江陰市物業管理實施辦法

（澄政發[2003]111號）

第一章　總則

第一條 為規范物業管理行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》和有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱物業是指房屋及配套的設備設施和相關場地。

本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業管理服務合同約定，對物業進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

第三條　本辦法適用于本市行政區域內所有的物業管理活動。

新建住宅區和配套設施齊全的原有住宅區，應當實行物業管理。

配套設施不全的原有住宅區，要逐步創造條件，實行物業管理。

未實行物業管理的小區，由社區負責管理。

配套設施齊全的大廈、工業區等其他物業，推行物業管理。

第四條　市房產管理局是本市物業管理行政主管部門，負責全市物業管理活動的監督管理工作。

開發區管委會、各鎮人民政府對轄區內物業管理與社區管理、社區服務的相互關系進行協調，社區居民委員會協助做好本社區的物業管理工作。

規劃、建設、園林、公安、民政、物價、環保、工商等行政部門按照各自的職責，共同配合做好物業管理工作。

第二章　業主大會和業主委員會

第五條　房屋的所有人為業主。業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業管理合同約定，接受物業管理企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業管理企業履行物業管理服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）法律、法規規定的其他權利。

第六條　業主在物業管理活動中，履行以下義務：

（一）遵守物業管理的法律、法規和規章；

（二）遵守業主公約、業主大會議事規則；

（三）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（四）執行業主大會和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（五）按照國家和省、市有關規定交納物業共用部位、共用設施設備的專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）；

（六）按照合同約定按時交納物業管理服務費用；

（七）法律、法規規定的其他義務。

第七條　業主大會是業主集體行使權利和維護全體業主合法權益的組織，由物業管理區域內全體業主組成。

第八條　一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業管理區域內，只有一個業主的，或者業主人數較少的且經全體業主同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責；業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會。

第九條　物業管理區域內，已交付使用的物業建筑面積達到50%，或者已交付使用的物業建筑面積達到30%不足50%但使用已超過1年的，應當召開首次業主大會。

第十條　首屆業主大會，應當在市房產管理局的指導下，在物業所在區域的社區居民委員會或街道辦事處的組織下，由業主代表、開發建設單位（包括公有住房出售單位）組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。

籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公告。

籌備組應當自組成之日起30日內，組織業主召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會。

第十一條　業主大會履行下列職責：

（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；

（二）聽取和審議業主委員會工作報告；

（三）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

（四）選聘、解聘物業管理企業；

（五）審議通過物業管理方案；

（六）決定專項維修資金續籌方案，并監督實施；

（七）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（八）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理職責。

第十二條　業主大會會議可以采用集體討論形式，也可采用書面征求意見形式，但應當有物業管理區域內1/2以上投票權的業主參加。

業主大會決定事項，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用、續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。

業主可以委托代理人參加業主大會會議。

業主大會的決定對物業管理區域內全體業主具有約束力，并應以書面形式在物業管理區域內公告。

第十三條　業主委員會是業主大會的執行機構。業主委員會委員在業主中選舉產生，人數應當是5至15名的單數，每屆任期3年，可以連選連任。其組成人員不得在為本物業管理區域提供管理服務的物業管理企業中任職。

業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生主任1人和副主任1—2人。

業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，并須有過半數以上委員出席，所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。

第十四條　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、業主公約及業主委員會委員名單等材料向市房產管理局備案，并抄送物業所在區域的社區居民委員會或街道辦事處。

業主委員會備案的有關事項發生變更的，依照前款規定重新備案。

第十五條　業主委員會履行以下職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業管理服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業管理服務合同；

（四）監督業主公約的實施；

（五）督促違反物業管理服務合同約定、逾期不交納物業管理服務費用的業主，限期交納物業管理服務費用；

（六）業主大會賦予的其他職責。

第十六條　業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

業主委員會作出的決定違反法律、法規的，市房產管局應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第十七條　業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與社區居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知社區居民委員會，并聽取社區居民委員會的建議。

第十八條　業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔；經費的籌集、管理和使用辦法由業主大會議事規則規定。

業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。

第三章 物業管理企業

第十九條　從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。

對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。

從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

第二十條　物業管理企業的權利：

（一）依法制定物業管理區域的物業管理制度；

（二）依照物業管理服務合同對物業實施管理；

（三）依據物業管理服務合同和有關規定收取物業管理服務費用；

（四）制止違反物業管理制度及業主公約的行為；

（五）要求業主委員會協調其與業主的糾紛；

（六）依法開展有償服務；

（七）法律、法規規定的其他權利。

第二十一條　物業管理企業的義務：

（一）根據業主委員會審定的物業管理服務合同，實施管理服務；

（二）每6個月向業主委員會報告工作，并報送物業維修、更新費用的收支帳目和物業管理服務費的收支帳目，接受業主、業主委員會的監督；

（三）根據業主委員會的要求，列席業主大會或業主委員會會議，解答業主和業主委員會的咨詢，聽取意見和建議，改進和完善管理服務；

（四）接到物業損壞報修時，及時進行維修和處理；

（五）接受市房產管理局、其它有關行政管理部門的監督、指導；

（六）配合社區居民委員會開展社區文體活動；

（七）法律、法規規定的其他義務。

第二十二條　物業管理企業的保安人員，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

第二十三條　在物業管理區域內，物業管理企業應當配合社區居民委員會、街道辦事處做好自治管理工作，協助公安部門維護社會治安秩序、制止違法行為；發生治安案件或各類災害事故時，應及時向公安和有關部門報告，并協助做好調查和救助工作。

