汶川縣物業管理服務辦法(試行）

汶府發〔2010〕37號

汶川縣人民政府
關于印發《汶川縣物業管理服務辦法(試行）》的通知

各鄉鎮人民政府，縣級各部門：

《汶川縣物業管理服務辦法(試行）》已經縣十二屆人民政府第46次常務會議研究同意，現印發你們，請遵照執行。

二○一○年九月十七日

汶川縣物業管理服務辦法(試行)

為規范物業管理服務活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據國家有關法律、法規，結合我縣實際，特制定本辦法。
第一條 在汶川縣行政區域范圍內從事物業管理服務活動的，適用本辦法。
第二條 本辦法所稱物業管理服務是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業管理服務合同約定，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護、安保、管理，維護物業管理區域內環境衛生和秩序的活動。
第三條 提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
第四條 縣房地產行政主管部門負責全縣物業管理活動的監督管理工作。鄉鎮人民政府、社區居民委員會協助縣房地產行政主管部門做好轄區內物業管理工作?？h工商、公安、環衛、物價等部門按照各自職責，協同實施。
第五條 物業管理區域根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍,結合物業共用設施設備、社區建設等因素劃定。物業配套設施設備共用的, 應劃定為同一物業管理區域；但其設施設備能夠分割、獨立使用的,可以劃定為不同物業管理區域。
無實施物業管理服務的建成居住區需要實施物業管理服務的,由鄉鎮人民政府征求相關業主意見后,確定物業管理區域。
對物業管理區域劃定有爭議的,縣房地產行政主管部門應當征求鄉鎮人民政府、相關業主、社區居民委員會的意見后確定。
第六條 新建物業出售前, 建設單位應當將劃定的物業管理區域向縣房地產行政主管部門備案,并將已備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。
已實施物業管理服務的區域,由物業服務企業向縣房地產行政主管部門備案。
鄉鎮人民政府確定的物業管理區域,由鄉鎮人民政府向縣房地產行政主管部門備案。
第七條 房屋所有權人為業主。
業主應當根據國家有關法律法規及物業管理服務合同、管理規約、業主大會或業主委員會決定，在物業管理服務活動中，依法行使權利、履行職責和義務。
第八條 業主大會由同一物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應義務。
只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第九條 業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主監督。
第十條 業主大會和業主委員會應當根據《物業管理條例》、住房和城鄉建設部頒布的《業主大會和業主委員會指導規則》的規定，依法履行職責，不得作出與物業管理服務無關的決定，不得從事與物業管理服務無關的活動。
第十一條 業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
第十二條 物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位和物業服務企業應向鄉鎮人民政府及時報送下列文件資料，申請籌備首次業主大會會議。
（一）物業管理區域備案證明；
（二）房屋及建筑物面積清冊；
（三）設施設備清單；
（四）業主名冊；
（五）建筑規劃總平面圖；
（六）交付使用共用設施設備的證明；
（七）物業服務用房配置證明；
（八）其他有關的文件資料。
專有部分是指區分所有建筑物中，具有構造上和使用上獨立性，能夠成為區分所有權客體的建筑物的部分。專有部分面積是指業主得以獨立享有和支配的建筑物的面積。
第十三條 鄉鎮人民政府應當在收到籌備首次業主大會會議書面申請30日內，協助業主推薦產生首次業主大會籌備組，指導和協助召開首次業主大會會議。
籌備組由業主代表、建設單位代表、鄉鎮人民政府代表和社區居民委員會代表7—15人單數組成。其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由鄉鎮人民政府代表擔任。
籌備組中業主代表由鄉鎮人民政府會同社區居民委員會組織業主推薦產生。
籌備組成員名單應當自成立之日起7日內在物業管理區域的顯著位置公告。業主對籌備組成員提出異議的，由鄉鎮人民政府協調解決。
籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。
第十四條 鄉鎮人民政府對業主大會和業主委員會的日?；顒舆M行指導和監督。其履行以下職責：
（一）對不及時籌備首次業主大會、未按期組織召開業主大會定期會議、不召集業主委員會會議、不及時換屆選舉等行為，責令限期改正。
（二）協同縣房地產行政主管部門處理業主、業主委員會在物業管理服務活動中的投訴。
（三）協同縣房地產行政主管部門對業主大會、業主委員會作出的違反法律法規的決定，責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
（四）協助縣房地產行政主管部門對物業管理活動中的違法、違規行為進行處罰。
（五）負責召集召開由縣房地產行政主管部門、公安派出所、社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加的物業管理聯席會議，共同協調解決物業管理中遇到的問題。
第十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向縣房地產行政主管部門和鄉鎮人民政府辦理備案手續：
（一）業主大會成立和業主委員會選舉的情況；
（二）管理規約；
（三）業主大會議事規則；
（四）業主大會決定的其他重大事項。
業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。
業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。
第十六條 召開業主委員會會議應當告知相關社區居民委員會，并聽取社區居民委員會建議。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
第十七條 首次業主大會籌備與設立、業主委員會選舉產生、業主大會召開、業主委員會會議召開、換屆等具體辦法和程序，以及業主大會、業主委員會的職責和日?；顒右巹t等，按照住房和城鄉建設部頒布的《業主大會和業主委員會指導規則》執行。
