庫爾勒市業主大會規程(試行)

　　第一章總則
　　
　　第一條為了維護業主的合法權益,規范我市業主大會、業主委員會的活動,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和建設部頒布的《業主大會規程》規定,制定本規程。
　　
　　第二條本市行政區域內的業主大會、業主委員會的產生及其活動適用本規程。
　　
　　第三條業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成。是業主集體行使權力和維護全體業主合法權益的組織。
　　
　　業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會依法選舉產生,并對業主大會負責。
　　
　　第四條市房地產行政主管部門負責本行政區域內業主大會、業主委員會的指導和監督管理工作。
　　
　　市房地產管理部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對本轄區內業主大會、業主委員會的產生及活動進行指導和管理。
　　
　　社區居民委員會應當對業主大會成立及業主委員會的活動進行指導與監督,并依法調解本轄區內的物業管理糾紛。
　　
　　第五條業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔,但不得沖抵物業服務費,不得占用共用部位、共用設施設備維修資金。
　　
　　工作經費的收支情況應當定期以書面形式在物業管理區域內指定的地點公示。
　　
　　第六條業主大會、業主委員會應當按照國家財務管理規定,建立財務制度,每屆屆滿應當進行財務審計,審計結果應在小區內公示。
　　
　　同一物業管理區域內,有20%以上業主書面提議進行財務審計的,也應當進行財務審計。
　　
　　第二章業主及業主大會
　　
　　第七條房屋的所有權人為業主。
　　
　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：
　　
　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
　　
　?。ǘ┨嶙h召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；
　　
　?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪幖s、業主大會議事規則的建議；
　　
　?。ㄋ模﹨⒓訕I主大會會議，行使投票權；
　　
　?。ㄎ澹┻x舉業主委員會成員，并享有被選舉權；
　　
　?。┍O督業主委員會的工作；
　　
　?。ㄆ撸┍O督物業服務企業履行物業服務合同；
　　
　?。ò耍ξ飿I共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
　　
　?。ň牛┍O督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
　　
　?。ㄊ┓?、法規規定的其他權利。
　　
　　第八條業主在物業管理活動中，履行下列義務：
　　
　?。ㄒ唬┳袷毓芾硪幖s、業主大會議事規則；
　　
　?。ǘ┳袷匚飿I管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
　　
　?。ㄈ﹫绦袠I主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
　　
　?。ㄋ模┌凑諊矣嘘P規定交納專項維修資金；
　　
　?。ㄎ澹┌磿r交納物業服務費用；
　　
　?。┓?、法規規定的其他義務。
　　
　　第九條物業管理區域內全體業主組成業主大會。
　　
　　業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
　　
　　第十條一個物業管理區域成立一個業主大會。
　　
　　第十一條下列事項由業主共同決定：
　　
　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I主大會議事規則；
　　
　?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪幖s；
　　
　?。ㄈ┻x舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
　　
　?。ㄋ模┻x聘和解聘物業服務企業；
　　
　?。ㄎ澹┗I集和使用專項維修資金；
　　
　?。└慕?、重建建筑物及其附屬設施；
　　
　?。ㄆ撸I主大會、業主委員會工作經費的籌集和使用；
　　
　?。ò耍┯嘘P共有和共同管理權利的其他重大事項。
　　
