文山州物業管理實施辦法

（征求意見稿）
目 錄
第一章 總則
第二章 業主及業主大會、業主委員會
第三章 物業服務企業資質管理
第四章 前期物業管理
第五章 物業管理服務
第六章 物業的使用與維護
第七章 物業維修基金
第八章 物業管理服務收費
第九章 法律責任
第十章 附則
第一章 總 則
第一條 為了加強我州城鎮住宅小區物業管理，規范物業管理服務活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善提高人民群眾的居住生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》、《云南省物業管理規定》等有關法律、法規的規定，結合我州實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱的物業，是指各類房屋及相應配套的設備、設施、道路、場地、綠化、交通、治安、環境，以及管理服務用房，會所等。
第三條 本辦法所稱的物業管理服務，是指物業服務企業（以下簡稱物業企業）按照物業管理服務合同約定，對各類房屋及配套的設施、設備、道路、綠化和相關場地等進行維修、養護、管理，維護環境衛生和公共秩序的服務活動。
第四條 本辦法所稱的住宅小區，是指以住宅為主體功能配套齊全的住宅小區或住宅組團，以及各單位的單元住宅樓、辦公住宅混合樓，住宅、非住宅混雜居住區，工礦居民點等。
第五條 本辦法所稱的業主，是指房屋所有權人或單位。
第六條 國家、政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇合法的專業化物業服務企業。鼓勵物業管理服務采用新技術、新方法、依靠科技進步提高管理和服務水平。
第七條 凡在文山州行政區域內的物業管理服務活動均適用本辦法?？h級以上人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理服務活動的監督管理工作。
第二章 業主及業主大會、業主委員會
第八條 業主在物業管理服務活動中，享有下列權利：
（一）按照物業管理服務合同的約定，接受物業企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理服務的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，享有投票權，享有業主委員會成員的選舉權和被選舉權；
（五）監督業主委員會工作；
（六）監督物業企業履行物業管理服務合同；
（七）監督物業共用部位、共用設施設備維修基金的管理使用；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）法律、法規規定的其他權利。
第九條 業主在物業管理服務活動中，應當履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內共用部位、共用設施設備的使用，公共秩序和公共環境的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決議和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家和各級政府的有關規定交納專項維修基金；
（五）按時交納物業管理服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第十條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會是代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益的自治組織。
第十一條 一個物業管理區域只能成立一個業主大會和一個業主委員會。物業管理區域應根據便于管理，相對集中的原則劃分，但建筑面積在30萬平方米以上分多期開發的住宅小區，可以劃分為兩個以上物業管理區域。
屬于城市建設中自然形成的，相對獨立的住宅區和非住宅物業，可以劃分為一個物業管理區域。
第十二條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的縣以上房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十三條 物業管理區域符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：
（一）將物業交給業主的建筑面積達物業管理區域總建筑面積50﹪以上的；
（二）將物業交給第一個業主之日起滿兩年的；
（三）占全體業主30﹪以上業主提議的；
第十四條 業主在業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素，按下列標準確定：
（一）住宅物業，每套住宅建筑面積在140平方米以下的1票；超過140平方米不足280平方米的為2票；280平方米以上的為3票。
（二）非住宅物業，每處建筑面積在200平方米以下的為1票；每超過200平方米的增加1票，但最多不超過30票。
第十五條 業主大會履行下列職責：
（一）制定、修改管理規約和業主大會議事規則；
（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；
（三）選聘、解聘物業企業；
（四）決定專項維修基金的使用、續籌方案，并申報、監督實施；
（五）審議物業企業有償服務及其收費標準；
（六）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（七）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理職責。
第十六條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有本區域內持有二分之一以上投票權的業主參加。
第十七條 業主可以委托代理人參加業主大會會議，業主應當有簽名的書面委托書給代理人。委托代理人應當具備合法的民事權利，委托人在業主大會會議上享有下列權利：
