寧夏回族自治區物業管理條例（征求意見稿）

為了規范物業管理活動，維護廣大人民群眾和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾生活和工作環境，自治區人民政府今年擬提請自治區人大常委會審議《寧夏回族自治區物業管理條例（草案）》。為了充分聽取廣大人民群眾對這部重要地方性法規的意見建議，現將《寧夏回族自治區物業管理條例（征求意見稿）》全文公布，時間截至為2010年6月30日，您可以直接在本網意見欄發表修改意見，也可以采用以下聯系方式發表修改意見。
聯系人：劉世勇　張海立
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自治區人民政府法制辦公室
　　　　　　　　　　　 二Ｏ一Ｏ年五月七日

第一章 總則
　　第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和有關法律、行政法規規定，結合本自治區實際，制定本條例。
　　第二條 本條例適用于本自治區行政區域內的物業服務及其監督管理活動。
　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。
第三條 自治區住房和城鄉建設行政主管部門負責本自治區行政區域內物業管理活動的監督管理工作。各市、縣房地產行政主管部門負責本市、縣行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上人民政府有關部門按照職責分工，協助做好物業管理活動的監督管理工作。
街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區居民委員會負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛，做好物業管理有關工作。
第四條　物業管理堅持以人為本，實行業主大會和業主委員會自治管理，專業服務與社區管理相結合的原則。
鼓勵物業服務企業采用新技術、新方法，依靠科技進步提高服務和管理水平。

第二章　業主、業主大會及業主委員會
　　第五條　業主是指房屋的所有權人。
業主在物業管理活動中依法享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務管理企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，并就物業服務管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務管理企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督住宅專項維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
    第六條 業主在物業服務管理活動中，履行下列義務：
（一） 遵守業主公約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會做出的決定；
（四）按照國家有關規定交納住宅專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。
　　第七條　物業管理區域符合下列條件之一的，建設單位或者前期物業服務企業應當在30日內書面報告市、縣房地產管理部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府，申請召開首次業主大會，并公告告知全體業主：
　?。ㄒ唬┓课莩鍪鄄⒔桓妒褂玫慕ㄖ娣e達到物業管理區域建筑物總面積50%以上；
    （二）首套房屋出售并交付使用滿兩年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積30％以上。
    第八條 街道辦事處、鄉鎮人民政府自收到書面報告之日起30日內，在市、縣房地產管理部門的指導下，組織成立業主大會籌備組。
街道辦事處、鄉鎮人民政府未在規定時間內組織成立業主大會籌備組的，應當向申報單位做出情況說明，根據實際情況與申報單位商定成立業主大會籌備組的具體時間。
    第九條 業主大會籌備組由5——9人單數組成，其中街道辦事處或鄉鎮人民政府選派1名工作人員，建設單位代表1名，其余為業主推選的業主代表，從籌備組成員中推舉一人擔任籌備組組長。
業主大會籌備組成員名單應當在籌備組成立之日起5日內在物業管理區域公告。
    第十條 建設單位和前期物業服務企業應當協助業主大會籌備組工作，提供物業管理區域業主名單、房屋及其附屬設施和相關場地的基本情況等文件資料，并為召開首次業主大會提供人力、場地等支持。
首次業主大會的費用由物業建設單位或原產權單位承擔。
    第十一條 業主大會籌備組履行下列職責：
（一）確定召開首次業主大會會議的時間、地點和內容；
（二）擬定管理規約草案、業主大會議事規則草案和業主委員會工作規則草案；
（三）確認業主身份，制作業主名冊，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；
（四）擬定業主委員會選舉辦法，提出首屆業主委員會委員候選人名單；
（五）做好首次業主大會會議的其他準備工作。
業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開15日前，將前款內容在物業管理區域內公示。業主對業主身份和投票權數等提出異議的，業主大會籌備組予以復核并告知異議人復核結果。
    第十二條 業主大會籌備組應當自成立之日起60日內，組織召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會，并自業主委員會選舉產生之日起10日內移交業主名冊等相關資料，終止籌備組工作。 
    第十三條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由該物業管理區域內全體業主組成。
物業管理區域內人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。
下列事項由業主大會決定：
（一）制定、修改管理規約和業主大會議事規則；
（二）選舉、更換業主委員會成員；
（三）監督業主委員會工作，聽取和通過業主委員會工作報告，改變或撤銷業主委員會不適當的決定；
