赤壁市物業管理實施辦法

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》、建設部、湖北省有關文件規定，結合本市的實際情況，制定本實施辦法。

第二條 新建的住宅小區必須實行規范化的物業管理，老城區也要積極創造條件，逐步實行規范化的物業管理。物業管理須由物業管理企業統一管理。物業管理企業推行現代化、專業化、企業化管理模式。

第三條 市房地產管理局負責全市物業管理活動監督管理工作。市政、規劃、供水、供電、交通、城管、社區、居委會、公安、有線電視、通訊等部門協助本辦法的實施。

第四條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。

物業管理區域內入住率達50%以上或房屋交付使用滿2年時，由市房地產管理局會同開發建設單位、街道辦事處召集第一次業主大會，選舉產生業主委員會。

業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

第五條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可采用書面征求意見的形式，但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。

業主投票權為：住宅每獨立的一套為一票；門店每獨立的一間為一票；其它每100平方米為一票，低于100平方米按100平方米計算。

業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主大會作出的決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。

第六條 建設單位應當在銷售物業前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理等業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。

臨時公約須報房管局審查備案，房屋銷售達到60%，建設單位必須向業主大會移交物業管理。

第七條 建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。

第八條 建設單位在移交住宅時，按照規定在物業管理區域內向業主委員會無償提供物業管理用房；物業管理用房的產權屬物業管理區全體業主共同所有。利用物業共同部位，共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第九條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格，并具有相應的資質等級。

物業管理企業的資質證書的審查申報和管理工作由市房地產管理局具體負責。物業管理企業資質實行兩年一次的檢驗制度。

第十條 物業服務收費，應當遵循公開、公平和誠實信用原則，明碼標價，質價相符，維護業主和物業管理企業的合法權益。

鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，促進物業服務收費通過市場競爭形成。收費項目和標準由物業管理企業與業主委員會用書面合同的形式明確。

物業管理費用的構成：⒈管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；⒉物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；⒊物業管理區域清潔衛生費用；⒋物業管理區域綠化養護費用；⒌物業管理區域秩序維護費用；⒍辦公費用；⒎物業管理企業固定資產折舊；⒏物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；⒐經業主同意的其它費用。

市物價局會同市房地產管理局對物業服務收費進行監督管理。合同約定的收費項目和標準要報市物價局和市房地產管理局備案。

第十一條 物業管理區域內，供水、供電、通訊、有線電視等單位必須向最終用戶收取有關費用。供水供電部門應不斷采用新技術，安裝新計量，加快向最終用戶抄表到戶過渡。新建的住宅小區水表、電表要安裝在戶外，相關部門必須抄表到戶。老區也要制定相應的計劃逐步過渡到位。

物業管理企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第十二條 本辦法所稱共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第十三條 凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱“維修基金”）。

維修基金專項用于住宅共用部位、共同設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。

第十四條 商品房的維修基金主要來源、管理與使用：

在商品房屋銷售時，購房者按購房款2%的比例向售房單位繳交維修基金；開發建設單位按商品房造價不低于1%的比例提取維修基金。

售房單位代收、提取的維修基金，應當到市房地產管理局辦理維修基金繳交登記，經市房地產管理局審核后，將代收、提取的維修基金繳入市財政局指定銀行開設的維修基金專戶存儲，?？顚Ｓ?。

在業主辦理房屋權屬證書時，商品住房銷售單位應當將代收的維修基金移交給市房地產管理局代管，并存入市財政局指定銀行開設的維修基金專戶存儲。

經業主委員會同意，市房地產管理局應將維修基金移交物業管理企業代管，物業管理企業發生變換時，市房地產管理局應及時收回代管的維修基金，以便向新的物業管理企業移交。

物業管理企業代管的維修基金，必須定期接受業主委員會的檢查與監督。

維修基金使用時，成立業主委員會的，由業主委員會選定的物業管理企業提出維修計劃，經業主委員會決策批準后，按照高效、節儉的原則使用。未成立業主委員會的，由市房地產管理局指定物業管理企業提出維修計劃，經市房地產管理局審批后，通知會計核算中心劃拔資金

第十五條 市房地產管理局應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。

第十六條 本辦法具體應用問題由赤壁市房地產管理局負責解釋。

第十七條 本辦法自2005年9月1日起施行。