任丘市物業管理實施辦法

任丘市人民政府關于印發《任丘市物業管理實施辦法》的通知
任政字〔2005〕6號

各鄉（鎮）政府、市區各辦事處、開發區管委會，市政府各部門：
《任丘市物業管理實施辦法》已經市政府研究同意，現印發給你們，請認真遵照執行。

任丘市人民政府
二OO五年一月二十五日
　
任丘市物業管理實施辦法
第一章 總則
第一條 為了規范我市行政區域內的物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境,根據國家、省、市有關法律、法規的規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 任丘市行政區域內的物業管理活動，適用本辦法。
本辦法所稱業主，是指房屋所有權人。
本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第三條 任丘市行政區域內提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
第四條 任丘市房產管理局是全市行政區域內物業管理的行政主管部門，負責全市行政區域內物業管理活動的監督管理工作，規范、指導物業管理市場健康有序發展。

第二章 業主大會和業主委員會

第五條 業主在物業管理活動中的權利和義務。
(一)權利：
1、按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；
2、提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；
3、提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；
4、參加業主大會會議，行使投票權；
5、選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；
6、監督業主委員會工作；
7、監督物業管理企業履行物業服務合同；
8、對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
9、監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；
10、法律、法規及本小區《業主公約》規定的其他權利。
（二）義務：
1、遵守業主公約、業主大會議事規則；
2、遵守物業管理區域內物業共用部位和物業共用設施設備的使用、公共秩序、公共安全和環境衛生的維護等方面的規定；
3、執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
4、按照國家有關規定交納專項維修資金；
5、按時交納物業服務費用；
6、法律、法規及本小區《業主公約》規定的其他義務。
第六條 一個物業管理區域內全體業主組成業主大會，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中合法權益。
一個物業管理區域內成立一個業主大會。
業主大會應當設立業主委員會作為執行機構。
業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。
業主在首次業主大會會議上的投票權數，根據業主所擁有的物業建筑面積及住宅套數等因素決定。住宅小區每套一票；商業小區按建筑面積每一百平方一票。
物業管理區域的劃分由市人民政府決定。
第七條 同一個物業管理區域內，業主入住率達50%以上或業主入住三年以上的，在物業管理行政主管部門的指導下，成立業主大會并選舉產生業主委員會。但是只有一個業主或者業主人數較少的物業管理區域，經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第八條 業主籌備成立業主大會的，應當在市房產管理局的指導下，由業主代表、開發建設單位（公房出售單位）組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。
籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告。
第九條 籌備組應當做好下列工作：
（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
（二）擬定本物業區域《業主大會議事規則》（草案）和《業主公約》（草案）；
（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；
（四）確定業主委員會候選人產生辦法及名單；
（五）做好召開首次業主大會會議的其它準備工作。
本條（一）（二）（三）（四）項的內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告。
第十條 籌備組應當自成立之日起三十日內在市房產管理局的指導下，組織業主召開首次業主大會，并選舉產生業主委員會。
第十一條　業主大會履行以下職責：

