徐州市關于進一步加強物業管理工作的意見( 試行)

徐開管〔2009〕40號

各鎮、辦事處，機關各部門（單位），拆遷安置小區各村（居），物業服務中心，建成區各商品房小區物業服務企業：
　　近年來，隨著開發區深化“二次創業”，全區商品房開發、工業園區及拆遷安置房建設發展迅猛，物業管理、物業服務的覆蓋面大幅度增加，強化物業管理工作、提高物業管理水平和服務質量尤顯重要。為進一步加強物業管理，理順管理體制，提高廣大居民的居住質量和物業服務企業的服務水平，按照《江蘇省物業管理條例》及市政府徐政發〔2007〕27號《關于進一步加強社區建設的意見（試行）》精神，結合我區小區建設與管理的實際情況，經研究提出如下意見：
　　一、充分認識新時期加強物業管理工作的重要性和必要性
　　物業管理工作對提高居民生活質量、保障居住安全、提供舒適優美的生活環境具有十分重要的作用。開發區物業管理工作起步較晚，經過近幾年的實踐探索，從無到有、從點到面穩步發展，現在區內居民小區、辦公機關、工廠企業、學校醫院、商場、道路、綠化等基本上全方位實行了物業管理，開發區建成區內物業管理的覆蓋率已達90%以上，但整體的服務質量不高、管理水平亟待提升，特別是隨著開發區的迅猛發展和城市化進程的加快，物業服務的廣覆蓋與精管理之間的矛盾愈顯突出，粗放式的管理模式已遠遠不能適用新時期全區“二次創業”、加快發展的需要。理順物業管理體制、加強人員培訓、明確工作職責、細化服務標準、強化監督考核，既是當前使物業管理工作與全區城市建設相適用、相配套的需要，也是通過提升服務，改善全區環境，提高城市形象與改善民生的需要。各級各單位都要從維護全區建設和發展大局，從建設和諧社區與美好家園的高度出發，統一思想，提高認識，高度重視，把物業管理工作擺上各項工作的重要日程，列入年度考核的重要內容，扎扎實實地抓好、管好。
　　二、進一步理順物業管理體制，建立完善的物業服務網絡
　　市政府徐政發〔2007〕27號《關于進一步加強社區建設的意見（試行）》明確提出：物業管理工作要實行“屬地管理，分類指導，條塊結合，以塊為主”。為此，開發區范圍內的物業管理工作要進一步理順管理體制，實行房管部門業務指導，鎮（辦）屬地管理的管理體制，開發區房管處作為全區物業管理工作業務指導、業務監督的扎口單位，內部要設立物業科，專項從事物業管理工作；各鎮（辦）都要明確主抓此項工作的分管領導，把物業從城管工作中分離出來，成立物業科，明確管理人員；各拆遷安置小區的村（居）委會要根據小區的建設及上房情況，及時組建小區物業服務中心(以下簡稱物管中心)，加強小區物業服務的機構建設。
　?。ㄒ唬┻m時組建物業服務中心。對整體面積較大、相對封閉的拆遷安置小區，各相關被安置村均應聯合成立物業服務中心，為相關村集體經濟組織的下屬企業，專職從事小區的物業管理服務工作，物管中心自主經營、自負盈虧、獨立核算，接受轄區村（居）的組織領導，其工作情況同時接受其它出資主體的監督。對單體面積較小且分布較分散的小區或獨幢樓，可由鎮（辦）成立物業服務中心直接管理，或委托附近有物業管理企業的小區掛靠管理。
　?。ǘ┛茖W配備物管中心工作人員。物管中心的班子成員，由出資的相關村集體經濟組織按照公平、公正的原則，從各村（居）內有文化、有威信、責任心、事業心較強的村（居）民（村、居委會）中協商選聘；其他一般工作人員，各相關村按實際出資比例從失地農民中擇優錄用。物管中心人員的工資標準，初期由物管中心籌備組的相關單位參照同期區內同類物管中心人員的實際工資標準集體確定。
　?。ㄈ┪锕苤行牡娜耸氯蚊?。為保證物管中心工作的穩定性和連續性，各相關村集體經濟組織在物管中心籌備和運行期間，不得無原則從物管中心隨意抽人調人，確需變動中心班子成員（主任、副主任）的，由相關出資村集體經濟組織聯合商議，并報請轄區鎮（辦）批準，同時要及時到區房管處備案。
　　三、進一步細化物業管理的服務標準，明確各有關職能單位的工作職責
