辛集市物業管理實施辦法

辛集市人民政府印發《辛集市物業管理實施辦法》的通知

各鄉、鎮人民政府，市政府有關部門：
《辛集市物業管理實施辦法》已經市政府研究同意，現印發給你們，望認真貫徹執行。

二○○四年十二月十三日

辛集市物業管理實施辦法

第一章 總則
第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，保障物業的合理使用，改善人民群眾的生活和工作環境，根據有關法律法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內物業管理及相關活動適用本辦法。
第三條 物業管理活動應向市場化、專業化、規范化方向發展。提倡建設單位、業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。
第四條 市房產管理局是本市物業管理的行政主管部門，負責全市物業管理活動的統一監督管理工作。
規劃、建設、城市管理、物價、公安、民政等部門在各自職責范圍內對物業管理活動進行監督管理。
第五條 居民委員會依法對社區進行管理和提供服務，對社區內物業管理活動進行協調，調解物業管理糾紛。
第二章 業主及業主大會
第六條 業主在物業管理活動中享有下列權利：
(一)對物業的共有產權部分享有共同管理、使用和按其應有比例收益的權利；
(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議和議案；
(三)提出起草、修訂業主公約、業主大會章程的建議；
(四)參加業主大會會議，行使表決權；
(五)行使業主委員會委員的選舉權、被選舉權；
(六)監督業主委員會的工作，監督物業管理企業履行物業服務合同；
(七)向業主委員會或物業管理企業提出建議或者質詢，要求停止損害業主共同利益的行為；
(八)對物業共用部位、共用設施設備維修資金（以下簡稱專項維修資金）的收支、使用情況有知情權、監督權；
(九)法律、法規規定的其他權利。
第七條 業主在物業管理活動中應當履行下列義務：
(一)遵守業主公約和業主大會章程；
(二)執行業主大會的決議和業主大會授權業主委員會作出的決定；
(三)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
(四)配合物業管理企業的正當管理服務活動；
(五)按照國家有關規定交納專項維修資金；
(六)按時交納物業服務費用；
(七)法律、法規規定的其他義務。
第八條 業主決定共同事務的表決權，屬于住宅類物業的，為一戶一票制。屬于非住宅類物業的，以業主擁有的建筑面積每一百平方米計算為一票；單戶不足一百平方米的，計為一票，業主公約另有規定的除外。
第九條 一個物業管理區域應當成立一個業主大會，業主大會由本區域內全體業主組成。
物業管理區域業主人數較多的，可以以單元、幢或一定規模為選舉單位，推選業主代表參加業主大會。
第十條 已交付使用的物業有下列情形之一的，應當召開首次業主大會會議：
(一)業主入住率達50%以上；
(二)首位業主實際入住達二年以上。
只有單一業主的或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
舊住宅區應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，合理劃定物業管理區域。由業主代表、開發建設單位、轄區居委會組成物業管理委員會，行使業主委員會的職責。
第十一條 業主籌備成立業主大會的，應當在市物業行政主管部門的指導下，由業主代表、建設單位（原產權單位）組成業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）?；I備組應當做好下列工作：
(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
(二)參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業主大會章程》（草案）和《業主公約》（草案）；
(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；
(四)確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單；
(五)做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。
第十二條 籌備組應當自組成之日起30日內在市物業行政主管部門指導下，組織業主召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。
第十三條 召開業主大會會議，應當于會議召開15日前將會議相關內容以書面形式在本物業管理區域內公告。
第十四條 業主大會履行下列職責：
(一)制定、修改業主公約和業主大會章程；
(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；
(三)選聘、解聘物業管理企業；
(四)決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；
(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
第十五條 業主大會會議采用集體討論表決的形式，也可以采用書面征求意見的方式。
