朝陽市物業服務收費管理辦法（試行）

朝價發〔2010〕64號
關于印發《朝陽市物業服務收費管理辦法（試行）》的通知

　　各縣（市）區物價局、建設局：
　　為加強物業服務收費管理，規范物業服務收費行為，維護廣大業主和物業管理企業的合法權益，現將朝陽市物價局、朝陽市房產局制定的《朝陽市物業服務收費管理辦法（試行）》印發給你們，請認真貫徹執行。
　　二〇一〇年八月十二日
　　朝陽市物業服務收費管理辦法（試行）
　　第一章總則
　　第一條為進一步規范物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《遼寧省物業管理條例》，結合我市實際，制定本辦法。
　　第二條本辦法適用于我市行政區域內從事物業服務的物業服務企業對業主或物業使用人提供物業服務的收費行為。
　　第三條本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定，向業主收取的費用。主要用于房屋及配套設施的日常養護、管理，維護相關區域內的環境衛生、協助維護公共秩序、保潔服務、綠化養護等。
　　第四條物業服務實行有償服務，應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
　　第五條政府提倡業主通過市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費標準通過市場競爭形成。
　　第六條朝陽市價格主管部門會同朝陽市房產行政主管部門負責全市物業服務收費的管理監督。
　　第二章物業服務收費的種類和方式
　　第七條物業服務收費按照不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。
　　第八條住宅物業服務收費實行政府指導價。住宅物業服務費標準實行分等定級管理，不同等級執行不同的收費標準。
　　第九條非住宅的物業服務收費實行市場調節價，由物業服務企業與業主和物業使用人在物業服務合同中約定具體收費標準。
　　第十條物業服務企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費標準由雙方約定。
　　第十一條物業管理區域內符合規劃要求的封閉式公用車庫和專用停車場（停車位）、占用公共場地或者業主共有道路停放機動車輛等由業主大會決定是否收費。實行收費的，業主委員會應與車主簽定書面協議，約定具體的收費標準及有關事項，車位出租收入具體使用辦法由業主大會決定。
　　第十二條利用物業共用部位、公用設施設備進行經營活動的，應當征得業主委員會、物業服務企業的同意，按照規定辦理有關手續，其收入按照業主委員會的決定使用。
　　第十三條物業共用部位、公用設施設備的大中小修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
　　第十四條電梯的零部件更換，日常維修等費用應在專項維修資金中支付。電梯的正常運行費用采取按戶據實分攤的方式收取，由業主與物業服務企業書面約定具體的收費標準。業主可按人口數領取電梯卡，電梯卡首次領取不得收取工本費，損壞或丟失申請補發的，每張卡按不超過15元收取工本費。
　　第十五條商品房開發建設單位在取得預售許可證之前，應選聘物業服務企業實施前期物業管理，并與業主簽訂書面的前期物業服務合同，約定物業服務等級、收費標準、收取辦法以及其它事項，并在30日內報當地房產行政主管部門備案。業主有權拒絕接受前期物業服務合同中沒有約定的有償服務事項。在取得商品房現售許可證之前的前期物業服務費按合同約定收費標準的50%收取。在開發建設單位取得現售許可證后的次月起，物業服務企業方可按合同約定的收費標準執行。
　　納入物業服務范圍的已竣工但尚未售出，或因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費由開發建設單位全額繳納。開發建設單位已交付物業買受人，因物業買受人的原因未入住的物業，物業服務費由物業買受人全額繳納。
　　第十六條開發建設單位或物業服務企業不得以任何名義向業主收取裝修抵押金、保證金等，但經雙方自愿物業服務企業可向業主提供裝修期間的裝修垃圾清運等一系列服務，并協商收取服務費，服務費標準按建筑面積每平方米不超過10元收取。服務內容包括改變房屋結構的咨詢、指導，裝修人員管理，裝修垃圾清運等，對服務收費標準及服務內容雙方應以書面形式簽訂委托協議。
　　第十七條業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
　　包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈利或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
　　酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，節余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
　　第十八條實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。
　　實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。
　　物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
　?。ㄒ唬┕芾矸杖藛T的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
　?。ǘ┪飿I共用部位、公用設施設備的日常運行、維護費用；
　?。ㄈ┪飿I管理區域清潔衛生費用；
　?。ㄋ模┪飿I管理區域綠化養護費用；
　?。ㄎ澹┪飿I管理區域秩序維護費用；
　?。┺k公費用；
　?。ㄆ撸┪飿I管理企業固定資產折舊；