第十八條 物業服務企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。
第十九條 物業服務企業資質等級分為一、二、三級。
第二十條 國務院建設主管部門負責一級物業管理企業資質證書的頒發和管理。
四川省人民政府建設主管部門負責四川省二級物業管理企業資質證書的頒發和管理。
阿壩州房地產行政主管部門負責轄區內轄區內三級物業管理企業資質證書的頒發和管理。
縣房地產行政主管部門協助阿壩州房地產行政主管部門審查本縣轄區內三級物業服務企業資質。
第二十一條 國家實行物業服務企業按資質等級承接物業管理類型和規模的制度。
一級資質物業管理企業可以承接各種物業管理項目。
二級資質物業管理企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。
三級資質物業管理企業可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。
第二十二條 在本縣從事物業管理服務活動的企業，必須具備物業服務企業資質，并按資質等級接受物業管理服務的委托。
從事物業管理服務的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
第二十三條 新設立物業服務企業，其資質等級按照最低等級（三級）核定，并設一年的暫定期。
在本縣新設立物業服務企業的，應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件報送縣房地產行政主管部門，經縣房地產行政主管部門加注意見后，向阿壩州房地產行政主管部門申請資質：
（一）營業執照；
（二）企業章程；
（三）驗資證明；
（四）企業法定代表人的身份證明；
（五）物業管理服務專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。
第二十四條 物業服務企業的權利：
（一）依照法律、法規、規章和合同的約定，制定物業管理服務制度；
（二）收取物業管理服務費用；
（三）制止違反管理規約的行為；
（四）選聘專業公司承擔專項經營業務。
第二十五條 物業服務企業的義務：
（一）履行物業管理服務委托合同，提供物業管理服務；
（二）接受業主、業主委員會的監督；
（三）制定物業管理服務年度計劃；
（四）定期公布收支帳目，接受質詢和審計；
（五）接受政府有關部門的監督管理。
第二十六條 物業服務企業資質條件、資質申請、資質核定、資質審批、資質撤銷、資質年檢、資質變更以及違反資質管理規定的處罰等，按照《物業服務企業資質管理辦法》執行。
第二十七條 前期物業管理服務，是指對外銷售的商品物業，在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘的物業服務企業實施的物業管理服務。
建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂前期物業管理服務合同。
建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業管理服務合同約定的內容。
第二十八條 建設單位應當在銷售物業之前，根據縣房地產行政主管部門制定的示范文本，制定業主臨時管理規約，對物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
第二十九條 建設單位制定的業主臨時管理規約，應當在物業銷售前向物業買受人明示。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對業主臨時管理規約予以書面承諾。
第三十條 政府鼓勵建設單位按照房地產開發與物業管理服務相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質等級的物業服務企業。
住宅物業的開發建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質等級的物業服務企業；投標人少于3個或者規模較小的（寫字樓建筑面積少于3萬平方米；住宅建筑面積少于5萬平方米），經縣房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質等級的物業服務企業。
第三十一條 前期物業管理服務合同期限最長不得超過3年。但是，期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時，前期物業服務合同終止。
第三十二條 建設單位應當按照不少于物業管理區域總建筑面積千分之二的比例，在物業管理區域內配置物業管理服務用房，最低不少于50平方米，最高不超過300平方米；其中，業主委員會辦公用房最低不少于10平方米，最高不超過60平方米。
物業管理服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業，物業管理服務用房所在樓層不得高于四層。
物業管理服務用房的所有權依法屬于全體業主，專用于物業管理服務工作，不得挪作他用。
第三十三條 縣城鄉規劃行政主管部門應當在審批建設工程規劃許可證時，按前條規定明確物業管理服務用房的位置和面積。建設單位應當在物業銷售時予以公布。
縣房地產行政主管部門應當對物業管理服務用房進行審核并出具證明。
縣房地產行政主管部門應當在辦理物業所有權初始登記時，在房地產登記簿中注明物業管理服務用房面積、房號以及物業的其他共有部分。業主有權查詢。
第三十四條 建設單位在交付物業前，應當對物業管理服務用房、共用場地、共用設施設備配置獨立的水電氣計量器具。
第三十五條 物業服務企業承接物業時，應對物業共用部位、共用設施設備進行驗收，并形成驗收報告，需建設單位維修完善的，由建設單位維修完善后，方可接收；協議由物業服務企業維修完善的，雙方應當就此項內容簽訂書面合同。
第三十六條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
（一）項目規劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建筑、結構、設備竣工圖；
（三）附屬配套設施、地下管網工程竣工圖；
（四）設施設備的安裝、使用和維護保養技術資料；
（五）單項工程竣工驗收證明材料；
（六）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（七）物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業管理服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第三十七條 物業服務企業可在物業管理區域內依法開展適宜的多種經營活動，以其收益補充物業管理服務費用的不足。
