第一條 為了規范物業服務收費行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》、省物價局、省建設廳印發的《江蘇省物業服務收費管理辦法》和市政府印發的《宿遷市物業管理實施細則（試行）》等有關規定，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于我市行政區域內，符合國家物業管理資質要求的物業管理企業，對物業提供社會化、專業化、市場化服務的收費行為。
第三條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第四條 政府提倡并引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第五條 市、縣人民政府價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門負責本行政區域內的物業服務收費政策的實施和管理工作。
第六條 物業服務收費應當遵循公開、合理以及收費項目、標準與服務內容、服務質量相適應的原則。
第七條 物業服務收費，包括公共性服務收費和代收代辦費、特約服務費。物業服務收費根據物業的性質、提供服務的內容、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。普通住宅的公共服務收費，實行政府指導價。非普通住宅以及辦公房、廠房、經營性用房等物業的公共服務收費,滿足部分業主、使用人需要或接受委托開展的特約服務和代收代辦服務收費(小區停車服務收費除外)，實行市場調節價。
第八條 實行政府指導價的普通住宅公共服務收費，按市價格主管部門會同物業管理行政主管部門，根據物業的硬件設施、環境和物業管理服務內容、服務質量等因素，制定的物業管理服務等級標準（附件一）和相應的物業服務等級收費標準（附件二）執行。
第九條 普通住宅前期物業管理公共服務收費標準由當地價格主管部門核準。在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業實施前期物業服務的，建設單位應當向價格主管部門申報前期物業服務收費標準。價格主管部門對前期物業服務收費實行價格認證制度，由建設單位委托有資質的價格認證機構對其提供的物業服務情況進行等級認證，確認收費等級，由建設單位根據認證的等級標準報價格主管部門審批。物業管理企業或建設單位在核定的政府指導價范圍內，應在前期物業管理協議和買賣(租賃)合同中與物業買受人預先約定具體收費標準。
第十條 已產生業主委員會的普通住宅公共服務具體收費標準由業主委員會經業主大會同意后，在價格主管部門和物業管理行政主管部門公布的政府指導價范圍內與物業管理企業在物業服務合同中約定，并報價格、物業行政主管部門備案。
第十一條 實行市場調節價的物業服務收費，未產生業主委員會的,由開發建設單位或物業管理企業與物業買受人在物業服務合同中約定;已產生業主委員會的,由業主委員會經業主大會同意后與物業管理企業在物業服務合同中約定。
各縣價格、物業行政主管部門應加強對實行市場調節價的物業服務收費行為的引導與規范，促進物業相關各方合理約定收費及有關事項。
第十二條 物業管理公共服務費用構成因素為：
(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
(二)物業共用部位、共用設施的日常維護保養費用；
(三)物業管理區域清潔衛生費用（含垃圾處理費）；
(四)物業管理區域綠化養護費用；
(五)物業管理區域秩序維護費用；
(六)物業管理企業辦公費用；
(七)物業管理企業固定資產折舊費用；
(八)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
(九)經業主大會同意的其他費用；
(十)合理利潤；
(十一)法定稅費。其中，合理利潤：普通住宅最高不超過8%。
第十三條 物業的電梯、水泵、中央空調等設施運行電費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用的，由物業管理企業單獨列帳，合理、公開分攤，具體分攤辦法由業主委員會與物業管理企業協商確定；業主大會、業主委員會尚未成立或產生的，由業主與物業管理企業協商確定。綠化用水、監控設施用電及物業管理企業辦公用水電費用不得向業主分攤。樓道共用照明電費由業主或使用人共同按實分攤。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
第十四條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主委員會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。對經營性設施的收益，在扣除物業管理企業代辦費用后，應當將收益的百分之三十用于補貼物業管理公共服務費，收益的百分之七十納入維修基金。合同另有約定的除外。
第十五條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。
業主辦理入住手續后未入住或未使用的物業，物業服務費用由業主按不低于規定標準的百分之七十交納。
物業出租或以其他方式交他人使用的，物業管理費由業主或使用人交納，但業主負最終責任。
第十六條 實行政府指導價的前期物業管理住宅小區，因開發建設單位原因分期開發、分批交付使用，給先期入住業主造成噪音、粉塵等環境污染的，業主交納的物業管理公共服務費應低于規定標準，差額部分由開發建設單位補償物業管理企業。
第十七條 住宅房屋裝修產生垃圾的，其垃圾處理費用，按市有關文件規定執行。
第十八條 物業管理區域內應業主或業主委員會委托實施專人管理的車輛停車服務收費，區別不同情況由當地價格主管部門制定。業主（使用人）已擁有車位所有權或使用權的，停車服務收費標準按補償物業企業管理費用原則制定；業主（使用人）不擁有車位所有權或使用權，并在確保區內道路安全通暢條件下，占用小區公共設施、場地的，按低于社會停車收費標準，補償物業企業管理費用并考慮占用公共設施應予合理補償的原則制定。
第十九條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務合同，由物業管理企業向委托單位收取手續費。
第二十條 物業管理企業為保護房屋共用部位、主體結構和共用設施設備免受損壞，可以向業主或使用人收取裝修保證金，住宅房屋裝修保證金500元/戶，非住宅房屋按20元/平方米（建筑面積）收取。房屋裝修完畢，經驗收房屋共用部位、主體結構和共用設施設備未受損壞，裝修保證金必須在一個月內全額退還；若共用部位、主體結構和共用設施設備受到損壞，應當由業主或使用人承擔賠償和修復的責任，如業主和使用人自愿選擇賠償的，其賠償標準由物業公司委托有資質的價格認證機構進行估價，其費用可在裝修保證金中抵付，裝修保證金余額必須在三個月內全部退還。
第二十一條 各縣價格主管部門在制定或調整本行政區域內普通住宅物業管理公共服務收費標準的總體水平時，應依法舉行價格聽證會，聽取業主、使用人和物業管理企業的意見。
第二十二條 物業管理企業不得擅自向業主、使用人收取一年以上押金、保證金等費用。
第二十三條 物業管理企業將物業服務合同中的部分專業服務事項轉包給其他企業的，不得降低服務質量、減少服務內容、提高收費標準。
第二十四條 物業管理服務收費實行明碼標價，物業管理企業應當按照《宿遷市物業服務收費明碼標價實施細則》的規定將服務內容、收費項目、標準及收費辦法在經營場所或服務地點醒目位置公布，每半年向業主、使用人公布物業管理公共服務費收支及物業小區經營性設施營業收益和公共維修基金的支出情況，接受業主委員會、業主、使用人和價格主管部門的監督。
第二十五條 業主應當按照物業服務合同的約定按時交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。
物業發生產權或使用權轉移時，業主或者物業使用人應當及時結清物業服務費用。
第二十六條 各縣政府價格主管部門和物業管理行政主管部門應當加強對物業管理企業的服務內容、服務質量和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定的，由政府價格主管部門和物業行政主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業管理條例》等法律法規予以處罰。
