海南省物業服務收費管理辦法（修訂稿）

　　第一條為規范物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》和《海南經濟特區物業管理條例》以及國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》等法律、法規和規章，結合本省實際，制定本辦法。
　　第二條本辦法適用于本省范圍內物業服務收費行為。
　　第三條本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或使用人所收取的費用。
　　第四條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
　　第五條各級人民政府價格主管部門是物業服務收費管理的主管部門。
　　第六條物業服務收費根據不同的物業類型、性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。
　　普通住宅物業服務收費和物業管理區域內依法經營的車輛停放服務收費實行政府指導價。
　　其他物業的物業服務收費實行市場調節價。
　　物業服務企業接受業主的委托提供物業服務合同約定以外的特約服務收費實行市場調節價。
　　第七條實行政府指導價的物業服務收費，由省價格主管部門會同省住房和城鄉建設行政主管部門根據普通住宅物業類型、服務內容及服務成本等情況，制定相應的物業服務收費基準價及浮動幅度，并每三年向社會公布一次。
　　基準價根據物業服務的社會平均成本、居民消費價格指數和社會承受能力等因素適時調整。制定或調整物業服務收費政府指導價標準應實行成本監審和聽證。
　　第八條實行政府指導價的物業服務收費，由業主委員會根據業主大會的決定與物業服務企業對照價格、住房和城鄉建設行政主管部門制定公布的物業服務收費等級進行測評，在相應等級基準價和規定的幅度內協商確定具體收費標準。
　　未成立業主委員會的，物業服務收費標準不得超過政府指導價的基準價標準，具體收費標準由物業服務企業依據提供的服務內容與業主或使用人協商確定。
　　第九條實行政府指導價的物業服務收費應當按規定報價格主管部門備案。物業服務企業自商定物業服務收費標準之日起30日內，向價格主管部門辦理備案登記手續后，方可實施收費。
　　價格主管部門對備案資料進行審核，在規定的工作日內完成備案審查和登記。
　　收費標準備案審查的主要內容包括：
　　1、物業服務企業合法經營證照；
　　2、物業服務企業是否簽訂物業服務合同；
　　3、收費等級是否符合相關規定；
　　4、商定的收費標準是否符合政府指導價規定；
　　5、商定過程是否符合規定程序；
　　6、其他規定。
　　經審查符合規定的，予以備案登記；不符合規定的，責成限期改正，不改正的，不予備案登記。
　　物業服務企業辦理收費標準備案登記應提交下列材料：
　　1、物業服務收費備案申請報告及物業服務收費備案登記表一式三份；
　　2、企業合法的經營證照復印件；
　　3、物業服務委托管理合同復印件；
　　4、物業服務企業與業主委員會（或業主代表、使用人）關于商議物業服務收費標準的會議紀要或前期物業管理協議；
　　5、已成立業主委員會的應提交批準成立業主委員會的相關材料；
　　6、物業管理各項規章制度。
　　第十條經價格主管部門核準備案的物業服務收費標準，是業主繳費、物業服務企業執收和價格主管部門監督的依據，應當嚴格執行。
　　第十一條物業服務收費每次備案有效期限為三年，備案期滿后應當重新辦理備案登記手續。物業服務企業變更、住宅區域改變、服務質量等情況發生變化，經雙方當事人協商需對物業服務收費項目和收費標準做相應調整的，應根據新簽訂的服務合同重新辦理備案手續。
　　第十二條物業服務收費實行市場調節價的，建設單位或物業服務企業與物業買受人或業主應當簽訂服務合同，合同應載明服務內容、收費項目和收費標準。
　　第十三條業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制的形式約定物業服務費用。
　　包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
　　酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
　　第十四條實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。
　　實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。
　　物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
　　1、物業服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
　　2、物業共用部位、共用設施設備的日常管理和維護養護費用；
　　3、物業管理區域清潔衛生費用；
　　4、物業管理區域綠化養護費用；
　　5、物業管理區域秩序維護費用；
　　6、辦公費用；
　　7、物業服務企業固定資產折舊；
　　8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
　　9、經業主同意的其他費用。
　　物業管理區域共用部位、共用設施設備日常運行發生的水、電等費用應單獨安裝計量器具，據實另行分攤，具體分攤辦法由省價格主管部門會同省住房和城鄉建設主管部門制定。
　　第十五條物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
　　第十六條實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
　　第十七條物業服務收費采用酬金制方式的，物業服務企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構，對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
　　物業服務企業應當每年不少于一次向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度決算情況。
　　第十八條物業服務企業應當每半年向業主、使用人公布物業服務費收支情況，接受業主、使用人和相關部門的監督。
　　業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。
　　第十九條物業服務收費按法定產權建筑面積計收，可以按月、年收取。已辦理房產證的，以房產證記載的建筑面積為準，房產證未記載建筑面積或未辦理房產證的，以物業買賣合同中建筑面積為準。
　　第二十條物業服務企業收費應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。
　　第二十一條業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。
　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。
　　物業產權或者租賃權發生轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。
　　第二十二條物業管理區域尚未出售或已出售但未交付給物業買受人的物業，其物業服務費由開發建設單位按照物業管理區域同類物業的標準全額交納。
　　第二十三條物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業經營單位應當抄表到戶，并向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取額外費用。
　　第二十四條物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
　　第二十五條物業管理區域內自有產權車位、車庫的物業服務收費可按車位、車庫的數量計收，收取車位、車庫物業服務費后，不再收取車輛停放服務費。
　　第二十六條經業主委員會或業主共同決定，物業服務企業利用物業共用部位、場所、設施設備進行經營的，應當按照規定辦理有關手續，經營收入扣除物業服務企業經營成本、相關稅費后，其收益分配按合同約定執行，業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
　　第二十七條業主對其物業進行室內裝修的，業主應與物業服務企業簽訂裝飾裝修承諾書，承諾書應載明裝修建筑垃圾清運及費用事項。
　　物業服務企業對住宅裝修進行指導和監督，不得以任何名義向業主收取押金或管理費等其他費用。
　　第二十八條業主、物業使用人、業主委員會和物業服務企業對有關物業服務收費有爭議的，可以向物業所在地價格主管部門和物業主管部門申請協調處理，價格主管部門和物業主管部門應當及時處理，并將處理意見回復投訴人。
　　第二十九條物業服務企業應當遵守國家的價格法律、法規和規定，建立健全內部價格管理制度，配備價格管理人員，加強業務培訓，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。
　　第三十條各級價格主管部門和物業主管部門，應當加強對物業服務企業的服務內容、服務質量和收費項目、收費標準的監督。
　　物業服務企業有下列行為的，由價格主管部門依法予以查處：
　　1、擅自提高收費標準或者擴大范圍收費的；
　　2、擅自設立強制性收費項目，亂收費的；
　　3、不按規定實行明碼標價的；
　　4、收費不按規定報價格主管部門備案的；
　　5、擅自擴大有關費用分攤范圍或者提高分攤標準的；
　　6、其他違反價格法律、法規規定。
　　第三十一條本辦法由海南省物價局會同海南省住房和城鄉建設廳負責解釋。
　　第三十二條本辦法自2011年月日起實施。凡此前規定與本辦法相抵觸的，以本辦法為準。