前期物業管理服務期間，物業服務企業利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應取得建設單位同意并經縣房地產行政主管部門批準，所得收益按比例用于補充專項維修資金。
第三十八條 物業所有人應當在開發建設單位交付物業后，按照合同約定交納物業管理服務費用。
物業管理區域內尚未出售或者已出售但尚未交付給物業所有人的物業，其物業管理服務費用由建設單位按照該物業區域同類物業的標準全額交納。
建設單位出售物業時，不得承諾或者約定減免物業管理服務費用。建設單位已承諾或者約定減免的物業管理服務費用，由建設單位承擔。
第三十九條 原有住宅樓符合下列情形之一的，應當實行物業管理服務：
（一）供水、供電等管理上存在問題較多，居民反映強烈，經常發生住戶上訪的樓房；
（二）原建設單位或1/2以上住戶要求實行物業管理服務的樓房。
第四十條 原有住宅樓實行物業管理服務，原建設單位要對房屋的共用部位和共用設施設備進行檢查、修繕和改造，經縣房地產行政主管部門會同有關部門驗收合格后方可實行。
第四十一條 本縣新建的安居房、廉租住房住宅區應當實行物業管理服務。
第四十二條 本辦法所稱物業管理服務是指由業主、業主大會選聘的具有相應資質的物業服務企業所從事的物業管理服務活動。
第四十三條 業主委員會應當與物業服務企業訂立書面的物業管理服務合同。
物業管理服務合同應當對物業管理服務事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理服務用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
物業管理服務合同可參考由縣房地產行政主管部門制定的示范文本。
第四十四條 物業服務企業應當自物業管理服務合同生效之日起15日內，將合同報縣房地產行政主管部門和鄉鎮人民政府備案。
第四十五條 物業服務企業未能履行物業管理服務合同約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應依法承擔相應法律責任。
第四十六條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。
業主委員會應當向物業服務企業移交本辦法第三十四條規定的資料。
第四十七條 物業管理服務合同期限屆滿3個月前，業主委員會應當組織召開業主大會決定選聘或者續聘物業服務企業，并將決定書面告知物業服務企業；物業服務企業決定不再續簽物業管理服務合同的，應當在物業管理服務合同期限屆滿2個月前書面告知業主委員會。
業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿1個月前與物業服務企業續簽物業管理服務合同。
業主大會決定選聘新的物業管理服務企業的，原物業服務企業應當在物業管理服務合同終止之日起15日內退出物業管理區域。
物業管理服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業自愿按照原合同約定繼續提供服務的，物業管理服務合同自動延續至業主大會作出選聘或者續聘決定為止。
第四十八條 物業服務企業退出時，應當向業主委員會移交其合法占有的下列資料和財物，并配合新的物業服務企業做好交接工作：
（一）第三十四條規定的資料和財物；
（二）物業管理服務用房；
（三）物業管理服務服務期間改造、維修、保養有關物業形成的技術資料；
（四）物業管理服務期間配置的固定設施設備；
（五）其他應當移交的財物、資料。
第四十九條 物業服務企業自物業管理服務合同終止或者解除之日起30日內，向業主委員會結清財務，移交物業管理用房和有關資料，并報縣房地產行政主管部門和鄉鎮人民政府備案。
第五十條 物業管理服務包括下列內容，業主可以自由選擇一項或多項，并在物業管理服務合同中具體約定，服務標準在物業管理服務合同中有約定的按約定標準執行，未作約定的，按國家和四川省、阿壩州相關技術標準和規范執行。
（一）房屋及其附屬的共用設施設備的使用管理、養護維修；
（二）園林綠地的管理養護；
（三）環境衛生的管理服務；
（四）公共秩序的維護及安全防范服務；
（五）車輛出入、停放管理；
（六）物業檔案資料的管理；
（七）業主、使用人委托的其他服務事項。
第五十一條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將全部物業管理委托他人。
第五十二條 物業服務企業應當按照法律法規的規定和物業管理服務合同的約定，為業主提供服務，并配合縣政府有關部門、鄉鎮人民政府、社區居民委員會開展社區服務和社區文化活動。
第五十三條 物業服務企業應當明碼標價，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域的顯著位置公示。
物業服務企業可根據業主的委托提供物業管理服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。
物業服務企業可接受有關單位的委托提供代收水電費、煤氣費、有線電視費、電話安裝使用費等公眾代辦性質的服務，并向委托單位收取公眾代辦性服務費用。
物業服務企業可為物業管理服務區域內的業主、使用人的個別需求提供特約服務，并向業主、使用人收取特約服務費用。
第五十四條 業主應當按照物業管理服務合同的約定，按時交納物業管理服務費用；物業產權轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業管理服務費用。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業管理服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
第五十五條 物業管理服務收費實行酬金制的，物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業管理服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業管理服務資金的收支情況。業主委員會可以聘請專業機構對物業管理服務資金的收支情況進行審計。
業主或者業主大會對公布的物業管理服務資金年度預決算和物業管理服務資金的收支情況，以及共用場地、共用設施設備產生的水電費的分攤情況提出異議時，物業服務企業應當及時答復。
第五十六條 縣價格行政主管部門會同縣房地產行政主管部門，對物業管理服務收費進行監督。