（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；
　?。ǘ┻x舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；
　?。ㄈ┻x聘、解聘物業管理企業；
　?。ㄋ模Q定專項維修基金使用、續籌方案，并監督實施；
　?。ㄎ澹┲贫?、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序、公共安全和環境衛生的維護等方面的規章制度；
　?。┓?、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
　　第十二條　業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項依法作出約定。
　　第十三條　業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
　　業主公約對全體業主具有約束力。
　　第十四條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。
　　有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
　?。ㄒ唬?0％以上業主提議的；　
　?。ǘ┌l生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
　?。ㄈI主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。
　　發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，由市房產管理局責令業主委員會限期召開。
　　第十五條　業主委員會應當在業主大會會議召開15日前將會議通知及有關材料以書面形式在物業管理區域內公告。
　　住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。
　　第十六條　業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加。
　　第十七條　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。
　　第十八條　物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。
　　推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。
　　業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加。
　　第十九條　業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。
　　業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘、解聘物業管理企業、專項維修資金使用、續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
　　第二十條　業主大會會議應當由業主委員會作書面記錄并存檔。
　　第二十一條　業主大會作出的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
　　業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內顯著位置及時公告。
　　第二十二條　業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任1人，副主任1－2人。
　　第二十三條　業主委員會委員應當符合下列條件：
　?。ㄒ唬┍疚飿I管理區域內具有完全民事行為能力的業主；
　?。ǘ┳袷貒曳?、法規；
　?。ㄈ┳袷貥I主大會議事規則、業主公約，模范履行業主義務；
　?。ㄋ模嵝墓媸聵I，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
　?。ㄎ澹┚哂幸欢ńM織能力；
　?。┚邆浔匾墓ぷ鲿r間。
　　第二十四條　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、業主公約及業主委員會委員名單等材料向市房產管理局備案。
　　業主委員會備案的有關事項發生變更的，依照前款規定重新備案。
　　第二十五條　業主委員會履行以下職責：
　?。ㄒ唬┱偌瘶I主大會會議，報告物業管理的實施情況；
　?。ǘ┐順I主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；
　?。ㄈ┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；
　?。ㄋ模┍O督業主公約的實施；
　?。ㄎ澹I主大會賦予的其他職責。
　　第二十六條　業主委員會應當督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，及時交納物業服務費用。
　　第二十七條　經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。
　 第二十八條　業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。
　　第二十九條　業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員人數半數以上同意。
　　業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內顯著位置及時公告。
　　第三十條　業主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，市房產管理局可以指派工作人員指導其換屆工作。
　　原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。
　　第三十一條　經業主委員會或者20％以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，并以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告。
　　第三十二條　業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止：
　?。ㄒ唬┮蛭飿I轉讓、滅失等原因不再是業主的；
　?。ǘo故缺席業主委員會會議連續三次以上的；
　?。ㄈ┮蚣膊〉仍騿适男新氊熌芰Φ?；
　?。ㄋ模┯蟹缸镄袨榈?；
　?。ㄎ澹┮詴嫘问较驑I主大會提出辭呈的；
　?。┚懿宦男袠I主義務的；
　?。ㄆ撸┢渌虿灰藫螛I主委員會委員的。
　　第三十三條　業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。
　　第三十四條　因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應當在市房產管理局的指導監督下，做好業主共同財產清算工作。
第三十五條　業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
第三十六條　業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔；業主委員會委員可以享受一定的津貼；以上經費的籌集、管理、使用由業主大會議事規則規定，物業管理企業收取物業管理費時一并收取。
　　業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當每半年一次以書面形式至少在物業管理區域內顯著位置公告三天以上，接受業主的質詢。
　　第三十七條　業主大會和業主委員會的印章依照有關法律法規和業主大會議事規則的規定刻制、使用、管理。
　　違反印章使用規定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任
第三十八條 物業管理區域內的業主應遵守下列規定：
（一）未經有關部門批準，不得改變房屋的結構、外貌和用途；
（二）不得對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺、屋面隨意拆改，或隨意占用房屋的共用通道，凡需要拆改、裝修房屋的，必須經物業管理行政主管部門批準，由業主委員會、物業管理企業監督實施；
（三）不得堆放易燃、易爆、劇毒和放射性物品等，不得在陽臺上砌墻和存放超重物品，二樓以上的陽臺圍欄上擺放花盆，必須采用固定保護措施，防止墜落傷人；
（四）不得利用房屋從事危害公共利益的行為；
（五）不得侵害他人的正當權益；
（六）要禁止下列行為：
1、踐踏、占用綠地、攀折花木；
2、占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場等公共設施而影響正常使用功能；
3、亂建違章建筑，亂堆垃圾雜物，亂潑污水、亂扔瓜皮果核和紙屑，在建筑物和構筑物上涂抹、刻畫、張貼、損毀園林藝術雕塑；
4、打架斗毆、酗酒鬧事、賭博、傳播淫穢物品，聚眾喧鬧影響他人休息；
5、隨意停放車輛和鳴放高音喇叭；
6、排放有毒和有害物質；
7、隨意接引、拆除或損壞公用設施，隨意占用或挖掘道路，向下水管道中亂扔雜物；
8、在公共場所和道路兩側亂設攤點；
9、飼養畜禽；
10、開辦污染環境企業；
11、從事法律、法規、規章和本小區《業主公約》禁止的活動。
第三章 前期物業管理和物業管理服務
第三十九條　在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，開發建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
第四十條　開發建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
開發建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。
第四十一條　開發建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。
物業買受人在與開發建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。
第四十二條　國家提倡開發建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
住宅物業的開發建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經市房產管理局批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
第四十三條　開發建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容，約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
第四十四條　前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時，前期物業服務合同終止。
第四十五條　業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第四十六條　物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
第四十七條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任，物業主體使用年限應等于或超過其設計使用年限，不得將工程質量不合格、配套不完善或未經綜合驗收的物業交付使用，部分保修項目建設單位可有償委托物業管理企業承擔。
第四十八條 在物業管理區域竣工綜合驗收接管時，開發建設單位必須申請市房產管理局對所建物業進行綜合驗收，并將以下資料交市房產管理局備案。
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（四）物業管理用房鑰匙；
（五）其它所必需的資料。
市房產管理局應會同有關部門認真按照竣工綜合驗收程序組織綜合驗收。
第四十九條 物業管理區域竣工綜合驗收接管必須符合下列要求：
（一）所有建設項目按批準規劃設計要求全部建成，并滿足使用要求。
（二）物業及公共配套設施、市政公用基礎設施等單項工程全部驗收合格，驗收資料齊全。
（三）各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調等符合批準的規劃設計要求。
（四）施工機械、暫設工程、垃圾廢物、剩余構件全部清理完畢，達到場地平整。
（五）拆遷居民已合理安置。
第五十條 分期建設的物業管理區域，可以實行分期驗收，待全部建成后進行綜合驗收。
第五十一條 物業管理企業承接物業時，必須經市房產管理局批準備案，審驗合格后，按注冊資金的百分之一交納監管保證金，領取相關資料，屬前期物業管理的必需辦理《物業投入使用許可證》。
第五十二條　建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房，建筑面積應不低于物業總建筑面積的千分之三。
第五十三條　從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格，
國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。
第五十四條　從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
第五十五條 在本辦法發布前無《物業管理企業資質證書》、無《工商營業執照》從事物業管理經營活動的，必須按本辦法進行規范。
第五十六條 物業管理企業的權利：

