灌 南 縣 物 價 局
灌南縣住房和城鄉建設局
灌價發〔2010〕7號
灌建發〔2010〕13號
關于印發《灌南縣物業服務收費管理實施辦法》的
通 知
縣各物業服務企業、開發建設單位：
為規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，現將《灌南縣物業服務收費管理實施辦法》印發給你們，請遵照執行。
特此通知。
附件：1、連云港市普通住宅物業公共服務內容等級標準
2、連云港市普通住宅物業公共服務收費等級標準
灌南縣物價局 灌南縣住房和城鄉建設局
二○一○年三月四日
抄送：省物價局、省住房和城鄉建設廳，市物價局、
市住房和城鄉建設局， 縣政府辦、縣財政局。
灌南縣物價局辦公室 2010年3月8日印發
（共印30份）
灌南縣物業服務收費管理實施辦法
第一條 為規范全縣物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》和《連云港市物業服務收費管理實施辦法》，結合我縣實際，制定本實施辦法。
第二條 本實施辦法適用于本縣行政區域內，經工商行政管理機關登記注冊，并經縣物業管理行政主管部門資質認定的物業服務企業，對物業提供社會化、專業化、市場化服務的收費行為。
第三條 縣價格主管部門會同縣物業管理行政主管部門負責全縣物業服務收費政策的實施和管理工作。
第四條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施、相關場地和區域內的環境衛生進行維護管理，向業主、物業使用人所收取的費用。物業服務收費，包括公共服務收費和代收代辦費（小區停車服務收費除外）、特約服務費。
第五條物業服務收費根據物業的性質、提供服務的內容、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。普通住宅的物業公共服務收費，實行政府指導價。市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門，根據物業的硬件設施、環境和物業管理企業的服務內容、服務標準等因素，制定相應的等級收費基準價及浮動幅度，并向社會公布。
普通住宅物業公共服務收費的浮動幅度為正負10%。獲得全國示范物業管理小區的，在10%浮動幅度基礎上，可再上浮10%；獲得省優秀物業管理小區的，在10%浮動幅度基礎上，可再上浮5%。其具體浮動幅度由物業服務企業與業主委員會或物業使用人協商確定。
非普通住宅以及辦公用房、廠房、經營性用房的物業公共服務收費和為滿足部分業主、物業使用人需要的特約服務和代收代辦服務收費實行市場調節價。
第六條 已成立業主委員會的普通住宅物業公共服務收費的具體標準，在公布的《連云港市普通住宅物業公共服務收費等級標準》范圍內，按照物業服務范圍、內容、質量、設施設備條件，以及滿足其正常運行、維護的要求，分別在相應的服務等級基準價的基礎上，由物業服務企業與業主委員會協商一致，并經業主代表大會同意后，向縣價格主管部門申報備案，在物業服務合同中約定，以保障業主、物業服務企業的合法權益。
對未成立業主委員會及未參加前期物業服務招投標的普通住宅小區，其前期物業公共服務收費標準由物業服務企業報縣價格主管部門核準，并到縣物業管理行政主管部門備案，原則上按普通住宅物業公共服務收費的一級標準執行。
第七條 物業管理區域內，已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，縣物業管理行政主管部門指導業主召開首次業主大會，選舉產生業主委員會，以便協調解決服務過程中產生的問題。
第八條 實行市場調節價的已成立業主委員會的非普通住宅以及辦公用房、廠房、經營性用房的物業公共服務費，由業主委員會經業主大會同意后與物業服務企業在服務合同中約定；未成立業主委員會的，由開發建設單位或物業服務企業與物業買受人在物業服務合同中約定。
縣價格主管部門和縣物業管理行政主管部門應加強對實行市場調節價的物業服務收費行為的引導與規范，促進物業相關各方合理約定收費標準。
第九條 鼓勵開發建設單位通過規范的招投標方式選擇前期物業服務企業。以招投標方式獲得前期物業服務的企業，其物業公共服務收費標準，應在公布的《連云港市普通住宅物業公共服務收費等級標準》范圍內，憑中標通知書，到縣價格主管部門備案確認后執行?？h價格主管部門和縣物業管理行政主管部門，應加強對招投標過程及之后價格行為的監督管理，及時糾正和依法查處各種違規違法行為。
第十條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未售出，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業公共服務費用由開發建設單位全額交納。
第十一條 業主辦理入住手續后6個月以上（含6個月）未入住的，或入住后6個月以上（含6個月）未使用的空置物業，業主應向物業服務企業書面備案，按規定或約定的公共服務收費標準的70%交納空置物業服務收費。
物業出租或以其他方式交他人使用的，物業公共服務費由業主或物業使用人交納，但業主負最終責任。
第十二條 物業公共服務費的計費面積，以產權登記面積為準，未計入產權面積的附屬房屋等不得收取物業公共服務費。
第十三條 物業的電梯、水泵、中央空調、智能化設備的維修費用，運行電費及公共照明、公共用水等納入代收代繳費用的，由物業服務企業單獨列帳，合理、公開分攤。具體分攤辦法由業主委員會與物業服務企業協商確定；尚未成立業主委員會的，由物業服務企業按實際發生的費用向業主合理分攤（空關房屋的業主按70%比例進行分攤）。
第十四條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
未經業主委員會或物業產權人、使用人代表同意，物業服務企業不得與有關部門簽訂有償委托代收代繳服務合同，擅自代有關部門向物業產權人、使用人代收費用。
第十五條 物業公共服務費構成因素為：
⑴ 管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
⑵ 物業共用部位、共用設施設備的日常維護保養費用；
⑶ 物業管理區域清潔衛生費用；
⑷ 物業管理區域綠化養護費用；
⑸ 物業管理區域秩序維護費用；
