加強吉安市中心城區物業管理工作暫行辦法

吉府發〔2010〕13號

井岡山管理局，各縣（市、區）人民政府，市直有關單位：

　　為進一步加強我市中心城區物業管理工作，理順管理體制，完善監管機制，提高物業管理服務水平，改善人民群眾生活質量，加快推進“山水吉安、和諧廬陵”、宜居宜業宜商城市建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、法規和規定，結合我市實際，現就加強吉安市中心城區物業管理工作提出如下暫行辦法：

　　一、充分認識物業管理工作的重要性

　　物業管理是城市管理的重要組成部分，是住房商品化、社會化的產物。加強物業管理工作，對于改善城市人居環境，提高群眾生活質量，維護社會穩定，推進城市精神文明建設，保障物業的合理使用，促進物業的保值、增值，增加就業崗位，維護社區秩序，營造和諧社會氛圍具有十分重要的意義。各級各有關部門要高度重視物業管理工作，堅持屬地管理原則，按照“鋪平群眾出行路，點亮百姓門前燈，凈化居民小環境，清理社區下水道，貫通城區排污管，連上沿街綠化帶，平安社區大家創”的總體要求，切實加強領導，強化措施，健全機制，充分發揮社區基層組織與業主自治組織的作用，實行與社區建設相結合的社區物業管理模式，實現社區建設與物業管理相互促進、共同發展。

　　二、物業管理工作的主要任務

　?。ㄒ唬┘訌娗捌谖飿I管理工作

　　開發建設單位應當按照建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》（建住房[2003]130號）的規定，在辦理商品房預售許可證前采取招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。建設單位要與選聘的物業服務企業簽訂《前期物業服務合同》，未簽訂《前期物業服務合同》的，房管部門不予以辦理商品房預售許可證和產權登記手續。開發建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容，載明由物業買受人交納前期物業服務費的時間、標準和方式。同時物業買受人應當對遵守《業主臨時管理規約》、《前期物業服務合同》予以書面承諾，并作為附件載入商品房買賣合同。

　?。ǘ┞鋵嵨飿I管理用房

　　新規劃建設的開發項目，應當按照不低于項目總建筑面積3‰的比例配建物業管理用房。物業管理用房應當是地面±0.0以上三層以下的房屋，具備獨立的水、電、采光、通風等基本使用功能，具備辦公或商業經營條件。主要用于物業服務企業辦公員工宿舍等方面，其所有權屬于全體業主。業主委員會辦公用房可以從物業管理用房中調劑，面積不得小于20m²。

　　建設單位應當將物業管理用房及附屬配套設施設備納入建設項目總體規劃，與新建物業同步設計、同步施工、同步交付使用。城鄉規劃建設行政主管部門應當將物業管理用房的位置和面積的審查，納入建設項目修建性詳細規劃及建筑方案的審查內容，并在建筑工程規劃許可證中注明物業管理用房的位置和面積。在主體工程質量驗收合格后，由城鄉規劃建設部門會同房管部門組織綜合竣工驗收備案審查，把與物業管理相關的配套設施設備的建設和完善，納入到備案審查范圍，凡未通過驗收備案審查交房的，按《房地產開發經營管理條例》第三十六條嚴肅處理。房管部門對物業管理用房實行獨立測量、計算面積（其面積不計入分攤的公用建筑面積內），并在房地產平面圖相應的位置上標注物業管理用房字樣。

　?。ㄈ┩七M業主委員會建設

　　中心城區和各縣城鄉鎮、街道辦事處要根據行政組織和業主自治相結合的原則，按照規定的程序，推進業主委員會建設，并列入街道辦事處和社區居委會年度工作目標考核。一個物業管理區域應當成立一個業主委員會。住宅小區業主委員會的組成人員，原則上從社區居委會、有關產權單位及物業管理區域內離退休人員、熱心公益事業人員中推薦產生。業主委員會主要負責召集業主大會、選聘物業服務企業、監督履行物業服務合同、監督實施管理規約等工作，同時積極配合和支持社區居委會的工作。中心城區和各縣城鄉鎮、街道辦事處要支持業主委員會的工作，業主委員會集體換屆期間，由街道辦事處指定社區居委會代為履行業主委員會的職責，確保工作正常運轉。

