文登市物業服務收費管理實施辦法

第一條 為規范我市物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益，促進物業管理健康發展，根據《山東省物業服務收費管理實施辦法》，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于文登市行政區域內經工商行政管理機關登記注冊并經物業管理行政主管部門資質認定的物業管理企業，對住宅物業及寫字樓、工業園區、商場（商埠）、賓館（酒店）等非住宅物業提供社會化、專業化物業服務的收費行為。

第三條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和公共秩序，向業主所收取的費用。

第四條 政府提倡業主或業主委員會通過市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐。

第五條 市物價局會同市房地產管理局負責全市物業服務收費的監督與管理工作，制定本市物業服務收費的管理辦法。

第六條 物業管理服務收費應遵循合理、公平的原則，以合理成本費用為基礎，結合不同類型物業的服務內容、服務質量確定。

物業管理服務收費屬經營性收費，根據物業服務的性質、內容、質量、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。政府指導價由市物價局會同市房地產管理局負責制定（見附表）。

（一）已成立業主大會的住宅小區，可由業主大會或其授權業主委員會與所聘物業管理企業在政府指導價范圍內協商確定，經業主大會批準并報市物價局備案后執行。協商不成的或未成立業主大會的住宅小區，由物業管理企業根據政府指導標準提出意見，報市物價局核定。

（二）實行前期物業管理的住宅小區，建設單位與其選聘的物業管理企業參照《指導標準》及有關服務規定標準，就物業服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，在前期物業服務合同中予以明確規定，在辦理《商品房預售許可證》前，報價格及物業主管部門備案，并在其銷售點予以公示，在與購房人簽訂買賣合同時予以明確告知。合同管理期限屆滿時，按本辦法第六條第（一）款辦理。

（三）寫字樓、工業園區、商場（商埠）、賓館（酒店）、獨立別墅區等公共性服務收費實行市場調節價，按當事人雙方協商議定的標準收取，報市物價局備案后執行。

（四）代辦性服務收費實行政府指導價，按實際發生金額的3%收取代辦服務費。

（五）特約性服務收費實行市場調節價，收費標準由當事人雙方協商議定。

（六）在物業管理區域內，安裝并使用中央空調、電梯、二次加壓泵、單元樓內公共照明等物業項目，其設備運行電費及維護檢測費屬代收代繳費用，由物業管理企業單獨列帳，公布每月耗電量、電費總額及分攤辦法，有約定的，從其約定，沒有約定的，按實際支出費用由物業使用人分攤。具體分攤方式由業主委員會經業主大會同意后與物業管理企業協商確定。業主委員會成立前，由開發建設單位與物業管理企業在前期物業服務合同中合理約定。一、二層住戶確定不使用電梯的、以及閑置房業主可不繳納電梯使用費，但應按交費起始層的30%交納電梯維護保養費用。

（七）未達到三級標準的小區按每月建筑平方米0.08元標準執行。

第七條 物業服務收費按建筑面積計算。已辦理房產證的物業，物業服務收費按房產證載明的建筑面積計算，未辦理房產證的物業，物業服務收費按售房合同中房屋建筑面積或取得資質的專業房產測繪機構的實測建筑面積計算，不計入房產證建筑面積的車庫、儲藏室、地下室、閣樓不收取物業服務費。

第八條 物業服務費自辦理入住手續起按月收取，如雙方有約定的，從其約定。

納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位按80%交納。

業主購買房屋已辦理入住手續但未入住的，經物業管理企業確認后，其物業服務費用由產權人按80%交納。

第九條 業主應當按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定未按時交納服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍未交納的，物業管理企業可以依法追繳。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負有連帶交納責任。

物業發生產權轉移時，業主或物業使用人應當結清物業服務費用。

第十條 物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。已建立住房專項維修資金的，該費用從專項維修資金中列支，不足部分或沒有建立專項維修資金的，由業主分攤。

第十一條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的，應當在征得相關業主、業主委員會、物業管理企業的書面同意后，由物業管理企業按照規定向有關部門辦理報批手續。在扣除物業管理企業代辦費用后，應當將所得收益30%用于補貼物業管理公共服務費，70%納入專項維修資金，業主大會另有決定的除外。

物業管理區域內用于經營的場所和住房及改變用途開展經營活動的車庫、儲藏室、地下室的物業服務費，可在不高于同一區域內住宅物業服務收費標準2倍的范圍內，由雙方協商確定。