第十六條 業主大會會議應有物業管理區域內1/2以上投票權的業主參加。業主可以書面委托他人參加業主大會會議，行使表決權。
業主代表行使表決權，應當事先征求所代表業主的意見，并如實反映業主意見。
業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會章程,確定業主委員會的辦公場所和經費,選聘或者解聘物業管理企業,專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
第十七條 業主大會決定對全體業主、使用人、業主委員會有約束力。
第十八條 業主大會會議由業主委員會召集，20%以上的業主要求召集時，業主委員會應當在30日內召集。
第十九條 業主委員會是業主大會的執行機構，成員由業主大會選舉產生。業主委員會由5-15名單數成員組成。業主委員會主任、副主任在業主委員會中選舉產生。
業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定的組織能力的業主擔任。
第二十條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內持下列文件到物業行政主管部門備案：
(一)業主委員會選舉結果和選舉情況報告：
(二)業主公約及業主大會章程。
業主委員會備案事項發生變更的，應當依照前款規定重新備案。
第二十一條 業主委員會經備案后，應將業主公約、業主大會章程在物業管理區域內公示。
第二十二條 業主委員會履行下列職責：
(一)召集業主大會，報告物業管理的實施情況；
(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；
(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；
(四)監督業主公約的實施；
(五)擬定物業共用部分收益的管理、使用和分配方案；
(六)按照業主公約或業主委員會章程的規定，定期向業主公布物業管理事務處理情況和專項維修資金的使用情況；
(七)參與并監督物業共用部分維修、更新、改造的竣工驗收；
(八)業主大會賦予的其他職責。
第二十三條 業主委員會會議應當有1/2以上委員出席,作出決定必須經全體委員人數1/2以上同意。
第二十四條 經1/3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。
業主委員會應當寫出書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。
第二十五條 業主公約應當對有關物業的使用、維修、管理、業主的公共利益、業主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業主公約對全體業主、使用人、業主委員會有約束力。
第二十六條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，應當與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合轄區居民委員會依法履行自治管理職責，并接受其指導。
住宅小區業主大會、業主委員會作出的決議、決定，應當告知轄區的居民委員會。
第三章 物業管理企業
第二十七條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格，根據核準的資質等級從事相應的物業服務。
第二十八條 物業管理企業應當按照國家有關規定取得資質證書。
第二十九條 從事物業管理的人員應當按照國家規定取得職業資格證書。
第三十條 物業管理企業享有以下權利：
(一)按照物業管理服務合同進行管理；
(二)依照物業服務合同收取服務費用；
(三)對裝飾裝修活動進行監督；
(四)對造成物業共用部位、共用設施設備和場地損害的，要求責任人停止侵害；
(五)依據法律、法規規定和物業服務合同約定享有的其他權利。
第三十一條 物業管理企業應履行下列義務：
(一)按照物業服務合同要求提供物業服務；
(二)接受業主、業主委員會的監督，定期向業主大會、業主委員會報告物業服務合同履行情況和專項維修資金使用情況，并進行公示。
(三)公示物業服務合同約定的收費項目和標準；
(四)協助有關部門制止違法、違規的行為，維護物業管理區域公共秩序；
(五)法律、法規規定的其他義務。
第三十二條 物業管理企業雇請保安的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當依法履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第四章 前期物業管理
第三十三條 在業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位應當選聘具備相應資質的物業管理企業實施前期物業管理，并簽訂前期物業服務合同。
業主委員會與選聘或續聘的物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時，前期物業服務合同即行終止。
在前期物業管理服務期間，物業交付使用前發生的物業管理相關費用由建設單位承擔，物業交付業主后的物業管理服務費，由業主承擔。當事人另有約定的除外。
第三十四條 住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅總建筑面積低于3萬平方米的，經市物業行政主管部門批準，可以采取協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
