東勝地區住宅小區物業管理實施細則

鄂爾多斯市東勝區人民政府關于批轉東勝地區住宅小區物業管理實施細則的通知
東政發〔2008〕116號

各鎮人民政府，各街道辦事處，區人民政府各部門，各直屬單位，東勝經濟開發區管委會，裝備制造基地管委會：

《東勝地區住宅小區物業管理實施細則》已經書記、區長聯席辦公會議討論通過，現批轉給你們，請結合實際，認真貫徹執行。

二○○八年十一月十九日

東勝地區住宅小區物業管理實施細則

為認真貫徹落實《物權法》和《物業管理條例》，全面加強東勝地區住宅小區物業管理工作，改善人民群眾工作和生活環境，維護物業管理市場秩序，促進房地產業持續、穩定、健康發展，現結合實際，制定東勝地區住宅小區物業管理實施細則。

一、目標

加快改革傳統的住房維修管理體制，變各部門、各產權單位多頭分散管理為物業服務企業統一的專業化管理；變單純的房屋維修為對建筑物、附屬物、場地和環衛、秩序、綠地、道路等實施全方位的維修、養護以及專業化管理和各方面的綜合性服務；變行政性、福利型的管理為社會化、專業化、市場化的企業經營型有償服務；變管理單位的終身制為由業主通過招標擇優選擇并以委托協議的方式來確定管理單位的聘用制。通過推行和規范物業管理，使全區城鎮住宅樓物業管理覆蓋率達到90%以上，物業管理服務質量明顯提高。

二、基本原則

（一）合理劃分物業管理區域，堅持按區域推行物業管理；堅持因地制宜、先易后難、以點帶面、逐片推開；堅持區域化管理、市場化經營、集團化發展、法制化運行。

（二）堅持房地產開發建設單位與物業服務企業相分離的原則。積極推進物業項目招投標，監督物業服務企業做好物業承接驗收工作，明確建設單位與物業公司的各自責任，從根本上解決在房屋質量和配套設施等方面出現問題時，建設單位與物業公司互相推諉的問題。

（三）堅持“分等定級、質價相符”的物業管理收費原則。制定和完善物業管理等級評定標準，服務收費實行分等級管理，并統一實行定級考評制度，查處物業服務企業不按合同約定的內容標準提供服務的行為。

（四）堅持“提前介入、一步到位”的原則。建設單位和開發企業要提前做好新建住宅小區物業管理規劃和實施辦法，對公共設施設備、公用部位以及綠化道路、供水、供電、辦公設施、停車場、垃圾轉運站等基礎設施均按有關規定標準同步規劃、同步建設，并要為小區的物業管理提供不低于總建筑面積3‰的經營性用房，開展多種經營，方便居民生活，以營業收入彌補管理經費的不足。

三、主要工作任務

（一）全面加強對住宅小區的監管工作。要按片劃分、責任到人、全天候在各小區巡查，專管各住宅小區亂搭、亂建、亂放或亂改接車庫門廳等公共設施設備的工作；負責清理小區住戶亂占公共用地，堵塞公用過道，私自改造或亂接供水、供電、供暖、供氣、排污管道、外圍商業、辦公場所，破壞原有正常的公共設施設備等行為。對改裝改接車庫門廳的必須經業主委員會和物業公司同意后方可實施，對未經審批私自改接、亂搭亂建等行為，由房管部門協調行政執法局進行強制拆除、恢復原狀，并可處一定數額的罰款。

（二）充分發揮社區居委會作用，加強對零散住宅樓房的管理工作。零散住宅樓主要指過去單位建的集資房，沒有專項維修資金，基礎設施不完善，專業物業公司不愿接手管理的住宅樓。該部分樓房要由所在社區居委會進行管理，充分發揮社區的組織和協調作用，由社區居委會負責組建業主委員會，居委會書記或居委會黨支部成員可兼任業主委員會主任，主持業主委員會的日常工作，選聘物業服務公司或自己雇人管理小區，所需費用由業主委員會決定按業主房屋的建筑面積予以公攤。

（三）加強行業管理，提高行業服務質量。規范物業服務企業作風，約束物業服務企業服務行為，防止收取物業管理費而服務不到位或相互扯皮現象的發生。物業公司在接手小區管理時，要到房管部門備案，并在物業服務合同履行期間房管部門與物業公司協商收取2—5萬元的服務保證金，房管部門暫時代管，合同期滿后，保證金退還物業公司。

