珠海市前期物業管理招標投標管理暫行規定

珠規建房〔2010〕24號

 

關于印發《珠海市前期物業管理招標投標管理暫行規定》、《珠海市物業管理評標專家庫

及評標委員會管理暫行辦法》的通知

 

各有關單位:

為了規范前期物業管理招標投標活動，促進物業管理市場的公平競爭，維護物業管理市場的正常秩序，我局根據《中華人民共和國招標投標法》、《物業管理條例》、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》及有關法律、法規，結合本市實際，制定了《珠海市前期物業管理招標投標管理暫行規定》（以下簡稱《暫行規定》）、《珠海市物業管理評標專家庫及評標委員會管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》），現印發給你們，并提出以下意見，請貫徹執行。

一、各有關單位要認真學習、熟悉《暫行規定》和《暫行辦法》的具體內容，做好實施前的各項準備工作。

二、為方便各區建設局進行前期物業管理招標備案工作，我局設置了《前期物業管理招標備案工作程序表》隨本文下發，供參考使用（該表可于珠海市住房和城鄉規劃建設信息網上下載）。

三、《暫行規定》及《暫行辦法》執行中的情況，請及時向市物業管理處或我局住房發展和房地產市場監管科反饋，聯系電話：2133224（市物業管理處業務科）、2131973（市住房和城鄉規劃建設局住房發展與房地產市場監管科）。

 

附件：1、《珠海市前期物業管理招標投標管理暫行規定》

2、《珠海市物業管理評標專家庫及評標委員會管理暫行辦法》

3、《前期物業管理招標備案工作程序表》

       

 

             二Ｏ一Ｏ年七月十九日

主題詞：城鄉建設 通知

抄送：市物業管理處，各區（功能區）建設局，各房地產

開發企業、物業服務企業，市物業管理行業協會。

珠海市住房和城鄉規劃建設局辦公室 2010年7月20日印發

 

附件1

珠海市前期物業管理招標投標管理暫行規定

 

第一章  總  則

 

第一條  為了規范本市前期物業管理招標投標活動，促進物業管理市場的公平競爭，維護物業管理市場的正常秩序，保護招標投標當事人的合法權益，根據《中華人民共和國招標投標法》、《物業管理條例》、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》及有關法律、法規，結合本市實際，制定本暫行規定。

第二條　前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。

第三條  本市行政區域內的前期物業管理招標投標活動，適用本暫行規定。

第四條  市物業管理行政主管部門負責本市行政區域內前期物業管理招標投標活動的指導、監督、管理。

市物業管理行業管理部門根據市物業管理行政主管部門的委托，承擔相關具體工作。

各區物業管理行政主管部門負責轄區內前期物業管理招標投標活動的指導、監督、管理工作。

街道辦事處、鎮人民政府及居民委員會協助物業管理行政主管部門做好前期物業管理招標投標活動的指導、監督、管理工作。

第五條  前期物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

第六條  任何單位和個人不得違反法律、法規規定，限制或者排斥具備投標資格的物業服務企業參加投標，不得以任何方式非法干涉前期物業管理招標投標活動。

 

第二章  招  標

 

第七條  住宅建設項目的建設單位應當在取得商品房預售許可證之前通過招投標方式選聘具有相應資質等級的物業服務企業。

第八條  住宅建設項目的房屋建筑總面積（包括該住宅建設項目區域內非住宅的房屋建筑面積）等于或者少于3萬平方米，或者在投標文件截止之日投標人少于3個的，經物業所在地的區物業管理行政主管部門核準，可以采用邀請招標或協議方式選聘具有三級以上資質級別的物業服務企業。