第二十七條 各縣可依據本辦法，并結合當地實際情況，制定本地區具體實施辦法。
第二十八條 本辦法由宿遷市物價局會同市建設局負責解釋。
第二十九條 本辦法自2005年1月1日起執行，以前凡與本辦法不一致的有關規定廢止。
附件一：
宿遷市區普通住宅物業管理服務等級標準（一級）
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序號
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項 目
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服 務 標 準
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(一)
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安全巡查
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①不能實施封閉式管理，但設專人24小時巡查小區，全體巡查人員不少于3人，服務基本規范。
②安全護衛人員統一著裝，熟悉轄區情況，認真負責，有較強的責任心，當班時佩戴標志，盡忠職守。
③能認真處理好業主(使用人)的投訴和求助。
④危及人身安全處設有明顯標志。
⑤緊急事件處理預案(兇殺、火災、爆炸、地震、電梯突發事件等)基本完整，有關措施落實。
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(二)
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衛生保潔
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①小區生活垃圾袋裝化，垃圾日產日清；垃圾房(箱、車)保持基本整潔。
②每20天打掃一次各樓層通道和樓梯臺階，每2月用抹布擦抹一次樓梯扶手，每半年擦洗一次樓梯道共用門窗，樓梯道目視比較整潔。
③公共場所每日清掃一次，清掃結束時地面無垃圾、雜物。
④公共廁所每天清掃一次，無明顯污物便跡外溢。
⑤小區內部窨井、下水道、化糞池每兩年清掏疏通一次，能基本暢通。
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(三)
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綠化養護
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①每日清掃1次綠化帶、草地上的果皮、石塊等垃圾，目視基本無雜物。
②草坪生長一般，顏色一般，整塊草地基本無明顯的草荒和大面積病蟲害；無明顯堆物堆料、搭棚、侵占等現象。
③每年至少進行1次施肥，樹木長勢一般，無明顯死樹，病蟲害防治每年不少于2次。
④假山、亭、廊、雕塑等園林小品每2年檢修、油漆(粉刷)1次。
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(四)
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房屋及共用設施設備維修養護
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①每年年底或年初對房屋和共用部位、共用設施設備道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設施設備完損狀況，對完損程度做出評價，巡檢要有記錄，大修及更新改造計劃及時報告業主或業主委員會，落實維修資金。每2月巡視1次樓房單元門、樓梯間通道部位以及其他共用部位的門窗、玻璃、路燈等設施，每年10月份安排1次共用部位門窗檢修，使其保持基本完好。
②房屋修繕制度完善，便民報修措施齊全，居民室內維修實行有償服務(具體范圍、價格雙方約定)，服務態度良好。
③共用設施設備良好，運行基本正常，無事故隱患，有設備運行記錄，運行人員嚴格遵守操作規程及保養規范。
④房屋外觀基本完好，無較大缺損；屋面每年檢修1次，屋面排水基本暢通。
⑤共用樓道燈無安全隱患、無長明燈。
⑥共用二次供水水箱加蓋加鎖，每年清洗1次，無二次污染及隱患。
⑦道路、停車場(棚、房)及其他公共場所(地)、建筑小品、雕塑等基本完好，保持整潔。
⑧消防設施設備完好無損，隨時可用。
⑨井(池)蓋板、管道損壞能及時修換。
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(五)
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基礎臺帳資料管理
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①業主公約、房屋裝飾裝修管理規定等各項制度完整。
②有一定的房屋檔案資料,分類成冊,查閱方便。
③經營管理資料（如住戶檔案、房屋檔案、房屋安全普查記錄、物業管理資金的交繳與支取紀錄、業主委員會對服務標準的考核意見等）逐步建立和完善，各項措施落實。
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(六)
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房屋裝飾裝修管理
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①裝修管理制度較完善，物業管理公司與業主(使用人)簽訂裝飾裝修服務協議，并已告知業主(使用人)裝修管理規定注意事項。
②業主或房屋使用人房屋裝修手續齊全，無危及房屋結構的違規裝修現象。
③外墻或屋面安裝的設施設備或構件無重大安全隱患。
④能及時制止違章裝修、亂搭亂建、擅自改變房屋用途現象，積極向有關部門舉報，配合有權部門處理。
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(七)
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環境秩序
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①小區主出入口設有小區平面示意圖，標示準確，房屋樓號、單元號完整，每年檢查、修換1次。
②流動攤點、小商販，拾(收)荒者進入小區的，能及時制止并驅逐。
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(八)
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車輛管理
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①車輛管理制度較完善，措施落實。
②外來機動車輛進出小區記錄基本完整，車輛收費符合規定。
③非機動車停放有序，無占壓綠地現象。
④車位有償使用和車輛保管職責分明，無重大管理糾紛。
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(九)
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社區文化活動
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①小區訂有居民精神文明公約、業主公約，精神文明建設服務制度健全，鄰里團結，文明居住，有關心孤寡老人、殘疾的具體措施。
②運動場地、文化場館定時向居民開放。
③能配合街道做好社區精神文明建設相關工作。
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(十)
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綜合管理與服務