（一）根據國家及省市有關規定和《物業委托管理合同》實施物業管理。
（二）根據省、市有關規定和《物業委托管理合同》收取物業管理服務費及相關費用。
（三）勸阻、制止損害他人物業或妨礙物業管理的行為，并對造成的損害要求賠償。
（四）要求業主委員會協助管理。
（五）選聘專營公司或聘用專職人員承擔清潔、保安和綠化等專項業務。
（六）開展多種經營和有償服務，其收入補充物業管理企業經費。
第五十七條 物業管理企業的義務：
（一）依法履行《物業委托管理合同》，對受委托管理的房屋設施及公共部位進行維修、管理，承擔物業管理區域內的供暖、供水、供電、車輛停放、保安、防火、綠化、維護、清潔及業主日常必要的其他方面的便民服務。
（二）接受物業管理區域內業主和業主委員會的監督，重大的管理措施，提交業主委員會審議決定。
（三）接受物業管理行政主管部門、其它有關專業部門及當地街道辦事處的指導和監督；
（四）發現違反法律、法規和規章的行為，及時向有關行政主管部門報告。
第五十八條 開發建設單位廣告內容中，涉及物業管理的廣告內容，必須真實，并經市房產管理局批準，方可發布。
第五十九條　一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。
第六十條　業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。
第六十一條 物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的使用、物業管理用房、合同期限、違約責任、其它雙方約定事項等內容進行約定。
合同內容應當在物業管理區域內顯著位置公示一周以上。
第六十二條　物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第六十三條　物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。
第六十四條　物業服務合同終止且不再續約時，物業管理企業應當將相關資料交還市房產局，市房產局返還其所交納的監管保證金。
第六十五條　物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
第六十六條 對物業管理區域內違反治安、環保、物業裝修和使用等有關方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第六十七條 《物業委托管理合同》依法終止時，業主委員會有權指定會計師事務所對物業管理企業在管理期間的財務活動進行審計，物業管理企業必須將物業管理區域的全部管理檔案、文件、記錄移交給業主委員會。
市房產管理局對前款和移交工作進行監督、并對有關爭議事項做出決定。