四、規范物業管理制度和程序

（一）嚴格按照要求年檢物業管理企業資質。年檢時，物業管理企業必須提供所服務小區業主委員會名單、物業服務合同、開發商移交的相關資料和物業公司簡歷以及管理情況資料，經房管部門到住宅小區回訪調查，條件符合、業主同意的，方可審批通過年檢。如服務不到位，不按物業管理服務合同履行職責，違反《物業管理條例》第六章第五十七、五十八、五十九、六十、六十一、六十二、六十四、六十五、六十六條之規定的，可處以相應的罰款。

（二）規范前期物業管理招投標工作，保護招投標當事人合法權益，促進物業管理市場的公平競爭。房地產開發商建設現售商品房項目的，應當在現售前30日完成物業管理招投標工作；預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成物業管理招投標工作，以招標方式選聘具有相應資質的物業管理企業管理前期物業工作。前期物業管理服務費，由物業買受人按照房屋銷售合同約定的前期服務收費標準承擔；房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。買受人從出售房屋交付之日開始交費，之前的費用由開發建設單位承擔。待三分之二的住戶入住后，由所在街道辦事處牽頭，房管部門指導召開業主大會選舉業主委員會成員，業主委員會成員產生后和前期物業公司簽訂服務合同或另選聘具有相應資質的物業服務企業簽訂服務合同為住宅小區服務，并按服務合同約定進行收費。

（三）嚴格執行新建住宅定位申報制度。新建住宅要嚴格履行基本建設程序，實行住宅建設條件申報制度。今后凡屬新建住宅工程，建設單位和開發企業就項目規模、規劃布局、基礎公益配套設施建設方案及建成后產權界定情況向房管部門提出報告，房管部門按照有關規定出具《房地產開發項目建設條件意見書》。發展計劃、規劃部門在審批規劃新建住宅工程項目時，要將《房地產開發項目建設條件意見書》作為重要的審批、規劃資料，嚴格把關。如有不按規劃要求建設的行為，要從嚴追究相關單位和負責人的責任。

（四）嚴格執行住宅公用部位、公用設施設備專項維修資金繳交制度。按照國家建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，凡商品房銷售時，購房者與售房單位必須簽訂維修資金繳交約定，同時購房者要按購房款2%的比例向售房單位繳交維修資金。根據上述規定并結合我區實際，已建成的各類住宅，經房管部門核實后，由房地產開發建設單位和開發企業一次性將維修資金移交房管部門，專戶儲存，?？顚Ｓ?，具體使用按有關文件規定執行；今后新建的住宅，要嚴格執行上述規定。不按規定繳交公用部位、公用設施設備專項維修資金的，房管部門不予辦理產權登記手續。

（五）嚴格執行“一證兩書”制度。根據《城市房地產開發經營條例》和自治區有關規定，房地產開發企業在進行商品房預（銷）售時，應當向房管部門提出申請，經房管部門審核，符合條件的，必須領取《商品房預售許可證》。房地產開發企業在商品房交付使用時，必須向購房者提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

（六）嚴格執行住宅小區竣工綜合驗收管理制度。根據《城市房地產開發經營條例》和建設部的有關規定，住宅小區建設項目全部竣工后，開發建設單位要向規劃行政主管部門提出竣工綜合驗收報告，提供有關文件材料，由規劃行政主管部門牽頭，會同有關部門組成綜合驗收小組，在聽取開發建設單位情況匯報，并按照各自職責以及有關規范標準進行現場檢查后，對建設項目做出全面鑒定和評價，提出各自的驗收意見。經驗收合格的，由規劃部門核發《東勝區綜合驗收合格證》，取得合格證后，方可將建設項目交付使用。

（七）建立健全物業管理市場準入制度。把好市場準入關，查處不具有資質或不具有相應資質的企業從事物業管理經營的行為，清理管理水平低、收費不規范、社會形象差的企業，整頓和規范物業管理市場秩序，嚴格執行物業管理企業資質管理審批制度。根據自治區建設廳《轉發建設部關于印發＜物業管理企業資質管理試行辦法＞的通知》（內建房字〔2007〕223號），凡從事物業管理的企業，已具備條件的必須向房管部門提出申請，經房管部門初審，上報市局發放物業管理資質證書，到工商部門辦理營業執照和收費許可證后，方可實施物業管理。