（一）參加業主大會會議，行使投票權；
（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理服務的有關事項提出建議；
（三）法律、法規規定的其他權利。
第十八條 業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約業主大會議事規則，選聘和解聘物業企業，專項維修基金使用和續籌方案的決定，必須經本區域內全體業主所持投票權三分之二以上的業主通過。
業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
第十九條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開，經20﹪以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第二十條 召開業主大會會議，業主委員會應當在會議召開15日以前通知全體業主，并告知相關的居民委員會，同時做好業主大會會議記錄。
業主大會的決議、章程、規章制度等不得與國家的法律、法規相抵觸。
第二十一條 業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：
（一）召集并主持業主大會會議，報告物業管理服務的實施情況；
（二）代表業主與業主大會選聘的物業企業簽訂物業管理服務合同；
（三）了解、聽取業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業企業履行物業管理服務合同；
（四）監督業主遵守管理規約和監督管理規約的實施；
（五）業主大會賦予的其他職責。
第二十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的縣級以上人民政府房地產行政主管部門和居民委員會、鄉鎮人民政府備案。
第二十三條 業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生，主任一人，副主任若干人。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織協調能力的業主擔任。
業主委員會委員的任期一屆為三年，可連選連任，但最長不得超過二屆，業主委員會委員原則上不計發薪金。
第二十四條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。管理規約對全體業主具有約束力。
第二十五條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。
第二十六條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理服務無關的決定，不得從事與物業管理服務無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的縣級以上人民政府房地產行政主管部門，應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第二十七條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。
第三章 物業服務企業資質管理
第二十八條 州人民政府房地產行政主管部門是州人民政府物業管理行業的行政主管部門，負責全州行政區域內物業企業的行政管理，負責一、二級企業資質的申報、年檢的初審管理和三級企業資質以下等級的認證、審批和年檢工作。
第二十九條 申請設立物業服務的企業，除應當符合有關法律、法規規定的企業設立條件外，還須按照國家建設部《物業管理企業資質管理試行辦法》和《云南省物業管理企業資質等級管理辦法》的規定辦理。
在文山州境內從事物業管理服務活動的外地的物業企業，應當備齊有關資料到當地房地產行政機關進行登記，同時報文山州人民政府房地產行政主管部門辦理備案登記。
第三十條 物業企業屬于微利服務企業，享受國家，省、州對第三產業的優惠政策。
第三十一條 未取得物業服務資質等級的企業、個人不得承攬物業管理服務業務。業主委員會、房地產開發企業、機關、團體等單位不得聘請無物業服務資質的企業從事物業管理服務活動。
物業企業依法取得資質證書后方可接受委托，依法從事物業管理服務活動。在物業企業從事物業管理服務的從業人員，應當按照國家和省人民政府的有關規定，取得職業資格證書。
第四章 前期物業管理
第三十二條 本辦法所稱的前期物業管理是指業主委員會尚未組成前，開發建設單位選聘的物業企業實施的物業管理服務。開發、建設單位選聘物業企業的，應當簽訂書面的前期物業管理服務合同。
第三十三條 房地產開發企業在銷售物業之前，應當制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
開發建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
第三十四條 開發建設單位制定的臨時管理規約，應當在物業銷售前向物業買受人明示。物業買受人在與開發建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約以予書面承諾。
第三十五條 開發建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當包含前期物業管理服務合同約定的內容。
前期物業管理服務合同可以約定期限，但是，期限未滿，業主委員會成立后與物業企業簽訂的物業管理服務合同生效的，前期物業管理服務合同終止。前期物業管理服務合同期限最長不得超過3年。
第三十六條 業主依法享有物業的共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，開發建設單位不得擅自處分。
第三十七條 物業企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，并進行書面登記經有關人員簽字認可后備案管理。
第三十八條 在辦理物業承接驗收手續時，開發建設單位應當向物業企業移交下列資料，同時將下列資料（二套）報送同級房地產行政管理部門登記備案：