　?。ò耍┪飿I共用部位、公用設施設備及公眾責任保險費用；
　?。ň牛┙洏I主同意的其它費用。
　　第十九條實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務收入屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
　　物業服務企業應當在每年的第一季度內向全體業主公布當年和上一年度的物業服務資金年度預決算，并每半年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
　　業主對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當在10日內答復。
　　第二十條物業服務收費采取酬金制的，物業服務企業可以按照物業服務合用約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
　　第三章物業服務費用標準的制定和收取
　　第二十一條住宅物業服務收費的計價單位為按建筑面積每月每平方米。物業服務費用以房屋所有權證登記的建筑面積計算，未辦證的，暫以房屋買賣合同約定面積或房地產測繪部門實測的房屋建筑面積計算。
　　第二十二條住宅物業服務等級評定辦法和指導性收費標準由朝陽市價格主管部門會同朝陽市房產行政主管部門制定。具體收費標準由業主委員會或業主與物業服務企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。
　　第二十三條業主委員會或業主根據本物業的需要選擇相應的物業服務等級，并與物業服務企業簽訂書面物業服務合同。合同中約定物業服務等級、具體收費標準和其它物業服務的有關事項。物業服務企業在15個工作日內，將物業服務合同送當地房產行政主管部門備案。
　　第二十四條住宅物業服務收費實行《收費許可證》管理制度。物業服務企業收費前，應到當地價格主管部門申領《收費許可證》。物業服務企業申領《收費許可證》，應當向價格主管部門提供下列資料：實施收費的書面申請、營業執照副本、物業服務資質證書、經房產主管部門備案的物業服務合同或前期物業服務合同等相關資料。價格主管部門正式受理后，應對物業服務企業提供的各項資料真實性進行查驗后，方可辦理《收費許可證》，物業服務企業領取《收費許可證》后實施收費。物業服務企業按資質等級相應開展的服務范圍由政府房產主管部門負責審核。
　　各縣（市）價格主管部門負責本行政區域內物業服務收費監督管理和收費許可證的辦理。朝陽市區（含雙塔區、龍城區、開發區）內物業服務等級達到一級收費水平的由市物價局負責審核辦理《收費許可證》，其他物業服務等級的由各區價格主管部門負責審核辦理《收費許可證》。朝陽市區內由市、區兩級物價部門按規定的檢查處理權限對物業服務收費進行監督檢查。
　　第二十五條業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費或物業服務資金，物業服務企業不得委托其他壟斷企業向業主代收物業服務費。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費或物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期繳納，逾期仍不繳納的，物業服務企業可以通過合法形式予以追繳。物業服務企業不得一次性向業主預收一年以上的物業服務費，當年的物業服務費應按月或季收取，具體收取辦法應在服務合同中約定。
　　第二十六條物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
　　第二十七條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，不得向業主收取手續費等任何額外費用。
　　第二十八條業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費或物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費或物業服務資金。
　　第四章監督檢查
　　第二十九條價格主管部門、房產行政主管部門分別按各自的職責權限負責對物業服務的等級、收費標準、服務合同的履行等情況進行監督檢查。
　　第三十條物業服務企業在物業服務中應當遵守價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。
　　第三十一條物業服務企業應當按照價格主管部門的規定實行明碼標價，可采取公示欄、收費手冊、多媒體終端等方式在物業管理區域將服務內容和收費標準進行公示，做到價目齊全、內容準確、標示醒目。
　　物業服務收費明碼標價的內容包括：物業服務企業名稱、服務等級、收費標準、計費方式、服務內容、監督舉報電話等。
　　物業服務收費標準發生變化時，物業服務企業應當在執行新標準前，將所標示的相關內容進行調整，并公示新標準開始實行的日期。
　　第三十二條物業服務企業違反價格法律、法規和規章，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰實施辦法》予以處罰。
　　第五章附則
　　第三十三條本辦法實施后開始物業服務并收費的，按照本辦法規定執行。本辦法實施前業主與物業服務企業已簽訂物業服務合同且尚未到期的，物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行，合同到期后按本辦法規定執行。
　　第三十四條本辦法自發布之日起施行。原《朝陽市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》（朝價發[2002]134號）和《朝陽市城市普通住宅區物業管理服務價格等級考核評定辦法（暫行）》（朝價發[2004]92號）同時廢止。
　　第三十五條本實施辦法由朝陽市物價局、朝陽市房產局在各自管理范圍內負責解釋。