區物業管理行政主管部門應當在受理申請后的７個工作日內予以批復。

分期開發的住宅建設項目應當以該項目的房屋建筑總面積計算。

任何單位和個人不得將依本暫行規定必須進行前期物業管理招標的項目以化整為零或其他方式規避公開招標。

第九條  本暫行規定所稱招標人是指依法進行前期物業管理招標的住宅建設項目的建設單位。

第十條  前期物業管理招標由招標人依法組織實施。

招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標項目實際要求不符的過高的資質級別等要求。

第十一條  招標人采取公開招標方式的，應當在本市市級以上公開發行的報刊或其他公共媒介上發布招標公告。

招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上具備相應資質級別的物業服務企業發出投標邀請書。

第十二條  招標公告及投標邀請書應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。

第十三條  招標人可以委托招標代理機構辦理招標事宜，也可以自行組織實施招標活動。

招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本暫行規定對招標人的有關規定。

招標人自行組織實施招標活動的，應當具備如下條件：

（一）具有法人主體資格；

（二）招標工作小組成員中與招標物業相適應的經濟、技術或管理類專業人員應占成員總數的半數以上；

（三）具備自行編制招標文件、對投標人進行資格評定和組織評標的能力。

第十四條  招標人應當根據招標項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。

招標文件應包括以下內容：

（一）招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物業管理用房的配備情況、物業專項維修資金情況等；

（二）物業服務的內容和標準等；

（三）對投標人及投標文件的要求，包括對投標人的資格及投標文件的格式、主要內容、份數等；

（四）評標標準和評標方法；

（五）招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間、地點、方法、程序等；

（六）物業服務合同的簽訂說明；

（七）其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。

第十五條  招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書10日前，提交以下材料報招標項目所在地的區物業管理行政主管備案：

（一）招標人的企業法人營業執照等資格證明文件；

（二）招標項目的建設工程規劃許可證及其總平面圖、建設用地批準書等政府批準文件；

（三）招標公告或者投標邀請書；

（四）招標文件；

（五）招標代理委托合同（委托招標代理機構招標的）或招標小組人員資料（自行組織招標的）；

（六）法律法規政策規定的其他資料。

區物業管理行政主管部門應在10日內完成備案工作，并向招標人發出《前期物業管理招標材料備案通知書》；發現有違反法律、法規規定的，應當及時責令招標人改正。

招標人應在取得《前期物業管理招標材料備案通知書》后發出招標公告或者投標邀請書。

第十六條  招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。

實行投標資格預審的招標項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。

資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的物業服務企業營業執照、資質證書、管理業績證明材料、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業績等證明材料。

第十七條  經資格預審后，招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格預審不合格的投標申請人告知資格預審結果。

在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人為正式投標人。

第十八條  招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，不得少于20日。

第十九條  招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當將修改后的招標文件報區物業管理行政主管部門備案確認，在取得新的《前期物業管理招標材料備案通知書》后，以書面形式通知所有的招標文件收受人，并將提交投標文件截止時間至少向后順延15日。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。

第二十條  招標人根據招標項目的具體情況，可以組織潛在的投標人踏勘招標項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對潛在投標人提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發送給所有的招標文件收受人。

第二十一條  招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。

第二十二條  在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。

第二十三條  招標人應當按照以下規定的時限完成前期物業管理招標工作：

（一）新建現售商品房應當在現售前30日完成；

（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成。

 

第三章  投  標

 

第二十四條  本暫行規定所稱投標人是指響應前期物業管理招標、參與投標競爭的物業服務企業。

投標人應當具有相應的物業服務企業資質和招標文件要求的其他條件。

第二十五條  投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當以書面形式向招標人提出。

第二十六條  投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出響應。

投標文件應當包括以下內容：

（一）投標函；

（二）投標報價，包括物業服務費用收支預算方案；

（三）物業管理方案，包括物業管理服務理念與目標、物業管理機構運作方法及管理制度目錄、物業管理服務人員配備、物業管理服務分項標準與承諾；

（四）對招標文件所列其他內容的陳述；

（五）招標文件要求提供的其他材料。

第二十七條  投標人應當在招標文件規定的投標截止時間前，將投標文件密封送達招標文件指定的地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。

