銅鼓縣城區物業管理實施辦法

銅鼓縣人民政府關于印發銅鼓縣城區物業管理實施辦法的通知

各鄉、鎮人民政府，各直屬林場，縣政府各部門，縣直各單位：

經2005年10月29日縣十三屆人民政府第29次常務會議研究同意，現將《銅鼓縣城區物業管理實施辦法》印發給你們，請認真組織實施。

二00六年八月三日

銅鼓縣城區物業管理實施辦法

第一條 為了規范物業管理活動，保護業主和物業管理企業的合法權益，維護社區安定團結，推動社區精神文明建設，改善市民的生活和工作環境，促進物業管理的健康發展，根據國務院《物業管理條例》、省人大常委會《江西省城市居住小區物業管理條例》、《宜春市中心城區物業管理實施細則》等法規及文件的規定，結合本縣實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本縣城區內單體與群體建筑中住宅和非住宅的物業管理。

第三條 物業管理應通過公開、公平、公正的招投標等市場競爭機制選聘具有相應資質的物業管理企業。

第四條 銅鼓縣房地產行政主管部門（縣房管局）負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

銅鼓縣公安局及其駐片（社區）派出所負責對社區社會安全工作的指導與監管。

第五條 對共用設施設備不齊全的物業管理區域，由縣相關部門組織整治，創造條件逐步實行物業管理。物業管理區域不好界定的，由社區委員會會同縣文明辦、縣房管局按共用設施設備、建筑物規模、社區建筑劃分。

建設（規劃、城管、市政、綠化、供水、供氣）、公安（消防）、物價、環保、工商等有關部門及電視、電信、供電等企業應當按照各自的職責分工和本辦法規定，密切配合，共同做好物業管理的有關工作。

第六條 物業管理區域內的道路和排水設施的日常養護和維修管理，由物業管理企業負責；屬于城市道路和公共排水設施的由城建市政管理部門負責。

第七條 物業管理區域內的綠化建設由開發企業負責；共用的綠地、園林設施等日常養護和維修管理，由物業管理企業負責并接受園林綠化行政主管部門的指導監督。

第八條 物業管理區域內道路、樓宇周圍及綠地、樓道等公共環境的清掃保潔，由物業管理企業負責。

物業管理區域內共用的廁所、化糞池、垃圾站（箱、道）等環境衛生設施的日常養護和維修管理由物業管理企業負責。

廁所、化糞池清掏、生活垃圾收集清運工作由縣環衛所指導監督。

第九條 高層物業以樓內供水泵房總計費水表為界，多層樓以樓外自來水表井為界，界限以外（包括計費水表）的供水管線及設備，由供水企業負責維修管理；界限以內（包括水表井至用戶）的供水管線及設備由物業管理企業負責維修管理。

第十條 開發企業移交物業時，應當按以下標準無償向業主委員會提供包括市政、環衛、文體、衛生等符合城市規劃要求的物業管理用房。

房屋總建筑面積為2萬平方米以下的物業區，應提供不少于50平方米建筑面積的物業管理用房；房屋總建筑面積為2萬平方米以上的物業區，每增加1萬平方米建筑面積，物業管理用房增加20平方米建筑面積，業主委員會活動用房或社區辦公用房應占物業管理用房的30%，其它的為物業管理企業辦公用房。

物業區內有經濟收入的共用配套設施、設備和場地，統一由物業管理企業按物業委托管理合同經營。

物業管理用房產權歸全體業主所有，任何單位和個人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交換、買賣。

物業管理用房規劃、設計、建設和驗收由縣建設局把關，無物業管理用房的項目不得頒發工程建設規劃許可證、施工許可證及竣工驗收合格證，縣房管局不得頒發商品房預（銷）售許可證及房屋產權證。

開發企業違反規定，基礎設施建設不到位的或不按規定提供物業管理用房的，在開發企業資質年檢中給予通報批評、黃牌警告、降低資質或注銷資質等處罰。

第十一條 同一物業管理區域內的業主，應當在縣房管局指導下，由前期物業管理企業與業主大會籌備委員會組織召開首次業主大會，并選舉產生業主委員會。

舊物業區由物業區所在社區委員會牽頭會同縣房管局組織召開首次業主大會或者業主代表大會并選舉產生業主委員會。

同一物業管理區域內首次召開業主大會，還應當成立業主大會籌備委員會，業主大會完成首次大會會議議程，籌備委員會自動解散。

同一物業管理區域內，符合下列條件之一的，即可以召開首次業主大會或業主代表大會，選舉產生業主委員會：

（一）房改房出售建筑面積的30%以上的；

（二）新建物業出售建筑面積達到50%以上的；

（三）物業出售已滿兩年的。

業主人數在50人以下的且經全體業主一致同意，可以由業主共同履行業主大會、業主委員會職責并制定業主公約和議事規則。

業主在首次業主大會會議上所持的投票權。住宅業主按套計算，一套一票；商業、寫字樓等非住宅業主按擁有物業的建筑面積計算，50平方米（含50平方米）以下的每一產權為1票，同一產權每超過50平方米，增加1票。尚未銷售的房屋，開發商與業主享有同等的權利和義務。