（八）房產交易時，必須有為小區服務的物業服務企業、供暖企業公共維修資金交繳等費用情況證明，方可進行交易。

五、各負其責，密切配合，加強監督管理

物業管理工作涉及面廣，除了房地產行政主管部門行使監督管理職責之外，街道辦事處、公安、消防、文化、建設、規劃、園林、工商、稅務、衛生、環保、環衛等部門和單位也要依法承擔相關的監督管理職責。各有關部門和單位在項目審批過程中，要把住宅物業管理作為房屋開發、住宅建設的一項重要內容，從嚴控制和要求。房地產行政主管部門和街道辦事處應對物業服務企業的管理和業主委員會的建立和運作進行檢查指導；城市規劃管理部門在審批住宅用地規劃和建設規劃時，要把基礎公益配套設施統一納入規劃管理；工程建設管理部門要把基礎公益配套設施質量作為工程建設質量管理的一項基本內容進行監督控制；價格主管部門在審批核發經營（兼營）物業管理企業營業執照時，申報企業必須提交房管部門頒發的《物業管理企業資質證書》。對于不具備物業管理條件的住宅建設項目和違反《物業管理條例》的開發行為，規劃部門不予批準規劃許可，土地部門不得核發《土地使用權證書》，建設部門不得核發《施工許可證》，房管部門不予辦理房屋權屬證書。

六、物業管理實施步驟

物業管理的實施步驟分為三個階段：

第一階段為自查自糾、自我規范階段。各建設單位和開發企業要加強基礎設施和配套設施建設，按照物業管理條例的規定，繼續完善和規范物業服務企業行為，由街道辦事處牽頭，房管部門指導，盡快組建業主委員會，制定業主大會議事規則和管理規約，通過招投標選聘物業服務企業，簽訂物業服務合同，物業服務企業主動到區房管部門進行資質初審和備案。

第二階段為房管部門組織專業人員進行全面檢查、整頓階段。主要檢查內容有：住宅物業的建設單位選聘物業服務企業的方式；屬于業主的物業共用部位、共用設施設備和維修資金使用情況；建設單位、物業服務企業承接驗收手續情況；物業管理企業資質證書管理和從業人員職業資格管理情況；物業服務企業是否有將全部物業委托他人管理的行為；物業服務企業是否挪用專項維修資金的行為；物業費的收交和使用情況；建設單位是否在物業管理區域內配置管理用房和擅自改變物業管理用房用途的行為；小區環境衛生是否實行標準化清掃、保潔，環衛設備的完好程度以及垃圾的日產日清狀況；小區保安、消防及車輛管理是否實行一體化管理，治安情況是否良好。

第三階段為全面驗收階段。對于在物業管理過程中存在的不規范行為進行全面整頓，嚴格按照《鄂爾多斯市物業管理等級服務評定標準》進行驗收，在聽取所在街道辦事處的意見和建議后，對存在的問題提出限期整改措施。對于拒不整改，嚴重違反《物業管理條例》實施物業管理的行為，房管部門依法給予處罰，情節嚴重的，依法吊銷物業管理企業的資質證書。

七、東勝地區住宅小區物業管理等級服務評定標準

（一）管理運作（10分）

1.有專業物業管理機構，實行綜合一體化管理（1分）。

2.按規定配有規定面積的物業管理用房（1分）。

3.維修資金已建立，并能有效運用（1分）。

4.物業管理單位與業主委員會或物業產權人、使用人簽有規范性物業服務合同，管理單位責、權、利關系明確（2分）。

5.各項管理制度完善（2分），具體包括以下內容：

（1）各類人員崗位責任制；

（2）內部管理運作及考核制度；

（3）管理規約和小區各項公眾管理規章制度；

（4）有完善的管理工作流程。

6.檔案資料齊全，管理完善，分類合理，方便檢索（2分），具體包括以下內容：

（1）小區驗收移交檔案資料；

（2）房屋維修檔案資料；

（3）裝修管理檔案資料；

（4）公共設施、設備運行維修檔案資料；

（5）完善配套、維修工程檔案資料；

（6）住房檔案資料；

（7）其他資料。

7.有計算機系統并能有效運用（1分）。

（二）房屋的管理及維護養護（16分）

1.房屋外觀完好、整潔，無妨礙市容和觀瞻。前后陽臺統一封閉有序；防盜網、空調架安裝整齊，外墻無銹跡，無安全隱患；室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統一美觀；無安全隱患或破損；外墻裝飾無破損或污跡等（3分）。

2.建立完善的房屋裝飾裝修管理制度，無違章裝修，無亂搭建，無亂張貼、懸掛等（3分）。

3.公用設施整潔、公用樓梯、天臺、樓道等無堆放雜物及違章占用等（3分）。

4.無擅自改變房屋用途。小區內棟號明顯標志，小區入口處和主要路口公共地方有引路標識圖（2分）。

5.堅持房屋修繕制度，管理處值班和便民保修措施，并建立回訪制度和回訪記錄（3分）。

6.房屋完好率達到98%以上，房屋零修、急修及時率達到99%以上，維修質量合格率達到100%（2分）。

（三）保安消防及車輛管理（12分）

1.保安和車輛實行一體化管理；有保安隊伍，巡邏及管理制度落實；實行準軍事化管理和訓練；保安人員有統一制服、熟悉轄區情況，認真負責，文明執勤、言行規范（3.5分）。

