開化縣城區住宅區物業管理實施辦法

關于印發《開化縣城區住宅區物業管理實施辦法》的通知

開政辦發〔2003〕33號

 

開化縣人民政府辦公室

關于印發《開化縣城區住宅區物業管理實施辦法》的通知

 

各鄉鎮人民政府，縣政府各部門，縣直屬各單位：

　　《開化縣城區住宅區物業管理實施辦法》已經縣政府常務會議討論通過，現予以印發，請遵照執行。

 

 

 

 

二ОО三年四月十九日

 

 

開化縣城區住宅區物業管理實施辦法

 

第一章 總 則

第一條 為加強城區住宅區物業管理，維護住宅區的公共秩序，保護業主合法權益，創造良好的居住環境，根據《浙江省住宅區物業管理辦法》和有關法律、法規、規章的規定，結合本縣實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本縣城區住宅區的物業管理。

本辦法施行后交付使用的住宅區，應當實行物業管理。本辦法施行前，已經實行物業管理的住宅區，應當按本辦法的規定規范物業管理。

本辦法施行前，已交付使用，但尚未實行物業管理的住宅區，應當按辦法規定逐步實行物業管理。

第三條 本辦法所稱住宅區，是指達到一定規模，基礎設施配套齊全的居民生活區（含居住小區、住宅組團，下同）。每個住宅區的具體區域由物業管理主管部門會同有關部門確定。

本辦法所稱物業，是指住宅區內各類房屋及相配套的公共設施和場地。

本辦法所稱業主，是指住宅區內房產的所有權人。非業主使用人可以根據業主委托，享有權利，并承擔義務。

本辦法所稱物業管理，是指業主、非業主使用人委托物業管理企業對住宅區的物業進行日常維護、修繕和整治，同時對住宅區的安全、環境衛生、綠化等進行日常管理，并為業主、非業主使用人提供相關服務。

本辦法所稱物業管理企業，是指具備相應資質條件，經過登記注冊，經營住宅區物業管理服務的企業。

第四條 縣規劃建設局（以下統稱物業管理主管部門）主管城區住宅區的物業管理工作，日常業務工作由其所屬的縣房地產管理處承擔。

縣政府有關行政主管部門應當按照各自的職責分工，配合物業管理主管部門做好住宅區物業管理工作。

 

第二章 業主自治管理

第五條 住宅區交付使用后，入住率達到百分之六十以上的，應當召開業主大會或業主代表大會，選舉產生住宅區業主委員會，對住宅區物業實施自治管理。

業主大會由全體業主組成，業主代表大會由業主推選的代表組成。業主大會或業主代表大會每年至少召開一次；經業主委員會或百分之十以上業主提議，也可臨時召開業主大會或業主代表大會。業主大會或業主代表大會作出的決議以全體業主或代表的過半數通過。