第十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起30天內，持下列文件到縣房管局備案：

（一）成立業主委員會登記申請書；

（二）業主委員會成員名單；

（三）業主委員會章程；

（四）辦公場所證明文件及其他需要的材料。

業主委員會成員應當由業主擔任，業主委員會成員不得少于5人，人數為單數，業主委員會主任、副主任在業主委員中推選產生。業主委員會每屆任期3年，其成員任期屆滿，可以連選連任。

業主委員會成員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力、身體健康的業主擔任。

有下列情形之一的不得擔任業主委員會委員：

（一）已經不是業主的；

（二）司法部門已經認定有違法犯罪行動，或者有違法犯罪嫌疑正在接受調查的；

（三）被業主大會罷免后7年內的；

（四）有組織煽動群眾鬧事、干涉物業管理企業正常物業管理活動、違章裝修、侵占公共場地、私搭亂建等違反物業管理法律、法規或者違反業主公約等嚴重行為的；

（五）其他不宜擔任業主委員會委員的。

第十三條 業主大會和業主委員會應當自覺接受縣房管局的指導與監督。業主大會的決定，業主委員會章程的內容不得與憲法、法律、法規和規章相抵觸。否則，縣房管局有權予以糾正。

業主委員會的辦公經費，在物業共用部位、共用設施設備經營的利潤收入中列支，沒有經營收入的，可在物業服務費中列支，建筑面積在2萬平方米以下的物業區，不得超過物業服務費總收入的1%；建筑面積在2萬平方米以上的物業區，不得超過物業服務費總收入的0.5%。

業主委員會負責日常事務的委員原則上不超過2人，應當給予適當補貼，補貼標準每人每月不得超過500元，但需通過業主大會表決通過，從物業共用部位、共用設施設備經營的利潤收入中列支，沒有經營收入的，可在物業管理服務費中列支。

第十四條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業按照國家規范性的物業服務合同文本訂立合同。物業管理企業應當按照下列要求履行物業管理服務職責：

（一）按照國家規定的技術標準和規范以及業主委員會審定的物業管理服務年度計劃，實施物業管理；

（二）在物業使用前，將物業的共用部位和共用設施設備使用、維護的方法、要求、注意事項以及法規、規章的有關規定書面告知業主、使用人；

（三）按照業主委員會審定的財務預算使用專項維修資金；

（四）經常對物業管理區域進行全面的巡視、檢查，定期對物業的共用部位、共用設施設備進行日常養護；

（五）物業的共用部位、共用設施設備被損壞時，立即采用保護措施，并按照物業管理服務合同的約定進行維修；

（六）接到物業損壞報修時，限時進行維修和處理；

（七）做好物業管理費用收支的各項帳目，妥善保管物業檔案資料和有關的財務帳冊；

（八）6個月公布1次物業管理服務費、維修基金的使用情況，接受業主和業主委員會的監督；

（九）因地制宜，利用物業區域內宣傳欄等設施加大對居民的思想道德教育力度，積極開展創建文明家庭、文明樓道、文明樓院、文明小區等活動；

（十）積極配合生活垃圾袋裝化工作，生活垃圾袋裝收集率、日清率均達100%，有效解決垃圾裸露及亂丟亂倒造成的二次污染，保持良好的生活環境。

第十五條 物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間除應做好交接工作外，還應在10日內，向業主委員會辦理下列事項，報縣房管局備案：

（一）清算帳目，對預收的物業管理服務費用按實結算，多收的部分予以移交；

（二）移交全部物業檔案資料和有關的財務賬冊；

（三）移交有關房屋、場地和財物。

第十六條 物業服務收費按照《江西省物業管理服務收費管理辦法》執行。

物業服務費自房屋竣工驗收交付之日起計算，未入住業主的收費標準在物業管理服務合同中雙方約定，已竣工驗收但未銷售出去的物業，由開發商負責繳納，但不得超過收費標準的50%。