（四）選聘、解聘物業服務企業；
（五）管理、使用和籌集專項維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）物業管理區域其他物業管理事項。
業主大會決定前款（五）、（六）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
　  業主委員會應當在業主大會作出決定之日起3日內，將決定事項在物業管理區域內公告，并以書面形式告知全體業主及物業服務管理企業。
　　第十四條 業主大會會議對業主投票權的計算有約定的，從其約定；未做約定的，按照業主戶數計算，一戶為一票，建設單位未出售的專有部分計算為一票。業主身份的確認，以不動產登記簿或其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。
業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面形式征求意見的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送交的，應當在物業管理區域內公告。
物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表應當書面征求所代表的業主意見，并將經業主本人簽字的書面意見在業主大會上如實反映。
    第十五條 除首次業主大會由業主委員會籌備組召集外，業主大會由業主委員會召集，每年至少召開一次。
召開業主大會，應當于會議召開前15日前通知全體業主，并邀請轄區居民委員會參加。
有下列情形之一的，業主委員會應當召開業主大會臨時會議：
（一）有20%以上業主提議的；
（二）發生突發事件需要處理的；
（三）業主大會議事規則或管理規約規定的其他情形。
業主委員會不履行召集義務的，經業主申請，街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織召開業主大會。
　　第十六條 首次業主大會會議應當對管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法進行表決，并選舉產生業主委員會成員，同時對選聘、續聘物業服務管理企業、物業服務內容和服務標準以及涉及業主共同管理權益的其他重大事項做出決定。
　　管理規約應當對業主合理使用專有部分的權利和義務，物業共有部分的使用、維修、養護、管理、收益辦法，業主分擔物業管理區域內的各類費用的方式，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
　　業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權數確定辦法、業主委員會成員資格和人數以及任期等事項作出約定。
　　管理規約和業主大會議事規則不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
　　首次業主大會表決通過的管理規約和業主大會議事規則，應當自通過之日起15日內，由業主委員會報市、縣房地產管理部門備案。
    第十七條 業主委員會是業主大會的執行機構，依據法律、法規和業主大會授權開展工作，履行下列職責：
（一）執行業主大會的決定；
（二）召集業主大會會議，報告物業服務合同的實施情況；
（三）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（四）審核需要業主分攤的費用，監督業主按時交納物業服務費；
（五）監督管理業主共有收益；
（六）監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（七）監督管理規約、物業管理制度的遵守和執行；
（八）調解物業使用糾紛；
（九）業主大會賦予的其他職責。
    第十八條 業主委員會由業主大會選舉產生，一般為5——15人單數。業主委員會委員應當由自覺履行業主義務、熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。
業主委員會委員候選人可以由業主推薦或自薦產生。業主委員會任期由業主大會議事規則確定，成員可以連選連任，在任期內業主資格終止的，其成員資格自行終止，業主委員會應當根據業主大會議事規則及時增補委員。
業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開第一次會議，在業主委員會委員中推選主任、副主任。
　　第十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向市、縣房地產管理部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案：
（一）管理規約、業主大會議事規則；
（二）業主大會的會議記錄和會議決定；
（三）業主委員會組成人員名單及其基本情況。
房地產管理部門應當在收到上述材料后5日內對符合條件的業主委員會出具備案證明、刻制印章證明。業主委員會應當將備案情況告知物業服務企業，并在物業管理區域內公告，依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。備案事項發生變更時，業主委員會應當自變更之日起15日內書面報告原備案單位，并告知物業服務企業。
    第二十條 業主委員會應當按照業主大會的決定及議事規則召開會議，并在會議召開3日前，在物業管理區域內公告會議議程，聽取業主的意見和建議。
業主委員會會議由主任或主任委托副主任組織召開，可以邀請社區居民委員會派人參加會議。
業主委員會會議應當有2/3以上委員出席，作出決定時應當經全體委員過半數同意并簽字。
業主委員會應當自業主大會、業主委員會作出決定之日起30日內，將業主大會、業主委員會的決定以書面形式在物業管理區域內公示。
業主可以查閱業主委員會會議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。
    第二十一條 業主委員會任期屆滿前60日，應當召開業主大會會議進行換屆改選。
業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會之日起10日內，前業主委員會應當將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會。業主委員會委員資格屆中終止的，應當在終止之日起5日內向本屆業主委員會移交由其保管的文件資料及財物。 