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①小區管理單位與物業委托人或業主委員會責權利關系明確；小區各項管理制度基本完善，有嚴格的內部管理制度和工作崗位考核標準。
②管理單位有固定的辦公場所，管理人員和專業技術人員持證上崗，員工統一著裝，佩戴明顯標志，工作規范嚴謹和藹，能開展多項便民服務措施。
③物業管理項目負責人員名單、聯系方式、辦公地址，應在小區明顯位置給予公示。
④建立財務公開、監督制度，每半年公開一次物業管理公共服務費收支情況。
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宿遷市區普通住宅物業管理服務等級標準（二級）
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序號
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項 目
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服 務 標 準
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(一)
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安全巡查
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①有經過培訓的專業化安全護衛人員，巡邏及管理制度落實。
②安全護衛人員統一著裝，當班時佩戴明顯標志，熟悉轄區情況，認真負責。
③不能完全實施封閉式管理，主出入口24小時有人值守，臨時出口規定時間開放，開放時間有專人值守。
④24小時巡查小區，服務基本規范，全體巡查人員不少于4人，能主動接受業主(使用人)的投訴和求助，巡查記錄基本完整。
⑤危及住戶人身安全處，有明顯標志和一定的防范措施。
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(二)
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衛生保潔
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①小區生活垃圾袋裝化、垃圾日產日清，垃圾房(箱、車)保持完好整潔。
②公共場所、共用部位每日清掃一次，清掃結束時地面無垃圾、無雜物、無衛生死角，目視基本整潔，公共座椅(凳)保持基本整潔。
③每半月打掃一次各樓層通道和樓梯臺階，每月用抹布擦抹一次樓梯扶手，每半年擦洗一次樓梯道共用門窗，樓梯道目視基本整潔。
④公共廁所每天清掃1次，無明顯便跡、污物和異味。
⑤窨井、下水道、化糞池每年清掏一次，保持暢通。
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(三)
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綠化養護
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①每日清掃1次綠化帶、草地上的果皮、紙屑、石塊、樹葉等垃圾，目視基本干凈。
②草坪生長基本正常，成活率在80％以上，顏色一般，有少量枯黃，無大面積病蟲害，無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現象，能根據草坪生長情況及時澆水、施肥、修剪和病蟲害防治。
③樹木長勢一般，無明顯死樹，無明顯釘栓捆綁現象，綠籬生長及造型基本正常。
④噴泉池、人工湖每旬打撈1次漂浮垃圾，每季清理一次湖底、池壁臟物、垃圾，目視湖(池)水面無雜物；噴泉設備完好。
⑤假山、亭、廊、雕塑等園林小品每年檢修、油漆(粉刷)1次。
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(四)
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房屋及共用設施設備維修養護
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①每年年底或年初對房屋和共用部位、共用設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設施設備完損狀況，對完損程度做出評價；巡檢要有記錄，大中修及更新改造計劃及時報告業主或業主委員會，落實維修資金。每2月巡視1次樓房單元門、樓梯間通道部位以及其共公用部位的門窗、玻璃、路燈等設施，每年安排1次共用部位門窗檢修，使其保持基本完好。
②房屋修繕制度完善，便民報修措施齊全，居民室內維修實行有償服務，其具體范圍、服務項目價格等，通過物業委托合同約定，其中急修(如自來水跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖設備漏水，電源線路和照明設備故障等項目)服務6小時內到位，72小時修復，若不能，要有緊急處理措施，并對業主(使用人)做合理解釋，做出限時承諾。小修一周內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾，服務時限不得以節假日和休息時間順延(居民預約、雨天建筑物漏雨可不受一周限制)，有維修及回訪記錄。
③共用設施設備良好，運行正常，無事故隱患，設備運行記錄，運行人員嚴格遵守操作規程及保養規范。
④房屋外觀基本完好，無較大缺損；屋面每年檢修1次，屋面排水基本暢通。
⑤共用樓道燈每月檢修1次，損壞及時修換，無安全隱患、無長明燈。
⑥共用二次供水水箱加蓋加鎖，每年清洗1次，無二次污染及隱患。
⑦道路、停車場(棚、房)及其他公共場所(地)、建筑小品、雕塑等基本完好，保持整潔。
⑧消防設施設備完好無損，隨時可用。
⑨井(池)蓋板、管道損壞及時修換。
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(五)
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基礎臺帳資料管理
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①房屋使用手冊、業主公約等各項制度完整。
②房屋檔案資料較齊全，記錄變更及時。
③有房屋總平面圖、房屋竣工和接管驗收資料、市政設施管網綜合規劃圖、住戶檔案(一戶一檔)、維修基金提取和使用記錄，業主委員會對服務標準的考核意見等相關資料，分類成冊，查閱方便。
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(六)
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房屋裝飾裝修管理
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①裝修管理制度完善，物業管理企業與業主(使用人)簽訂裝修管理服務協議，并已告知業主(使用人)裝修管理規定及注意事項。
②業主或房屋使用人房屋裝修手續齊全，物業管理人員每周檢查1次施工現場，敦促裝修人按規定裝修并及時辦理結構安全驗收手續。房屋裝修符合規定，無危及房屋結構安全和損害他人利益的裝修現象。
③管理期間房屋外觀基本完好，陽臺封閉，空調、防盜窗(網)、曬衣架、遮陽蓬安裝基本符合要求，無重大安全隱患。
④能及時制止違章裝修、亂搭亂建、擅自改變房屋用途現象，積極向有關部門舉報，配合有權部門處理。
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(七)
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環境秩序
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①小區主出人口設有小區平面示意圖，標示準確，房屋樓號完整，每年及時檢查修換1次。
②及時阻止流動攤點、小商販、拾(收)荒者、社會盲流隨便進入小區。
③無違反規定飼養家禽、家畜現象，寵物及信鴿飼養不得影響他人正常生活，無亂堆亂放建筑材料和垃圾現象，無未經批準亂張貼現象。
