣單位負責維修、更新、改造；
5、有線電視終端盒以外（含終端盒）由有線電視管理部門負責維修、更新、改造；
6、電話機以外（不含電話機）線路由通訊部門負責維修、更新、改造；
（四）業主共有房屋包括物業管理辦公用房、文體活動站、門衛房、自行車棚等。
第四十八條 物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
第四十九條 物業管理企業應當依據物業管理合同提供服務，管理房屋共用部位、共用設施設備，達到使用方便、安全、環境整潔、綠化達標、公共秩序良好。
第五十條 物業區內供水、供電、供燃氣、供熱、通訊、有線電視等專業部門應當向最終用戶收費。
第五十一條 住宅區內禁止下列行為：
（一）損壞房屋承重結構、主體結構、破壞房屋外貌；
（二）擅自將住宅房屋改為商業用房或其它經營性用房；
（三）擅自在住宅區內搭建建筑物、構筑物，亂掛、亂貼、亂圈、亂占；
（四）擅自移動、占用、損壞住宅共用部位、共用設備、住宅區共用設施；
（五）安裝影響房屋結構的動力設備；
（六）存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品；
（七）排放各種污染物、有毒有害物質或者產生超標準的噪聲；
（八）利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；
（九）庭院、樓梯間停放自行車，堆放雜物，設置營利性擾民娛樂設施；
（十）共用休閑場地、綠地存放機動車輛；
（十一）從室內向室外亂拋垃圾和雜物；
（十二）飼養禽畜；
（十三）踐踏綠地、損壞樹木、種植蔬菜；
（十四）擺攤設點，大肆喧嘩、叫賣；
（十五）業主公約和物業管理合同禁止的其它行為。
第五十二條 業主委員會、物業管理企業應當對業主、物業使用人使用物業的行為進行指導和監督，發現違反法律、法規和本細則規定的行為，應當及時制止，并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到業主委員會、物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第五十三條 業主、物業使用人裝修房屋，應當接受市房屋裝飾裝修監察管理部門、物業管理企業的指導、監督。
第五十四條 業主、物業使用人、物業管理企業、公用專業管理部門不得擅自占用、挖掘物業區內的道路、場地。
因維修物業或者公益事業，業主、物業使用人確需臨時占用，挖掘道路場地的，應當征得業主委員會和物業管理企業的同意；物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意；公用專業管理部門確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會、物業管理企業的同意，并簽訂修復補償協議，報有關行政管理部門批準后，方可施工。
第五十五條 業主轉讓、出租、出借物業受讓、承租、承借者應當執行原業主簽訂的業主公約。
當事人應當自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起10日內，將轉讓或者租賃的有關情況告知業主委員會和物業管理企業。
第五十六條 新建物業，其開發建設單位應當按照國家規定，與業主簽訂保修合同，承擔物業的保修責任。
物業保修期，自竣工驗收合格之日起計算，正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期限不得低于如下標準：
基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；墻面、頂棚抹灰層脫落，為1年；地面空鼓開裂，大面積起砂，為1年；門窗翹裂，五金件損壞，為1年；衛生潔具，為1年；燈具、電器開關，為6個月；花壇、道板、小品、涼亭、健身器材，為2年；喬木、灌木，為2年，草坪為1年；路燈、草坪燈，為1年；樓宇門、電控門、電子監控系統依據安裝合同；其它部位、部件的保修期限由開發建設單位與業主自行約定。
物業共用部位、共用設備，物業區共用設施保修期過后，發生大、中修、更新、改造，可申請動用物業專項維修資金。
第五十七條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，經物業管理企業通知后，責任人、責任單位應當及時予以修繕，有關業主、物業使用人應當給予配合。
第六章 住宅共用部位、共用設施設備專項維修資金
第五十八條 本市行政區域內所有住宅樓必須建立共用部位及共用設施設備專項維修資金。
（一）房改房住房維修資金按照《營口市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》建立、歸集；未建立維修資金的原有住宅、新建住宅、非住宅類房屋按《營口市住宅共用部位、共用設施設備專項維修資金管理、使用操作辦法》的規定建立、歸集；
（二）維修資金按每棟住宅樓建帳，登記到戶。
第五十九條 新建住宅，房屋開發建設單位未按《營口市住宅共用部位、共用設施設備專項維修資金管理、使用操作辦法》的規定執行，產權管理部門不得為其進行初始登記備案，市物業管理處可對其申請人民法院強制執行。
第六十條 房屋自用部位和自用設施設備的維修、更新、改造費用，由業主承擔；物業使用人使用的房屋自用部位和自用設施設備的維修、更新、改造費用由物業使用人和房屋產權單位或產權人自行約定解決。
第六十一條 物業的共用部位、共用設施設備維修時，相鄰關系人應當予以配合。因相鄰關系人阻撓維修造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當承擔賠償責任。
業主、物業使用人自用設施設備因損壞等原因，造成相鄰關系人的財產損失，設施設備無法正常使用，責任人應當予以修復或者賠償。
第六十二條 業主轉讓房屋時，其房屋維修資金帳戶資金隨房屋所有權同時過戶。
第七章 物業管理服務費
第六十三條 物業管理服務費由以下項目構成：