    第二十二條 業主委員會組成人員不得有下列行為：
（一）接受物業服務企業或者物業管理利害關系人提供的利益或者財物；
（二）承攬本物業管理區域物業服務企業的業務或者推薦他人到該企業工作；
（三）接受可能妨礙公正履行職務的其他利益。
    第二十三條 業主委員會組成人員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會組成人員資格終止：
（一）不履行職責或無故3次缺席業主委員會會議的；
（二）不履行業主義務的，不遵守管理規約，情節嚴重拒不改正的；
（三）違反本條例第二十條規定的；
（四）向業主大會或業主委員會提出辭呈的；
（五）因其他原因不適合擔任業主委員會組成人員的。
    第二十四條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，所作出的決定，對物業管理區域內全體業主和物業使用人具有約束力。業主大會、業主委員會不得作出違反法律、法規或者與本物業管理區域物業管理無關的決定。
　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地市、縣房地產管理部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
業主大會、業主委員會作出的決定損害業主合法權益的，受損害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
    第二十五條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關、居民委員會共同做好物業管理區域內的社會治安、環境衛生等工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，接受其指導和監督。
　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。
　　第二十六條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔，經費的籌集、管理、使用方式和業主委員會工作人員津貼或薪酬標準由業主大會決定。
業主大會和業主委員會的經費使用情況應當定期以書面形式公告，業主可以查詢。
    第二十七條 物業使用人是指業主以外的實際使用物業的人。
物業使用人在物業管理活動中的權利義務，由業主與物業使用人約定，但不得違反法律法規及管理規約。
物業使用人違反本條例和管理規約的規定，由相關業主承擔連帶責任。
    第二十八條 業主利用住宅小區內道路、空地等公共部位停車，以及利用共用部位、共用設施設備、物業管理用房進行其它活動或經營的，應當在征得有關業主、業主大會和物業服務企業同意后，按照規定辦理有關手續，所得收益主要用于補充專項維修資金或按照業主大會決定使用。

    第三章 前期物業管理
    第二十九條 前期物業管理是指業主大會成立前，建設單位委托物業服務企業進行物業管理的活動。
新建物業出售前，建設單位應當委托物業服務企業進行前期物業管理，簽訂前期物業服務合同，并在15日內將前期物業管理合同報送市、縣房地產管理部門備案。
前期物業服務合同至業主大會授權的業主委員會與物業服務企業簽訂新的物業服務合同生效之日起終止。
　　第三十條 建設單位應當按照房地產開發與物業管理相分離的原則，逐步采用招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
　　住宅物業的建設單位，應當采用招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于三個或者住宅規模在2萬平方米以下的，經市、縣房地產管理部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
通過招投標方式選聘物業服務企業的，建設單位應當按照以下規定時限完成物業管理招投標工作：
　　(一)新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；
　　(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；
　　(三)非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。
　　第三十一條 建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
臨時管理規約應作為物業買賣合同的附件并報市、縣房產行政管理部門備案。
建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
　　第三十二條 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約、前期物業服務合同內容向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費標準、計費起始時間及計費方式等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
    第三十三條 新建住宅建筑規劃區內建設工程竣工驗收合格后，其附屬設施設備應當具備下列條件，方可交付使用：
（一）生活用水納入公共供水管網，并供水到戶；
（二）用電納入供電網絡，不得使用臨時施工用電；
（三）雨水、污水排放納入雨水、污水排放系統；
（四）在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和熱計量裝置；
（五）電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位；
（六）住宅區道路與城市道路或者公路直接相連；
（七）按照規劃要求完成住宅區的車庫（位）、公共服務設施、公用消防設施的建設，具備必要的綠化用地和設施；
（八）分期建設的住宅區，其相關配套設施應當滿足交付使用部分基本使用功能的要求；
（九）法律、法規、規章規定的其他條件。
建設單位在新建住宅交付使用前，應當申請有關部門及單位按照前款規定，對住宅區進行綜合驗收，并向市、縣建設行政主管部門辦理備案手續。
