關于規范貴港市物業管理承接驗收備案工作的通知

貴港市房產管理局文件

貴房〔2009〕17號

 

關于規范貴港市物業管理承接驗收備案工作的通知

 

各房地產開發企業、物業服務企業及各業主委員會：

為了規范物業小區的物業承接驗收活動，明確開發建設單位、業主大會（業主委員會）和物業服務企業對房屋及配套設施設備的開發建設與日常管理服務責任，保護廣大業主的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《城市房地產開發經營管理條例》、《廣西壯族自治區物業管理條例》等相關法律法規，現將規范貴港市物業管理承接驗收工作的有關規定通知如下：

一、物業管理承接驗收的范圍和定義

（一）范圍：適用于貴港市市區內 （市本級）的物業管理承接驗收工作。

（二）定義：物業管理承接驗收（以下統稱承接驗收），是指物業服務企業承接物業時，以保證物業管理服務正常實施和物業共用部位、共用設施設備正常使用為目的的檢查驗收。

二、物業管理承接驗收的監督管理

貴港市房產管理局（以下簡稱：“市房產局”）是全市物業管理的行政主管部門，負責貴港市物業管理承接驗收備案的指導、監督和組織實施等工作。

三、新建物業小區承接驗收原則和條件

新建住宅物業竣工后或小區實行物業管理的，開發建設單位、業主大會（業主委員會）應當和物業服務企業做好物業承接驗收工作，物業服務企業應當本著“認真負責、嚴格驗收、明確責任、保證安全”的原則做好承接驗收工作。

建設單位與物業服務企業之間承接驗收應具備下列條件，并按規定程序組織實施：

（一）應具備的條件：

1、建設工程已竣工，且經有關部門驗收合格；

2、《住宅工程質量分戶驗收匯總表》已完成并符合要求；

3、供水、供電、供氣、道路、路燈、場地、環境綠化、衛生及其他相關規劃配套的各類設施設備均落實到位，能正常使用，并經有關部門確認；其中供水、供電不屬直供用戶的項目，或供水、供電設施設備尚未移交至專業部門（單位）的，交接雙方及其相關方已就維修責任、水電費收繳和水電損耗分攤等達成書面約定；

4、電梯取得準用證、二次供水和消防設施取得合格證書；

5、物業小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收，同期內的公共設施設備及配套用房仍需通過竣工驗收并可投入使用。且在建部分與交付使用部分已采取安全隔離措施；

6、建設單位選聘物業服務企業符合有關規定，并已與之簽訂前期物業服務合同；

7、法律法規、政策規定的其他條件。

（二）建設單位應當在物業竣工交付使用30日前，與受聘物業服務企業完成承接驗收手續，具體程序如下：

1、建設單位于交驗前7日內，書面通知其選聘的物業服務企業辦理接管驗收手續，并提供有關資料；

2、物業服務企業應按承接驗收條件，對提供的資料在7日內審核完畢，符合要求的，約定驗收時間及有關事項；

3、物業服務企業應會同建設單位和業主代表，對物業共用部位、共用設施設備、共用場地和物業管理服務用房等進行查驗；

4、查驗中發現的問題，應詳細記錄，并簽訂有關協議處理解決；

5、經查驗基本符合要求的，應在7日內辦理有關交接手續，建設單位與物業服務企業簽訂《物業管理承接驗收協議》。

四、原物業服務企業與業主大會及其選聘的新物業服務企業之間承接驗收除符合上述有關規定條件外，還應具備下列條件，并按規定程序組織實施：

（一）應具備的條件

1、業主大會全體業主所持投票權半數以上分別表決通過解聘原物業服務企業和選定新的物業服務企業，且程序合法，資料齊全，并已在市房產局備案；

2、業主委員會與業主大會解聘的物業服務企業，已就終止物業服務合同簽訂了協議，并與業主大會新聘的物業服務企業簽訂了物業服務合同；

3、業主大會（業主委員會）與原物業服務企業就物業服務費用（包括欠收、預收、代收費用及押金等）已結算和清退；未結算和清退的，業主委員會代表業主大會已與原物業服務企業和新聘物業服務企業就如何解決達成書面約定。

（二）業主委員會應會同業主大會新聘的物業服務企業，在其物業服務合同生效后30日內，與原物業服務企業完成承接驗收手續（另有約定時限的除外），具體程序如下：

1、業主委員會與業主大會選聘的新物業服務企業簽訂物業服務合同生效后3日內，業主委員會應書面通知原物業服務企業辦理承接驗收手續，原物業服務企業應在7日內提供有關資料；