第二十八條  投標人在招標文件規定的投標截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，送達、簽收和保管應當符合本暫行規定第二十六條、第二十七的規定。

第二十九條  投標文件（含補充或修改的內容）有下列情況之一的，視為無效：

（一）逾期送達；

（二）送達時未密封；

（三）未加蓋投標人法人公章。

第三十條  投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。

投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或其他投標人的合法權益。

投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。

禁止投標人以向招標人或者評標委員會委員行賄等不正當手段謀取中標。

 

第四章  開標、評標和中標

 

第三十一條  開標應當在招標文件確定的投標截止時間的同一時間公開進行；開標地點應該為招標文件中預先確定的地點。

第三十二條  開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行：

由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。

招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應當當眾予以拆封、宣讀。

開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。

開標過程結束后應當立即進入評標程序。

第三十三條  評標由招標人依法組建的評標委員會負責。

評標委員會由招標人代表和物業管理專家組成，人數為五人以上單數，其中物業管理評標專家不得少于三分之二。

與投標人有利害關系的人不得成為相關項目的評標委員會成員。

第三十四條  招標人應當向區物業行政主管部門提出申請，由區物業管理行政主管部門于開標前二十四小時內從物業管理評標專家庫中隨機抽取確定專家組成評標委員會，并在評標前予以保密。

評標委員會物業管理專家成員因故不能參加評標活動的，依序從抽取的后備專家中予以補充。

物業管理評標專家庫管理辦法由市物業管理行政主管部門另行制定。

第三十五條  評標委員會成員應當認真、公正、誠實、廉潔地履行職責。

評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關系人的財物或者其他好處。

評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況。

前款所稱與評標活動有關的工作人員，是指評標委員會以外的因參與評標監督工作或者事務性工作而知悉有關評標情況的所有人員。

第三十六條  評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確的內容作必要的澄清或者說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。

第三十七條  評標活動主要包括標書評審、現場答辯等內容，具體應當事先在招標文件中說明，并注明各項內容所占比重。

標書評審是指評委依據招標文件要求審閱投標書與其是否一致，按計分規定獨自進行評判。

現場答辯是指評委對投標書中不明確的地方要求投標人作出必要的澄清和說明。投標人擬派擔任該項目的項目經理應當參加現場答辯。答辯人所作的澄清或者說明，不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。

第三十八條  評標委員會委員應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件、現場答辯等情況進行評審、比較、綜合評標，并對評標結果簽字確認。

評標應當在保密的情況下進行。

 第三十九條  經評標委員會評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。

依照本暫行規定必須進行招標的物業管理項目的所有投標被否決的，招標人應當重新招標。

第四十條  評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報

告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規定的評標標準和評標方法，推薦不超過三名有排序的合格的中標候選人。

第四十一條  招標人應當在評標結束后即宣布評標結果，并按照中標候選人的排序確定中標人，同時將中標結果通知所有未中標的投標人，并返還其投標書。

當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

第四十二條  招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面物業管理服務合同。

招標人應當在與中標人訂立書面物業服務合同之日起7日內，向招標項目所在地的區物業管理行政主管部門備案。

備案資料應當包括開標評標過程記錄、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件、招標人與中標人訂立的物業管理服務合同等資料。委托代理招標的，還應當提交招標代理服務合同。

物業管理服務合同一經備案，招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。

第四十三條  招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。

 

 

 

第五章  附  則

 

第四十四條  投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合本暫行規定的，有權向招標人提出異議，或者依法向有關部門投訴。

第四十五條  招標文件或者投標文件使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文；如對不同文本的解釋發生異議的，以中文文本為準。用文字表示的數額與數字表示的數額不一致的，以文字表示的數額為準。

第四十六條  本暫行規定由市物業管理行政主管部門負責解釋。

第四十七條  本暫行規定自2010年9月1日起施行。