    第三十四條 建設單位申請房屋預售許可證、房屋所有權初始登記時，應當提交物業管理用房、配套設施坐落位置、面積等有關資料。市、縣房地產管理部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當對物業管理用房、配套設施等同時進行登記。
    第三十五條 建設單位交付住宅物業時，應當向業主提供住宅質量保證書、住宅使用說明書等資料。
前期物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊，并可以接受建設單位的委托，協助辦理住宅物業交付使用有關事宜。
　　第三十六條 建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）共用設施設備清單；
（三）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（五）業主名冊；
（六）物業管理必需的其他資料。
　　物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
　　建設單位應當自業主委員會選舉產生之日起10日內，將物業管理區域的土地使用證、物業管理用房產權證移交業主委員會。
　　第三十七條 新建住宅小區內，建設單位應當按照下列規定配置物業管理用房：
　?。ㄒ唬┪飿I建筑面積5萬平方米以下的，按不低于物業建筑總面積的4‰提供，但最低不得少于120平方米；
　?。ǘ┪飿I建筑面積超過5萬平方米的，除按照5萬平方米的4‰提供外，超過部分按2‰的標準提供；
　?。ㄈ┪挥诘孛嬉陨?——2層，具備基本裝修和水、暖、電功能，可直接投入使用。
　　業主委員會辦公用房從物業管理用房中調劑，建筑面積不少于30平方米。
物業管理用房屬于全體業主共有，并依法辦理產權登記，建設單位、物業服務企業不得改變其用途。業主委員會不得將物業服務用房轉讓或者改作他用。
第三十八條 縣級以上人民政府城鄉規劃行政主管部門應當在審批建設工程規劃許可證時，按前條規定明確物業服務用房的位置和面積。建設單位應當在商品房預售時予以公布。
　　縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當在辦理所有權初始登記時，在房地產登記簿中注明物業服務用房面積和房號以及物業的其他共有部分。業主有權查詢。
    第三十九條 建設單位在交付物業前，應當對物業服務用房、共用場地、共用設施設備配置獨立的水電氣計量器具。
    第四十條 住宅物業管理區域內的下列配套設施設備歸全體業主所有：
　　(一)物業管理用房、門衛房、值班房、非機動車車庫（棚）、監控室等共用設施設備機房，以及其他為物業管理區域服務的公共用房；
　　(二)共用的架空層、走廊、通道、樓梯間、電梯間以及屋面、外墻的附屬空間；
　　(三)物業管理區域內除城鎮公共道路以外的其他道路，除城鎮公共綠地或者依法屬于個人以外的其他綠地，非經營性的共用文體設施；
　　(四)建設單位以物業買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的配套設施設備和相關場地；
　 （五）其他依法歸全體業主所有的設施設備。
　　第四十一條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
建設單位應在物業買賣合同中對配套設施設備的所有權或使用權進行約定，未約定的配套設施設備的所有權或使用權歸全體業主所有。
　　第四十二條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備以及有關文件檔案資料進行查驗，查驗費用由物業服務企業與建設單位或業主委員會在物業服務合同中約定。查驗中發現問題的，交接各方應當以書面形式予以確認。
　　 查驗中發現的問題，屬于建設單位、物業服務企業責任的，建設單位、物業服務企業應當承擔相應責任；屬于部分或者全體業主責任的，業主應當按照所擁有的物業建筑面積份額共同承擔相應責任。

　　 第四章 物業服務管理
    第四十三條 一個物業管理區域應當由一個物業服務企業統一提供物業服務。
從事物業服務的企業，應當依法取得物業服務企業資質證書，并在資質等級許可的范圍內從事物業服務活動。
物業服務企業應當具有相應的專業技術人員，專業技術人員應當按照國家和自治區有關規定，取得職業資格證書。
外?。▍^、市）物業服務企業進入寧夏承接物業服務，應當具有二級以上物業企業資質并到項目所在地房地產管理部門備案；本區物業服務企業在區內跨行政區域從事物業服務的，應當具有三級以上物業企業資質并到項目所在地房地產管理部門備案。未進行備案的，不得承接物業服務項目。
　  第四十四條 物業管理區域根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定。物業的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業管理區域；但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。
　　舊城區、城中村等沒有實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府征求相關業主意見后，確定物業管理區域。
　　對物業管理區域劃定有爭議的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門應當征求物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府、相關業主、居民委員會的意見后確定。
　　第四十五條 新建物業出售前，建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案，并將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。
　　已經實施物業管理的區域，由物業服務企業向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。
　　街道辦事處、鄉鎮人民政府確定的物業管理區域，由街道辦事處、鄉鎮人民政府向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案?！　?