第五十七條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業服務企業接受委托代收前款費用的，應與委托單位簽訂委托協議明確委托事項和收費標準，不得向業主收取手續費等額外費用。
第五十八條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向縣有關行政管理部門和鄉鎮人民政府報告。
縣有關行政主管部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。屬于鄉鎮人民政府職責范圍的，由鄉鎮人民政府處理。
第五十九條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定，并接受縣公安機關的指導監督。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第六十條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。
物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。
第六十一條 縣房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，鄉鎮人民政府給予協助。
第六十二條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業。
物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
第六十三條 物業應當定期養護維修，在出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及影響他人正常使用時，物業服務企業應當及時養護維修。
第六十四條 物業共用部位、共用設施設備維修、更新時，相關業主、物業使用人應當予以配合。因相關業主、物業使用人阻撓維修、更新，造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當予以賠償。
因物業共用部位、共用設施設備維修、更新等原因，造成房屋、設施設備等損害的，責任人應當予以恢復原狀或者賠償。
第六十五條 業主、使用人應按照有利于物業使用、安全、外貌美觀整潔以及公平、合理的原則，在供水、排水、通行、通風、采光、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面不得損害公共和他人利益。
業主、使用人應當為物業服務企業、他人維護房屋及共用設施設備提供方便，因業主、使用人阻撓維修造成物業損壞及財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。
第六十六條 業主、使用人在戶外安裝空調器、防護網、廣告牌匾等設置物，應當符合住宅區的統一要求。
第六十七條 業主、使用人需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。使用人裝飾裝修房屋的，應當征得業主的書面同意。
物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主、使用人。
第六十八條 物業管理區域內禁止下列行為：
（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；
（二）違反法律法規以及管理規約，改變房屋用途，將住宅改變為經營性用房；
（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；
（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；
（五）違法搭建建筑物、構筑物；
（六）損壞或者擅自占用、改建物業共用部位；
（七）損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；
（八）損毀樹木、園林；
（九）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設超負荷物品；
（十）隨意停放車輛；
（十一）亂丟垃圾，高空拋物；
（十二）發出超過規定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風；
（十二）法律法規和管理規約禁止的其他行為。
物業管理區域內發生上述行為時，業主、物業使用人有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當根據物業管理服務合同、管理規約及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政管理部門，有關部門應當依法及時處理，相關業主和物業使用人應當積極予以配合。
六十九條 業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約的內容、物業管理服務費用標準等事項告知受讓人或者承租人，并自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內，將物業轉讓或者出租情況書面告知業主委員會和物業服務企業。
第七十條 住宅區內的垃圾由物業服務企業負責收集清理，垃圾運輸由縣環境衛生管理部門負責。
第七十一條 供水、供電、供氣、供熱、電信、有線電視等管理單位，應依法承擔物業管理服務區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
第七十二條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家規定交存專項維修資金。
專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金按照專戶存儲、?？顚Ｓ?、業主決策、政府監督的原則管理。
專項維修資金專戶以物業管理區域為單位設賬，并按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
第七十三條 業主轉讓物業時，其交存的專項維修資金余額不予退還，一并轉讓給物業承受人。
第七十四條 共有物業的維修、更新、改造費用，由共有該物業的業主按照各自擁有的物業專有部分建筑面積比例分攤。
第七十五條 物業保修期內發生的維修費用，由建設單位承擔，不得從專項維修資金中列支。
物業管理區域內依法應當由供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位承擔的相關管線和設施設備的維修、養護費用,不得從住宅專項維修資金中列支。