2、業主委員會和業主大會選聘的新物業服務企業應按承接驗收條件，對提供的資料在7日內審核完畢，符合要求的，約定驗收時間及有關事項；

3、業主委員會和業主大會選聘的新物業服務企業會同原物業服務企業，對物業的共用部位、共用設施設備、共用場地和物業管理用房等進行查驗；

4、查驗中發現的問題，應詳細記錄，并簽訂有關協議處理解決；

5、經查驗基本符合要求的，應在7日內辦理有關交接手續，原物業服務企業與業主委員會和業主大會選聘的新物業服務企業簽訂《物業管理承接驗收協議》；

6、《物業管理承接驗收協議》簽訂次日，交接雙方應將承接驗收主要情況在物業管理區域內向全體業主公布。

五、 承接驗收的時限

（一）建設單位選聘物業服務企業實施前期物業管理的，建設單位應當在物業竣工交付前30日內，與受聘物業服務企業完成承接驗收手續。

（二）業主、業主大會選聘物業服務企業的，應當在《物業服務合同》生效后30日內，會同業主大會新選聘的物業服務企業與原物業服務企業完成承接驗收手續（另有約定時限的除外）。

六、承接驗收內容

（一）基礎資料：

1、竣工驗收合格報告；

2、小區規劃詳圖，竣工總平面圖，單體建筑、結構、水電、設備的竣工圖，綠化平面圖，附屬配套設施、地下管網等隱蔽管線工程竣工圖等資料；

3、物業質量保證文件和使用說明文件文本；

4、供水協議書；

5、供電協議書；

6、供氣協議書；

7、消防設施合格證；

8、電梯準用證；

9、機電設備出廠合格證、設備使用說明書、設備安裝、調試報告和設備保修卡、保修協議；

10、業主購房合同（《商品房買賣合同》）文本范本；

11、專項維修資金交納明細；

12、《住宅工程質量分戶驗收匯總表》；

13、《前期物業管理服務合同》約定的文件、資料和法律、法規規定的資料；

14、物業服務企業與開發建設單位關于工程質量保證金使用和管理的合同約定；

15、物業管理所必需的其它資料，如物業的規劃、建設的有關資料，有關房屋產權權屬的資料，工程驗收的各種簽證、記錄、證明，業主及房屋面積清冊等。

（二）物業共用部位、共用配套設施設備：

1、共用配套設施：道路、場地、綠化、建筑小品、路燈、照明，管、溝、井等地下隱蔽管線、機動車停車場、非機動車車棚、信報箱、公益性文體設施、共用設施設備使用的房屋、物業管理服務用房和消防等設施。

2、共用部位：包括房屋主體承重結構部位（基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

3、物業共用配套設備： 包括上下水管道、落水管、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、路燈、溝渠、池、井、變配電設備、安防監控、樓宇自控、電梯、水箱和加壓水泵等設備。

七、承接驗收的所有資料，歸物業管理區域內的全體業主所有，可由物業服務企業保管。

前期物業服務合同終止時，業主大會成立的，原物業服務企業應當將物業管理用房和本通知第五條所列物業資料、物業管理中形成的物業管理資料交還業主委員會，并辦理手續。物業服務合同生效后，業主委員會將物業資料、物業管理過程中形成的物業管理資料移交給業主大會新選聘的物業服務企業。

八、承接驗收程序

（一）書面通知驗收

1、新建物業具備本通知第二條規定條件后，建設單位應當在物業竣工交付前30日內以書面形式通知物業服務企業進行物業管理承接驗收工作。

2、物業服務合同生效后3日內，業主委員會應當書面通知原物業服務企業辦理承接驗收手續。

3、物業服務企業接到通知后7日內，應當與通知方（建設單位、業主委員會）書面約定承接驗收時間。

（二）成立驗收小組

承接驗收前，物業服務企業首先要與選聘方（建設單位、業主大會）和市房產局工作人員及業主代表成立驗收小組，根據項目的實際情況，做好承接驗收的相關工作。

（三）移交物業資料、物業管理資料

驗收小組應當對有關資料進行查驗。資料完整齊全的，應當及時辦理資料交接手續；不齊全的，建設單位或原物業服務企業應當書面說明情況并明確移交的時間和地點，待資料齊全后辦理交接手續；確實無法彌補的，應在承接驗收協議中注明。