⑹ 物業服務企業辦公費用；
⑺ 物業服務企業固定資產折舊費用；
⑻ 物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
⑼ 經業主大會同意的其他費用；
⑽ 合理利潤；
⑾ 法定稅費。
第十六條 物業管理區域內受業主委員會委托，實施專人管理的機動車車位停放服務費，由物業服務企業書面向縣價格主管部門提出申請，縣價格主管部門按低于社會專營機動車停車場收費標準，本著補償物業管理費用，并考慮到占用公共設施應予合理補償的原則制定。
第十七條 業主、物業使用人在裝飾、裝修房屋時，應在裝修前與物業服務企業簽訂管理協議。為保證安全、保證房屋整體結構不被人為破壞，物業服務企業可向裝修房屋的業主按購房面積每平方米20元的標準一次性收取保證金，待該業主裝修完畢，經雙方查驗確無違反協議約定行為后，物業服務企業應在觀察期二個月內，全額退還保證金。
對業主、物業使用人因裝修房屋產生的垃圾，由物業服務企業負責清運處置的，按購房面積每平方米2元的標準收取裝修人垃圾清運費。物業服務企業不得以任何形式向裝修單位（個人）收取裝修保證金和裝修人員出門證工本費。
第十八條 物業公共服務收費實行明碼標價。物業服務企業應在服務地點的醒目位置公示服務內容、收費項目、收費標準及收費方法，根據服務內容等級標準不同，每年按規定向小區業主、物業使用人公示物業公共服務費用收支情況，接受業主委員會、業主、物業使用人和價格主管部門的監督。
第十九條 業主、物業使用人應當按照物業服務合同的約定，按時交納物業服務費用。業主、物業使用人違反物業服務合同約定，逾期不交納服務費用，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。
物業發生產權、使用權轉移時，業主或者物業使用人應當及時結清物業公共服務費用。
第二十條 縣價格主管部門和縣物業管理行政主管部門，每年組織人員對物業服務企業收費標準執行情況、服務質量依法進行監督檢查。對違反價格法律、法規和相關規定的，由縣價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰；對違反《江蘇省物業管理條例》的，服務質量差的物業服務企業，由縣物業管理行政主管部門依據相關規定，作出相應的處罰。
第二十一條 本實施辦法由縣物價局會同縣住房與城鄉建設局在各自的職責范圍內負責解釋。
第二十二條 本實施辦法自二○一○年三月十五日起執行。
附件1：
連云港市普通住宅物業公共服務內容等級標準
（一級）
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項目
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服務內容與服務標準
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(一)
綜合
服務
管理
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1、企業持有物業管理企業資質證書。
2、服務與被服務雙方簽訂物業服務合同。
3、物業管理人員有物業管理上崗證。
4、報修按雙方約定時間到達現場，有報修記錄。
5、物業管理服務項目和收費標準在小區醒目處明碼標價。
6、定期對房屋共用部位、公共設施進行管理和維修養護。
7、各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有標志。
8、每年1次征詢業主對物業服務的意見和建議，并在小區公布。
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(二)
共用
設施
設備
養護
維修
|
1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護。
2、配合水、電、氣等專業部門做好相關設施設備正常運行的保障工作。
3、路燈、樓道燈完好率不低于80%。
4、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志，消防通道暢通。
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(三)
公共
場所
秩序
維護
|
1、小區24小時值班。
2、公共秩序維護人員對物業進行不定期巡視。
3、對突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。
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(四)
保潔
服務
|
1、小區內設有垃圾收集點，生活垃圾每天清運1次。
2、小區主要道路每日清掃1次，公共場所清潔；樓道每周清掃1次;共用部位玻璃每年清潔1次；路燈、樓道燈每年清潔1次，其它共用設施定期清潔。
3、公共雨、污水管道及雨、污水井每年檢查一次，并視情況清掏；化糞池每年檢查1次，發現異常情況及時清掏。
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(五)
綠化
養護
管理
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1、草坪、花卉、綠籬、樹木定期修剪、養護。
2、定期清除綠地雜草、雜物。
3、每年噴灑藥物1次，預防花草、樹木病蟲害。
4、花草樹木生長基本正常。
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（二級）
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項目
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服務內容與服務標準
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(一)
綜合
服務
管理
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1、企業持有物業管理企業資質證書，配置簡單辦公設備，辦公場所較為整潔。