④小區商業網點管理有序，無明顯擾民現象。
⑤重大節日噴泉、小區背景音樂能及時開放，噪音擾民現象能及時得到制止。
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(八)
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車輛管理
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①車輛管理制度較完善，措施落實。
②外來機動車輛進出小區記錄基本完整，車輛收費符合規定。
③非機動車停放有序，無占壓綠地現象。
④車位有償使用和車輛保管職責分明，無重大管理糾紛。
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(九)
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社區文化活動
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①小區訂有居民精神文明公約、業主公約，精神文明建設服務制度健全，鄰里團結，文明居住，有關心孤寡老人、殘疾人的具體措施。
②有一定的文化活動場所，每年小區居民聯誼活動不少于1次，有活動記錄。
③運動場地、文化場館定時向居民開放。
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(十)
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綜合管理與服務
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①小區管理單位與物業委托人或業主委員會責、權、利關系明確；小區各項管理制度完善，有各項嚴格的內部管理制度和工作崗位考核標準，建立物業服務回訪制度，每年回訪不少于1次。
②管理單位有固定的辦公場所，管理人員和專業技術人員持證上崗，員工統一著裝，佩戴明顯標志，工作規范作風嚴謹、態度和藹。能開展多項便民服務措施。
③物業管理項目負責人員名單、聯系電話、聯系方式、辦公地址，應在小區明顯位置給予公示。
④建立財務公開、監督制度，每半年公開一次物業管理公共服務費收支賬目。
⑤小區管理單位制定出爭創市級優秀管理項目規劃和具體的實施方案。
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宿遷市區普通住宅物業管理服務等級標準（三級）
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序號
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項 目
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服 務 標 準
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(一)
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安全巡查
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①實施封閉式管理，有經過培訓的專業化安全護衛隊伍，巡邏及管理制度落實。
②安全護衛人員有統一制服、編號，衣著整潔，熟悉轄區情況，認真負責，能主動接受業主(使用人)投訴和求助。
③主出入口24小時值班，可疑人員或陌生人進出隨時查詢，大件物品出小區有登記。臨時出口規定時間開放，開放時間有專人值守。
④24小時巡查小區，服務規范，全體巡查人員不少于6人，有巡查記錄。
⑤小區主出入口設有監控設備，24小時運行，監控記錄完整，記錄不少于15天。
⑥危及住戶安全處有明顯標志和相應防范措施，突發事件有應急預案。
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(二)
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衛生保潔
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①小區生活垃圾袋裝化，垃圾日產日清，垃圾房(箱、車)保持完好整潔，定期消毒。
②有專人負責公共場所、共用部位清潔工作，其中道路、廣場等公共場所每日清掃2次。目視檢查道路、廣場無明顯垃圾和雜物，無大面積積水，地面垃圾滯留時間不超過2小時，公共座椅（凳）保持整潔。
③每周打掃一次各樓層通道和樓梯臺階，每周用于凈的抹布擦抹1次樓梯扶手，每季擦洗一次樓梯道共用門窗，樓梯道保持基本整潔，無垃圾、雜物、水漬及擅自占用現象。
④公共廁所每天清掃兩次，保持環境整潔、燈光明亮、無明顯污物和異味。
⑤窖井、下水道、化糞池每年清掏1次，保持通暢。蚊蠅孽生時及時消殺。
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(三)
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綠化養護
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①每日清理1次綠化帶、草地上的果皮、紙屑、石塊、樹葉等垃圾，撿1次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等雜物，目視基本干凈，無明顯垃圾、雜物。
②草坪成活率80％以上，生長正常，光禿不明顯。整塊草地沒有明顯闊葉雜草或蔬菜，無大面積病蟲害，草坪基本整潔，無明顯堆物堆料、搭棚、侵占等現象，無較嚴重人為破壞，對明顯人為損壞和違法行為能及時處理，能根據草坪生長情況及時澆水、施肥、修剪和病蟲害防治。
③樹木長勢一般，沒有明顯枯枝死杈，無釘栓捆綁現象。
④噴泉、人工湖、水池每月清潔1次，打撈漂浮垃圾，每季清理一次湖底、池壁臟物、垃圾，目視湖(池)水基本清澈，水面無雜物，池邊無污跡。
⑤假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每年檢修、油漆(粉刷)1次。
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(四)
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房屋及共用設施設備維修養護
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①房屋及共用設施設備維修養護專職人員不少于1人。
②每年年底或年初對房屋和共用部位、共用設施設備道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設施設備完損狀況，對完損程度做出評價，巡檢要有記錄。大修及更新改造計劃及時報告業主或業主委員會，落實維修資金。每周巡視1次樓房單元門、樓梯間通道部位以及其他共用部位的門窗、玻璃、路燈等設施，每年秋季對共用部位門窗做專項檢修1次，換修損壞部位。
③房屋修繕制度完善，便民報修措施齊全，居民室內維修實行有償服務，其具體范圍、服務項目價格等，通過物業委托合同約定，其中急修(如自來水跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖設備漏水，電源線路和照明設備故障等項目)服務2小時內到位，24小時修復，若不能，要有緊急處理措施，并對業主(使用人)做合理解釋，做出限時承諾。小修4日內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾，服務時限不得以節假日和休息時間順延(居民預約、雨天建筑物漏雨可不受4日限制)，有維修及回訪記錄。
④共用設施設備良好，運行正常，無事故隱患，設備運行有記錄，運行人員嚴格遵守操作規程及保養規范。
⑤房屋外觀基本完好，無明顯缺損；屋面每半年檢修1次，破損屋面能及時修復；共用排污、落水管道每年檢修1次，排水保持暢通。