第三十五條 新建物業的建設單位應當在辦理《商品房預售許可證》時，將物業管理方案報市物業行政主管部門備案。方案包括《業主臨時公約》、《前期物業服務合同》。
第三十六條 建設單位在銷售物業時應將《業主臨時公約》、《前期物業服務合同》作為物業銷售合同要約的部分。必須向買受人明示《前期物業服務合同》和《業主臨時公約》的內容。
第三十七條 買受人在簽訂購房契約的同時，應當對《業主臨時公約》予以書面承諾，并與物業管理企業簽訂《前期物業服務協議》。
第三十八條 規劃、設計新建住宅區時，應當統籌規劃、合理設置物業管理各項設施，并按照開發建設住宅總建筑面積3‰的比例建設物業管理用房，用于物業管理服務活動，費用計入建筑成本。
物業管理用房屬于全體業主共同所有，只能用作物業管理活動。
第三十九條 物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
第四十條 在辦理物業承接手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：
(一)規劃圖、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖， 附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
(二)設施、設備安裝、使用和維護保養技術資料；
(三)物業質量保證文件和物業使用說明文件；
(四)物業服務所必需的其他資料；
物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第四十一條 建設單位應當按照國家規定和物業銷售合同約定的保修期限、保修范圍，承擔物業的保修責任。
第四十二條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。
業主購房后未入住長期空置的物業，物業費按80%交納。
第五章 物業管理服務
第四十三條 在同一物業管理區域內，業主只能委托一個物業管理企業進行管理。業主選聘物業管理企業時，可以采用公開招標或者其他方式。
第四十四條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。
第四十五條 物業服務合同應當包括物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、公用設施設備運行費用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容。
第四十六條 物業服務合同簽訂前，業主委員會應將物業服務合同草案在物業管理區域內公示，充分聽取業主意見后，提交業主大會通過。
第四十七條 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
第四十八條 物業管理企業可以委托有相應資質的企業或個人完成物業管理區域的專項服務，但不得將物業服務合同義務的主要部分或全部轉移給第三人，因轉移委托造成的損失由物業管理企業承擔。
第四十九條　物業管理實行有償服務。物業服務收費應當按照與物業管理服務內容、服務質量相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國家有關部門依法制定的物業服務收費辦法確定。物業服務收費的標準及收取方式應當在物業服務合同中約定。
第五十條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等公共事業單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受上述單位委托代收有關費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第五十一條 物業服務合同期滿三個月前，物業管理企業與業主委員會應當協商續約事宜。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同;不續約的，業主大會應當在合同期滿三個月前通知原物業管理企業。
第五十二條 物業服務合同終止時，原物業管理企業應當在合同終止之日起10日內，向業主委員會辦理下列移交事項：
(一)物業服務費、專項維修資金、利用物業共用部分所得收益等余額；
(二)物業檔案資料；
(三)物業管理用房和屬于業主共同所有的其他財物。
新物業管理企業確定后，業主委員會應當將前款所列事項移交新物業管理企業。
物業管理企業之間應做好交接工作。
第五十三條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。
物業使用人違反本辦法和業主公約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。
第五十四條 物業行政主管部門應當建立投訴受理制度。
當事人可以對物業管理活動中侵犯自己合法權益的違法行為向物業行政主管部門投訴，物業行政主管部門接到投訴后，應當受理，并進行調查、核實，在受理投訴之日起30日內將處理結果回復投訴人。屬于其他部門職責的，在5日內移交，并告知投訴人。
第六章 物業使用和維護
第五十五條 物業在保修期限屆滿后，自用部位和設施設備由業主負責維修、養護。共用部位、共用設施設備由物業管理企業負責維修、養護。