2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。
3、物業管理人員、專業操作人員有相關職業資格證書或崗位證書。
4、管理服務人員掛牌上崗，儀表整潔。
5、公示8小時服務電話，急修1小時內，其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修記錄。
6、物業管理服務項目和收費標準在小區醒目處明碼標價；一年公布一次物業服務費用的收支情況。
7、每年1次征詢業主對物業服務的意見和建議，征詢面不低于20％，對征詢的意見和建議進行分析整改，并在小區進行公布。
8、對物業共用部位和公共設施進行日常管理和維修養護，做好檢修記錄和保養記錄。
9、建立住宅裝飾裝修管理制度，阻制違規裝修行為。
10、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。
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(二)
共用
設施
設備
養護
維修
|
1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護，建立共用設施設備檔案。
2、配合水、電、氣等專業部門做好相關設施設備正常運行的保障工作。
3、小區道路通暢，路面比較平整。
4、路燈、樓道燈完好率不低于85%。
5、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志。
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(三)
公共
場所
秩序
維護
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1、小區主出入口24小時值班。
2、公共秩序維護人員對主出入口、主干道、重點部位巡邏次數每天不少于4次。
3、車輛停放有序。
4、對突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。
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(四)
保潔
服務
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1、小區內設有垃圾收集點，生活垃圾每天清運1次。
2、小區道路每日清掃1次，公共場所保持清潔；樓道每周清掃2次;共用部位玻璃每半年清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次。
3、公共雨、污水管道每年疏通一次，保持暢通；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時清掏；化糞池每年檢查清掏1次，發現異常情況及時清掏。
4、每年噴灑藥物至少2次，進行消毒和滅蟲除害。
5、無亂設攤點、廣告牌、亂貼、亂畫現象。
6、電梯及電梯廳每天清掃一次，每月一次擦拭、清潔電梯內墻面和地面。
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(五)
綠化
養護
管理
|
1、草坪定期修剪和補栽補種，定期清除雜草、雜物。。
2、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，定期修剪整形。
3、每年噴灑藥物2次，預防花草、樹木病蟲害。
4、綠化長勢正常，造型基本符合規范要求。
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（三級）
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項目
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服務內容與服務標準
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(一)
綜合
服務
管理
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1、企業持有物業管理企業資質證書，配置一般辦公用品，辦公場所整潔有序。
2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。
3、物業管理人員、專業操作人員有相關職業資格證書或崗位證書。
4、健全各項管理服務規章制度。
5、管理服務人員掛牌上崗，儀表整潔，語言文明，行為規范。
6、公布每天8小時服務電話，急修50分鐘內，其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修記錄。
7、能提供一種以上有償服務，創造和睦的小區鄰里關系。
8、物業管理服務項目和收費標準在小區醒目處明碼標價；一年兩次公布物業服務費用的收支情況。
9、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見和建議，征詢面不低于30％，對征詢的意見和建議進行分析并及時整改，并在小區進行公布。
10、對物業共用部位和公共設施進行日常管理和維修養護，做好檢修記錄和保養記錄。
11、建立較為完善的住宅裝飾裝修管理制度，阻制違規裝修行為。
12、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。
13、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。
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(二)
共用
設施
設備
養護
維修
|
1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護，建立共用設施設備檔案。對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。