第十二條 實行政府指導價的住宅小區物業管理服務實行等級收費，各小區類別等級由市房管局和物價局按照等級服務標準結合住宅小區物業管理情況予以確定。

第十三條 申請核定物業管理服務收費標準時，申請人應向市物價局提交下列資料：

（一）物業服務收費書面請示和申請表；

（二）物業管理企業法人營業執照；

（三）物業管理企業資質等級證書；

（四）物業服務合同；

（五）物業管理方案；

（六）物業管理成本測算材料；

（七）法律法規政策規定須提交的其他資料。

第十四條 申請備案物業管理服務收費標準時，申請人應向市物價局提交下列資料：

（一）物業服務收費備案書面材料和申請表；

（二）物業管理企業法人營業執照；

（三）物業管理企業資質等級證書；

（四）物業服務合同；

（五）物業管理方案；

（六）物業管理成本測算資料；

（七）業主臨時公約；

（八）法律法規政策規定須提交的其他資料。

第十五條 業主與物業管理企業協商議定物業管理服務費用的，可以采取包干制或酬金制等兩種形式。包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業管理服務費用，盈余或虧損均由物業管理企業享有或承擔的物業管理服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或不足均由業主享有或承擔的物業服務計費方式。

第十六條 實行物業管理服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅金和物業管理企業的利潤。實行物業管理服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

物業服務成本或物業服務支出構成主要包括以下部分：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業管理企業固定資產折舊；

8、經業主大會同意的其他費用。

第十七條 物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律、法規和政策，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務，嚴格按照標準進行收費，不得只收費不服務、多收費少服務或擅自設立收費項目亂收費。物業管理企業已接受委托實施物業服務并收取服務費用的，其他部門和單位不得強行重復服務，強行收取費用。

第十八條 物業管理企業在提供公共性服務、代辦性服務及特約性服務時，應當與有關責任人簽訂書面合同，明確服務內容、收費標準和收費辦法，并按合同的約定提供服務和收取費用。

第十九條　物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向終端用戶收取有關費用。物業管理企業接受上述單位委托代收上述費用的，應按本辦法第六條第（四）款規定的標準向委托單位收取代辦性服務費，不得向業主收取手續費等額外費用。

第二十條　在裝修房屋前，業主應與物業管理企業簽訂裝飾裝修管理服務協議，并向物業管理企業繳納裝修保證金，裝修保證金的收取標準為1000元。在收取裝修保證金后，物業管理企業不得再向業主收取裝修管理費、出入證工本費等其他費用。裝修結束后，物業管理企業將予以驗收。對按時清運裝修垃圾、遵守裝飾裝修管理服務協議的，物業管理企業應在自裝修結束之日起十五日內將保證金退還業主；對不按時清運裝修垃圾、不遵守裝飾裝修管理服務協議的，物業管理企業可按裝飾裝修管理服務協議中的約定進行處理。對裝修垃圾，業主可自行清運，也可委托物業管理企業清運，委托清運垃圾費由雙方協商。

第二十一條 物業管理區域內的業主生活垃圾的清掃、收集、運輸和處理費用以及單元樓外公共照明等能源費，均已計入公共性物業服務收費中，物業管理企業不得向業主另行收取。對納入物業管理的流動商販、收（拾）荒人員的保證金及衛生保潔費等實行市場調節價，具體收取標準由雙方協商確定。

第二十二條 物業管理區域內的停車場（含露天停車場和室內停車場）收費標準實行政府指導價，具體標準詳見附件二。已出售的地下停車位不得收取停車費，可收取每車位每月20元的物業服務費，用于衛生保潔、公共設施的維修保養、公共秩序維護等。物業公司利用小區共用部位設置停車場地并收取停車費的，必須經業主大會或其授權的業主委員會同意，并制定相應的停車場管理辦法，明確停車場的權力和責任，報市物價局備案后執行，其收益主要用于補充專項維修資金，也可按照業主大會或其授權的業主委員會的決定使用。

第二十三條 物業管理服務收費實行明碼標價制度。在實施收費前，物業管理企業必須到市價格主管部門申領《收費許可證》，或申請備案，并將其服務內容、服務標準及收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內的顯著位置進行公示，接受業主監督。

第二十四條 市物價局會同市房管局對實行政府指導價的住宅小區服務等級標準定期進行核查，凡收費標準與服務質量不符的，予以調整其收費標準。

第二十五條 物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由市物價局依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規和規定予以處罰。

第二十六條 本辦法自2007年8月1日起執行，《文登市城市住宅小區物業管理服務收費規定》（文政發〔2001〕49號）同時廢止。此前的其他有關規定與本辦法相抵觸的，以本辦法為準，本辦法由市物價局、市房管局負責解釋。

附：1、文登市住宅物業管理公共性服務等級收費指導標準

2、文登市住宅小區停車場收費標準

附件二:

備注:車型分類說明:

根據公安部《關于印發<機動車駕駛證業務工作規范>和<機動車登記工作規范>的通知》（公安管[2004]115號）確定。

中型車：車長小于6米，乘座人數（含駕駛員）大于9人且小于20人的載客汽車和車長大于等于6米，總質量大于等于4500KC且小于12000KC的載貨汽車；

小型車：車長小于6米，乘座人數小于等于9人的載客汽車和車長小于6米，總質量小于4500KC的載貨汽車。