⑥共用樓道燈每旬檢查一次，損壞及時換修，完好率(包括亮燈率)達95％以上，無長明燈，樓道燈無安全隱患。
⑦共用二次供水水箱加蓋加鎖，每年清洗1次，無二次污染及隱患。
⑧道路、停車場(棚、房)及其他公共場所(地)、建筑小品、雕塑等基本完好，保持整潔。
⑨消防設施設備完好無損，隨時可用。
⑩井(池)蓋板、管道損壞及時修換。
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(五)
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基礎臺帳資料管理
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①檔案資料實行數據化管理，房屋使用手冊、業主公約等各項制度較完善。
②房屋檔案資料較齊全，記錄變更及時，無因管理不善損壞現象。
③有房屋總平面圖、地下管網圖、規劃批準文件、房屋竣工和接管驗收資料、市政設施管網圖，住(戶)檔案、房屋安全普查記錄、物業管理維修基金提存和使用記錄、業主委員會對服務標準的考核意見等資料，分類成冊，查閱方便。
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(六)
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房屋裝飾裝修管理
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①裝修管理制度完善，物業管理企業與業主(使用人)簽訂裝飾裝修管理服務協議，并已告知業主(使用人)裝修管理規定及注意事項。
②業主或房屋使用人房屋裝修手續齊全，物業管理人員每周檢查1次施工現場，敦促裝修人按規定裝修并及時辦理結構安全驗收手續；房屋裝飾裝修符合規定，無危及房屋結構安全和損害他人利益的裝修現象。
③管理期間陽臺封閉、空調、防盜窗(網)、晾曬架、遮陽蓬安裝基本統一、無重大安全隱患。房屋外觀基本完好，無妨礙市容和觀瞻現象，外墻無較大破損。
④能及時制止違章裝修、亂搭亂建、擅自改變房屋用途現象，并積極向有關部門舉報，配合有權部門處理。
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(七)
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環境秩序
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①小區主出入口設有小區平面示意圖，房屋樓號、單元號標志明顯，每季檢查一次，損壞及時修換或噴涂。
②禁止拾(收)荒者、小商販、社會盲流、閑雜車輛等進人小區，影響居民生活。
③無違反規定飼養家禽、家畜現象，寵物及信鴿飼養不得影響他人正常生活，無亂堆亂放建筑材料和垃圾現象，無未經批準亂張貼現象。
④小區商業網點管理有序，無出店、占道經營現象。
⑤重大節假日噴泉、小區背景音樂能及時開放，噪音擾民現象能及時得到制止。
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(八)
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車輛管理
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①有較完善的車輛管理制度，制度落實。
②外來機動車輛進出有登記，較大載重車輛嚴禁駛入小區，停車場管理有序。
③小區內機動車輛停泊有序，無違章行駛及停泊；收費停車場場地整潔，有專人管護，嚴格按標準收費。
④非機動車輛停放整齊有序，無占壓綠地現象。
⑤車位有償使用和車輛保管職責分明，無重大車輛管理糾紛。
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(九)
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社區文化活動
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①小區訂有居民精神文明公約、業主公約，精神文明建設服務制度健全，鄰里團結，文明居住，有關心孤寡老人、殘疾人的具體措施；
②有一定的文化活動場所和文化活動用房，每年小區居民聯誼活動不少于2次，有活動記錄；
③運動場地、文化場館定時向居民開放。
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(十)
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綜合管理與服務
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①小區管理單位與物業委托人或業主委員會責、權、利關系明確；小區各項管理制度完善，有各項嚴格的內部管理體制制度和工作崗位考核標準，建立物業服務回訪制度，每年回訪不少于2次。
②管理單位有固定的辦公場所，管理人員和專業技術人員持證上崗，員工統一著裝，佩戴明顯標志，工作規范作風嚴謹和藹。能開展多項便民服務措施。
③物業管理項目負責人員名單、聯系電話、聯系方式、辦公地址，應在小區明顯位置給予公示。
④建立財務公開、監督制度，每半年公開一次物業管理公共服務費收支情況。
⑤小區管理單位制定出爭創省或市級優秀管理項目規劃和具體的實施方案。
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宿遷市區普通住宅物業管理服務等級標準（四級）
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序號
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項 目
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服 務 標 準
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(一)
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安全巡查
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①實施封閉式管理，有經過培訓的專業化安全護衛隊伍，巡邏及管理制度落實。
②安全護衛人員有統一制服、編號，衣著整潔。熟悉轄區情況，認真負責，文明執勤，主動、熱情接受業主(使用人)投訴和求助。
③主出入口24小時值班，對行跡可疑人員及時查問，陌生人進入和大件物品出小區有登記。臨時出口規定時間開放，開放時間有專人值守。
④24小時巡查小區，服務規范，全體巡查人員不少于6人，巡查記錄完整。 ’
⑤小區主出入口、主干道設有監控設備，24小時運行，監控室有專人值守，能及時發現警情并迅速報警，監控記錄不少于15天。
⑥危及住戶安全處有明顯標志，突發事件有相應措施。
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(二)
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衛生保潔
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①小區生活垃圾袋裝化，垃圾日產日清，垃圾房(箱、車)保持完好整潔，定期消殺；
②有專人負責小區公共場所、共用部位清潔工作。其中道路，廣場等公共場所實施循環保潔，目視檢查道路、廣場無垃圾、積水。每100m2，煙頭、紙屑、痰跡平均不超過8個，地面垃圾滯留時間不超過2小時。公共座椅保持整潔。
③各樓層通道和樓梯臺階每周清掃2次，拖洗1次，擦抹1次樓梯扶手，每15天擦抹1次各層和通道的防火門、電梯門、消防栓、玻璃箱內側、燈具、墻面、地腳等共用部位；每30天樓梯間墻面除塵1次、擦1次樓梯道共用門窗玻璃。地面、樓梯間較干凈，無垃圾、雜物、水漬、無亂貼亂劃，無擅自占用現象、無亂堆亂放物品；樓梯間頂面無明顯蜘蛛網、灰塵，外墻窗玻璃無明顯積塵。
④公共廁所每天清掃兩次，保持環境整潔，燈光明亮，無明顯積垢、污物和異味。