第四章 物業的使用與維護

第六十八條　物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
經業主大會同意，確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當告知物業管理企業，并經市房產管理局批準，依法辦理有關手續；物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
在本辦法發布前挪做它用的應在一年內恢復原規劃設計功能。
第六十九條　業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業管理企業的同意；物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。
業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第七十條　供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
前款所列的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第七十一條　業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。
物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
第七十二條 業主應當按設計用途使用物業。
業主需要改變物業設計用途的，必須征得業主委員會和相鄰業主的同意后、并報物業管理企業批準。
第七十三條 業主或物業使用人對房屋本體自用部分及設施進行裝修時，不得改變房屋結構、外貌和用途，不得破壞房屋內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、平臺屋面及通道。
第七十四條　住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
第七十五條　利用物業共用部位、共用設施設備和場所進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。
第七十六條 物業管理區域內車輛停放，應當接受物業管理企業管理，接受公安交通管理部門的統一指導與監督。
進入物業管理區域的車輛應按規定停放在停車場或設有停車標志的場所。
裝載易燃、易爆、劇毒和有污染物的車輛不得進入物業管理區域停放。
物業管理企業應與車主明確車輛保管關系或車位有償使用關系。
第七十七條 物業管理企業因維修，養護或其它物業管理需要，在合理時間內，對物業管理區域內的物業巡視檢查或施工時，業主和物業使用人應提供方便，不得無理拒絕和阻撓。
具體巡視檢查施工方式應提前在顯著位置公告或書面通知。
第七十八條 物業管理區域內房屋自用部位及設施（以下簡稱自用部位）的維修責任人為業主。
自用部位是指業主的戶門以內，毗連部位以外的全部自用部位，設施和設備，包括自用陽臺、門、窗、防盜網、室內自用隔墻、墻（板）面等。
自用部位的維修養護由業主實施并承擔費用，或有償委托物業管理企業組織實施。
第七十九條 物業管理區域內房屋本體共用部位及設施（以下簡稱共用部位）的維修責任人為房屋本體內的全體業主。
共用部位是指結構相連或具有共有、公用性質的部位、設施和設備，包括房屋的承重結構部位，抗震結構部位、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排水（煙）管（道）、機電設備、消防設施等。
共用部位的維修養護由物業管理企業組織實施，其費用由住宅維修資金中支出。
第八十條 房屋毗鄰連部位及設施（以下簡稱毗連部位）的維修責任人為毗連業主。
毗連部位指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設施和設備。
毗連部位及設施的維修養護由毗連業主或相關責任人共同組織實施或有償委托物業管理企業組織實施，并按比例分擔費用。
第八十一條 自用部位和毗連部位有危害房屋公共安全損害他人合法權益，妨礙市容及房屋外觀或其它違反住宅小區物業管理規定的，其維修責任人應及時進行維修或整改；有關責任人不履行維修義務的，經業主大會同意，由業主委員會委托物業管理企業進行維修或整改，其費用由維修責任人承擔。
第八十二條 物業管理區域內公用設施、設備、公用場所（地）（以下簡稱公用部位）的維修責任人為業主委員會。
公用部位指物業管理區域內供暖供電設施設備、道路、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂、體育場所、停車場、地下排水管道等。
公用部位的維修養護由物業管理企業組織實施，其中日常維修養護費用從物業管理服務費中支出，重大養護項目和維修項目的費用由業主委員會申請、市物業管理行政主管部門審批從公用設施專用資金中支出。
重大養護項目和維修項目的范圍由市房產管理局確定。