業主大會或業主代表大會可邀請當地居民委員會代表列席。

第一次業主大會或業主代表大會，由物業管理主管部門會同當地居民委員會組織召開。

第六條 業主大會或業主代表大會行使下列職權：

（一）審議通過或修改業主委員會章程、業主公約；

（二）審議業主委員會工作報告；

（三）選舉、罷免業主委員會委員；

（四）決定聘用或解聘物業管理企業；

（五）審議通過住宅區物業管理方案；

（六）決定其他有關業主權益的重大事項。

　　第七條 業主委員會是業主的自治組織，應當維護全體業主的合法權益，履行下列職責：

（一）召集和主持業主大會或業主代表大會；

（二）根據業主大會或業主代表大會的決定，簽訂、變更、終止物業管理委托合同；

（三）監督檢查物業管理經費和物業維修資金的使用情況，負責物業維修資金不足部分的籌集，協助物業管理企業催繳物業管理服務費；

（四）監督公共建筑、公共設施的合理使用，檢查業主公約的執行情況；

（五）受理業主對物業管理企業的投訴，聽取業主的意見和建議，監督和協助物業管理企業的管理服務活動；

（六）配合物業管理企業做好與其他有關部門的協調工作；

（七）業主大會或業主代表大會賦予的其他職責；

業主委員會不得直接從事物業管理經營活動。

第八條 業主委員會成員由業主大會或業主代表大會在業主代表中選舉產生。

業主委員會根據住宅區規模由五至十五人組成，設主任一人、副主任一至三人、秘書長一人。每屆任期三年，可連選連任。

業主委員會召開會議必須有過半數成員出席，作出決議須經全體組成人員過半通過。

已設立居民委員會的住宅區，業主委員會可將日常管理事務委托居民委員會承擔。

第九條 業主委員會應當自選舉產生之日起至十五日內，將選舉結果及有關材料報物業管理主管部門備案。

第十條 業主委員會可根據示范文本，結合本住宅區特點，制定住宅區業主公約。業主公約對全體業主或非業主使用人具有約束力。

業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決議和業主公約，應當符合國家的有關規定，不得與法律、法規、規章和本辦法相抵觸。

 

第三章 物業管理企業

第十一條 物業管理應建立公開、公平的競爭機制，在物業管理主管部門的指導監督下，逐步推行招投標的方式選擇物業管理企業。

新開發的住宅區在業主委員會成立前，由開發建設單位選擇物業管理企業或自行組建物業管理企業，簽訂物業管理服務合同，對新建住宅區實行前期物業管理，合同簽訂之日起十五日內報物業管理主管部門備案。

住宅區第一次業主大會或業主代表大會后，由業主大會或業主代表大會決定物業管理企業的續聘和改聘。

第十二條　前期物業管理的主要職責是：做好住宅區物業的接管工作，督促住宅區開發建設遺留問題的整改，建立住宅區各項管理制度；對住宅區的設施和環境實行規范化管理，為居民提供入住服務和其它社會服務。

前期物業管理費，已出售的房屋由業主承擔，未出售的房屋由開發建設單位承擔。

第十三條 實施物業管理的住宅區，業主委員會應當與受聘的物業管理企業簽訂物業管理委托合同（以下簡稱委托合同）。物業管理企業根據委托合同對住宅區實施物業管理。

簽訂委托合同應當使用統一印制的委托合同示范文本。

物業管理企業應當自委托合同簽訂之日起十五日內，將委托合同報物業管理主管部門備案。

第十四條　物業管理企業的權利：

（一）根據有關法律、法規、規章和本辦法的規定，按照委托合同的約定，結合實際情況，管理住宅區的物業；

（二）按照委托合同和有關規定收取物業管理服務費；

（三）選聘保潔、修繕、保安等專業公司承擔專項服務；

（四）開展多種經營和有償服務；

（五）制止損害住宅區物業和妨礙物業管理的行為。

　　第十五條　物業管理企業的義務：

（一）按物業管理主管部門規定的物業管理標準和委托合同的要求實施物業管理，保證住宅和公共設施完好，環境整潔優美，公共秩序良好，保障物業使用；

（二）接受業主委員會和業主、非業主使用人的監督，并定期向業主委員會報告工作；

（三）接受物業管理主管部門、其他有關行政管理部門的監督、指導；

（四）協助有關部門和居民委員會提供社區生活服務和開展社區文化活動。

第十六條　物業管理企業根據委托合同就下列事項提供服務：

（一）房屋公用部位、設備和住宅區公共設施的維修、養護；

（二）住宅區的清潔衛生；

（三）綠地、花草樹木的養護、管理；

（四）車輛進出及停放的管理；

（五）配合公安部門維護住宅區的公共秩序，做好安全防范工作；

（六）協助有關部門做好住宅裝修的管理；

（七）委托合同中約定的其他服務事項。

第十七條　物業管理企業的保安人員，須經公安機關培訓后上崗，并接受當地公安機關的監督、指導。

第十八條　物業管理企業應當在委托合同終止或解除之日起十日內，接受有關部門的財務檢查、向業主委員會辦理下列事項、并報物業管理主管部門備案：

（一）對預收的物業管理服務費用按實結算，多余部分予以移交；

（二）移交全部物業檔案資料和有關財產清單。

（三）移交物業管理用房、經營用房、場地和其他財物。

 