第七十六條 需要使用專項維修資金時，由物業服務企業提出申請，并經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后方可使用。面積和業主人數的計算按照下列方式確定：
（一）專有部分面積，按照建筑面積計算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計算；
（二）建設單位已經出售的專有部分的業主人數，一戶按一人計算；建設單位未出售的專有部分按一人計算；總人數，按照兩者之和計算。
縣房地產行政主管部門負責對專項維修資金的使用進行監督。
第七十七條 專項維修資金的來源：
（一）屬于新建商品住房的，業主按購房價格的2％至3％（多層2%，高層3%）交存首期住宅專項維修資金，該部分資金由建設單位在銷售商品住房時代收；
（二）原有商品住房依照本辦法實施物業管理服務后，由業主按前款標準交納住宅專項維修資金，該部分資金由業主委員會或物業服務企業代收；
（三）非商品住房的住房，根據縣人民政府公布的住宅指導價格按照本條第一款標準交存住宅專項維修資金。
（四）專項維修資金使用完畢時，業主應當續繳。
建設單位代收專項維修資金的，應當在房屋銷售前，與縣房地產行政主管部門簽訂代收協議，代收的資金存入指定帳戶。原有住宅樓業主交納維修資金時，先由業主大會決定籌集和使用方案，然后由業主委員會或物業服務企業與縣房地產行政主管部門簽訂代收協議，代收的資金存入指定帳戶。
第七十八條 未按照本辦法建立專項維修資金制度的，物業的維修、更新費用，按下列辦法承擔：
（一）房屋自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業主承擔；
（二）房屋本體共用部位的維修、更新，由該單元物業的業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔；
（三）共用設施設備的維修、更新費用，由住宅區內的業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔。
第七十九條 房屋的共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，由物業服務企業負責維修，維修費用由責任人支付。
第八十條 物業服務企業利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得業主大會同意，并經縣房地產行政主管部門批準。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第八十一條 住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并可以處10萬元以下的罰款。
第八十二條 建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣房地產行政主管部門處以20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第八十三條 建設單位或物業服務企業違反規定，不移交有關資料的，由縣房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，予以通報，并處以5萬元以下的罰款。
第八十四條 未取得資質證書從事物業管理服務的，由縣房地產行政主管部門沒收違法所得，并責令限期改正；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質證書的，縣房地產行政主管部門依照本條第一款規定處罰，并報資質證書的頒發部門吊銷資質證書。
第八十五條 物業服務企業聘用未取得物業管理服務職業資格證書的人員從事物業管理服務活動的，由縣房地產行政主管部門責令其限期改正；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第八十六條 物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理服務一并委托給他人的，由縣房地產行政主管部門責令限期改正，并處委托合同價款10%以上30%以下的罰款；情節嚴重的，報資質證書的頒發部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第八十七條 挪用專項維修資金的，由縣房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，并給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，報資質證書的頒發部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第八十八條 建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理服務用房的，由縣房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處以20萬元以下的罰款。
第八十九條 未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理服務用房的用途的，由縣房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處以10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。
第九十條 有下列行為之一的，由縣房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：
（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；
（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處以1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處以20萬元以下的罰款。
第九十一條 違反物業管理服務合同約定，業主逾期不交納物業管理服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
第九十二條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第九十三條 縣房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
本辦法由縣房地產行政主管部門負責解釋。
本辦法自印發之日起執行，原《汶川縣物業管理服務辦法（暫行）》（汶府發〔2009〕52號）廢止。