    第四十六條 業主大會可以決定采用招標或者協議的方式，選聘具有相應資質的物業服務企業。
　　業主大會決定采用招標方式選聘物業服務企業的，由業主委員會組織招標，并代表業主與中標的物業服務企業簽訂物業服務合同。
業主大會決定采用協議方式選聘物業服務企業的，業主委員會應當將2家（含2家）以上備選的物業服務企業的基本情況、擬簽訂的物業服務合同的主要內容在物業管理區域內公示。業主委員會根據多數業主意見對公示內容調整后，提請業主大會投票表決。
　　第四十七條 物業服務企業應當自與業主委員會簽訂合同之日起15日內，將物業服務合同報市、縣房地產行政主管部門備案。
　 物業服務合同應當包括下列內容：
（一）物業的基本情況；
（二）委托方和受托方的權利義務；
（三）物業管理服務事項和服務標準要求；
（四）物業管理服務費的標準和收取辦法；
（五）物業的養護和維修要求；
（六）合同的期限、變更和解除；
（七）合同終止時物業資料、財物的移交方式；
（八）違約責任及解決糾紛的途徑；
（九）專項維修資金的管理使用；
（十）物業管理服務用房；
（十一）雙方當事人約定的其他事項。
    第四十八條 物業服務企業按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。主要包括：
    （一）物業共用部位、共用設施設備的運行、維修、養護和管理；
　?。ǘ┪飿I共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨水、污水管道的疏通；
　?。ㄈ┕簿G化的養護和管理；
    （四）公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務；
　?。ㄎ澹┸囕v停放管理服務，保障道路暢通； 
    （六）物業檔案、資料管理；
    （七）裝飾裝修管理服務；
    （八）物業服務合同約定的其他事項。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
　　第四十九條 物業服務企業可以根據物業服務合同約定，聘請專業機構承擔機電設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、工程施工等專項服務，但不得將物業管理區域全部物業服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人。
    第五十條 物業服務收費應當遵循公平、合理、質價相符的原則，分別實行政府指導價和市場調節價。普通住宅類物業服務收費實行政府指導價；其他物業的物業服務收費，實行市場調節價。
實行政府指導價的，由市、縣價格行政主管部門會同房地產管理部門根據物業種類、服務內容、服務等級和物價指數變動情況等，制定相應的基準價和浮動幅度，并向社會公布。具體收費標準由業主或者業主委員會與物業服務企業根據基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。
物業服務企業為業主或者物業使用人提供物業服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準雙方另行約定。
物業服務企業應當在物業管理區域內公示服務內容、服務標準、收費項目及收費標準等事項。
    第五十一條 業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
包干制，是指由業主向物業服務企業支付固定的物業服務費用，盈余或者虧損由物業服務企業享有或承擔的計費方式。
酬金制，是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足由業主享有或承擔的計費方式。
    第五十二條 物業服務費應當按照業主擁有物業的建筑面積計算，按月計費，按月交納，業主或者物業使用人與物業服務企業另有約定的，從其約定。
物業已竣工尚未出售或尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔；已交付的物業，物業服務費由業主承擔。建設單位與業主另有約定的除外。
建設單位出售物業時，不得承諾或者約定減免物業服務費用。建設單位已經承諾或者約定減免的物業服務費用，由建設單位承擔。
    第五十三條 供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位，應當按照下列規定向物業管理區域內的最終用戶收取有關費用：
（一）業主自用的按分戶的計量器具顯示的量值向業主收??；
（二）部分業主共同使用的，由相關業主分攤；
（三）全體業主共同使用的，由全體業主分攤；
（四）物業服務企業使用的，由物業服務企業承擔。
物業服務企業應當每季公布物業管理區域業主共用部分的水、電總用量，業主的水、電總用量，物業服務企業的水、電用量，公攤的水、電用量和費用的計算方式。
　　第五十四條 供水、供電、供熱等專業經營單位委托物業服務企業代收有關費用的，應當向物業服務企業支付手續費。物業服務企業不得向業主加收手續費等額外費用。
　　供水、供電、供熱等專業經營單位不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止提供服務。
　　供水、供電、供熱等專業經營單位違反前款規定，給業主、物業服務企業造成損失的，應當承擔賠償責任。
　　第五十五條 物業服務企業應當協助有關部門做好物業管理區域內的安全防范工作，制定應急預案對突發事件的預防和應對作出規定。發生突發事件時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
　　第五十六條 物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會，決定選聘或者續聘物業服務企業。物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主委員會和轄區街道辦事處。
　　業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿5日前與物業服務企業續簽物業服務合同。
　　業主大會決定選聘新的物業服務企業的，應當在合同終止之日前書面告知原物業服務企業。原物業服務企業應當在物業合同終止之日起15日內退出物業管理區域。
　　第五十七條 物業服務企業退出物業管理區域時，應當向業主委員會移交下列資料和財物，并配合新的物業服務企業做好交接工作：
（一）業主共有的結余資金；
（二）第三十五條規定的資料；
（三）物業服務用房；
（四）維修、保養物業形成的技術資料；
（五）物業管理期間配置的屬于業主共有的固定設施設備；
（六）其他應當移交的資料和財物。