⑤下水道、窨井、雨水井、化糞池一年清掏兩次，保持暢通。每年組織一次以上滅蠅、滅蚊、滅鼠工作，蚊蠅滋生及時消殺。
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(三)
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綠化養護
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①小區環境較好，綠化整潔，三季有花，重大節日有花卉點綴。
②每日清掃2次綠化帶、草地上垃圾，撿1次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等雜物，目視基本干凈，無垃圾；花壇表面基本潔凈。
③草坪成活率90％以上，生長正常，整塊草地沒有明顯闊葉雜草或蔬菜，草坪平整、整潔、無堆物堆料、搭棚、侵占等現象，設施基本完好，無明顯人為損壞，對違法行為能及時發現和處理，能根據草坪生長情況實施澆水、施肥、修剪和病蟲害防治。
④樹木生長良好，沒有死樹和枯枝死杈，無釘栓捆綁現象，綠籬造型正常，修剪及時，有蟲株率在10％以下。 、
⑤噴泉、水池、人工湖每周清潔1次，打撈漂浮垃圾，每2月清理一次湖底、池壁臟物、垃圾，目視湖(池)水清澈，水面無雜物，池邊無污跡。
⑥假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每年檢修、油漆(粉刷)1次。
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(四)
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房屋及共用設施設備維修養護
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①小區房屋及共用設施設備維修養護專職人員不少于1人，居民住宅室內維修隨叫隨到。
②每年年底或年初對房屋共用部位、共用設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設施設備完損狀況，對完損程度做出評價；巡檢要有記錄，大修及更新改造計劃及時報告業主或業主委員會，落實維修資金。每日巡視1次樓房單元門、樓梯間通道部位以及其他共用部位的門窗、玻璃，路燈等設施，每半年對共用部位門窗做專項檢修1次，換修損壞部位。
③房屋修繕制度完善，便民報修措施齊全，居民室內維修實行有償服務，其具體范圍、服務項目價格等，通過物業委托合同約定，其中急修(如自來水跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖設備漏水，電源線路和照明設備故障等項目)服務40分鐘內到位，12小時修復，若不能，要有緊急處理措施，并對業主(使用人)做合理解釋，做出限時承諾。小修3日內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾，服務時限不得以節假日和休息時間順延。(居民預約、雨天建筑物漏雨可不受3日限制)。有維修及回訪記錄。
④共用設施設備良好，運行正常，無事故隱患，保養、檢修制度完善；每日有設備運行記錄，運行人員嚴格遵守操作規程及保養規范。
⑤房屋外觀完好，屋面每半年檢修1次，破損屋面能及時修復；公用排污、落水管道排水暢通損壞及時修復。
⑥共用樓道燈每周檢查1次，損壞及時修換，完好率(包括亮燈率)達95％以上，無長明燈，樓道燈無安全隱患。
⑦共用二次供水水箱加蓋加鎖，環境整潔，每年清洗兩次，無二次污染及隱患。
⑧道路、停車場(棚、庫)及其他公共場所(地)、建筑小品、雕塑等完好，破損及時修復，保持整潔。
⑨消防設施設備完好無損，隨時可用。
⑩井(池)蓋板、管道損壞及時修換。
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(五)
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基礎臺帳資料管理
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①房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等各項制度完善。
②房屋檔案資料實行數據化管理，檔案資料無缺損現象，記錄變更及時，賬實相符。
③房屋及其設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便。其中基礎資料必須歸檔的有：房屋總平面圖、地下管網圖、規劃批準文件、房屋竣工和接管驗收資料(包括驗收證明、竣工驗收單及土建、水暖、電氣、人防、設備竣工圖紙等等)、公共設施的設計安裝圖紙和驗收合格證明、規劃總平面圖、道路規劃圖、豎向規劃圖、市政設施管網綜合規劃圖、綠地規劃圖以及居住小區的詳細規劃說明書和環境影響評價書等房屋產權產籍資料必須歸檔的有：房屋(含住宅、物管用房等)和共用設施設備位置、產權、數量及管理現狀記錄等；物業管理經營資料有：住用戶檔案(一戶一檔)，房屋數量、種類、用途分類統計表；居住小區情況表；房屋安全普查記錄；歷年的房屋完好等級評定記錄；大、中小修和房屋共用部位檢查記錄；設施設備運行記錄；物業管理維修基金提取和使用記錄；物業管理服務費的收繳和使用記錄；業主委員會對服務標準的認定意見等。
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(六)
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房屋裝飾裝修管理
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①裝修管理制度完善，物業管理企業與業主(使用人)簽訂裝修管理服務協議，并已告知業主(使用人)裝修管理規定及注意事項。
②物業管理專業人員每日巡查裝修施工現場，敦促裝修人按規定裝修并及時辦理結構安全驗收手續；房屋裝飾裝修符合規定，無危及房屋結構安全和損害他人利益的裝修現象。
③陽臺封閉、空調、防盜窗(網)、晾曬架、遮陽蓬安裝統一有序、符合規定，無安全隱患。房屋外觀整潔，無較大破損及涂料脫落。
④室外招牌、廣告霓虹燈手續齊全，整潔統一、美觀，無安全隱患和破損現象。
⑤違章裝修、亂搭亂建、擅自改變房屋用途現象能制止及時，并積極向有關部門舉報，配合有權部門予以處理。裝修垃圾及時清運。
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(七)
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環境秩序
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①小區主出入口設有小區平面示意圖，房屋樓號、單元號標志明顯，每月檢查一次，損壞及時修換，缺失及時噴涂。
②禁止拾(收)荒者、小商販、社會盲流、閑雜車輛等進入小區影響居民生活。
③無違反規定飼養家禽、家畜和無證寵物現象，無亂堆亂放建筑材料和垃圾現象，無亂設廣告牌、亂貼、亂畫、亂牽亂掛現象
④小區商業網點管理有序，無出店、占道經營現象。
⑤節假日噴泉、小區背景音樂等定時開放，無噪音擾民現象。
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(八)
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車輛管理
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①有較完善的車輛管理制度，制度落實。
②小區內有必要的交通標志，外來機動車輛進出有登記，無較大載重車輛進入小區，停車場管理有序。
③小區內機動車輛停泊有序，無違章行駛及停泊；收費停車場場地整潔，有專人管護，嚴格按標準收費。
④非機動車輛管理制度落實，管理有序，停放整齊。沒有車輛停放在綠地的現象。公共車庫(棚)管理良好，車輛存取便捷。
⑤車位有償使用和車輛保管職責分明，無重大管理糾紛。
