《攀枝花市商品住房專項維修資金管理暫行辦法》實施細則

（試行）

攀規建發[2007]150號

根據《攀枝花市商品住房專項維修資金管理暫行辦法》（市政府令第89號，下稱《辦法》），制定本實施細則（試行）。
一、《辦法》的適用范圍
《辦法》適用于本市城市規劃區國有土地范圍內住房專項維修資金的管理。本市城市規劃區包括市內東區、西區、仁和區的太平鄉、前進鄉、金江鎮、仁和鎮以及大黑山森林公園，鹽邊縣的紅格鎮、安寧鄉和二灘國家森林公園。
本市城市規劃區外國有土地范圍住房專項維修資金的管理，參照本《辦法》執行。

二、專項維修資金的建立范圍
擁有二個以上房屋所有權人的住宅物業，包括住宅小區（含組團）和單幢住宅樓、住宅小區內的非住宅物業、與住宅樓結構相連的非住宅物業。
住宅小區外有二個以上房屋所有權人的非住宅物業的專項維修資金的管理，參照本《辦法》執行。

三、相關名詞釋義
專項維修資金的用途，是指專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造。
共用部位，是指一幢房屋內部，由整幢房屋的業主、使用人共用的房屋主體承重結構（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道和水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、傳達室、內天井、與房屋主體相連的地下結構、底樓架空層和其他在使用上、功能上為整幢建筑服務的部位等。
共用設施設備，是指物業管理區域或者單幢房屋內，由業主、使用人共用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、水箱、水泵、避雷裝置、電梯、供配電設施設備、消防及安全監控設施設備、公益性文體康樂設施、綠地、道路、路燈、雨污水管道、化糞池、垃圾箱（房）、窨井、非經營性停車場所和有關共用設施設備使用的房屋等。
商品住房，是指房地產開發建設單位向社會公開出售的各類房屋（含經濟適用房）。
首次專項維修資金，是指在一個物業管理區域內第一次建立的專項維修資金。
已建立專項維修資金的，是指在一個物業管理區域內已繳存專項維修資金的。未建立專項維修資金的，是指在一個物業管理區域內按原來有關政策規定應交納但未繳存首次專項維修資金的。

四、管理部門
市房地產管理局依據《辦法》規定職責設立的市商品住房專項維修資金管理辦公室（下稱市維修資金辦），負責對全市房屋專項維修資金的統一歸集和監督管理。

五、物業管理區域的劃分
物業管理區域的劃分，應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模和社區建設等因素。舊有物業，據實際情況予以劃分；新建物業，主要以物業項目的規劃總平面圖和建設用地規劃許可證為基礎，體現物業管理區域的相對獨立性、使用功能的配套性和管理的操作性。
物業管理區域的名稱和坐落一般以物業項目的建設工程規劃許可證或房屋所有權證記載的為準。

六、首次專項維修資金的繳存標準
（一）自2006年9月1日后取得商品房預售許可證的:

1、住宅物業，房地產開發建設單位按售房款的1.5%繳存，購房人按購房款的1.5%繳存。

2、住宅小區內的非住宅和與住宅結構相連的非住宅物業，房地產開發建設單位按售房款的0.75%繳存，購房人按購房款的0.75%繳存。

（二）在2006年9月1日前取得商品房預售許可證的：

按照《住宅共用部分共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房1998年第213號）的第五條標準執行。
（三）、拆遷安置中實行產權調換的房屋、農轉安置房按同期相臨房屋的市場價格為基數繳存。

（四）、在一個物業管理區域內，凡單獨確權的車庫等其他非住宅物業的所有人應當按上述規定繳存首次專項維修資金。

（五）、在已建立專項維修資金的同一物業管理區域內，業主未繳存的，由業主委員會向其追繳。

七、首次專項維修資金的繳存時限
（一）商品房的首次專項維修資金繳存時限：

房地產開發建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，持國有土地使用證、建設工程規劃許可證、代收專項維修資金情況說明、竣工驗收合格證、房屋測繪報告﹑項目總平面圖以及《物業管理區域業主分戶清冊》等，向市維修資金辦辦理專項維修資金交款確認手續。經市維修資金辦確認后，開具《房屋專項維修資金交款通知》。交款人應當依據通知要求向專戶管理銀行交款。專戶管理銀行收款后，應當出具《房屋專項維修資金交款憑證》。

房地產開發建設單位與購房人訂立商品房買賣合同時，應當依合同約定的房屋購房款按本《辦法》規定標準計算購房人應交納的首次專項維修資金金額，并在合同中約定首次專項維修資金繳存事項。

房地產開發建設單位在商品房買賣合同備案時，應將已代收購房人繳交的專項維修資金繳存至管理專戶。

購房人在辦理房屋所有權分戶登記前應持專項維修資金繳款憑證及相關資料，辦理房屋所有權分戶登記。

（二）購房人在辦理房屋所有權分戶登記時，房屋所有權登記申請人應當提交經市維修資金辦復核的房屋專項維修資金繳存告知單，房屋產權登記機關查驗房屋專項維修資金繳存告知單后方予辦理。