　　第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
　　
　　第十二條在一個物業管理區域內,成立首次業主大會的,建設單位（或原產權單位）應當提供業主清冊、物業建筑面積、物業出售及交付使用的時間、已籌集的維修資金清冊等文件資料。
　　
　　第十三條成立首次業主大會的,應在市房地產管理部門或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府協調和指導下，由社區居民委員會、業主代表和建設單位組成籌備組，負責業主大會籌備工作。
　　
　　籌備組的組長由社區居民委員會代表或者業主代表擔任?；I備組中的業主代表可通過業主自薦或選舉產生,也可由社區居民委員會推薦產生。
　　
　　建設單位、前期物業服務企業應配合籌備組開展工作。
　　
　　第十四條籌備組應當根據該物業管理區域的實際情況,制定業主委員會的選舉辦法,并在業主中推選選票、表決票的發放人、計票人和監票人。依法確認業主身份,并發放業主委員會投票證。投票證應當寫明業主姓名及擁有的投票權數等基本內容。
　　
　　第十五條在召開首次業主大會會議15日前,籌備組應當將下列事項在物業管理區域內公示:
　　
　　(一)首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和會議議程及內容;
　　
　　(二)業主管理規約、業主大會議事規則草案;
　　
　　(三)業主在首次業主大會會議上的投票權數;
　　
　　(四)業主委員會委員候選人產生辦法及名單。
　　
　　業主對上述公示事項有異議的,應當在公示期內以書面形式署名向籌備組提出。
　　
　　第十六條籌備組應當自成立之日起60日內,在市房地產管理部門或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導下,召開首次業主大會會議。逾期未召開的,籌備組應向市房地產管理部門或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府提出延期召開的報告,在延長期限內仍未召開的,籌備組自行解散,并將有關資料移交社區居民委員會保存。
　　
　　第十七條首次業主大會會議的內容應包括:
　　
　　(一)表決通過業主規約、業主大會議事規則;
　　
　　(二)選舉產生業主委員會委員;
　　
　　(三)第十一條規定由業主共同決定事項和其他需要業主大會會議表決通過的事項。
　　
　　第十八條業主大會由業主委員會組織召開,每年至少1次。召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主，并將會議有關材料以書面形式在物業管理區域內公告。
　　
　　物業管理區域內20%以上業主書面提議召開業主大會會議的,業主委員會應當在15日內依法召開業主大會會議。提議應附上提議內容及業主本人的簽名。
　　
　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。
　　
　　第十九條業主參加業主大會應當持投票證。業主可以自行投票,也可以書面委托他人持業主投票證和書面委托書參加投票。書面委托書應載明受委托人、委托事項、投票權數。
　　
　　業主為法人的,由法定代表人行使投票權;業主為無民事行為能力人或限制行為能力人的,由其法定代理人行使投票權;房屋所有權證登記有共有權人的,應自行確定1名投票人。
　　
　　第二十條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
　　
　　業主可以委托代理人參加業主大會會議。
　　
　　物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。
　　
　　推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。
　　
　　業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
　　
　　業主規約對全體業主具有約束力。
　　
　　第二十一條業主大會會議應當由業主委員會作書面記錄并存檔。
　　
　　業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。
　　
　　第三章業主委員會
　　
　　第二十二條業主委員會由3至11人的單數組成,具體人數由籌備組根據物業管理區域的規模確定。
　　
　　第二十三條分期建設的物業小區按照本規則規定,在分期開發期間成立業主委員會的,應根據總體規劃建設情況設定業主委員會名額。后期業主入住后,應當按比例增補業主委員會委員。
　　
　　業主委員會委員缺員的,應當及時召開業主大會會議增補。業主委員會不組織增補工作的,由所在地社區居民委員會協調組織增補工作。