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(九)
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社區文化活動
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①小區訂有居民精神文明公約、業主公約，精神文明建設服務制度健全，鄰里團結，文明居住，有關心孤寡老人、殘疾人的具體措施。
②有較完善文化活動場所，文化活動設施、用品齊備，每年居民聯誼活動不少于3次，有活動記錄。
③運動場地、文化場館定時向居民開放。
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(十)
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綜合管理與服務
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①小區管理單位與物業委托人或業主委員會責、權、利關系明確；小區各項管理制度完善，有各項嚴格的內部管理體制制度和工作崗位考核標準，建立物業服務回訪制度，每年回訪不少于3次。
②管理單位有固定的辦公場所，管理人員和專業技術人員持證上崗，員工統一著裝，佩戴明顯標志，工作規范作風嚴謹和藹。能開展多項便民服務措施。
③物業管理項目負責人員名單、聯系電話、聯系方式、辦公地址，應在小區明顯位置給予公示。
④建立財務公開、監督制度，每半年公開一次物業管理公共服務費收支賬目。
⑤小區管理單位制定出爭創省級優秀管理項目規劃和具體的實施方案。
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宿遷市區普通住宅物業管理服務等級標準（五級）
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序號
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項 目
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服 務 標 準
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(一)
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安全巡查
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①實施封閉式管理，有經過培訓的專業化安全護衛隊伍，巡邏及管理制度落實，實行準軍事化管理和訓練。
②安全護衛人員有統一制服、編號，熟悉轄區情況，認真負責，文明執勤，主動熱情接受業主(使用人)投訴和求助。
③主出入口24小時值班，小區人員憑證(卡)出入，非小區人員出入和大件物品出小區一律登記，經聯系若業主不在家，非小區人員不得進入小區。臨時出口規定時間開放，開放時間有專人值守。
④24小時巡查小區，服務規范。全體巡查人員不少于9人，每班不少于3人，巡查記錄完整。
⑤小區有周界巡更系統，主出入口、主干道設有監控設備，24小時運行，監控室有專人值守，突發事件能迅速到達現場，及時采取應變措施，防止事態進一步惡化。
⑥危及人身安全處，有明顯標志和防范措施。
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(二)
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衛生保潔
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①小區生活垃圾袋裝化，垃圾日產日清，垃圾房(箱、車)保持整潔，定期消毒。
②道路，廣場等公共場所實施循環保潔，目視檢查道路、人行道無垃圾、無雜物、無積水。每100m2，煙頭、紙屑、痰跡平均不超過5個，地面垃圾滯留時間不超過1小時。
③各樓層通道和樓梯臺階每周清掃3次，擦抹1次樓梯扶手，每周擦抹1次各層和通道的防火門、電梯門、消防栓、玻璃箱內側、燈具、墻面、地腳等共用部位；每月樓梯間墻面除塵1次，每周擦1次樓梯道共用門窗玻璃。地面、樓梯間較干凈，無垃圾、雜物、水漬、無亂貼亂劃，無擅自占用現象、無亂堆亂放物品；樓梯間頂面無明顯蜘蛛網、灰塵，外墻窗玻璃無明顯灰塵。
④公共廁所每天清掃兩次，保持環境整潔，燈光明亮，無明顯積垢、污物和異味。
⑤下水道、窨井、雨水井、化糞池每年清掏1次，保持暢通。每年組織兩次以上滅蚊、滅蠅、滅鼠工作，蚊蠅孽生及時滅殺。
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(三)
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綠化養護
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①小區環境優美、整潔，三季有花，重大節日有花卉點綴。
②每日清理2次綠化帶、草地中垃圾，撿1次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等雜物，秋冬季節或落葉較多季節增加清潔次數，地面基本干凈，每100平方米，煙頭、紙屑平均不超過5個，花壇表面潔凈無污漬；
③草坪成活率在95％以上，生長茂盛，整塊草地中無明顯闊葉雜草或蔬菜，草坪平整、整潔，無堆物堆料、搭棚、侵占等現象，無明顯人為損壞，對違法行為能及時發現和處理，能根據草坪生長情況能及時澆水、施肥、修剪和病蟲害防治；
④樹木生長良好，無死樹和枯枝死杈，無釘栓、捆綁現象；綠籬上下部枝葉茂密、整形修剪表面平整、造型美觀，樹木病蟲防治及時無明顯病、蟲害。
⑤噴泉、水池、人工湖每周清潔2次，打撈漂浮垃圾，每2月清理一次湖底、池壁臟物、垃圾、目視湖(池)水清澈，水面無雜物、池底無垃圾，池邊無污跡；
⑥假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每年檢修、油漆(粉刷)1次。
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(四)
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房屋及共用設施設備維修養護
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①小區房屋及共用設施設備維修養護專職人員不少于2人，居民室內維修隨叫隨到。
②每年年底或年初對房屋和共用部位、共用設施設備，道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設施設備完損狀況，對完損程度做出評價，巡檢要有記錄，大修及更新改造計劃及時報告業主或業主委員會，落實維修資金。每日巡視1次樓房單元門、樓梯間通道部位以及其他共用部位的門窗、玻璃、路燈等設施，每半年對共用部位門窗做專項檢修1次，換修損壞部位。
③房屋修繕制度完善，便民報修措施齊全，居民室內維修實行有償服務，其具體范圍、服務項目、價格等，通過物業管理委托合同約定，其中急修(如自來水跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖設備漏水，電源線路和照明設備故障等項目)服務20分鐘內到位，8小時內修復，若不能，要有緊急處理措施，并對業主(使用人)做合理解釋，做出限時承諾。小修2日內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾，服務時限不得以節假日和休息時間順延(居民預約、雨天建筑物漏雨可不受2日限制)。有維修及回訪記錄。
④共用設施設備良好，運行正常，無事故隱患，保養、檢修制度完善；每日有設備運行記錄，運行人員嚴格遵守操作規程及保養規范。
⑤房屋外觀完好，屋面每季檢修1次，破損屋面能及時修復；共用排污、落水管道排水暢通，損壞及時修復。
⑥共用樓道燈損壞及時修換,完好率(包括亮燈率)達95％以上,無長明燈,樓道燈無安全隱患。
⑦共用二次供水水箱加蓋加鎖，環境整潔，每年清洗兩次以上，無二次污染及隱患。