　?。ㄋ模┮幏段飿I服務收費行為

　　發改部門會同房管部門，按照國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》（發改價格 [2003]1864號）及省計委、省建設廳《江西省物業管理服務收費辦法》（贛計商價字[2003]766號）的規定，加快建立“分等定級、質價相符”的收費機制。物業服務收費實行政府定價和指導價。物業服務等級標準、基準價及浮動幅度，由市、縣（市、區）物價部門會同房管部門制定并組織實施。同時根據我市物業管理的實際情況，適當提高物業服務收費標準，具體辦法由物價部門另行制定。各物業服務企業要認真落實物業服務收費及明碼標價規定，健全企業財務帳目，嚴格按標準收費，按規定項目收費，自覺接受物價、房管部門及業主的監督。業主大會、業主委員會要全面履行職責，既要監督物業服務企業的服務，還要督促業主按時交納物業服務費。業主不得以房屋空置、開發遺留問題、無需接受服務等原因拒交物業服務費。對物業服務企業不按規定標準、項目收費的，業主有權拒絕交費。

　?。ㄎ澹┮幏段飿I企業服務行為

　　物業服務企業要依據服務合同，切實履行職責，提高服務質量，對超出服務合同的事宜，要與開發建設單位、業主委員會協商確定后實施。各級房管部門要會同街道辦事處，加強對物業服務企業的監督，建立健全物業服務企業信用檔案制度，認真評定物業服務企業的服務業績和信用程度，把它作為資質評定和年審、物業招投標中的重要條件。要建立健全物業投訴責任機制，及時查處物業服務中的不規范行為，督促物業服務企業整改，切實保障業主合法權益；建立健全物業管理淘汰、退出機制，對物業服務不到位、業主投訴較多的物業服務企業，按有關規定予以處理。同時加強物業管理從業人員的培訓工作，在新申報企業和資質年審中，把從業人員的持證上崗比例提高到80%。采取“請進來、走出去”的辦法，積極引進外地高水平的大型物業企業進駐我市，以促進我市物業管理行業水平的整體提升；已駐市物管企業每年派駐從業人員到外地先進物業實習、交流，提高自身管理水平。

　?。└脑炖献≌^

　　充分調動各方面的積極性，多渠道籌措資金，在5年內有計劃分期分批完成老住宅小區改造工程。一是抓好老住宅小區整改資金的籌集工作。本著政府拿一塊、受益業主負擔一塊、社會籌一塊的原則，對有責任單位的老住宅小區由責任單位負責，無責任單位的由市區財政負責，即按照市財政出60%、區財政出40%的比例在市中心城區設立老住宅小區整改統籌基金。二是分類治理。對問題較多的老住宅小區，由兩區政府以社區居委會為單位牽頭進行調查摸底，市城鄉規劃建設局根據摸底情況，提出分類治理計劃，明確小區市政改造的項目、范圍及責任單位，有責任單位的，由各責任單位實施改造，完善小區設施配套功能，搞好小區環境衛生。有物業管理企業的小區，重點是規范、提高、上水平。同時，沒有進行水電氣改造的小區，按照“誰受益、誰投資”原則，加快一戶一表改造步伐，盡快實現抄表收費到戶。三是大力推進物業管理的市場化進程。在老住宅小區實施整改的同時，有關部門要及時組織、指導小區的開發建設單位和居民，召開首次業主大會，民主選舉產生業主委員會，使業主委員會自治管理與物業公司社會化管理相結合。對達不到規模效益的小區，按照成熟一個片區，改造一個片區，逐步完善的原則，打破原有單位、院落界限，搞好規模改造，吸引物業服務企業進場經營。物業企業自行改造的，由市財政按一定標準進行一次性補貼。對進駐拆遷安置房、保障性住房小區的物業企業，由市財政按一定標準給予補貼。