八、專項維修資金的補充
利用業主依法享有的物業共用部位共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業同意，在經營收入扣除必要的管理成本后，相關業主所得收益應全部納入其專項維修資金中。

九、專項維修資金的續籌
按本《辦法》第二十一條規定需要續籌專項維修資金的，涉及一幢房屋的，按相關業主擁有的房屋建筑面積比例分攤，續籌額應不低于首次籌集額的70%，具體續籌方案由業主委員會擬訂，并提交該棟業主大會決定后，由業主委員會具體實施。
專項維修資金續籌時，業主委員會或其委托的業主小組應當向續籌對象發出《房屋專項維修資金續籌交款通知》。業主應當依據交款通知，續籌專項維修資金。業主拒不履行續籌義務的，業主委員會可依法向人民法院提起訴訟。

十、房屋所有權轉讓時專項維修資金的處理
（一）房屋所有權轉讓時，該房屋專項維修資金分戶帳中結余的資金應當隨房屋所有權同時過戶，原業主繳存專項維修資金剩余的款額，由受讓人向原業主支付，并到市維修資金辦辦理帳戶更名手續；雙方另有約定的，從其約定。
（二）已建立專項維修資金的物業管理區域內，房屋所有權轉讓時，原業主未繳存首次專項維修資金或者所繳存的專項維修資金余額不足規定標準的，由轉讓當事人協商足額繳存后，方能辦理房屋所有權轉移登記；房屋產權登記機關應當查驗經市維修資金辦蓋章確認的專項維修資金繳存證明。
（三）房屋所有權轉讓時，原業主繳存的專項維修資金剩余金額，受讓人可自行到專戶管理銀行或市維修資金辦查詢。

十一、專項維修資金專戶的設立
設立專項維修資金專戶時，應當以一個物業管理區域為單位編制《物業管理區域業主分戶清冊》；

一個物業管理區域的專項維修資金帳戶中，設立購房人繳存部分的分戶帳，用以記載分戶帳的繳存、使用、結存等情況。

房地產開發建設單位按規定繳存的專項維修資金單獨列帳。

十二、專項維修資金帳戶的設立
業主大會成立后，其業主委員會應當持下列資料到專戶管理銀行設立所在物業管理區域的專項維修資金帳戶:

（一）設立銀行帳戶申報表；

（二）業主委員會設立備案文件；

（三）業主清冊；

（四）物業服務合同；

（五）其他有關資料；

還應當提供由公安機關指定單位刻制的業主委員會印章、業主委員會主任及副主任印鑒。

專項維修資金帳戶設立后的賬目管理，由業主委員會負責，也可委托物業管理企業辦理。

業主委員會設立專項維修資金帳戶后，應到市維修資金辦進行備案。

專項維修資金帳戶，接受市維修資金辦的監督管理。

十三、專項維修資金帳戶的變更
業主委員會辦理專項維修資金帳戶的有關變更手續時，除按專戶管理銀行規定提交有關資料外，有下列情況之一的，還須提交下列文件或資料：
（一）物業管理區域發生變動、業主委員會主任及副主任發生更換的，須提交經房地產管理部門備案的證明文件。其中，物業管理區域發生變動的，還須提交相應的資料。
（二）物業管理企業發生更換的，須提交新的物業服務合同經房地產管理部門備案。
十四、專項維修資金帳戶的注銷
已建立專項維修資金的房屋因各種原因滅失情況下的，業主可持身份證件、房屋所有權證注銷證明（或拆遷補償安置協議等）、相關專項維修資金提取申請資料向市維修資金辦提出申請，經審核同意后，持市維修資金辦房屋專項維修資金提取申請書和上述資料向專戶管理銀行提取其專項維修資金分戶帳的剩余款額，并辦理分戶帳注銷手續。
十五、專項維修資金帳目的核對和公布
（一）業主委員會可每半年與專戶管理銀行核對一次物業管理區域的專項維修資金帳目，并將下列情況每半年向全體業主公布一次：
1、專項維修資金的繳存、使用和結存情況。
2、發生物業共用部位、共用設施設備維修、更新、改造的項目和費用以及按戶門號分攤的情況。
（二）業主委員會向專戶管理銀行查詢其帳戶情況的，需提供業主委員會的證明和所在物業管理區域的專項維修資金帳號。
（三）業主向專戶管理銀行柜面、市維修資金辦查詢其專項維修資金分戶帳情況的，需提供分戶帳號或產權證號以及身份證。
（四）專戶管理銀行應當免費提供柜面等形式的帳戶查詢服務業務，市維修資金辦應當免費提供帳戶查詢服務業務。
（五）專戶管理銀行除每季度向業主委員會發送專項維修資金帳戶對帳單外，還應當同時將專項維修資金繳存、使用、結存情況報市維修資金辦備案。
十六、專項維修資金的使用
（一）專項維修資金的使用原則
1、專項維修資金只能用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造項目，任何單位和個人均不得挪作他用。
2、房屋共用部位、共用設施設備屬于保修責任期內的，由房地產開發建設單位或由其委托的物業管理企業負責實施，其費用不得從專項維修資金中列支。
3、供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任，不得使用專項維修資金。
4、物業共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。
5、物業共用部位、共用設施設備的日常維修養護費用，包括日常綠化養護費、水箱清洗、公用照明和共用設施設備養護費等，不得從專項維修資金中列支。已實行物業管理的，應當在物業服務合同約定的物業服務費中列支；未實行物業管理的，由相關受益業主自行承擔。
6、在一個物業管理區域內，使用專項維修資金時，涉及房屋本體共用部位、共用設施設備的，所需資金由該房屋相關業主按建筑面積比例分攤；涉及物業管理區域共用設施設備的，所需資金由該物業管理區域內的全體業主按擁有的建筑面積比例分攤。