⑧道路、停車場(棚、庫)及其他公共場所(地)、建筑小品、雕塑等完好，破損及時修復，保持整潔。
⑨消防設施設備完好無損，隨時可用。
⑩井(池)蓋板、管道損壞及時修換。
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(五)
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基礎臺帳資料管理
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①房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等各項制度完善。
②房屋檔案資料完整，實行數據化管理。檔案資料無缺損現象，記錄變更及時，賬實相符。
③房屋及其設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便。其中基礎資料必須歸檔的有：房屋總平面圖、地下管網圖、規劃批準文件、房屋竣工和接管驗收資料(包括驗收證明、竣工驗收單及土建、水暖、電氣、人防、設備竣工圖紙等等)、公共設施的設計安裝圖紙和驗收合格證明、規劃總平面圖、道路規劃圖、豎向規劃圖、市政設施管網綜合規劃圖、綠地規劃圖以及居住小區的詳細規劃說明書和環境影響評價書等房屋產權產籍資料必須歸檔的有：房屋(含住宅、物管用房等)和共用設施設備位置、產權、數量及管理現狀記錄等；物業管理經營資料有：住用戶檔案(一戶一檔)，房屋數量、種類、用途分類統計表；居住小區情況表：房屋安全普查記錄；歷年的房屋完好等級評定記錄；大、中、小修和房屋共用部位檢修記錄；設施設備運行記錄；物業管理維修基金提取和使用記錄；物業管理服務費的收繳和使用記錄；業主委員會對服務標準的認定意見等。
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(六)
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房屋裝飾裝修管理
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①裝修管理制度完善，物業管理企業與業主(使用人)簽訂裝修管理服務協議，并已告知業主(使用人)裝修管理規定及注意事項。
②物業管理專業人員每日巡查裝修施工現場，敦促裝修人按規定裝修并及時辦理結構安全驗收手續；房屋裝飾裝修符合規定，無危及房屋結構安全和損害他人利益的裝修現象。
③陽臺封閉、空調、防盜窗(網)、晾曬架、遮陽蓬安裝統一有序，符合規定，無安全隱患。房屋外觀整潔，無破損和涂料脫落。
④室外招牌、廣告霓虹燈手續齊全，整潔統一、美觀，無安全隱患和破損現象。
⑤違章裝修、亂搭亂建、擅自改變房屋用途現象能制止及時，并積極向有關部門舉報，配合有權部門予以處理。裝修垃圾及時清運。
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(七)
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環境秩序
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①主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標，組團及幢、單元門牌編號標志明顯，每周檢查1次，損壞能及時修換，缺失及時噴涂。
②嚴禁拾荒者、小商販、社會盲流、閑雜車輛進入小區，影響居民生活。
③無違反規定飼養家禽、家畜和無證寵物現象，無亂堆亂放建筑材料和垃圾現象，無亂設廣告牌、亂貼、亂畫、亂牽亂掛現象。
④小區商業網點管理有序，無出店經營或占道經營現象。
⑤噴泉、小區背景音樂能定時開放；
⑥小區內部油煙排放、噪音控制符合居住要求。
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(八)
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車輛管理
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①有較完善的車輛管理制度，有專兼職管理人員。
②小區設置明顯的交通標志，外來機動車輛進出有登記，較大載重車輛嚴禁駛入小區。
③小區內機動車輛停泊有序，無違章行駛及停泊；收費停車場場地整潔，有專人管護，嚴格按標準收費。
④非機動車輛管理制度落實，管理有序，停放整齊，沒有車輛停放在綠地的現象。公共車庫(棚)管理良好，車輛存取便捷。
⑤業主車輛管理已簽訂相關協議，雙方權利義務明確。
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(九)
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社區文化活動
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①小區訂有居民精神文明公約、業主公約，精神文明建設服務制度健全，鄰里團結，文明居住，有關心孤寡老人、殘疾人的具體措施。
②有較完善文化活動場所，文化活動設施、用品齊全，每年居民聯誼活動不少于4次，有活動記錄。
③運動場地、文化場館每天定時向居民開放。
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(十)
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綜合管理與服務
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①小區管理單位與物業委托人或業主委員會責、權、利關系明確；小區各項管理制度完善，有嚴格的內部管理制度和工作崗位考核標準，建立物業服務回訪制度，每年回訪不少于4次。
②管理單位有固定的辦公場所，管理人員和專業技術人員持證上崗，員工統一著裝，佩戴明顯標志，工作規范作風嚴謹態度和藹。能開展多項便民服務措施。
③物業管理項目負責人員名單、聯系電話、聯系方式、辦公地址，應在小區明顯位置給予公示。
④建立財務公開、監督制度，每半年公開一次物業管理公共服務費收支賬目。
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附件二：
宿遷市區普通住宅物業服務等級收費標準
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服務檔次
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一級
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二級
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三級
|
四級
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五級
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收費標準
(元/平方米·月)
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0.15
|
0.22
|
0.30
|
0.40
|
0.50
|
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浮動幅度
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±10%
|
±20%
|
說明:1、現有住宅小區業主大會（業主委員會）未成立并公開選聘物業管理企業實施管理的，仍按原標準收費。
2、為體現對社會弱勢群體的關心和照顧，經民政部門確認的城市居民最低生活保障對象，普通住宅物業服務收費減半收取。
3、配套設施不全的原有住宅區，在未整治前，不得參照上述標準收費。
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2010/7/5 16:03:00