　　
　　第二十四條業主委員會委員候選人應當是本物業管理區域內的業主,并符合下列條件:
　　
　　(一)具有完全民事行為能力,身體健康;
　　
　　(二)遵紀守法;
　　
　　(三)模范履行業主義務,按時足額交納物業服務費、維修資金等有關費用;
　　
　　(四)熱心公益事業,責任心強,公道正派;
　　
　　(五)具有必要的工作時間和一定組織協調能力,有一定的物業及相關專業知識;
　　
　　(六)與本物業管理區域的物業服務企業及其下屬企業無利害關系的。
　　
　　首屆業主委員會委員候選人由籌備組推薦,15名以上業主也可以在籌備組規定的時間內聯名推薦1至3名候選人?；I備組應當審查候選人的資格并確定候選人名單。
　　
　　第二十五條業主委員會委員候選人以得票多少排序,得票多者依次當選為業主委員會委員,組成業主委員會。
　　
　　第二十六條業主委員會選舉采取差額選舉方式的,差額比例不得低于20%。
　　
　　第二十七條業主委員會應當依法履行下列職責:
　　
　　(一)宣傳國家法律、法規和政策,教育業主依法履行應盡的義務;
　　
　　(二)監督業主規約的實施,督促業主履行業主規約;
　　
　　(三)召開業主大會會議,向業主大會報告物業服務的實施情況;
　　
　　(四)負責做好選聘、解聘物業服務企業之間的交接工作;
　　
　　(五)組織業主委員會的換屆選舉;
　　
　　(六)受業主大會委托,代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
　　
　　(七)配合公安派出所、街道辦事處、社區居民委員會做好本物業管理區域內的社會治安等社會管理工作;
　　
　　(八)調解業主之間、業主與物業服務企業之間的糾紛;
　　
　　(九)業主大會賦予的其他職責。
　　
　　業主委員會應當公布工作電話,及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同。
　　
　　第二十八條首屆業主委員會選舉產生之日起3日內組織召開首次業主委員會會議,由業主委員會委員推選產生業主委員會主任1名、副主任1至2名、秘書1名。
　　
　　首次業主委員會會議結束后,籌備組將有關資料移交業主委員會后自行解散。
　　
　　第二十九條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內持下列材料同時到市房地產管理部門、所在地街道辦事處（社區居民委員會）、鄉鎮人民政府備案。。
　　
　　(一)業主委員會成立情況和選舉情況的書面報告;
　　
　　(二)已通過的業主規約;
　　
　　(三)已通過的業主大會議事規則;
　　
　　(四)選舉和表決結果統計表;
　　
　　(五)業主委員會組成人員基本情況及委員分工情況。
　　
　　前款內容發生變更的,業主委員會應當自變更之日起15日內將變更情況同時向市房地產管理部門、所在地街道辦事處（社區居民委員會）、鄉鎮人民政府備案。
　　
　　第三十條業主委員會應當持市房地產管理部門的備案證明依法刻制業主委員會印章,并報市房地產管理部門備案。
　　
　　業主委員會應當制定印章使用、管理規定,并嚴格執行。
　　
　　第三十一條首次業主大會成立后,業主大會重新選聘物業服務企業的,業主委員會與新選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止,并通知前期物業服務企業。
　　
　　物業服務合同終止之日起15日內,前期物業服務企業應當將物業管理區域內的下列資料移交給業主委員會,并辦理交接手續:
　　
　　(一)各類物業設施的驗收、接收檔案;
　　
　　(二)與供水、供電、供氣、環衛、有線電視等單位定立的協議書、合同等;
　　
　　(三)物業分戶產權清冊、租賃清冊、業主使用人情況表;
　　
　　(四)改建、重建建筑物及其附屬設施情況;
　　
　　(五)公共設備、公共設施設置清單、圖紙以及運行、保養、改造、維修記錄和憑證;
　　
　　(六)專項維修資金的分戶清冊或資料;
　　
　　(七)財務收支帳冊;(八)其他物業檔案資料。物業檔案資料屬全體業主共有。
　　
　　第三十二條業主委員會應當建立業主委員會活動檔案,并指定專人保管,檔案一般包括以下內容:
　　
　　(一)各類會議記錄、紀要;
　　
　　(二)業主大會、業主委員會決議、決定等材料;
　　
　　(三)各屆業主委員會選舉產生、備案的材料;
　　
　　(四)業主名冊;
　　
　　(五)物業服務合同;
　　
　　(六)有關法律、法規和業務往來文件;
　　
　　(七)業主和物業使用人的書面意見、建議書;
　　
　　(八)維修資金收支情況;
　　
　　(九)其他書面和實物資料。
　　
　　第三十三條業主委員會會議一般由主任召集和主持。有三分之一以上委員提議的,應當及時召開業主委員會會議。
　　