　　三、物業管理職責分工

　?。ㄒ唬┦蟹抗芫譃槲沂形飿I管理的行業主管部門，負責全市物業管理的日常工作

　　1、擬定物業管理發展規劃、發展目標及工作思路，制定相關配套政策，提出工作意見；

　　2、負責中心城區專項維修資金的歸集、使用和管理，會同財政等部門做好專項維修資金的指導和監督；

　　3、落實物業管理項目招投標制度，組織物業管理行業的檢查、考核和人員培訓工作；

　　4、監管物業服務企業，規范物業管理服務行為，調解物業管理重點糾紛案件；

　　5、負責全市物業服務企業資質等級的申報、審定和管理。

　?。ǘ﹨^政府對本轄區物業管理工作負總責

　　1、組織落實各項物業管理政策措施，全面開展社區物業管理工作；

　　2、落實辦事機構，建立健全區、街道、社區三級物業管理工作體系，明確相應的物業管理機構；

　　3、落實管理責任，加強本轄區物業管理工作并進行部署、檢查和督導。

　?。ㄈ┙值擂k事處配合主管部門，指導和監督轄區內的物業管理活動

　　1、配合業務主管部門對物業管理活動進行監督管理；

　　2、組織居委會、開發公司成立業主委員會，監督業主委員會的成立、改選和換屆工作，做好業主委員會的備案工作；

　　3、負責整合社會公共資源，建立物業管理責任主體、社區、政府相關職能部門的溝通機制，及時交流情況和信息；

　　4、協調處理轄區內物業管理方面的投訴和信訪工作。

　?。ㄋ模┥鐓^居委會指導協調業主委員會，配合社區物業管理的組織實施

　　1、配合街道辦事處協調轄區內的物業管理活動；

　　2、組織業主委員會制定管理規約和業主大會議事規則，并簽訂到戶，規范業主和物業服務企業的公共行為；

　　3、配合業務主管部門指導業主委員會選聘物業服務企業或建立群眾性物業服務組織，簽訂物業服務合同，監督物業管理活動，調處管理服務中的矛盾糾紛。

　?。ㄎ澹┢渌髀毮懿块T，做好與物業管理相關的工作

　　1、規劃建設部門負責住宅小區區域的劃定和物業管理用房及配套設施的規劃，并督促其落實到位；監督小區物業的建筑質量，負責需要辦理施工許可證的裝飾裝修的監督管理，負責改變建筑外立面和搭建建（構）筑物的審批，查處擅自改變建設工程規劃許可證內容的違法建設行為；督促開發建設單位做好房屋保修期內的維修工作，及時處理關于房屋質量方面的投訴。

　　2、公安部門負責指導、督促、支持業主委員會和物業管理企業落實各項治安管理措施；指導物業管理企業在管理區域內劃分停車位及制定合理的行車路線；對物業管理區域內堆放易燃易爆物品、嚴重阻塞交通、阻礙消防通道、強行停放大中型客車貨車和載有危險品車輛的行為由物業服務企業通知交警部門依法采取強制措施；定期對物業管理區域內消防設施和消防工作進行檢查和指導，依法查處管理區域內破壞消防設施的行為。

　　3、城市管理部門負責對小區違法違規搭（拆、改）建筑物和戶外廣告非法設置的監管和查處，督促檢查小區物業服務企業對市容環境衛生管理工作的落實情況，并對管理工作不到位進行處罰。

　　4、物價部門負責制定《物業服務收費管理辦法》，核定物業管理和車輛停放的收費標準，并對其進行監督檢查；協調業主（委員會）與物業服務企業在收費方面的矛盾。

　　5、環保部門負責對有可能引發環境污染的城市房屋裝修工程進行環境影響評價審批，并負責做好環境監測工作，為解決環境糾分提供法律依據。依法查處擅自開設餐飲，加工等行業造成的噪聲、油煙廢氣等污染行為。

　　6、園林部門負責小區綠化管理的指導工作，負責制定小區綠化的具體量化標準，負責小區綠化的相關審批，及時處理關于綠化質量方面的投訴，查處擅自占用綠地等違法違規行為。

　　7、環衛主管部門負責督促新建小區垃圾中轉站按要求建設到位；負責小區生活垃圾的統一收集和及時轉運工作，居民應交納的城市生活垃圾處理費，可以委托自來水公司代收。

　　四、扶持物業服務企業做大做強

　?。ㄒ唬┒愂找庂M方面

　　1、住宅物業服務企業免繳防洪保安資金、殘疾人就業保障金、人防工程維修建設費、工會經費等行政事業性收費或政府性基金；

　　2、住宅物業服務企業按規定繳納的營業稅和所得稅地方留成部分扣除征管經費后，由政府通過以獎代補的方式支持物業服務企業的發展；

　　3、物業服務企業受委托管理改造后的老小區、拆遷安置小區、保障性住宅小區，其收費列入代辦項目，使用物業服務專用票據。

　?。ǘ┱a貼方面

　　1、市、區政府統一建設的拆遷安置房、保障性住房，在2011年12月31日前由政府按每月0.2元/㎡的標準補貼物業服務企業（單位），其中吉州區所轄范圍內物管企業的補貼，市、區財政分別負擔60%和40%，青原區所轄范圍內物管企業的補貼，市、區財政各負擔50%。