（一）小區竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，小區附屬配套設施、地下管網工程竣工圖，小區各項工程竣工驗收和驗收備案等資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（四）物業管理所必需的其他資料。
物業企業應當在前期物業服務合同終止時五日內，將上述資料全部移交給業主委員會。
第三十九條 開發建設單位應當按照國家規定的保修期和保修范圍，承擔物業的保修責任。
第四十條 開發建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房，物業管理用房配置標準如下：
（一）小區內房屋總建筑面積在1萬平方米以內的，物業管理用房建筑面積不得少于10平方米；
（二）小區內房屋總建筑面積在1萬平方米以上，3萬平方米以內的，物業管理用房建筑面積不得少于30平方米；
（三）小區內房屋總建筑面積在3萬平方米以上，5萬平方米以內的，物業管理用房建筑面積不得少于40平方米，物業管理用房不少于二處；
（四）小區內房屋總建筑面積在5萬平方米以上的，每超過1萬平方米，物業管理用房在40平方米的基礎上應當再增加15平方米，增加數量以此類推，物業管理用房應當為二處以上。
第四十一條 國家提倡開發建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應合法資質的物業企業。
住宅物業的開發建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應合法的物業企業；投標人少于3個或者住宅規模較?。偨ㄖ娣e1萬平方米以內）的，經物業所在地房地產行政主管部門批準，可以采用協議的方式選聘具有相應合法資質的物業企業。
第五章 物業管理服務
第四十二條 一個物業管理區域只能由一個物業企業實施物業管理服務。業主委員會應當與業主大會選聘的物業企業訂立書面的物業管理服務合同，物業管理服務合同的約定應當包括下列內容：
物業管理事項、區域、權限；物業服務質量、內容、范圍、費用；小區內綠地、綠化管理；小區內道路、場地管理；小區內停車場地及收費管理；小區內公共部位、共用設備設施管理及經營收費管理；物業管理服務用房的使用、雙方的權利義務、合同期限、違約責任等。
第四十三條 物業企業應當按照物業管理服務合同的約定，提供相應的管理服務。物業企業未能履行物業管理服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第四十四條 物業企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續，業主委員會應當向物業企業移交本辦法第三十八條規定的資料。
物業管理服務合同終止時，物業企業應當在15日內將物業管理用房和本辦法第三十八條規定的資料交還給業主委員會。
物業管理服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業企業的，物業企業之間應當做好交接工作，不得相互刁難。
第四十五條 物業管理用房的所有權依法屬于業主。物業管理用房的用途是保障本小區業主和物業的管理服務的必備用房，未經業主大會同意，物業企業不得改變物業管理用房的用途。業主、業主委員會和業主大會不得處分物業管理用房。
第四十六條 物業企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理服務委托給他人。
第四十七條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業企業應當制止，并及時向公安機關和有關行政管理部門報告。
公安機關和有關行政管理部門在接到物業企業的報告后，應當及時依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十八條 物業企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作，發生安全事故時，物業企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，并協助做好救助工作。
物業企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定，對被雇請的人員身份情況、家庭情況、社會關系情況、個人一貫表現情況等進行詳細登記備案。
保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
物業企業在管理服務活動中，應當公示在本小區管理服務的全部工作人員基本情況和照片。工作人員應當相對固定，原則上更換時間一年以上，人員更換后須及時更換其基本情況和照片。
第四十九條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。物業使用人違反本管理辦法和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。
第五十條 小區內的環境衛生清潔和業主的垃圾統一由物業企業清掃、收集投放在業主委員會確定的本小區內的投放場地，城市垃圾清運機構每日須到小區內將所投放的垃圾徹底清運到城市垃圾處理場（廠）。
第五十一條 小區內的停車場地、空地、道路可設置固定停車位或臨時停車位，但應當征得三分之二以上的業主同意，且不得影響業主的正常生活，不得影響道路通暢等，物業企業可收取車位費。收取的車位費70﹪歸業主所有，作為專項維修基金存入房地產行政主管部門的專項帳戶內，30﹪歸物業企業所有。交納車位費的車輛丟失、損壞等，業主和物業企業均不承擔責任。
業主確需對停放的車輛要求特殊保管的，物業企業應當視情況收取車輛保管費，并出具車輛保管的有關依據和時限等手續并經業主簽名認可，車輛保管費扣出車位費后全部歸物業企業所有。在保管期限內發生車輛丟失、損壞（停放時間過長不能正常啟動等除外）的，全部責任由物業企業承擔。
