晉江市人民政府印發關于實施住宅專項維修資金管理辦法意見的通知

晉政文（2010）241 號

各鎮人民政府、街道辦事處，經濟開發區管委會，安平管理處，市直各單位：
《關于實施住宅專項維修資金管理辦法的意見》已經市政府 第 35 次常務會議研究通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。

二〇一〇年八月十一日
 

關于實施住宅專項維修資金管理辦法的意見

第一部分 總則
一、為加強我市住宅專項維修資金管理，保障住宅共用部 位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金 所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》及國家住建部和財政部聯合 發布的《住宅專項維修資金管理辦法》（第165號令）等有關法律、法規、規章，結合本市實際，制定本意見。
二、本市行政區域內住宅 （包括經濟適用房、集資合作建房、安居房、實行產權調換的拆遷安置房）專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本意見。屬房改房的，按原規定辦理；屬售后公有住宅的，由市財政局會同市規劃建設與房產 管理局另行制定實施細則。
（一）本意見所稱住宅專項維修資金，是指業主、建設單位交存的，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后 的維修和更新、改造的資金。
（二）本意見所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規規定和房屋買賣合同約定，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本意見所稱共用設施設備，是指根據法律、法規規定和房屋買賣合同約定，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、 綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫 、公益 性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
（三）下列各項不屬于住宅共用部位共用設施設備：
1、居住區內屬于城市市政公用部門負責管理的城市道路、公共排水、公共綠地、城市供水、供氣管線等。
2、居住區內屬于供電、通訊、廣播電視等部門負責管理的供電、通訊、有線電視線路等。
3、居住區內不屬于業主共有產權的其他設施、設備。

三、下列物業的業主應當按照本意見的規定交存住宅專項維修資金：
（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；
（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外 與單幢住宅結 構相連的非住宅。
四、業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。

五、住宅專項維修資金管理實行統一交存、專戶存儲 、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督的原則。

六、市規劃建設與房產管理局會同市財政局 負責全市住宅專項維修資金的管理、指導和監督工作。

第二部分 住宅專項維修資金交存的主體、標準和時間
七、住宅的業主 、非住宅的業主應當按下列規定交存住宅專項維修資金。
（一）本意見施行后申請辦理預售許可證或現房銷售許可證的（以下簡稱新樓盤），應以如下標準及程序交存住宅專項維修資金：

第三部分 住宅專項維修資金使用的原則、程序和分攤列支方法

十、住宅專項維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則，專項用于物業保修期滿后的住宅共用部位、設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
十一、住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議。
（二）住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總 面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議。
（三）物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案。
（四）物業服務企業或者相關業主持有關材料，向物業所在地房地產主管部門申請列支。
（五）房地產主管部門審核同意后 ，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知。
（六）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
十二、住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新改造的項目 、費用預算、列支范圍 、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況 的處置辦法等。
（二）業主大會依法通過使用方案。
（三）物業服務企業組織實施使用方案。
（四）物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金。
（五）業主委員會依據使用方案審核同意，并報房地產主管部門備案；房地產主管部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正。
（六）業主委員會、物業所在地房地產主管部門向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知。
（七）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
十三、發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新 、改造的，按照以下規 定列支住宅專項維修資金：
（一）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照本意見第十一條第（四）款、第（五）款、第（六）款的規定辦理。
（二）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，按照本意見第十二條第（四）款、第（五）款、第（六）款、第（七）款的規定辦理。發生緊急情況后，未按規定實施維修和更新、改造的，物業所在地房地產主管部門可以組織代修，維修費用從相關業主 住宅專項維修資金分戶賬中列支。
十四、住宅之間或者住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。
（一）用于物業管理區域共用部位、共用設施設備的，由全體業主按所擁有物業建筑面積的比例分攤。
（二）用于房屋本體樓共用部位、共用設施設備的，由該樓房屋業主按所擁有物業建筑面積的比例分攤。
（三）用于二戶或者二戶以上住宅共用部位、共用設施設備的，由專屬相關業主按所擁有物業建筑面積的比例分攤。
（四）在一棟住宅內，專屬于一層住宅內全體產權人使用的住宅共用部位、共用設施設備的維修費用由該層住宅內的全體產權人按所擁有物業建筑面積的比例分攤。
十五、住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的住宅、非住宅的，開發建設單位應當按照尚未售出住宅、非住宅的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。
十六、因對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、 改造，使用住宅專項維修資金的，先以受益總建筑面積按本意見 第十四條、第十五條規定分攤到各相關物業，以每平方米所分攤金額核算；再以受益的相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比 例分攤；其中，應由業主承擔的從受益業主賬戶中列支分攤。
十七、住宅共用部位、共用設施設備在保修期內應由建設單位承擔的維修和更新 、改造費用由建設單位承擔，不得從住宅專項維修資金中列支。
十八、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護責任依法應由相關單位承擔的，所需費用不得從住宅專項維修資金中列支。
十九、依法屬于物業服務費用支出范圍的住房共用部位、共用設施設備的日常運行、維護，不得使用住宅專項維修資金。
二十、根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業從物業服務費用或者物業服務資金中支出的住宅共用部位、共用設施設備的維修養護費用，不得從住宅專項維修資金中列支。

二十一、住宅共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的，修復費用由責任人承擔，不得從住宅專項維修資金中列支。