因人為原因造成共用部位和共用設施設備損壞的，由相關責任人負責修復或賠償。
第五十六條 在物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等公用事業單位，應當依法承擔相關管線和設備設施維修、養護的責任。住宅小區內的共用配套設施，按下列規定實施管理維護：
(一)供水設施，樓地下水表井（含地下水表井）以外的部分由供水部門負責，以內的部分由物業管理企業負責；
(二)供電設施，以資產、樓頭配電箱或保險器為界，以外的部分由供電部門負責，以內的部分由物業管理企業負責；
(三)道路、路燈、排水設施由物業管理企業負責；
(四)供熱、供氣、通信、有線電視設施，由有關專業管理單位負責；
(五)垃圾轉運站由城市管理部門負責。
由物業管理企業負責的維修、養護項目，其費用由受益業主分攤。國家法律法規另有規定的從其規定。
第五十七條 物業使用中禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結構、主體結構、破壞房屋外貌；
(二)擅自改變物業共用部分結構、布局及既定用途；
(三)擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地；
(四)損壞物業共用部位、共用設施設備及場地，擅自移動共用設施設備；
(五)利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；
(六)業主公約和物業服務合同禁止的其他行為。
第五十八條 單位和個人因物業維護、公共利益或其他原因需要臨時占用共用部分的，應當事先征得業主委員會、物業管理企業同意。挖掘道路、場地或其他改變公用部分原貌的，應在業主委員會或物業管理企業約定的期限內恢復原狀；造成損失的應當承擔賠償責任。
第五十九條 業主轉讓或者出租房屋，應將業主公約作為房屋轉讓合同或者租賃合同的附件。房屋轉讓出租后5日內，應書面告知業主委員會和物業管理企業。
第六十條 業主對自用部分進行裝飾、裝修，應當向物業管理企業登記。
物業管理企業應當將裝飾、裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝飾裝修人及其委托的裝飾裝修企業。
第六十一條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意，獲取的收益歸該部分業主所有，主要用于該共用部分的維修、養護。
第六十二條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修、養護，相關業主應當給予配合。責任人不履行維修、養護義務的，經業主委員會同意，可以由物業管理企業維修養護，費用由責任人承擔。
第七章 物業維修資金
第六十三條 住宅物業、住宅小區內非住宅物業或者與住宅物業結構毗連、具備共用部位、共用設施設備的非住宅物業的業主，應按規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有。
第六十四條　新建住宅物業或與住宅物業毗連的非住宅物業在銷售時，購房戶按購房款2%的比例向開發建設單位交納專項維修資金。
開發建設單位在辦理房屋產權登記前將代收的維修資金交房產管理部門代管。
公有住房的購房戶應按購房款2%的比例向售房單位交納專項維修資金。
第六十五條 物業維修資金實行按幢建賬、按戶核算，銀行專戶存儲、?？顚Ｓ?。
第六十六條 專項維修資金應在物業保修期滿后，按下列用途專項使用：
(一)支付房屋共用部位和共用設施設備的安全檢查和維護的費用；
(二)墊付共用部位和共用設施設備的急修工程所需費用；
(三)支付共用部位和共用設施設備大修、更新、改造所需費用。
專項維修資金不敷使用的，由業主按其占有物業的面積續籌。續籌比例和方式由業主大會決定。
第六十七條 專項維修資金的使用由業主大會決定；未成立業主大會的，由全體業主決定。
第六十八條 物業管理企業及其他專項維修資金使用單位應定期將專項維修資金的收支、使用情況進行公示，接受業主的監督。
第六十九條 未建立專項維修資金的住宅小區，實行按年度上收制度，即上一年末由物業管理企業根據物業維修的實際情況制定下一年度的維修開支計劃，經業主大會討論通過后，由受益業主按照各自享有的物業建筑面積分攤。年終公布專項維修資金使用情況，經業主大會認可后多退少補，剩余部分轉為下一年度的維修資金，不足部分在下一年度預算中補齊。
第八章 附則
第七十條 本辦法下列用語的含義：
業主，是指房屋的所有權人；
物業買受人，是指與建設單位簽訂物業買賣合同、購買房屋的單位和個人；
物業使用人，是指物業承租人和其他實際使用物業的非所有權人。
物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。
前期物業管理，是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽訂的《物業服務合同》生效時止的物業管理。
共用部位，是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、共用走廊等。
共用設施設備，是指住宅小區內或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第七十一條 違反本辦法規定的，按照《石家莊市物業管理條例》進行處罰。
第七十二條 本辦法自發文之日起施行。