第五十二條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業企業在物業管理活動中的投訴。
第六章 物業的使用與維護
第五十三條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑、場地、綠化和共用設施、設備，不得改變用途。
業主確需改變公共建筑和共用設施、設備用途的，應當征得業主大會同意后報經規劃、建設、房地產、消防等政府行政職能管理部門，依法辦理有關手續后告知物業企業方可動工。
第五十四條 業主、物業企業等不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地、綠化用地及公共空間等，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地、綠化用地及公共空間的，應當征得業主委員會和物業企業的同意；物業企業確需臨時占用、挖掘上述公共場地的，應當征得業主委員會的同意。業主、物業企業必須將臨時占用、挖掘的道路、場地、綠化用地及公共空間，在約定的期限內恢復原狀。
第五十五條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。以上單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地、綠化用地的，應當征得業主委員會和物業企業的同意后方可施工并及時恢復原狀。
第五十六條 業主需要裝修房屋時，應當事先告知物業企業，并向當地房屋安全管理部門辦理申報登記手續。
房屋安全管理部門應當根據申請業主的房屋結構、質量和毗鄰房屋的影響關系等情況，告知業主房屋在裝飾裝修中的禁止行為和注意事項等。
第五十七條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業企業的同意后，按照國家的相關規定辦理有關手續，同時須向業主委員會簽訂租用協議，按期支付租金。租金收益90％用于補充小區內的專項維修基金，存入政府房地產行政主管部門規定的帳戶內；10％用于業主委員會的日常辦公經費。
物業共用部位、共用設施設備的經營收入和資金使用支出，業主委員會應當每個季度向業主公布一次，并接受業主的監督。
第五十八條 嚴禁業主、業主委員會、物業企業等擅自改變房屋結構、房屋外觀；嚴禁拆改房屋承重結構、墻體、梁柱、樓板、陽臺等；嚴禁搭占共用陽臺、天臺、屋面、通道、綠化等。
第五十九條 住宅、經營、生產、加工等混合的物業，經營人在經營、生產、加工時，從夜晚23時至早晨7時的時段中，不得產生65分貝以上的噪聲和強烈的燈光以及有害氣體。
業主在裝修物業時，在以上時段中應當按照上述規定辦理。
第六十條 經營餐飲、生產加工修理、油漆、油料、粉碎等污染公共環境的業主或者經營人，應當向業主委員會交付公共環境污染清潔保證金1000元以上至5000以下（視污染程度而定）。經營終止后，業主或者經營人清潔、還原被污染的公共部位后，業主委員會應當在二日內退還其全部的保證金；未清潔污染或者清潔不凈的，業主委員會應當視具體情況扣減退還保證金。
業主委員會扣減留下的污染清潔保證金，只能用于清潔被污染公共部位的有關費用開支，事畢后，業主委員會應當公布其結果和保證金使用情況。
第六十一條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業企業維修養護，費用由責任人承擔。
第六十二條 業主不得在小區內放養影響他人正常生活、安全及危害公共利益的家畜、家禽和寵物等。嚴禁將家畜、家禽和寵物的糞便排放在小區內。
小區內不得停放一噸以上的車輛，不得停放拖拉機、農用車輛等。
第七章 物業維修基金
第六十三條 文山州人民政府房地產行政主管部門，是全州物業共用部位、共用設施設備維修基金的管理部門?？h人民政府房地產行政主管部門負責本縣物業共用部位、共用設施設備的維修基金監管工作。
第六十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修基金。
專項維修基金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造、不得挪作他用。
第六十五條 專項維修基金的收取、使用、管理的具體辦法按照《文山州人民政府關于住宅共用部位共用設施設備維修基金管理實施細則》執行。
第八章 物業管理服務收費
第六十六條 物業管理服務實行有償管理服務的辦法，物業管理服務收費應當遵循合理、公開以及費用與管理服務項目、水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照文山州價格主管部門會同建設房地產行政主管部門制定的物業管理服務收費辦法，在物業管理服務合同中約定。
政府鼓勵業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業企業；提倡物業企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業管理服務收費通過市場競爭形成。
第六十七條 物業企業向業主提供管理服務的，不論是否與業主和業主委員會合同約訂管理服務項目的，都應當實行明碼標價，標明服務項目、收費標準、服務時限等情況。
物業企業實行明碼標價，應當遵循公開、公平和誠實信用的原則，遵守國家價格法律、法規、規章和政策。
第六十八條 物業管理服務收費明碼標價的內容包括：物業企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話等。
以上物業管理服務收費的內容應當在小區內顯著位置和收費點，采取公示欄、公示牌等接受業主監督。
第六十九條 業主應當根據物業管理服務合同的約定按時交納物業管理服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業管理服務費用的，由物業使用人交納，物業使用人滯交或者不交納的，由業主負連帶交納責任。
巳竣工但尚未出售或者尚未將物業移交給物業買受人的物業，物業管理服務費用由開發建設單位交納。
業主或者物業使用人不按照物業管理服務合同的約定按時足額交納物業管理服務費用的，物業企業可以依法追繳，亦可以向人民法院起訴追繳。