第四章 物業的使用與維護

第十九條 開發建設單位應當在住宅區竣工驗收合格之日起十五日之內，向物業管理主管部門移交下列材料：

（一）住宅區規劃圖、施工總平面圖；

（二）住宅區單體建筑、結構、設備竣工圖；

（三）地下管網竣工圖及電路示意圖；

（四）有關設施、設備的使用說明書和維修技術資料；

（五）住宅區綜合驗收資料；

（六）其他必要資料。

住宅區業主委員會成立后，物業管理主管部門應當將上述資料移交給業主委員會，由業主委員會將其提供給物業管理企業使用。

第二十條 住宅區交付使用后，由開發建設單位承擔保修期內的保修責任或者委托的物業管理企業承擔。

第二十一條　住宅區內的管道煤氣、通訊以及戶外水、電、有線電視的管線與設施、設備的維修和養護，由各專業單位負責，專業單位可委托物業管理企業維修和養護，維修和養護費用由各專業單位支付。

第二十二條 業主、非業主使用人應當遵守法律、法規、規章及本辦法的規定，按照有利于物業使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、采光、通風、維修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。

第二十三條 任何單位和個人不得在住宅區內從事下列行為：

（一） 擅自改變房屋使用性質、結構、外形和色調；

（二）對房屋承重墻、梁、柱、板、陽臺及公用部位違章鑿、拆、搭、占；

（三） 擅自占用公共場地，損壞公共設施、毀壞綠化；

（四）亂設攤、亂設集貿市場；

（五）利用架空層、儲藏間進行有污染、噪音的生產經營活動；

（六）亂倒垃圾、雜物；

（七）隨意停放機動車輛；

（八）在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻劃；

（九）排放有毒、有害物質或發出超過標準的噪聲；

（十）飼養家禽、家畜及未經批準豢養寵物；

（十一）堆放危及公共安全的易燃易爆、劇毒、放射性等物品；

（十二）法律、法規和規章禁止的其他行為。

第二十四條 業主、非業主使用人裝修房屋，應當事先通知物業管理企業，物業管理企業應當將裝修房屋的注意事項告知業主、非業主使用人。

物業管理企業發現業主、非業主使用人在裝修過程中有違反有關規定的行為，應當通知行為人立即停止并改正。對拒不改正的，應當及時告知業主委員會并報有關行政管理部門依法處理。

第二十五條 房屋的公用部位、設備維修時，相鄰業主、非業主使用人應當予以配合。因相鄰業主、非業主使用人阻撓維修造成其他業主、非業主使用人財產損失的，有關責任人應當負責賠償。

因物業維修、裝修造成相鄰業主、非業主使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，有關責任人應當負責修復或者賠償。

第二十六條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和公用設施，未經批準不得改變使用性質。

任何單位和個人因物業維修或者公共利益需要臨時占用或挖掘道路、場地的，事先須經業主委員會同意，并報有關行政管理部門批準。

第二十七條 利用物業設置廣告等經營性設施的，應當符合住宅區整潔、美觀的要求，在征得業主委員會及相關業主、非業主使用人書面同意后，方可向有關行政管理部門辦理審批手續；經批準的，應當與業主委員會簽訂協議，并支付設置費用。收取的設置費用用于小區的物業管理。

設置公益性廣告設施，按縣政府有關規定執行。

 

第五章 物業管理用房和費用

第二十八條 開發建設單位在住宅區開發建設中，應當按住宅區總建筑面積千分之七的比例配置物業管理用房。由規劃部門在項目審批時給予明確落實。物業管理用房由開發建設單位無償提供，其中千分之三作為物業管理辦公用房，千分之四作為物業管理經營用房，并在住宅區竣工綜合驗收之日起十五日內移交給物業管理主管部門。

物業管理用房產權屬國家所有，縣房地產管理處為房產權屬登記人并交由業主委員會代管，由物業管理企業使用。

物業管理企業應當將物業管理用房的使用和租賃情況報物業管理主管部門和業主委員會備案。物業管理用房不得轉讓和改變用途。

第二十九條 物業管理企業收取的物業管理服務收費包括物業管理綜合服務費、房屋裝飾垃圾清運費、停車管理費、代辦服務費、特約服務費。物業管理綜合服務費、房屋裝飾垃圾清運費、停車管理費為政府定價，代辦服務費為政府指導價。具體收費標準，由縣價格主管部門會同物業管理主管部門制定，特約服務費除縣價格主管部門另有規定外，實行市場調節價。