2、配合水、電、氣等專業部門做好相關設施設備正常運行的保障工作。消防設施設備正常使用，消防通道暢通。
3、小區道路通暢，路面平整，主要道路及停車場配有交通標志。
4、路燈、樓道燈完好率不低于90%。
5、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施。
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(三)
公共
場所
秩序
維護
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1、小區主出入口24小時值勤。
2、公共秩序維護人員培訓上崗。公共秩序維護人員對主出入口、主干道、重點部位進行巡邏；配有安全監控設施的，實施24小時監控。
3、公共秩序維護人員有統一制服，警容整潔。
4、引導進出小區的機動車輛有序通行、停放。非機動車輛按序停放，及時入車庫。
5、對進出小區的裝修、家政等勞務人加強出入管理。
6、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。
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(四)
保潔
服務
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1、垃圾每日清運1次，保持垃圾桶清潔、完好。
2、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；樓道每3日清掃1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每季清潔1次;路燈、樓道燈每半年清潔1次.及時清除道路積水、積雪。
3、公共雨、污水管道每年疏通一次，保持暢通；雨、污水井每季度檢查1次，并視情況及時清掏；化糞池每年檢查清掏1次，發現異常情況及時清掏。
4、房屋立面、公共樓道及區內無堆放雜物現象。
5、每年噴灑藥物2次，進行消毒和滅蟲除害。
6、無亂設攤點、廣告牌、亂貼、亂畫現象。
7、電梯及電梯廳每天清掃二次，每月二次擦拭、清潔電梯內墻面和地面，每月清潔一次轎箱頂部。
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(五)
綠化
養護
管理
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1、有專業人員實施綠化養護管理，管理及養護制度完善，措施落實，無病蟲害，無踐踏折損及占用現象。
2、草坪生長正常，及時修剪，草面基本平整。
3、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，修剪整形。
4、每年1次組織施肥和松土，做好防澇、防凍。
5、每年噴灑藥物3次，預防病蟲害。
6、綠化長勢良好，造型符合規范要求，。
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（四級）
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項目
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服務內容與服務標準
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(一)
綜合
服務
管理
|
1、企業持有物業管理企業資質證書，配有較全的辦公設施及辦公用品，辦公場所整潔有序。
2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。
3、小區經理有物業經理上崗證，有一個以上物業經理任職履歷。物業管理人員、專業操作人員有相關職業資格證書或崗位證書。
4、健全各項管理服務規章制度。
5、管理服務人員著裝統一、掛牌上崗，儀表整潔規范，服務主動、熱情，語言文明，行為規范，有敬業精神。
6、公布8小時服務電話。急修40分鐘內，其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修記錄。
7、能提供二種以上的有償服務，重大節日有專題布置，每年組織一次以上社區活動。
8、物業管理服務項目和收費標準在小區醒目處明碼標價，一年兩次公布物業服務費用收支情況。
9、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見和建議，征詢面不低于50％，對征詢的意見和建議進行分析并及時整改，并在小區進行公布。
10、對物業共用部位和公共設施進行日常管理和維修養護，做好檢修記錄和保養記錄。
11、建立完善的住宅裝飾裝修管理制度，阻制違規裝修行為。
12、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告相關部門。
13、小區符合規劃要求，區容區貌好，主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。
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(二)
共用
設施
設備
養護
維修
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1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護，建立共用設施設備檔案，設施設備標志齊全、規范，責任人明確。對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，并根據檢查情況，按規定組織維修。
2、配合水、電、氣等專業部門做好相關設施設備正常運行的保障工作。消防設施設備完好，消防通道暢通。
3、小區道路通暢，路面平整，主要道路及停車場交通標志齊全。
4、路燈、樓道燈完好率不低于90%。
5、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施。
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(三)