第七十條 物業管理區域內，城市供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、垃圾清運等單位應當自行向最終用戶收取有關費用。物業企業接受委托代收上述費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，其代理手續費用由上述委托單位支付。業主委員會無權委托物業企業代收上述費用。
第七十一條 物業管理服務費用的構成主要包括物業管理服務成本、法定稅費和企業法定利潤。物業管理服務成本費用一般由以下內容構成：
（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
（三）物業管理區域清潔衛生費用；
（四）物業管理區域綠化養護費用；
（五）物業管理區域秩序維護費用；
（六）辦公費用；
（七）物業管理企業固定資產折舊；
（八）經業主同意的其它費用等。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用不屬于該范疇內，應當通過專項維修基金予以管理列支。物業戶內設施設備的維修、改造、疏通等費用需另外計算收??；
第七十二條 對于小區內二次加壓水泵、電梯、消防等公共設施設備的運行維護費用，所有因此而受益的業主（或使用人）應當平均分攤支付。
第七十三條 物業管理服務收費的計算辦法一般按法定的產權面積計算（以房屋所有權證登記的面積計費，未辦產權證的以售房合同中的建筑面積計費），按月計算收取。
別墅、單體、聯體住宅可按幢或者分戶計算包干收費。
營業性商業物業可根據人流活動量多少，按法定產權面積或者分戶計算收費。
第七十四條 實行政府指導價的物業管理服務收費，具體收費標準最高向上浮動不得超過30％，最低向下浮動不得低于40％。高于或低于此標準的視為不正當競爭手段。
第七十五條 縣級以上人民政府價格主管部門和房地產行政主管部門，是本轄區內物業管理服務收費的行政主管部門，應當加強對物業管理服務收費的監督管理。
第九章 法律責任
第七十六條 違反國務院《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）和本實施辦法的規定，開發建設單位在銷售物業時未制定臨時管理規約或者規約有侵害物業買受人合法權益的，以及未向物業買受人明示（簽名）臨時管理規約的，由縣以上人民政府房地產行政主管部門按照國務院《條例》第六章第五十七條規定處罰。
第七十七條 違反《條例》和本實施辦法的規定，開發建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣以上人民政府房地產行政主管部門按照國務院《條例》第六章第五十八條規定處罰。
第七十八條 違反《條例》和本實施辦法的規定，開發建設單位、物業企業等不移交小區有關資料的，由縣以上人民政府房地產行政主管部門按照國務院《條例》第六章第五十九條規定處罰。
第七十九條 違反《條例》和本實施辦法的規定，未取得物業管理資質證書從事物業管理服務的，聘請無物業管理資質證書從事物業管理服務的，由縣以上人民政府房地產行政主管部門按照國務院《條例》第六章第六十條規定處罰。
第八十條 違反《條例》和本實施辦法的規定，物業企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員或者雇請身份、家庭、社會關系不明的保安人員等從事物業管理服務活動的，由縣以上人民政府房地產行政主管部門按照國務院《條例》第六章第六十一條規定處罰。
第八十一條 違反《條例》和本實施辦法的規定，物業企業將一個物業管理區域內的全部物業管理服務一并委托給他人的，由縣以上人民政府房地產行政主管部門按照國務院《條例》第六章第六十二條規定處罰。
第八十二條 違反《條例》和本實施辦法的規定，挪用專項維修基金的，由縣以上人民政府房地產行政主管部門按照國務院《條例》第六章第六十三條規定處罰。
第八十三條 違反《條例》和本實施辦法的規定，開發建設單位在開發建設的住宅小區內不按照規定配置物業管理用房的，由縣以上人民政府房地產行政主管部門按照國務院《條例》第六章第六十四條規定處罰。
第八十四條 違反《條例》和本實施辦法的規定，未經業主大會同意，開發建設單位、物業企業或者業主委員會等擅自改變物業管理用房的用途的，由縣以上人民政府房地產行政主管部門按照國務院《條例》第六章第六十五條規定處罰。
第八十五條 違反《條例》和本實施辦法的規定，有下列行為之一的，由縣以上人民政府房地產行政主管部門按照國務院《條例》第六章第六十六條規定處罰，給業主或他人造成損失或者侵害的，依法承擔賠償責任和法律責任：
（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內公用道路、樓梯間、屋面、通道、場地、綠化等，損害業主共同利益的；
（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的；
（四）擅自在物業管理區域內放養家畜、家禽和寵物的；
（五）不按規定時限，在物業管理區域內擅自制造65分貝以上噪聲、強烈燈光或者排放有害氣體的。
第八十六條 違反《條例》和本實施辦法的規定以及物業管理服務合同的約定，業主逾期不交納物業管理服務等費用的，業主委員會應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業企業可以向人民法院起訴追繳。
第八十七條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任，尚不構成犯罪的，依法給予法安管理處罰。
第八十八條 違反《條例》和本實施辦法的規定，縣以上人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任，尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第十章 附 則
第八十九條 本實施辦法由文山州建設局負責解釋。
第九十條 本實施辦法自2008年1月1日起施行。

二00七年九月三十日