浦口區物業服務收費管理實施辦法

第一條　　為規范浦口區物業服務收費行為、促進新區物業行業的健康發展，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，根據寧價房（2005）058號《南京市物業服務收費管理實施辦法》的有關規定，制定本辦法。
第二條　　本辦法適用于具有國家物業管理企業資質的企業，對浦口區行政區域內的各類物業提供公共服務的收費行為。
第三條　　本辦法稱的物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第四條　　區政府提倡并引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第五條　　區物價局會同區房產局負責全區的物業服務收費的實施和管理監督工作，制定全區物業服務收費的管理辦法及相關政策規定。
第六條　　物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務內容、服務質量相適應的原則。
第七條　　浦口區物業服務收費根據物業的性質分別實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅的公共服務收費及住宅區停車服務等專項服務收費，實行政府指導價。
普通住宅以外的住宅及各類非住宅物業的公共服務收費和滿足部分業主、使用人需要或接受委托開展的特約服務、代收代辦服務收費，實行市場調節價。
第八條　　實行政府指導價的普通住宅公共服務收費，由區物價局會同區房產局根據物業的硬件設施、環境和物業管理企業的服務內容、服務標準等因素，制定相應的等級收費標準，向社會公布。
第九條　　業主大會成立之前，開發建設單位與物業管理企業應在前期物業服務合同中約定公共服務收費標準、計費方式、計費起始時間，并同時約定物業管理服務內容、服務標準，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。普通住宅前期物業管理公共服務收費標準應在政府指導價范圍內約定，并在業主入住前報經區物價局核準。
以招投標方式或協議方式確定的普通住宅前期物業服務收費標準，建設單位應根據物業特點和服務要求，選擇服務項目、服務等級并擬定收費標準，在發布招標公告或協議價格30日前將擬定的收費標準報區物價局確認，建設單位應在確認的收費范圍內進行前期物業管理招標或確定協議價格，并將最終收費標準報區物價局備案。區物價局和區房產局對招投標過程中的價格行為實施監督管理，及時糾正和依法查處招投標中的價格違法違規行為。
區物價局根據物業管理企業申報、備案的標準，結合實際情況，分別核批前期物業管理公共服務試行收費標準和試行時間，試行期為一年，或至業主大會成立止，以先到達者為準。
第十條　　業主大會成立后，普通住宅公共服務收費標準由業主委員會經業主大會同意后，在政府指導價范圍內與物業管理企業在物業服務合同中約定。
第十一條　　實行市場調節價的物業服務收費，業主大會成立前，由開發建設單位與物業管理企業在前期物業合同中約定；業主大會成立后，由業主委員會經業主大會同意后與物業管理企業在物業服務合同中約定，二者均須將收費標準報區物價局備案。
第十二條 物業管理公共服務費用的構成因素有：
１、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
２、物業共用部位、共用設施設備的日常維護保養費用；
３、物業管理區域清潔衛生費用；
４、物業管理區域綠化養護費用；
５、物業管理區域秩序維護費用；
６、物業管理企業辦公費用；
７、物業管理企業固定資產折舊費用；
８、經業主大會同意的其他費用；
９、合理利潤（普通住宅不超過８％）；
１０、法定稅費。
第十三條　　業主、使用人自辦理物業交付使用手續之日起，應按物業服務合同約定的時間交納物業服務費用。物業出租或以其他方式交他人使用的，物業服務費用由業主或使用人按規定交納，但業主負最終交納責任。
物業管理公共服務費以法定產權面積（房屋所有權登記證的建筑面積）計算；未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋不得收取公共服務費。
第十四條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未售出或因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額繳納。
業主辦理入住手續后長期（連續性六個月以上）未入住的空置物業及入住后長期未使用的空置物業，業主應向物業管理企業書面備案，按區物價局核準的或已約定的公共服務費標準的70%交納空置物業管理費。
第十五條　　前期物業管理住宅小區，因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成小區配套設施和綠化環境未能到位的 ，業主交納的物業管理服務費可低于規定（約定）收費標準的15%—30%，具體比例應在前期物業服務合同中約定，其差額部分由開發建設單位補償給物業管理企業。
第十六條 住宅小區內符合規劃要求的封閉式共用車庫和露天停車場（停車位），由物業管理企業人員提供管理服務的，經區物價局批準可收取停車管理服務費，具體標準由區物價局在市規定的范圍內核定。
在保證業主停車的前提下，有條件的住宅小區可設立外來臨時停車位，進入小區執行公務、搶修檢修、救護等特種車輛及業主的搬家車、送貨車和臨時停車在一小時內的車輛不得收取停車費，臨時停車時間超過一小時的車輛按區物價局核準的收費標準計次收費。
第十七條　　物業的電梯、水泵、中央空調等公共設備設施運行電費及公共照明等其他公共水電費除物業合同另有約定外，應由物業管理企業單獨列帳，按實際支出費用和約定方式公開合理分攤，具體分攤方式由業主委員會經業主大會同意后與物業管理企業協商確定，業主委員會成立前，由開發建設單位與物業管理企業在前期物業服務合同中約定。物業管理企業辦公所發生的水電費不得向業主分攤?？罩梦飿I業主公共水電費按正常分攤費用的70%分攤。
第十八條　　物業管理企業可以接受供水、供電、供氣、供熱、環衛、通信、有線電視等單位的委托，向物業管理區域內的最終用戶代收上述有關費用，并與委托單位簽定有償服務合同，由物業管理企業向委托單位收取手續費。不得向業主收取手續費等額外費用。
第十九條 設有集中供暖系統的物業，應按照“以收抵支、收支平衡”的原則，由物業管理企業提出收費方案，經業主大會同意后收??；業主大會成立前，由開發建設單位與物也管理企業在前期物業服務合同中約定。供暖期結束后，物管企業應向業主公布收支情況，若有節余，應結轉下期供暖使用，不得挪做他用。
第二十條 業主、使用人裝飾裝修房屋的，裝修單位（或裝修人）應在裝修前與物業管理企業簽訂裝修管理協議，并按規定交納裝修管理服務費用。物業管理企業不得向業主和裝修單位收取任何形式的裝修保證金、裝修人員出入證工本費和電梯使用費等費用。
第二十一條　　物業管理服務收費應實行明碼標價，物業管理企業應當按區物價局的規定將服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等在其服務區域內的醒目位置或收費場所公示。
物業企業應定期（半年或一年）以書面形式向業主或使用人公布物業服務收費以及小區內其他各項費用的分攤、收支情況，接受業主委員會、業主、使用人和區物價局的監督。
第二十二條　　物業管理企業未經業主、使用人同意，一次性預收物業公共服務費不得超過六個月。
第二十三條　　業主應當按照物業服務合同的約定按時交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納費用的，業主委員會應當協助物業管理企業督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可依法追繳。
物業發生產權或使用權轉移時，業主或使用人應當及時結清物業服務費用。
第二十四條　　凡在浦口區行政區域內提供物業服務的各物業管理企業均需執行本辦法，對違反價格法律、法規和規定的物業管理企業，區物價局可依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰。
第二十五條　　本辦法由區物價局會同區房產局負責解釋。
第二十六條 本辦法未盡事宜，均遵循相應的國家、省、市辦法或規定。
第二十七條 本辦法自2006年十一月一日起執行，此前凡與本辦法不一致的規定同時廢止?！?/span>