第四部分 住宅專項維修資金續籌
二十二、業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足 15 元每平方米的，業主可以分別參照以下各情況續交。
（一）已成立業主大會的，住宅專項維修資金的續籌方式、 時限和金額依法由業主大會決定，并報送房地產主管部門備案。
（二）未成立業主大會、有實施物業管理的，住宅專項維修資金的續籌參照本意見第七條第（二）款由實施物業管理的企業或房屋管理者做出方案，經具有共有關系專有部分占建筑 物總面積 2/3 以上的業主且占總人數 2/3 以上的業主書面同意， 并報送房地產主管部門備案，并由實施物業管理的企業或房屋管理者與房地產主管部門簽訂 《住宅專項維修資金代收代繳協議》后執行。
（三）未實施物業管理，也沒有房屋管理單位的住房，住宅專項維修資金的續籌方式、時限和金額，由對共用部位、共 用設施設備具有共有關系的業主共同（或業主代表）提出續繳方案，經具有共有關系專有部分占建筑物總面積 2/3 以上的業主 且占總人數 2/3 以上的業主書面同意，并報送房地產主管部門備案后執行。
（四）續交的交存時間一般以交存到每平方米 50 元為止。

第五部分 維修資金的監管
二十三、市房地產主管部門可委托兩家以上商業銀行作為住宅專項維修資金專戶的管理銀行。但一個樓盤的維修資金只能交存至一個專戶管理銀行。

二十四、專戶管理銀行應當與房地產主管部門簽訂服務合同方可進行交存、劃轉資金，并嚴格按照服務合同執行。

二十五、住宅專項維修資金核算賬戶的設立。市房地產主管部門設立總賬戶，按物業管理區域（項目）為單位設賬，實行四級賬戶核算?？傎~戶為一級核算，每個物業管理區域（項目）設立二級核算，每一幢樓設立三級核算，每個業主設立四級核算。
業主個人交存的住宅專項維修資金核算到戶。

二十六、在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買國債。 利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到期。
利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意，并報房地產主管部門備案后，由業主大會辦理購 買手續；未成立業主大會的，一般不予辦理購買手續。
禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

二十七、下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：
（一）住宅專項維修資金的存儲利息。
（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益。
（三）利用住宅共用部位 、共用設施設備進行經營的業主所得收益，但業主大會另有決定的除外。
住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。

二十八、房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，產權人應及時到房地產主管部門辦理注銷手續 ，并到物業所在地的房 地產主管部門辦理住宅專項維修資金賬戶余額退還手續并辦理賬戶注銷手續。

二十九、業主轉讓房屋所有權時，轉讓方住宅專項維修資金賬戶余額隨同房屋所有權同時轉移過戶，受讓方應及時持有 效的權屬證明到物業所在地的房地產主管部門辦理戶名變更手續。
三十、房地產主管部門及業主委員會，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業主公布下列情況：
（一）住宅專項維修資金 交存、使用、增值收益和結存的總額。
（二）發生列支的項目、費用和分攤情況。
（三）業主分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額。
（四）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。業主對公布的情況有異議的，可以要求復核。

三十一、專戶管理銀行應當每年至少一次向物業所在地房地產主管部門及業主委員會發送住宅專項維修資金對賬單。 房地產主管部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。 專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余 額的查詢。
三十二、住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。
三十三、住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行國務院財政部門有關規定。
市財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。
三十四、未成立業主大會的，業主交存的住宅專項維修資金，由房地產主管部門代管，并接受同級財政、審計部門的監督。
三十五、成立業主大會的，住宅專項維修資金的代管可由業主大會決定，并接受市審計、財政和房地產主管部門的監督。
住宅專項維修資金原則上不再從原先由房地產主管部門委托指定代收的商業銀行轉存到其它商業銀行。
確實需要轉存到其它商業銀行的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意后，由房地產主管部門協助辦理轉存到其他專戶管理銀行。
三十六、住宅專項維修資金交存專用票據的領購、使用、 保管、核銷等工作由代管機構負責，并按照財政部門票據管理的有關規定執行，接受財政部門的監督檢查。

第六部分 相關責任
三十七、違反本意見規定，挪用住宅專項維修資金的，依照《物業管理條例》第六十三條和《住宅專項維修資金管理辦法》第三十七條的規定，由縣級以上地方人民政府房地產主管 部門依法追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得 ，處挪用金額兩倍以下的罰款；物業服務企業挪用住宅專項維修資金情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
房地產主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府房地產主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
三十八、住宅專項維修資金交存憑證作為辦理房屋入住手續的條件之一。
住房購買人未按本意見交存住宅專項維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付給購買人。
未交住宅專項維修資金給予辦理房屋入住手續并將房屋交付給購房人的 ，由建設單位負責繳交。事后建設單位可向相關責任人追繳。由房地產主管部門責令限期改正， 逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。
三十九、住宅專項維修資金專用票據的領購、使用、保管、核銷等管理過程違反財政部門票據管理有關規定的，按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關規定予以處理。

第七部分 附則
四十、住宅專項維修資金的交存、使用、退還、單元戶名變更等流程及方式，由房地產主管部門另行制定并公布。
四十一、本意見由市規劃建設與房產管理局 、財政局負責 解釋。
四十二、本意見自發布之日起三十日后施行。