　　業主委員會會議應當有一半以上委員出席,作出決定時應當經出席委員過半數同意。每名委員擁有1票表決權。業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會的會議。
　　
　　業主委員會會議可以邀請有關業主列席。
　　
　　業主委員會會議應當作書面記錄,由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。
　　
　　第三十四條業主委員會每屆任期在業主規約中明確。業主委員會任期屆滿前60日,應當做好以下換屆籌備工作:
　　
　　(一)起草本屆業主委員會工作情況報告;
　　
　　(二)確定業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
　　
　　(三)確認業主身份,確定業主在業主會會議上的投票權數;
　　
　　(四)將業主委員會成員候選人的姓名、性別、年齡、工作單位、簡歷、物業座落和物業服務企業開具的繳納物業服務費的證明等,在物業管理區域內進行公示;
　　
　　(五)做好召開業主大會會議的其他準備工作。
　　
　　第三十五條原業主委員會自新一屆業主委員會產生后15日內,應當將印章、檔案資料以及財、物等移交給新一屆業主委員會。
　　
　　第三十六條業主委員會委員有下列情況之一的,經業主大會會議通過,終止其委員資格,同時在本小區內進行公告,并在15日內到市房地產管理部門備案:
　　
　　(一)已不是本物業區域業主的;
　　
　　(二)依法追究刑事責任的;
　　
　　(三)拒不履行業主義務的;
　　
　　(四)連續3次缺席業主委員會會議的;
　　
　　(五)因疾病或其他原因喪失工作能力的;
　　
　　(六)以書面形式向業主大會提出辭呈的;
　　
　　(七)接受本物業管理區域物業服務企業聘請在該企業工作的。
　　
　　業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財、物移交給業主委員會。拒不移交的,業主委員會、社區居民委員會可以提請轄區公安派出所協助移交。
　　
　　第三十七條業主委員會作出以下建議的,應當以書面形式在物業管理區域內指定地點公告15日:
　　
　　(一)關于專項維修資金的續籌、使用建議;
　　
　　(二)關于調整物業服務費并提交業主大會表決的建議;
　　
　　(三)對物業服務企業制訂的年度管理服務計劃初審并提交業主大會表決的建議;
　　
　　(四)關于免除委員職務的建議;
　　
　　(五)其他涉及物業管理區域內部分或全體業主利益的重大或建議。
　　
　　第三十八條業主委員會作出以下決議的,應當以書面形式在物業管理區域內指定地點公告15日:
　　
　　(一)根據業主大會的表決及有關法規的規定,選聘、解聘物業服務企業的決議;
　　
　　(二)關于決定召開業主大會臨時會議的決議;
　　
　　(三)其他涉及物業管理區域內部分或全體業主利益的重大決議。
　　
　　第三十九條業主委員會不按規定召開業主大會會議或者業主委員會不履行其職責的,經20%以上業主書面申請,在市房地產管理部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，物業區域內的業主可依照本規則規定比照首次業主大會成立的相關程序另行召開業主大會選舉產生業主委員會。
　　
　　第四十條業主委員會集體辭職的,應當以書面形式報市房地產管理部門備案,并將業主大會、業主委員會的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財、物移交給所在地市房地產管理部門監管,在街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會的指導與監督下,做好業主共同財產清算工作;未予備案造成損失的由業主委員會依法承擔責任。
　　
　　第四十一條業主大會、業主委員會應當依法履行職責并對其做出的決定負責。其作出的決定違反法律、法規規定的,物業所在地的市人民政府房地產管理部門或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府,應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主,侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
　　
　　第四章附則
　　
　　第四十二條業主委員會的名稱應當與物業管理區域的名稱保持一致。
　　
　　第四十三條市房地產管理部門制訂發布《業主規約示范文本》和《業主大會議事規則示范文本》及相關文件、表格的樣本,供參照使用。
　　
　　第四十四條本規程由庫爾勒市房地產管理局負責解釋。
　　
　　第四十五條本規程自2007年1月1日起施行。