濰坊市物業管理招標投標管理暫行辦法

濰建發〔2010〕30號

　　關于印發《濰坊市物業管理招標投標管理暫行辦法》的通知
　　各縣市區住房和城鄉建設局，市屬各開發區建設局，有關縣市房產管理機構，各房地產開發企業（有關建設單位），各物業服務企業：
　　現將《濰坊市物業管理招標投標管理暫行辦法》印發你們，請遵照執行。
　　二〇一〇年七月十一日

　　濰坊市物業管理招標投標管理暫行辦法

　　第一條為規范物業管理招標投標活動，促進物業管理市場的公平競爭，維護招投標當事人和業主的合法權益，根據法律、法規和政策規定，結合我市實際，制定本辦法。
　　第二條本辦法所稱物業管理招標投標，是指招標人以招標的方式，將物業管理區域內房屋及共用部位共用設施設備的維修養護、安全護衛、綠化、環境衛生及生活服務等事務，一次性發包，由投標人通過競爭的方式承接物業管理的活動。
　　本辦法所稱招標人是指物業開發建設單位、業主委員會和其他擁有物業所有權的法人或組織。
　　本辦法所稱投標人是指響應物業管理招標、參加投標競爭的物業服務企業或其他管理人。
　　第三條市物業主管部門負責全市物業管理招標投標活動的監督管理。
　　各縣（市）區物業主管部門負責組織本轄區內的物業管理招標投標活動。
　　第四條住宅物業（包含同一物業管理區域內的非住宅物業）、建筑面積1萬平方米以上的非住宅物業，應當通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
　　投標人少于3個或者規模較小的（建筑面積3萬平方米以下的普通住宅項目及1萬平方米以下的別墅項目），經物業所在縣（市）區物業主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。
　　第五條物業管理招標分為公開招標和邀請招標。
　　招標人采取公開招標方式的，應在公共媒介上發布招標公告，并同時在物業主管部門門戶網站上發布招標公告。招標公告應當載明招標人的名稱、地址和招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。
　　招標人采取邀請招標方式的，應向3個以上具備相應資質的物業服務企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。
　　第六條招標人可以委托市、縣（市）物業主管部門備案的物業管理招標代理機構辦理招標事宜，也可自行組織實施招標活動。開標、評標活動應當在市、縣（市）物業主管部門確定的統一有形市場內進行。
　　自行組織實施招標活動的招標人，應當具備下列條件并成立專門的招標組織：
　?。ㄒ唬┯信c招標項目相適應的工程技術、經濟、管理人員；
　?。ǘ┯芯幹普袠宋募哪芰?；
　?。ㄈ┯薪M織開標、評標、定標的能力。
　　第七條一級資質的物業服務企業可以投標各種物業項目；二級資質的物業服務企業可以投標30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目；三級資質的物業服務企業可以投標20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目；暫定資質的物業服務企業可以投標10萬平方米以下的住宅項目和2萬平方米以下的非住宅項目。
　　不按規定參加資質審驗、量化考核以及信用檔案扣分達10分的物業服務企業，不得參加物業管理投標活動。
　　第八條招標人應當按照以下規定時限，完成物業管理招標投標工作：
　?。ㄒ唬╊A售物業項目應當在取得《預售許可證》之前完成；
　?。ǘ┬陆ìF售物業項目應當在現售前30日完成；
　?。ㄈ┓浅鍪鄣男陆ㄎ飿I項目應當在交付使用前90日完成；
　?。ㄋ模┪飿I服務合同期滿重新選聘物業服務企業的物業項目，應當在服務合同到期前60日完成。
　　第九條招標人應根據物業管理的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。招標文件應包括以下內容：
　?。ㄒ唬┱袠巳嗣Q、地址、聯系方式；
　?。ǘ┩稑巳思巴稑藭囊?，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容及份數；
　?。ㄈ┱袠隧椖壳闆r介紹。包括物業名稱、物業類型、建筑結構、產權狀況、房屋幢數、套數、建筑面積、土地面積等項目基本情況；電梯、二次供水和智能化管理等公用設施設備的配置情況；綠化方案、綠化面積等情況，物業服務用房、社區服務用房及其他配套用房的具體位置、面積等情況，物業檔案（含施工或竣工圖紙），物業出售、業主入住情況，物業計劃竣工交付時間等；
　?。ㄋ模╇娞?、二次供水、智能化管理等公用設施設備維修保養責任；
　?。ㄎ澹┨峁┑那捌谖飿I服務辦公用品的名稱、規格、數量和物業服務用房、會所等共用用房的裝飾情況；
　?。┪飿I服務的內容及要求，包括服務內容、服務標準等；
　?。ㄆ撸┰u標標準說明。評標項目可分為企業資信、投標書、項目負責人資信、現場答辯等部分，投標書部分可分為物業管理方案部分、商務部分，評分可采用百分制形式；
　?。ò耍┱袠嘶顒臃桨?，包括組織解釋招標文件(答疑)、實地考察物業項目、投標、開標的時間及地點等；
　?。ň牛┟鞔_投標保證金及返還要求；
　?。ㄊ┪飿I服務合同的簽訂說明；
　?。ㄊ唬┟鞔_管理服務時限和起止日；（一般管理服務時間從物業服務合同正式簽訂之日起計算）
　?。ㄊU標條件說明。設置前期物業管理公共服務費標底的，可以設定廢標條件范圍，但幅度不得小于標底的30%；
　?。ㄊ┢渌马椀恼f明及法律法規規定的其他內容。
　　第十條招標人應當在發布公告或者發出投標邀請書前10日，將下列材料報項目所在地物業主管部門備案：
　?。ㄒ唬┱袠斯婊蛘袠搜垥?；
　?。ǘ┬陆椖繎峁┙ㄔO工程規劃許可證和規劃部門批準的規劃詳圖；
　?。ㄈ┲匦逻x聘物業服務企業的項目應提供原物業服務合同；
　?。ㄋ模┱袠宋募?；
　?。ㄎ澹┱袠舜砦泻贤?；
　?。┓?、法規和規章規定的其他材料。
　　第十一條招標人可以根據需要對投標申請人進行資格預審。