　　2、改造后的老小區，物業服務交接費由政府按5元/㎡的標準進行一次性補貼，其中小區在市中心城區的市、區財政各負擔50%。

　　3、區財政相應增加社區辦公經費，以適應物業管理的需要。

　　4、物業小區內生活困難并持有民政部門發放的《最低生活保障金領取證》的業主和使用人，由社區統一申報并經房管部門審核后，可減免物業服務費50%，減免的費用由政府補貼給物業服務企業。

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　　1、市財政每年安排相應的經費，對受到上級政府及部門關于物業管理方面表彰的物業服務企業、社區居委會、業主委員會和個人，按照上級政府及部門明確的獎勵標準進行獎勵。

　　2、鎮（街道、辦事處）應安排相應的經費，對作用發揮好、規范程度高的業主委員會予以表彰獎勵。

　?。ㄋ模┙⑽飿I管理基金制度

　　由開發建設單位在辦理商品房預售許可證時，按開發面積每平方米1元的標準歸集，對已辦理商品房預售許可證但未歸集物業管理基金的，由開發建設單位在辦理房屋分套間初始登記時予以繳納。在小區（含改建后的老住宅小區）召開首次業主大會條件成熟時，由房管局將物管基金撥付給街道辦事處，以解決首次業主大會的召開費用或者業主委員會成員報酬等問題，確保業主委員會的順利成立和正常運轉（具體實施細則另行制定）。

　?。ㄎ澹┘訌姺课荼Ｐ奁趦鹊木S修管理，建立房屋質量保證金制度

　　由開發建設單位在項目綜合驗收備案審查前，按房屋總造價的5%的比例繳交房屋質量保證金，由市規劃建設主管部門專戶管理，負責房屋在保修期內，開發建設單位未及時履行保修義務，經房屋質量主管部門鑒定，委托專業維修機構代為履行，費用從房屋質量保證金中支付。保修期滿后，經規劃建設主管部門和房地產行政主管部門認可，余額返還開發建設單位。

　　五、加強領導，確保物業管理工作健康持續發展

　　各級各有關部門要把物業管理工作擺上重要議事日程，研究政策，制定措施，扎實推進。

　　一是建立健全組織領導體系。吉州、青原兩區政府是物業管理工作監管的第一責任人，要根據轄區的規模和任務明確相應的物業管理機構，落實人員和經費。各街道辦事處要明確一名副主任分管物業管理工作。

　　二是建立健全社區管理網絡。各街道辦、社區要理順物業管理與社區建設的關系，把物業管理納入社區建設規劃，積極配合、支持和參與到物業管理工作中，以物業管理服務推動社區服務發展、拓展社區服務范圍，逐步形成物業管理與社區建設良性互動的新機制。房管部門在建立誠信檔案、辦理物業管理資質年審、業主委員會備案時應當征求街道辦事處及居民委員會的意見。

　　三是健全投訴受理網絡。吉州、青原兩區政府要建立投訴處理制度，向社會公開投訴受理電話，并落實專人負責，及時處理群眾投訴，自覺接受業主監督。

　　四是營造良好氛圍。新聞媒體和各有關單位要采取多種形式，大力宣傳物業管理法律法規，宣傳物業管理工作的重要意義，讓廣大市民和社會各界了解政策，強化物權意識，樹立物業管理的商品消費觀念，及時繳納物業服務費用，引導他們主動支持、參與物業管理活動，積極維護社區環境。

　　五是形成執法合力。物業管理涉及的規劃、房屋質量、違章建筑拆除、治安防范、消防、環保等職能部門，要各司其職，密切配合，從嚴依法，共同建設管理有序、服務完善、環境優美、治安良好、生活便利、人居和諧的現代化社區。

　　本暫行辦法由市房管局負責解釋，自發布之日起實施，適用于市中心城區，各縣（市、區）可參照執行。