7、當物業管理區域內發生緊急維修及大中修時，可動用單列帳戶內的專項維修資金。
（二）專項維修資金的使用條件
1、物業共用部位、共用設施設備保修期滿后；
2、專項維修資金足額繳存，維修項目符合專項維修資金使用范圍的。

3、專項維修資金使用方案，須經專項維修資金列支范圍內占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主投票同意通過。業主大會成立前的業主身份確認，一般按房屋所有權證記載的所有權人確定；訂立了買賣合同但尚未取得房屋所有權證的房屋購買人，參照房屋所有權人進行業主身份認定。
（三）專項維修資金的使用程序

1、業主大會已成立的，應于每年12月31日前，經業主委員會同意由其物業管理企業提出下一年度的維修計劃和專項維修資金使用方案，報市維修資金辦備案。
2、業主大會未成立的，由物業管理企業或相關業主根據維修項目提出專項維修資金使用方案，該使用方案經專項維修資金列支范圍內占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意后，持《專項維修資金使用備案表》和專項維修資金使用計劃與工程預算書等，向市維修資金辦備案。市維修資金辦自受理申請之日起5個工作日內（屬緊急情況的特事特辦）完成備案，并根據維修項目的實際情況，可預撥部分維修資金。工程完工后，物業管理企業或維修單位憑工程決算單、費用結算票據、相關業主2/3以上業主投票權簽署的驗收審核意見等，向市維修資金辦備案后，由市維修資金辦將維修資金分攤明細公示一周后，若無三分之一以上業主投票反對時再行撥付所需資金的剩余部分。
3、專戶管理銀行應及時將維修費用分攤金額計入所屬物業管理區域內的專項維修資金業主分戶帳中。
（四）專項維修資金的列支范圍和分攤方式
1、專項維修資金的分攤，應當遵循業主誰受益誰負擔的原則，按《辦法》第十五條規定列支。
2、屬于兩個或者兩個以上物業管理區域的共用設施設備發生自然損壞的，其維修、更新、改造費用由各物業管理區域的全體業主按照擁有的房屋建筑面積比例分攤。
3、在一個物業管理區域內，未建立首次專項維修資金或首次專項維修資金未繳存至專戶管理銀行的，其房屋共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造所需費用，由相關業主自行解決。
十七、物業維修、更新、改造的實施
（一）房屋共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，應遵守國家技術規范的規定；國家相關技術規范未規定的，業主大會應本著科學合理、和諧統一、滿足需要的原則依法作出決定。
（二）房屋日常維修和急修的實施
物業服務合同應當約定物業的日常維修養護的范圍、標準和實施程序等事項。

發生危及房屋及其配套設施設備安全的緊急情況，是指以下一些急修項目：1、物業共用部位、共用設施設備發生危險；2、因共用線路故障而引起停電和漏電；3、因水泵故障和進水管內的水管爆裂造成停水和龍頭嚴重漏水；4、落水管堵塞和水盤等設備漏水；5、電梯、消防、安全監控等出現故障，不能正常運行；6、樓地板、樓梯踏板斷裂和屋頂女兒墻、曬臺、樓梯等各種扶手欄桿松動、損壞；7、其它屬于危險性急修項目。
發生上述急修項目的，物業管理企業應當立即組織進行維修并及時告知業主委員會、有關主管部門，其費用按規定列支。
十八、關于《辦法》實施前的執行事項：
（一）《辦法》實施前，未建立專項維修資金的，業主應當依法召開業主大會作出決定，在業主公約中予以規定，并按照業主公約規定的標準將首次專項維修資金繳存至市維修資金辦專戶管理銀行。業主不按照業主大會決定、業主公約規定繳存專項維修資金的，業主委員會可依法向人民法院提起訴訟。
（二）《辦法》實施前，已按照原來有關規定收取的專項維修資金，代收單位應在本辦法實施之日起90日內，將收取的專項維修資金統一繳存至市維修資金辦專戶管理銀行，其管理與使用依照本辦法的有關規定執行。

（三）房地產開發建設單位、物業管理企業、業主委員會等有將專項維修資金挪作他用、擅自動用或在房屋保修期內使用住房專項維修資金的，一律按《物業管理條例》中關于挪用住房專項維修資金的規定處理。房地產開發建設單位、物業管理企業、業主委員會等不按規定將代管的專項維修資金統一歸集到管理銀行專戶的，視為挪用。

十九、本《實施細則》從2007年7月1日起試行。