政府有關部門、社區居民委員會和街道辦事處應當支持物業管理企業的工作，不得干預物業管理企業的正常經營和管理服務活動。

第四章　前期物業管理

第二十四條　前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由開發建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。

前期物業管理應當在物業主體工程結束前介入。

第二十五條　住宅及同一物業管理區域內非住宅的開發建設單位應當在物業銷售前，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業進行前期物業管理。

投標人少于3個或住宅規模不足3萬平方米（含3萬平方米）的，經市房產管理局批準，可采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

商品房預（銷）售前，應落實物業管理方案。

第二十六條　開發建設單位應當與前期物業管理企業簽訂書面的前期物業管理服務合同。前期物業管理合同至首次業主大會選聘物業管理企業并簽訂物業管理服務合同之日終止。

開發建設單位在物業銷售時應當向物業買受人明示前期物業管理服務合同及其內容，開發建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業管理服務合同約定的內容，物業買受人應當對前期物業管理合同的內容予以書面確認。

第二十七條　規劃、設計新建物業時，應當統籌規劃、合理布局物業管理的各項設施，并按照住宅區的總面積的3‰配置物業管理服務用房，用于業主和物業管理服務活動；商務樓、寫字樓等物業應當提供相應的物業管理用房。

開發建設單位應當按照規劃、設計的要求建設物業管理服務用房。在物業竣工驗收合格后，將建成的物業管理服務用房移交給物業管理企業。

第二十八條　物業管理服務用房屬全體業主所有，由物業管理企業負責維修、養護，不得轉讓和抵押，未經業主大會同意，任何單位和個人不得占用或改作他用。

第二十九條　開發建設單位不得擅自處分業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權。

第三十條　物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

在辦理物業承接驗收手續時，開發建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理所必需的其他資料。

物業管理企業應當在前期物業管理服務合同終止時將上述資料及物業管理用房移交給業主委員會。

第五章　物業管理服務

第三十一條　一個物業管理區域應當由一個物業管理企業實施物業管理。

第三十二條　業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業管理服務合同。

物業管理服務合同應當包含以下主要內容：

（一）雙方當事人和委托管理物業的基本情況；

（二）物業管理服務事項和服務質量要求；

（三）物業管理服務費用的標準及收取方法；

（四）合同的期限、合同終止和解約的約定，合同終止時預收物業管理服務費用、結余維修費用、物業管理用房、物業資料等移交方法；

（五）違約責任及解決糾紛的途徑；

（六）雙方當事人約定的其他事項。

第三十三條　物業管理企業應當按照物業管理服務合同的約定，提供相應的服務。

物業管理企業未能履行物業管理服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第三十四條　物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。

業主委員會應當向物業管理企業移交本辦法第三十條第二款規定的資料和物業管理用房。

第三十五條　物業管理服務合同終止時，物業管理企業應當向業主委員會辦理下列移交事項：

（一）利用物業共用部位、共用設施設備所得收益等余額和財務帳冊；

（二）本辦法第三十條第二款所列資料；

（三）物業管理用房、場地和屬于業主共同所有的其他財物。

物業管理服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。

業主委員會應將本條第一款所列事項及時移交給新的物業管理企業。

第三十六條　物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

第三十七條　對物業管理區域內違反有關治安、環保等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第三十八條　物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。

物業使用人違反本辦法和業主公約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

第六章　物業的使用和維護

第三十九條　物業在國家規定的保修期內維修、養護，由開發建設單位負責。保修期限屆滿后，自用的部位、設施設備的維修、養護，由業主負責；共用部位、共用設施設備的維修、養護，由業主委員會、物業管理企業共同負責。

第四十條　當物業出現危及安全或者影響他人正常使用的情況時，責任人應當及時維修，物業管理企業、有關業主和使用人應當給予配合。

業主委員會、物業管理企業對物業共用部位、共用設施設備進行維修、養護時，有關業主和使用人必須給予配合。

因物業管理企業、有關業主和使用人拒絕配合而造成其他業主、使用人物業損壞及財產損失的，應承擔修復或賠償責任。

因物業維修、養護影響相鄰業主或使用人物業使用或造成財產損失的，由責任人負責修復或賠償。

第四十一條　使用物業禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結構；

（二）改變車庫使用性質；

（三）占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設備；

（四）侵占綠地、毀壞綠化；

（五）違章搭建或者安裝防盜窗、影響市容市貌的；

（六）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

（七）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放污染物或者發出超標準的噪音和振動；

（八）在建筑物、構筑物及其附屬物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（九）利用物業從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動；