　　實行投標資格預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告或投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。
　　資格預審文件應當包括：預審申請書格式和申請人須知，申請投標物業服務企業的資質等級證書、營業執照、主要管理業績的證明材料、技術裝備、財務狀況以及擬派出項目負責人和主要管理人員的簡歷、資格、業績等證明材料。
　　第十二條經資格預審后，招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，同時向資格預審不合格的投標申請人告知資格預審結果。
　　在資格預審合格的投標申請人超過10家時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。
　　第十三條招標人可向投標人收取投標保證金，中標人確定后3日內，應無息退還投標人。
　　第十四條招標人需對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在提交投標文件期限屆滿15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。
　　第十五條招標人根據物業項目的具體情況，應組織潛在的投標申請人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發送給所有的招標文件收受人。
　　第十六條招標人不得向他人透露已獲取招標文件潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。
　　招標人設有標底的，標底必須保密。
　　第十七條投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。投標人對招標文件有異議的，應當以書面形式向招標人提出。
　　第十八條投標人應在招標文件規定的提交投標文件的截止期限前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。
　　第十九條開標應在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行。
　　開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列程序進行：
　　由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，或由招標人委托的公證機構檢查并公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。
　　招標人在招標文件要求提交投標文件的截止日期前，收到的所有投標文件，開標時都應當眾予以拆封、宣讀。開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。
　　第二十條評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家不得少于成員總數的三分之二。評標委員會的專家成員應當由招標人從市、縣（市）物業主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。與投標人有利害關系的人員不得進入相關項目的評標委員會。
　　市、縣（市）物業主管部門應當建立評標專家名冊，并對進入專家名冊的專家進行有關法律和業務培訓，對其評標能力、廉潔公正等進行綜合考評，及時取消不稱職或違法違規人員的評標專家資格。被取消評標專家資格的人員，不得再參加任何評標活動。
　　第二十一條評標委員會可以采取公開答辯的方式要求投標人對招標文件中有關內容作出澄清或說明。
　　第二十二條評標委員會成員應當按照招標文件確定的評標方法和標準，對投標文件進行評審和比較，可采取以下兩種方式確定中標人：
　?。ㄒ唬┚C合評分，分數高者中標；
　?。ǘ┚C合評議，經評委有記名投票決定。
　　第二十三條評標活動采取當場評標，當場宣布投標結果的方式。項目中標人確定后，招標人應及時向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有投標人，并返還其投標文件。
　　招標人和中標人雙方應自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件的內容簽訂物業服務合同。
　　第二十四條實施物業管理招標的項目，招標人應當在物業服務合同簽訂之日起15日內，將下列材料報項目所在地物業主管部門備案：
　?。ㄒ唬┱袠巳岁P于招標、投標、開標、評標過程的情況報告；
　?。ǘ┐_定中標人的方式及理由；
　?。ㄈ┰u標委員會的評標報告；
　?。ㄋ模┲袠巳说耐稑宋募?；
　?。ㄎ澹┪飿I服務合同；
　?。┓?、法規和規章規定的其他材料。
　　經審查，符合備案條件的，項目所在地物業主管部門應出具物業管理招標投標備案證明，并在物業服務合同上加蓋備案專用章。
　　第二十五條新建物業項目，開發建設單位在申請辦理預售許可證或現售備案手續時，必須提交物業主管部門出具的物業管理招標投標備案證明或批準協議選聘物業服務企業證明。
　　第二十六條招標人備案事項發生變更的，應重新備案。備案材料不實的，招標人應當承擔相應責任。
　　第二十七條招標過程中發生的費用由招標人承擔。招標人為業主委員會的，招標費用由全體業主承擔，按照業主大會或業主代表大會決定自行籌集或在共有部分收益中列支。
　　第二十八條開發建設單位未按規定通過招投標的方式選聘物業服務企業，或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，責令限期改正，依據國務院《物業管理條例》第五十七條予以處罰。
　　第二十九條本辦法由市住房和城鄉建設局負責解釋。
　　第三十條本辦法自2010年10月1日起施行。