第八十三條　本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第八十四條　國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
　物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第八十五條　市物價局會同市房產管理負責本市行政區域內物業服務收費的監督管理工作。
第八十六條 物業管理企業應當在其服務區域內的顯著位置或收費地點，可采取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊、多媒體終端查詢等方式實行明碼標價，做到價目齊全，內容真實，標示醒目，字跡清晰。
物業服務收費明碼標價的內容包括：物業管理企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據等。
實行政府指導價的物業服務收費應當同時標明基準收費標準、浮動幅度，以及實際收費標準。
第八十七條 物業管理企業接受委托代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等有關費用的，也應當依照本規定的有關內容和方式實行明碼標價。
物業管理企業根據業主委托提供的物業服務合同約定以外的服務項目，其收費標準在雙方約定后應當以適當的方式向業主進行明示。
第八十八條 實行明碼標價的物業服務收費的標準等發生變化時，物業管理企業應當在執行新標準前一個月，將所標示的相關內容進行調整，并應標示新標準開始實行的日期。
第八十九條 物業管理企業不得利用虛假的或者使人誤解的標價內容、標價方式進行價格欺詐。不得在標價之外，收取任何未予標明的費用。
第九十條　物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。普通住宅區公共性物業服務收費實行政府指導價。高級公寓、別墅區等高標準住宅區以及辦公寫字樓、工業、商業等類別的物業服務收費，實行市場調節價。特約服務費實行市場調節價，由雙方約定。
第九十一條　物業服務收費實行政府指導價的，市物價局應當會同市房產管理局根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。
　　實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。
　　第九十二條　業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
　　包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
　　酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
　　第九十三條　實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
　　實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
　　物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
　　1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
　　2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
　　3、物業管理區域清潔衛生費用；
　　4、物業管理區域綠化養護費用；
　　5、物業管理區域秩序維護費用；
　　6、辦公費用；
　　7、物業管理企業固定資產折舊；
　　8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9、物業管理區域內必要的社區文體活動經費；
10、經業主同意的其它費用。
　　物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
　　第九十四條　實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
　　物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并半年一次在物業管理區域內顯著位置對物業服務資金的收支和年度預算執行情況公布三天以上，并加蓋物業管理企業和業主委員會公章。
　　業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當在一周內答復。
　　第九十五條　物業服務收費采取酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
　　第九十六條　業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。
　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。
　　物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。
　　第九十七條　納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。
第九十八條　物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。
第九十九條 物業管理區域內的車輛停放服務收費管理，按照政府有關規定執行。其中住宅區車輛停放服務收費，實行政府定價，由當地政府價格主管部門管理，只有固定的停車場、車棚，并有專人看管，才可以收費。
　　第一百條　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
　　第一百零一條　物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第一百零二條　物業管理企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
第一百零三條 實行政府指導價的普通住宅區公共性物業服務收費，利潤率一般不應超過物業服務成本的10% 。每一等級收費標準的浮動幅度一般不應超過該等級基準價上下10 %。制定等級基準價要根據社會平均成本變動情況適時調整，每年向社會公布一次。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的等級基準價、資質證書等級、管理水平、業主需求等在物業服務合同中約定，并向當地政府價格主管部門和房地產行政主管部門備案。實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。
第一百零四條 實行酬金制的物業管理企業每年的物業管理服務費總收入減去總支出的結余部分，轉入下一年的物業管理服務費；不足部分物業管理企業應找出原因，不屬物業管理企業失誤的可在下年度通過追加物業管理服務費解決。
　 第一百零五條　市房產管理局和物價局應當加強對物業管理企業的服務內容、標準和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。

第六章 住宅共用部位和共用設施維修資金的管理

第一百零六條 在本市行政區域內，商品住房（包括經濟適用住房，以下簡稱“商品住房”）和公用住房出售后的共用部位、共用設施設備維修資金的管理，均適用本辦法.。本辦法所稱公有住房是指在住房制度改革和拆遷安置中向個人出售的公有住房。

第一百零七條 本辦法所稱共用部位是指住房主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等），戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備是指住宅小區或單幢住房內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第一百零八條 凡商品住房和公用住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修資金（以下簡稱“維修資金”），專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。
第一百零九條 專項維修資金由市房產管理局管理，在銀行專戶存儲，?？顚Ｓ?。為了保證維修資金的安全，維修資金閑置時，除可以用于購買國債或者用法律、法規規定的范圍外，嚴禁挪作他用。

維修基金明細戶一般按單幢住宅設置。

第一百一十條 維修資金自存入維修資金專戶之日起按規定計息。維修資金利息凈收益轉作維修資金滾存使用和管理。

第一百一十一條 商品住房的公用部位和共用設施維修資金提取辦法：
商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關維修資金繳交約定。購房者應當按購房款的2-3％的比例向售房單位繳交維修資金。售房單位代為收取的維修資金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。
第一百一十二條 公用住房售后的維修資金來源于兩部分：