（十）在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施；

（十一）法律、法規和業主公約禁止的其他行為。

第四十二條　業主或使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本市有關規定。

物業管理企業應當對房屋裝飾裝修行為進行監督，并告知房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。

為維護裝修期間物業的完好和業主的利益，物業管理企業可向業主或使用人收取一定數額的裝飾裝修保證金。

物業管理企業發現業主或者使用人違反國家和本市房屋裝飾裝修有關規定的，應當及時勸阻，責令改正，并向有關主管部門報告。

第四十三條　物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

第四十四條　物業管理企業根據物業管理服務合同和有關法律、法規的規定，利用物業共用部位、共用設施設備和場地從事經營活動的，不得影響房屋的安全和設施設備的正常使用，并應征得相關業主和業主大會的同意，所得收益應單獨建帳、獨立核算，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第四十五條　業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

因維修物業或者公共設施，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業管理企業的同意，并依法辦理有關手續；物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意，并依法辦理有關手續。

第四十六條　供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當辦理有關手續，并及時恢復原狀。

第四十七條　物業管理區域內車輛行駛、停放的管理制度由業主委員會和物業管理企業共同制定。

第四十八條　住宅物業、住宅小區內非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業，應當設立物業專項維修資金；小區內專項維修資金屬全體業主所有，并單獨建帳，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施的維修和更新、改造，不得挪作他用，并將使用情況每年度向業主公布。

專項維修資金管理辦法由市政府另行制定。

第七章　物業服務收費

第四十九條　物業管理服務收費是指物業管理企業按照與業主、使用人簽定合同或協議的約定，對物業及其配套設備、公用設施、公共綠化、衛生、交通、治安、環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它特約服務所收取的費用。

第五十條　物業管理實行有償服務。物業管理服務收費包括公共性服務收費和代收代辦費、特約服務費。

物業管理服務收費根據不同物業的性質和特點，遵循合理、公開以及費用與服務內容、服務質量相適應的原則確定。

第五十一條　住宅及汽車庫的物業公共性服務收費辦法由市物價局會同市房產管理局制定，并加強對物業管理服務收費的監督。

第五十二條　在前期物業管理期間，物業竣工驗收合格交付使用前發生的物業管理相關費用，由開發建設單位承擔。物業竣工驗收合格交付業主后的物業管理費用，由業主承擔。

已竣工但尚未出售或者尚未交付物業買受人的物業，物業管理服務費用由開發建設單位承擔。

第五十三條　物業的電梯、水泵、中央空調等設施運行的電費及公共照明、用水的費用等納入代收代交費用，物業管理企業應單獨列帳，合理、公開分攤，具體分攤辦法由業主大會或業主委員會與物業管理企業協商確定。

第五十四條　物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、環衛、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

物業管理企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第五十五條　業主應當根據物業管理服務合同的約定交納物業管理服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業管理服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業管理服務費用預收不得超過12個月。

第五十六條　物業管理企業可以根據業主的委托提供物業管理服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

第八章　法律責任

第五十七條　違反本辦法的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由市房產管理局沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

第五十八條　違反本辦法的規定，物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由市房產管理局責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五十九條　違反本辦法的規定，住宅物業的開發建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準、擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由市房產管理局責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

第六十條　違反本辦法的規定，開發建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由市房產管理局責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第六十一條　違反本辦法的規定，未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的，由市房產管理局責令限期改正，給予警告，并處１萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

第六十二條　違反本辦法的規定，開發建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由市房產管理局處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十三條　違反本辦法的規定，不移交有關資料的，由市房產管理局責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對開發建設單位、物業管理企業予以通報，并處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第六十四條　違反本辦法的規定，物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由市房產管理局責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十五條　違反本辦法的規定，有下列行為之一的，由市房產管理局責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：

（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第六十六條　違反本辦法的規定，挪用專項維修資金的，由市房產管理局追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第六十七條　違反物業管理服務合同約定，業主逾期不交納物業管理服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，業主委員會在物業區域內向業主張榜公布，并配合物業管理企業向人民法院起訴。

第六十八條　業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十九條　違反本辦法的規定，市房產管理局或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第九章　附則

第七十條　市房產管理局可以根據本辦法會同有關部門制定相關配套文件。

第七十一條　本辦法未盡事宜，按國家及省、市相關規定執行。

第七十二條　本辦法由市房產管理局負責解釋。本辦法自頒布之日起執行，市人民政府1999年6月14日頒布的《江陰市住宅區物業管理辦法》同時廢止。