公共
場所
秩序
維護
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1、小區主出入口24小時安護值勤。
2、公共秩序維護人員培訓上崗，崗位人員配備合理。公共秩序維護人員對主出入口、主干道、重點部位白天巡查6次，夜間巡查8次；配有安全監控設施的，實施24小時監控，有專人負責隨時掌握小區各種情況。
3、公共秩序維護人員有統一制服，工作認真負責，文明執勤、言行規范。
4、對進出小區的機動車輛實施證、卡管理。非機動車輛按序停放，及時入車庫。
5、對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行出入管理制度。
6、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取保護現場和證據等相應措施。
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(四)
保潔
服務
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1、垃圾每日至少清運1次。保持垃圾桶清潔、完好。
2、果殼箱定期清潔，保持清潔、無污跡、無破損。
3、小區內保持清潔，無臟、亂差現象。小區主干道清掃2次，廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；樓道每2日清掃1次，保持清潔；樓梯扶手每2日擦洗1次；共用部位玻璃每2月清潔1次；路燈、樓道燈每季清潔1次。及時清除道路積水、積雪。
4、公共雨、污水管道每年疏通一次，保持暢通；雨、污水井每季檢查1次，并視情況及時清掏；化糞池每年清掏1次，每半年檢查一次，發現異常情況及時清掏。
5、房屋立面、公共樓道及區內無堆放雜物現象。
6、每年定期噴灑藥水，定期進行消毒和滅蟲除害。
7、無亂設攤點、廣告牌、亂貼、亂畫現象。
8、電梯及電梯廳（1）地面每天清掃二次，每周擦拭、清潔一次電梯內墻面。如有地毯，每天吸塵一次。（2）每月對電梯門壁保養一次。（3）轎箱頂部每月清潔二次。
9、小區內不得違反規定飼養家禽。
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(五)
綠化
養護
管理
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1、有專業人員實施綠化養護管理，管理及養護制度完善，措施落實，無病蟲害，無踐踏折損及占用現象。
2、草坪生長良好，及時修剪保持平整。
3、喬、灌木定時修剪，花卉、綠籬及時修剪整形。
4、每年二次施肥和松土，做好防澇、防凍。
5、防治為主、嚴格控制病蟲害。
6、綠化長勢良好，形狀符合規范要求。
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（五級）
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項目
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服務內容與服務標準
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一
綜合
服務
管理
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1、企業持有物業管理企業資質證書，配有現代化辦公設施及辦公用品，辦公場所整潔有序。
2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。
3、小區經理有物業經理上崗證，有二年以上物業經理任職履歷。管理人員、專業操作人員有相關職業資格證書或崗位證書。
4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
5、管理服務人員著裝統一、掛牌上崗，儀表整潔規范，服務主動、熱情。表情和藹、親切，語氣誠懇，耐心細致。
6、公示12小時服務電話。急修30分鐘內，其它報修按雙方約定時間到達現場。有完整的報修、維修和回訪記錄。
7、能提供三種以上的有償服務和二種以上便民無償服務，重大節日有專題布置，每年組織二次以上社區活動。
8、物業管理服務項目和收費標準在小區醒目處明碼標價；一年二次公布物業服務費用收支情況。
9、每年至少2次征詢業主對物業服務的意見和建議，征詢面不低于80％，對征詢的意見和建議進行分析并及時整改，并在小區進行公布。
10、對物業共用部位和公共設施進行日常管理和維修養護，做好檢修記錄和保養記錄。
11、建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。阻制違規裝修行為，保持區容區貌良好。
12、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告相關部門。
13、小區符合規劃要求，區容區貌好，無違章搭建、無擅自改變房屋用途現象，主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。
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二
共用
設施
設備
養護
維修
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1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護，建立共用設施設備檔案，設施設備標志齊全、規范，責任人明確。對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，并根據檢查情況，按規定組織維修。。
2、配合水、電、氣等專業部門做好相關設施設備正常運行的保障工作。消防設施設備完好，消防通道暢通。
3、小區道路通暢，路面平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范。
4、路燈、樓道燈完好率不低于95%。