１、售房單位按照一定比例從售房款中提取，多層住宅不低于售房款的２０％，高層住宅不低于售房款的３０％。該部分資金屬售房單位所有。

２、購房者按購房款的２％的比例向售房單位繳交維修資金。售房單位代為收取的維修資金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。
第一百一十三條 本辦法實施前，商品住房和公有住房出售后未建立維修資金或維修資金的建立標準低于本辦法規定的，應在三個月內按本辦法建立或補充。

第一百一十四條 業主委員會成立前，維修資金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計劃，經市產管理審核后劃撥。業主委員會成立后，維修資金的使用由物業管理企業提出年度使用計劃，經業主或業主大會審定同意后劃撥。

維修資金不敷使用時，由全體業主或業主委員會研究決定，按業主占有的住宅建筑面積比例向業主續籌。

第一百一十五條 業主轉讓房屋所有權時，結余維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

第一百一十六條 因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，應當將維修資金賬面余額按業主個人繳交比例退還給業主。

第一百一十七條 市房產管理局和財政局負責指導、協調、監督維修資金的管理與使用，制定維修資金使用計劃報批管理制度、財務預決算管理制度、審計監督制度以及業主的查詢和對賬制度等。

第一百一十八條 業主或使用人、物業管理企業、開發建設單位之間就維修資金發生糾紛的，當事人可以通過協商，協商不成的，由市房產管理局協調解決，或者向人民法院起訴。

第一百一十九條 公有住房售房單位和開發建設單位未按照本辦法規定足額提取維修資金的，市房產管理局應當責令其按期補提維修資金本息；逾期仍不足額提取的，應當處以自應提取之日起未提取額每日萬分之三的罰款。
第一百二十條 業主、業主委員會和物業管理企業不得以任何理由和形式，將專項維修資金用于本辦法規定以外的開支。
第一百二十一條 住宅維修資金的使用情況，每年度在物業管理區域內顯著位置張榜公布三天以上，并加蓋物業管理企業和業主委員會公章，接受有關部門和業主的監督、質詢。

第七章 罰 則

第一百二十二條　住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由市房產管理局責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第一百二十三條　建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第一百二十四條　違反本條例的規定，不移交有關資料的，必需限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第一百二十五條　未取得資質證書從事物業管理的，由市房產管理局沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第一百二十六條　物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由市房產管理局責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第一百二十七條　物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由市房產管理局責令限期改正，處委托合同價款30％以上50％以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第一百二十八條　違反本辦法的規定，挪用專項維修資金的，必需追回挪用的專項維修資金，并給予相應責任人警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第一百二十九條　違反本辦法的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由市房產管理局責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第一百三十條　違反本辦法的規定，未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的，由市房產管理局責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。
第一百三十一條 物業管理企業在物業服務合同約定期內，出現違約或違規行為應當處以罰款的，其所交納的物業監管保證金抵交罰款，不足部分由物業管理企業續交，如有余額按規定返還該物業管理企業。
第一百三十二條　違反本辦法的規定，有下列行為之一的，由市房產管理局責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：
（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；
（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第一百三十三條 物業管理企業違反本辦法第四十六、五十二、六十、六十一、六十五、六十七、七十、九十、九十八條規定，由市房產管理局給予其警告，并責令限期改正；逾期不改的，由頒發物業管理企業資質的主管部門吊銷其資質。
第一百三十四條 開發建設單位違反本辦法第四十、四十三、四十七、四十八、五十八條規定，由市房產管理局給予其警告，并責令限期改正；逾期不改的，由頒發房地產開發企業資質的主管部門吊銷其資質。
第一百三十五條　違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。
第一百三十六條　業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第一百三十七條 維修基金代管單位違反本辦法規定，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，由當地財政部門按規定進行處理。情節嚴重的，應追究直接責任人和領導人的行政責任；構成犯罪，應依法追究刑事責任。
第一百三十八條　違反本辦法的規定，市人民政府物業行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第八章 附 則

第一百三十九條 本辦法由任丘市房產管理局負責解釋。
第一百四十條 本辦法自發布之日起執行。