　　按照市政府加強全市物業管理的徐政發〔2007〕115號、〔2007〕120號、〔2007〕198號文件精神及《徐州市推行準物業管理工作手冊》的具體要求，結合各小區現有的管理標準，開發區房管處要對全區范圍內實行物業和準物業管理的小區、工業集聚區，依據物業服務合同及有關法律法規規定，指導各物業服務單位進一步完善服務標準，制定檢查驗收標準；各物業服務企業在具體工作中，要從大局出發，提高標準，主動服務，切實做到小區管理環境優美、業主滿意。
　　開發區房管處、各有關鎮（辦）、村（居）、物業服務企業，要明確各自職責，做到職責分明、各司其職、各負其責，開發區房管處要認真做好業務指導、人員培訓和監督考核；各鎮（辦）是小區管理的責任主體，要及時組織轄區內各小區按照有關規定，加強自身管理，提高管理質量和服務水平，逐步完善對小區環境的投資改造；各村（居）特別是拆遷安置小區要高度重視、集中精力、配強力量、抓好管理，拆遷安置小區各村（居）要把物管中心從村支部、村委會中分離出去，切實做到按標準保障經費，實現物管中心獨立自主、自負盈虧，要進一步明晰相互職責。
　?。ㄒ唬┪飿I服務中心的主要職責。依據物業管理的法規政策，按照物業服務中心與各村（居）簽定物業管理服務合同的約定，做好如下物業服務工作：
　　1、物業管理區域內共用部位和公共設施、設備日常運行、維修養護管理；
　　2、物業管理區域內的主要道路、車棚、停車場及其設施和各類車輛（包括機動和非機動）的統一管理；
　　3、物業管理區域內的清潔衛生和綠化維護；
　　4、物業管理區域內的公共秩序維護，協助公安機關做好安全防范工作；
　　5、對物業管理區域內住戶裝飾裝修活動進行監管；
　　6、物業檔案資料的歸集、整理與歸檔工作；
　　7、突發事件的應急管理服務；
　　8、及時向相關村集體經濟組織和業主委員會報告小區物業管理情況；
　　9、配合相關村集體經濟組織清理各類違章物品、加強小市場管理和開展社區文化活動；
　　10、法律政策及物業服務合同規定的其他事項。
　?。ǘ┹爡^村（居）委會的主要職責。轄區村（居）委會負責對小區物業服務中心的組織領導和業務監督工作，其職責如下：
　　1、做好物業服務中心的籌建工作，保障物業服務中心獨立自主開展工作；
　　2、加強對小區物業管理及群眾關心的設施、設備的投資改造，不斷改善物業管理和群眾生活環境；及時組織清除小區內各類亂搭亂建、亂貼亂劃、亂堆亂放等各類違章物品；
　　3、做好小區內居民再就業以及各類攤點、臨時農貿市場的疏導管理工作；
　　4、廣泛宣傳發動群眾，組織社區文化娛樂活動，提高社區居民遵規守約的文明素質，營造良好的社區物業服務氛圍；
　　5、加強對物業服務中心工作的監督領導，并按規定及時拔付物業費；
　　6、受理小區業主有關物業服務質量的投訴，協調處理物業管理中的各類矛盾糾紛。
　　四、加強費用收繳，拓展收入來源，實現物管經費收入的多元化
　　開發區建成區老商品房小區由于物業費收費標準及收繳率比較低，物業服務單位效益較差，服務質量及服務水平跟不上，各單位要通過加強宣傳、提高服務標準、加強與各業主委員會和廣大業主的溝通交流等措施，促進物業服務企業與廣大業主之間的相互理解與融合，提高居民的繳費意識，對確需提高收費標準的，各有關部門要及時召開居民聽證會，充分聽取各方意見；新建商品房小區物業服務單位，要充分與地方各有關單位和部門通力配合，嚴格按照有關法律法規規定，從嚴管理，依法收費；各鎮（辦）、村工業集聚小區，要按照既有渠道和標準，充分保障物業服務費用按時足額到位；區內各拆遷安置小區面廣量大，居民教育、日常管理、雜物清理等各項工作任務繁雜，各有關鎮（辦）、村（居）要切實從大局出發，認真做好物管經費的保障工作：
　?。ㄒ唬┦杖雭碓?。在物業服務中心正常運營期間，其主要收入來源包括各相關村集體經濟組織按建筑面積比例分拔的額定物業費（暫按0.20元/㎡.月結算）、封閉車棚對外承包租賃費、承擔轄區范圍內物業服務的各類經營性房的物業服務費收入、停車場、非集體經濟組織成員入住按標準繳納的物業費以及物業服務中心提供的其它服務性收入等。
　?。ǘ┪锕芙涃M?？顚Ｓ?。在過渡期間，區財政撥付的物管啟動資金及日常管理費用、過渡期滿各村按比例支付的物業費以及物管中心其它的服務性收入，只能用于小區物業服務中心的籌備及日常管理（小區公共用水、路燈照明等支出按規定由各村集體經濟組織另行支付），轄區村委會（居委會、業主委員會）不能挪作小區固定資產投入等其他用途。