高檔住宅區、別墅區主要依據業主的要求和所提供的服務內容、質量和深度，按雙方合同確定。

物業服務費是物業管理企業按市場運作方式，利用合同約定的服務性收費，包含小區內的保潔、保安、垃圾清理和轉運以及其他一些基礎設施設備的日常維護和養護。

物業管理服務等級由縣房管局參照江西省多層住宅物業管理公共服務等級指導標準進行初評，并按規定上報審定，每年復核一次。

第十七條 物業管理企業財務管理按照財政部、建設部頒布的《物業管理企業財務規定》執行并在物業服務合同中約定?？h物價局會同縣房管局對物業服務收費進行監督。

第十八條 物業使用中禁止下列行為：

（一）損壞物業承重結構和破壞物業外貌；

（二）占用、損壞物業的共用部位、共用設施設備或者擅自移裝共用設備；

（三）在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物；

（四）亂設攤點、亂開設餐飲店、亂設集貿市場；

（五）亂倒垃圾、雜物；

（六）在建筑物、構筑物上亂張貼、亂刻畫；

（七）排放或者堆放有毒有害物質，堆放易燃易爆物品或者發出超過環境保護規定標準的噪聲；

（八）利用房屋從事未經有關部門批準的非法的生產、經營、加工、養殖等危害公共利益和侵犯他人正當權益的活動；

（九）法律、法規和業主公約禁止的其他行為。

第十九條 任何單位及個人不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地。

確因維護物業或者公共利益需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業管理企業的同意后，簽訂相關協定，并在約定的期限內恢復原狀。

第二十條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。業主需要出租物業的應當事先告知物業管理企業，并通過房地產主管部門辦理房屋租賃備案手續。

室內外裝修活動未經批準不得有下列行為：

（一）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；

（二）未經物業管理、城建（設計）部門書面許可，改變室內房屋結構的；

（三）擅自拆改燃氣管道、給排水管道和其他公共設施。

物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

第二十一條 住宅和非住宅都應當設立專項維修資金。

（一）新建商品房（含經濟適用房、安居房），以商品房預（銷）售建筑面積計算，住宅按10元/平方米、非住宅按20元/平方米的標準，由開發企業向縣房管局代繳交專項維修資金；

（二）開發企業自留物業應當在辦理產權登記前住宅按15元/平方米、非住宅按30元/平方米的標準繳交專項維修資金；

（三）未歸集維修資金的舊物業區域，在業主委員會成立后，由業主委員會組織歸集，用于物業區域內共用部位、共用設施設備維修和更新、改造；

（四）新建商品房項目，開發企業在辦理商品房預（銷）售許可證時，先向縣房管局按項目規模預繳30%維修資金，剩下的70%在辦理產權登記備案時一次性繳清，并領取維修資金繳存證明。

第二十二條 目前已由開發商代收繳的維修資金，在2005年12月31日之前全部歸集到縣房管局監管，并按棟立帳、核算到戶。

維修資金由開發企業在銷售物業時向買受人明示收繳標準，與房價一并公布。

專項維修資金屬業主所有，由縣房管局代管，專項用于物業，保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備需要維修和更新、改造的，由物業管理企業提出使用維修資金申請，經業主委員會同意，報縣房管局依法核撥。

第二十三條 縣房管局在代管維修資金期間發生的業務費用，從代管維修資金的利息差額中列支。

第二十四條 專項維修資金按以下程序可以續籌：

（一）已籌集的專項維修資金不敷使用時，由物業管理企業提出再籌集計劃，報業主委員會；

（二）業主委員會召開業主大會表決決定住宅與非住宅的續繳標準，續繳標準不得超過本辦法第二十一條規定；

（三）應續籌的資金按業主占有的物業建筑面積比例由物業管理企業向業主歸集，并存入縣房管局物業專項維修資金帳戶中。

第二十五條 業主轉讓物業時，其專項維修資金賬戶剩余部分資金不予退還，隨物業所有權同時過戶；因物業拆遷或者其他原因造成物業滅失的，專項維修資金由縣房管局將專項維修資金帳面余額按業主個人繳交比例退還業主。

第二十六條 本辦法所稱共用部位是指建筑物承重結構部位，包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊過道等。

共用設施設備是指業主共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣管道、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

多層住宅是指7層（含7層）以下的住宅。

第二十七條 本辦法由銅鼓縣房地產管理局負責解釋。

第二十八條 本辦法自發布之日起實施。