（一）管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費；
（二）房屋共用部位、共用設備，物業區共用設施日常小修、養護費用；
（三）綠化管理費；
（四）清潔衛生費；
（五）公共秩序維護、治安防范費；
（六）辦公費；
（七）物業管理企業固定資產折舊費；
（八）業主申請的其它服務費用；
（九）法定稅費；
（十）利潤及國家規定應繳費用。
本條第(二)項至第(六)項費用支出是指除工資及福利費以外的物資損耗補償和其它費用開支。
第六十四條 物業管理服務費標準應以每一物業區為單位，按房屋建筑面積和物業管理服務項目、標準，由業主委員會與物業企業依據政府有關部門根據物業區等級規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。
第六十五條 收取物業管理服務費必須持有市物價行政管理部門核發的收費許可證。無收費許可證擅自收費，業主、物業使用人有權拒付。
第六十六條 物業管理企業收取物業管理服務費的項目及標準必須公布。
業主、物業使用人應按照規定向物業管理企業繳納物業管理服務費，其它任何單位不得重復收取性質相同的費用。
第六十七條 業主、物業使用人對物業管理企業公布的物業管理服務收支情況可提出質詢，物業管理企業應在質詢提出7日內予以答復。
第六十八條 物業管理企業每半年至少向業主委員會報告一次物業管理服務費收支情況；每年至少向業主、物業使用人公布一次物業管理服務費收支情況。
第八章 法律責任
第六十九條 建設單位未通過招投標的方式招聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由市物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處10萬元以下的罰款。
第七十條 建設單位在物業管理區域內不按照規定配置物業管理用房、文化活動站、門衛房的，由市物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第七十一條　不移交有關資料的，由市物業管理行政主管部門責令限期改正，逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處１萬元以上10萬元以下的罰款。
第七十二條　未取得資質證書從事物業管理的，由市物業管理行政主管部門沒收違法所得，并處以5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第七十三條 物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由市物業管理行政主管部門責令停止違法行為，處5 萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第七十四條　建設單位擅自處分屬于業主的物業共有房屋、共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由市物業管理行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第七十五條 物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由市物業管理行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第七十六條 挪用專項維修資金的，由市物業管理行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，并處挪用數額2倍以下的罰款；物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第七十七條 業主、物業使用人未繳納物業管理服務費的，物業管理企業可按照應繳金額的0.3%按日加收滯納金。對無理拖欠物業管理服務費3個月以上的，物業管理企業可以向人民法院申請支付令或提起訴訟。
第七十八條 違反本細則的規定，有下列行為之一的，由市物業管理管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：
（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地、損害業主共同利益的；
（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第七十九條 經年度考核檢查，物業管理企業所承擔的管理項目若有三分之一以上達不到規定標準的，由市物業管理行政主管部門通報批評，并限期半年內達到規定的管理指標，逾期不改正、不達標的，由市物業管理行政主管部門注銷其資質證書。
第八十條 業主大會或代表大會做出的決定違反法律、法規及本細則規定的，市物業管理行政主管部門應當責令其限期改正，或者撤銷其決定，并通告全體業主和物業使用人。
業主委員會做出的決定違反法律、法規及本細則規定的，由業主大會或者代表大會予以撤銷或改變，并由責任人承擔相應的責任。
第八十一條 物業管理企業未取得營業執照，從事物業管理或者擅自設立收費項目，提高收費標準的，由工商行政管理部門、物價行政管理部門按照有關法規、規定處罰。
第八十二條 市物業管理行政主管部門工作人員玩忽職守，濫用職權，徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第九章 附 則
第八十三條 本市行政區域內寫字樓、醫院、學校、商場、市場、車站、住宅組團、單體住宅樓等物業管理，參照本細則規定執行。
第八十四條 各市（縣）、區、建制鎮物業區可參照本細則執行。
第八十五條 本細則由市公用事業與房產局負責解釋
第八十六條 本細則由2005年1月1日起施行，營口市人民政府1998年6月10日頒發的《營口市住宅小區物業管理暫行辦法》（營政發[1998]26號）文件同時廢止。