物業管理服務費的收支情況應當每年公布一次，接受業主的監督。

業主委員會已委托物業管理企業進行管理與服務項目的收費，除法律、法規、規章另有規定外，其他部門不得重復收取。

第三十條 住宅區應建立物業維修專項資金，用于房屋的公用部位、公用設施和住宅區公共設備的維修、養護。

住宅區物業維修專項資金由住宅區開發建設單位按照物價部門確認的本地上年度住宅建安造價綜合平均百分之四的比例，別墅和高層建筑按百分之六的比例，在房屋單位工程質量綜合評定驗收合格之日起十五日內交物業管理主管部門，物業管理主管部門要以業主委員會名義專戶儲存、專項管理。也可將維修專項資金委托給金融機構保值增值，增值額度不得低于人民銀行同期利率，增值收益用于住宅區的物業維修。物業維修專項資金的收支情況應當公開，接受業主監督。

物業維修專項資金不得出借，不得用于房地產投資，不得用于經營股票、期貨或其他具有風險的經營性活動，不得為單位或個人提供任何形式的擔保。

住宅區內房改維修專項資金納入住宅區物業維修專項資金，一并管理使用，具體操作辦法由物業管理主管部門會同物價、財政等部門另行制定。

第三十一條 建立開化縣物業維修專項資金管理中心，管理中心設在縣房地產管理處。管理中心負責物業維修專項資金的統一收繳、儲存、使用審查工作。管理中心每月向收繳單位結算一次。

第三十二條 物業維修專項資金由物業管理企業根據住宅區公用設施、公用設備維修養護年度計劃，提出開支方案，經業主委員會同意，報物業管理主管部門審批后，方可劃撥。

第三十三條 物業管理主管部門要加強對物業維修專項資金的管理，提高管理透明度。每年年初要向業主委員會公布本年度可使用的數額以及上年度的余額累計數。

第三十四條 物業維修專項資金不足時，業主、非業主使用人按業主委員會的決議和所擁有的住宅建筑面積比例交納物業維修專項資金。

第六章 法律責任

第三十五條 對未經物業主管部門資質審查擅自承擔住宅區物業管理業務的物業管理企業，由物業管理主管部門依照有關規定予以處罰。

違反本辦法其他規定的，由有關行政主管部門依法查處。

第三十六條 業主、非業主使用人違反業主公約和本辦法有關規定，或者物業管理企業不履行委托合同的，應當依法承擔民事責任。

第三十七條 住宅區開發建設單位不履行本辦法有關規定義務的，由物業管理主管部門責令其限期履行。

第三十八條 物業管理企業與業主委員會、業主、非業主使用人之間發生糾紛，不能協商解決的，可向物業管理主管部門申請調解，也可根據合同約定的仲裁條款或事后達成的仲裁協議向仲裁機構申請仲裁，或直接向人民法院起訴。

第三十九條 當事人對具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或提起行政訴訟。

第四十條 物業主管部門的工作人員，在物業管理工作中玩忽職守、徇私舞弊或者貪污、截留、挪用物業維修專項資金，尚未構成犯罪的，由有關主管部門責令其限期改正，并給予行政處分。

 

第七章 附 則

第四十一條 本辦法中有關專業用語的含義：

（一）公用部位，是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等），戶外墻面、屋面、門廳、樓梯間、電梯間、走廊通道等。

（二）公用設備，是指整幢住宅內部，由整幢住宅的業主、非業主使用人共同使用的供水管道、排水通道、落 水管、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設備。

（三）公共設施，是指住宅區內，由業主、非業主使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、排水管道、路燈及路燈桿、公益性文體設施、設備使用的房屋等非專業管理單位的部分。

第四十二條 本縣行政區域內有條件的建制鎮和實施物業管理的寫字樓、商住樓、拆遷安置房、經濟適用房等其它房屋可參照本辦法執行。

第四十三條 本辦法具體應用中的問題由縣規劃建設局負責解釋。

第四十四條 本辦法自發布之日施行。