2.消防設施設備完好無損（1.5分）。

3.可能危住戶安全處有明顯標識和防護措施（1分）。

4.本年度內無因管理單位責任造成重大刑事案件和重大火災事故（1分）。

5.停車場管理制度落實，設有專職人員，車輛進入設卡，實行車位有償使用和保管區分制度，車輛進出有登記，本年度無因管理單位責任造成車輛損壞或丟失（1.5分）。

6.小區內機動車輛行駛停放有序，制度健全，無違章行駛及亂停放（1.5分）。

7.非機動車輛管理制度落實，管理有序，停放整齊（2分）。

（四）環境衛生（15分）

1.小區實行標準化清掃、保潔；有清潔隊伍，管理制度健全（5分）。

2.環衛設備齊全完好，有垃圾收集設施、中轉設施、果皮箱，垃圾日產日清（5分）。

3.整體環境及環衛設施隨時保持清潔、定期殺蟲滅鼠（4分）。

4.沒有違反規定飼養家禽、家畜及寵物的現象（1分）。

（五）園林綠化（15分）

1.有綠化專業人員和必備的綠化專業機械，管理制度健全（3分）。

2.小區內綠地布局合理優美，花草樹木與建筑小品配置得當，小區內綠地覆蓋率不低于占地面積35%（5分）。

3.小草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無踐踏折損現象，無大面積黃土裸露（4分）。

4.綠化管理設施、設備完好，水源有保障（3分）。

（六）共用設施、設備、場所（地）（12分）

1.小區所有公共設備圖紙資料、檔案齊全，管理制度完善，公用配套設施、設備、場所（地）達到規劃標準，無缺漏或違章私改原規劃現象，無擅自侵占公用設施或場地，運營正常，方便居民，公共設施完好率達到95%以上（4分）。

2.道路暢通無損壞，路面平坦整齊，排水暢通（2.5分）。

3.供電、供水、供氣、通訊管線及設施完好無損，運行正常；二次供水有嚴密的管理設施，有供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證（1分）。

4.公用排污、排雨管線設施完好無損（1.5分）。

5.停車場、棚、房及其他公共場所（地）、建筑小品、雕塑等完好無損（1.5分）。

6.路燈完好率（包括亮燈率）達到95%以上（1.5分）。

（七）小區內商業網點管理和經營服務（5分）

1.商鋪無違章裝修、亂搭建、亂懸掛張貼，招牌整齊美觀，無破損污跡（1.5分）

2.落實門前“三包”，鋪面整潔，無亂丟垃圾，無污水等（1分）。

3.排放油煙、噪音等符合環保標準，無存放有毒有害物質（1分）。

4.多種經營效果好，有償服務項目多，收費公開合理，無違反規定亂收費（1.5分）。

（八）管理人員素質（6分）

1.人員培訓有計劃、有考核、有記錄、制度落實好（1分）。

2.有各類人員言行具體規范，且執行效果好（1分）。

3.有規定數量的持證上崗人員（1分）。

4.有各類人員業績和工作量考核制度，考核記錄完善（1分）。

5.各類人員熟悉物業轄區內情況和本崗位責任制、考核標準，服務意識和態度好，敬業精神強（2分）。

（九）社區文化活動（5分）

1.有制度：健全并落實各項精神文明建設、社區文化、社會服務制度（1分）。

2.有場地、設施、設備：有宣傳教育學習園地，并有房屋及設施設備管理、裝修管理、消防知識、社區文化等宣傳方面記錄或專欄，有相應的各種文化體制活動、服務場所或場地（3分）。

3.有活動：開展各種有組織、有意義、有實效的社區文化活動和社區服務項目（1分）。

（十）投訴處理及用戶評議（4分）

1.持一、二、三、臨時資質證書的單位，年有效投訴率分別在1%、1.5%、2%、2.5%以下，處理率95%以上，回訪率95%以上（2分）。

2.用戶對小區管理服務的評議滿意率達到90%以上（2分）。

（十一）等級評分標準

90分以上為甲級；80分至89分為乙級；70分至79分為丙級；60分至69分為丁級；60分以下限期整改，重新評定，否則不得收費。小區公共性服務收費標準根據評定分值所對應的等級收費標準確定。