（四）查驗物業共用部位及設施設備。驗收小組按照國家和本市建筑工程質量標準和承接驗收標準逐項對驗收內容進行查驗，并作好查驗記錄。對符合接管標準的房屋及設施設備，物業服務企業應當及時接管。

（五）限期組織修復，解決驗收遺留問題。對查驗中發現的問題，開發建設單位應當書面承諾修復的時間、責任部門和修復達到的標準。其中，對影響房屋和設施設備使用的問題，開發建設單位應當限期進行修復；對于不影響房屋和設施設備使用的問題，開發建設單位可自行修復，也可以委托物業服務企業進行修復，委托修復費用由開發建設單位支付。

查驗中發現房屋及其配套設施設備有與原設計方案不符、質量不符合要求等問題的，查驗雙方應當以書面形式約定處理辦法，并商定時間復驗。

（六）簽訂承接驗收協議

驗收小組對驗收內容逐項驗收后，交接雙方應當及時簽訂物業管理承接驗收協議。承接驗收協議應當包括：項目名稱、驗收的內容、房屋和配套設施設備驗收情況及存在問題、解決方法和參加驗收的人員、時間以及其他有關事項的約定并附移交的資料明細。

（七）資料保管

交接雙方辦理完承接驗收手續后，物業服務企業應當妥善保管承接驗收的所有資料。

（八）移交相關費用

原物業服務企業應當將預收的交接之日以后的物業服務費用、代收的各種水、電、氣等費用移交給新的物業服務企業。

（九）建設單位、業主大會、物業服務企業可以聘請相關專業機構協助辦理承接驗收手續。

九、承接驗收雙方的責任

（一）承接驗收時，交接雙方均應嚴格按照國家有關規定和標準執行。對于符合承接驗收標準的，物業服務企業應當及時接管；驗收不合格的，雙方協議處理辦法，并商定時間復驗。

（二）建設單位選聘的原物業服務企業未全部移交物業共用部位、共用設施設備、共用場地、物業管理服務用房或移交資料不全的，建設單位負責完善。

（三）原物業服務企業負責物業管理承接驗收協議生效前的物業管理活動，新物業服務企業負責物業管理承接驗收協議生效后的物業管理活動。

（四）承接驗收后，發生的維修養護和工程質量問題，按國家有關規定處理。物業項目自驗收接管之日起，在國家規定的保修期限內，由建設單位負責維修。保修期限屆滿后，自用部位、自用設施設備，由業主負責維修、養護；共用部位、共用設施設備的日常維修、養護由物業服務企業負責，費用由全體業主承擔。

（五）承接驗收后，物業服務企業未妥善保管造成承接驗收資料損失的，應按有關規定承擔相應的法律責任。

（六）承接驗收后，交接雙方應將承接驗收情況在物業管理區域內向全體業主公布。

十、承接驗收的備案

開發建設單位與物業服務企業辦理承接驗收手續，開發建設單位應當提前7日書面告知市房產局，并報承接驗收計劃、內容和驗收小組組成人員（含市房產局工作人員及業主代表）；開發建設單位與物業服務企業辦理承接驗收手續完成后30日內，開發建設單位應當將符合驗收要求的相關材料報送市房產局備案。

十一、承接驗收的查驗

市房產局在開發建設單位申請房屋所有權初始登記等相關業務時，應查驗物業承接驗收備案情況，并作為申請辦理事項之要件存檔備查。

十二、有關承接驗收的糾紛，交接雙方及其相關方可以協商解決，也可以申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

十三、分期建設的項目，可以按本通知分期承接驗收。

十四、違反本通知的，依據《物業管理條例》有關規定處罰。

十五、縣（市）物業管理承接驗收備案工作可參照本通知執行。

十六、本通知由貴港市房產管理局負責解釋。

十七、本通知自二〇〇九年八月一日起施行。

 

附件：《貴港市物業管理承接驗收備案申請書》

 

 

貴港市房產管理局

二〇〇九年七月十三日

 

 

主題詞:物業管理 承接驗收備案 通知

抄報：貴港市人民政府辦公室、市人民政府法制辦。

抄送：市建設規劃委員會。

抄發：桂平市房產管理所、平南縣房產管理所。

貴港市房產管理局辦公室 2009年7月13日印發

(共印300份)