5、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對各種突發設備故障有應急處理計劃、措施。
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三
公共
場所
秩序
維護
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1、小區各出入口24小時安護值勤。
2、公共秩序維護人員培訓上崗，崗位人員配備合理。公共秩序維護人員對主出入口、主干道、重點部位每小時至少巡查1次，及時發現處理不安全隱患；配有安全監控設施的，實施24小時監控，有專人負責隨時掌握小區各種情況。
3、公共秩序維護人員有統一制服，工作認真負責，體態良好，訓練有素，講普通話，文明執勤、言行規范。
4、有完善的車輛管理制度，對進出小區的機動車輛實施證、卡管理，并引導車輛有序通行、停放；非機動車輛按序停放，及時入車庫。
5、對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理，大件物品搬出登記，并做好非小區住戶出入相關登記。
6、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并努力防止事態進一步惡化，協助采取相應措施。
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四
保潔
服務
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1、垃圾日產日清，果殼箱、垃圾桶保持清潔，完好。
2、小區內全天候全方位保持清潔。小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次，循環保潔；樓道每日清掃1次，每周拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每二月清潔1次。及時清除道路積水、積雪。
3、公共雨、污水管道每半年疏通一次，保持暢通；雨、污水井每季檢查1次，并視情況及時清掏；化糞池每年清掏2次，每季巡查一次，發現異常情況及時清掏，保持池口暢通，清理后及時清潔現場。
4、房屋立面、公共樓道及區內無堆放雜物現象。
5、每2月噴灑藥水1次，（夏季每月1次），及時進行消毒和滅蟲除害。
6、整體環境整潔，無亂設攤點、廣告牌、亂貼、亂畫現象。
7、電梯及電梯廳（1）每天清掃二次，拖洗一次，每天洗擦一次電梯內墻面和地面。如有地毯，每天吸塵一次。（2）每月對電梯門壁打蠟上光一次。（3）轎箱頂部每周清潔一次。
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五
綠化
養護
管理
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1、有專業人員實施綠化養護管理，管理及養護制度完善,措施落實,無病蟲害,無踐踏折損及占用現象
2、草坪生長茂盛，及時修剪保持平整、無雜草。
3、喬、灌木每年修剪三次以上，花卉、綠籬及時修剪整形。
4、按植物生長情況組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。
5、預防為主、綜合治理，嚴格控制病蟲害。
6、綠化布局合理，造型優美，有較高觀賞價值。
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電梯的運營與管理
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項目
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服務內容與服務標準
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電梯
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1、遇電梯發生一般故障的，專業維修人員二小時內到達現場修理，發生電梯困人或其它重大事件時，物業管理人員10分鐘之內到場應急處理，專業人員45分鐘之內到場進行救助。
2、每天應進行檢查，檢查記錄存檔。
3、保證電梯24小時完好，轎箱內按鈕、燈具等配件保持完好，轎箱整潔。
4、客梯無安全關閉裝置或無緊急呼救裝置的，貨梯無自動稱重感應裝置的應設專人駕駛電梯，駕駛員應堅守崗位不脫崗，保證安全運行。
5、設置緊急呼救裝置的，應保證24小時完好，發生故障時應確保三方通話。
6、委托專業維修保養單位進行定期保養，每年進行安全檢測并張貼《安全檢驗合格》標志，物業公司應有專人對電梯保養進行監督，對電梯運行進行管理并對情況進行記錄。
7、確定合理的電梯運行時間，隨時監督電梯運行狀況，加強日常維修保養，適時降溫、通風、防雨，做好運行服務，經常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運行情況，建檔備案。
8、定期對機房、轎箱頂和底坑進行檢查，發現問題及時處理，并做好記錄。
9、電梯維護保養提前一天通知業主或使用人，并盡可能減少對業主或使用人正常生活的影響。
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1、電梯運行費用包括：電梯定期常規保養、電梯年安全檢測、零星配件和維修。
2、本價格不含電梯操作員費用，如配置操作員的，人工費用按實結算。
附件2：
連云港市普通住宅物業公共服務收費等級標準
（每月每平方產權證登記面積）
一級無電梯0.25元/平方米，有電梯0.35元/平方米。
二級無電梯0.35元/平方米，有電梯0.45元/平方米。
三級無電梯0.45元/平方米，有電梯0.55元/平方米。
四級無電梯0.55元/平方米，有電梯0.65元/平方米。
五級無電梯0.70元/平方米，有電梯0.80元/平方米。
說明：以上有電梯住宅的收費標準不含電梯使用的電費分攤。
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2010/6/30 14:39:00