　?。ㄈ╊~定物管經費的支付來源。額定物管經費由相關村集體經濟組織按實際建筑面積比例分攤，在區財政撥付期間，從各村相關集體經濟組織集體資產中撥付；過渡期滿各相關村集體經濟組織有固定收入來源后，物管中心直接按比例定期向相關村集體經濟組織申請撥付。
　?。ㄋ模╊~定物管經費的撥付程序。在過渡期間小區所需的物管資金，由籌備組（物管中心）申請，相關單位和個人共同簽字蓋章，區財政在定額范圍內，直接撥付物管中心；過渡期滿各相關村集體經濟組織按照物管中心的申請報告，按規定標準直接撥付。
　?。ㄎ澹┪锕苜Y金的審查管理。中心籌備期間物管經費的使用情況，物管中心要每月向中心籌備的相關單位提供書面報告；籌備期滿物管中心正常運營后，轄區鎮（辦）要加強對物管中心經費使用情況的跟蹤審計，并把審計結果及時轉送相關出資的村集體經濟組織，必要時各物管中心要對收支情況每月定期向區內全體業主公開。
　　五、加強人員隊伍建設，搞好人員培訓，提高物業管理人員的業務水平和服務意識
　　建設一支高度敬業、業務精通、技術嫻熟、主動服務意識強的專業化物業管理人員隊伍，是抓好全區物業管理工作的前提和基礎。開發區房管處要根據區內物業從業人員、物業管理人員的情況，科學制定培訓方案和培訓計劃，定期或不定期對區內物業從業人員、物業管理人員、部分村組干部，通過集中授課、現場觀摩講解、以會代訓等方式，對新上崗人員要加強崗前培訓，對在崗人員要分行業、分工種進行物業業務技術、職業道德、行為及操作規范培訓，通過培訓提高物業從業人員的業務技能和主動服務意識，提高各小區物業管理人員的綜合素質及整體管理水平。
　　六、創新機制，建立健全檢查評比、以獎代補的小區管理激勵機制
　　目前，開發區建成區范圍內實行物業和準物業管理的“小區”主要有拆遷安置小區、老商品房小區、新建商品房小區、鎮（辦）、村工業集聚區等四類，根據市、區有關要求及各小區管理現狀，從今年一季度開始，開發區房管、財政、監察、審計、執法、衛生等有關部門，要按照各小區管理的實施標準，分別制定檢查和驗收標準，按月或按季、定期或不定期對區內各物管小區進行聯合檢查，對檢查結果，要及時通過有關途徑和渠道在全區范圍內進行通報，對情況嚴重、通報整改無效的，要以專題報告的形式報請區主要領導審閱，實施專項督查。
　　為了充分調動各鎮（辦）、村及有關物管單位的積極性，做到獎罰分明、增壓提效，對上述四類“小區”的管理，要實行“以獎代補”的管理機制。一是對各鎮（辦）、村的工業集聚小區，年初按實際建筑面積0.10元/㎡.年的標準收取鎮(辦)管理抵押金；對區內各拆遷安置小區平均按0.20元/㎡.年的標準收取鎮（辦）管理抵押金，年終按照全年綜合檢查評比結果，對管理較好的小區，開發區按同樣比例配套獎補，并授牌表彰，對管理較差的鎮（辦）不僅不予補助,還要相應按比例扣除抵押金。二是對區內桃園、金貝、金苑、碧螺一、二、三期等六個老商品房小區，年終按照全年綜合檢查評比結果，平均按0.20元/㎡.年的標準進行獎補；三是對區內新建商品房小區，嚴格按照《江蘇省物業管理條例》及各物管單位與業委會簽定的《物業服務合同》進行檢查評比，對管理效果特別突出的，年終視情況給予一定的獎勵。
　　七、加強領導，建設以屬地管理為主、各部門參加、齊抓共管的管理機制
　　各鎮（辦）是推進小區物業管理的責任主體，要切實按照屬地管理的原則，成立相應的管理部門，配備管理人員，全面加強對轄區村、居委會及物業服務企業的組織和領導；區房管處要按照《江蘇省物業管理條例》及其他法律法規的有關規定，加強對各物業服務企業的業務監督和指導，制訂行業基本規范和操作標準，通過各種方式加強人員培訓，及時組織對各物業服務項目進行檢查和評比，督促各相關單位進行整改；全區財政、監察、審計、行政執法、建設、園林、物價、綜治、公安、衛生、工商、交通、環保、水、電、通信等相關單位和部門要按照各自職能，齊抓共管，切實加強對小區的管理和服務，共同推進全區小區管理工作出形象、上水平，提高居民的生活質量，營造開發區生態和諧的居住環境。

二〇〇九年二月二十七日