　　物業服務企業不得損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物。
　　第五十八條 業主、業主委員會、物業服務企業、建設單位之間在物業管理服務活動中發生爭議的，可以要求物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府調解，也可以依法提起民事訴訟或者申請仲裁。
　　業主、業主委員會、物業服務企業對違反本條例的行為，可以向市、縣房地產管理部門及其他有關部門投訴舉報，有關部門應當及時調查核實，并依法處理。

　  第五章 物業的使用和維護
    第五十九條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。
　　任何人不得擅自占用、挖掘物業管理區域的道路、場地，損害業主的共同利益。
因物業維修或者公共利益確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意，并在約定時間內恢復原狀。
利用物業管理區域屬于業主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主和業主大會的同意，并依法辦理相關手續。所得收益依法歸全體業主共有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
　　第六十條 物業使用中不得有下列行為：
（一）損壞房屋承重結構、房屋外貌或者在外墻體開設、擴大門窗；
（二）占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；
（三）擅自將住宅改變為經營性用房；
（四）存放易燃、易爆、劇毒和放射性物品；
（五）利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；
（六）侵占綠地，毀壞花草樹木；
（七）亂倒垃圾、亂堆雜物；
（八）亂設攤點、亂停車輛；
（九）違反規定飼養動物；
（十）排放有毒、有害物質，發出超過規定標準的噪聲；
（十一）在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛；
（十二）法律、法規以及管理規約禁止的其他行為。
　　發生上述行為時，業主有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關部門應當依法及時處理。
　　第六十一條 物業共用部位、共用設施設備維修養護時，相關業主或者使用人應當予以配合；相關業主或者使用人不予配合造成其他業主和物業服務企業損失的，應當承擔賠償責任。
　　因維修養護物業共用部位、共用設施設備，造成相關業主的自用部位、自用設施設備損壞或者其他損失的，責任人應當承擔賠償責任。
    第六十二條 業主裝飾裝修房屋或者安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等，應當在裝飾裝修（安裝）前15日向物業服務企業辦理登記手續。按照規定需要報請有關部門批準的，業主應當依法辦理批準手續。
業主拒不辦理登記、批準手續的，物業服務企業根據管理規約或者臨時管理規約的規定，有權禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。
    第六十三條 物業服務企業應當在業主辦理登記、批準手續之日起5日內，與業主簽訂裝飾裝修（安裝）服務協議，明確裝飾裝修內容、施工時間、廢棄物處置方法、裝修保證金收取和退還等內容，并對裝飾裝修（安裝）施工進行監督。
　　業主違反裝飾裝修（安裝）服務協議或者臨時管理規約、管理規約的，物業服務企業應當予以制止。業主拒不改正或者已造成損害的，物業服務企業應當報告有關行政主管部門依法處理；造成相鄰業主損失或者對公共利益造成損害的，業主應當承擔賠償責任。
    第六十四條 物業管理區域內，規劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區域業主的需要。
　　物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先出租給本區域業主、物業使用人。在滿足本區域業主、物業使用人需要后，建設單位將車位、車庫出租給本區域業主、物業使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過六個月。
　　建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后方能出售車位、車庫。建設單位應當在出售車位、車庫一個月前，以書面形式告知本區域全體業主，并在物業管理區域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數量少于本區域房屋套數時，每戶業主只能購買一個車位、車庫。
    第六十五條 建設單位應當按照國家和自治區規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　第六章 專項維修資金的使用和管理

　　第六十六條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主以及出售公有住房的單位，應當交存專項維修資金。
　　專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
　　物業共用部位、共用設施設備保修期滿后需要使用專項維修資金時，住宅物業、非住宅物業或者公有住房尚未售出，或者建設單位、公有住房售房單位保留自用、經營的，建設單位、公有住房售房單位應當按照該物業的建筑面積，分攤物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用。
　　第六十七條 下列費用不得從專項維修資金中列支： 
    （一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；
　?。ǘ┮婪☉斢蓪I經營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
　?。ㄈ斢僧斒氯顺袚囊蛉藶閾p壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
　?。ㄋ模└鶕飿I服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
　　第六十八條 商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5％至8％。
　　市、縣房地產管理部門，應當根據本地區情況合理確定交存標準，定期公布每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數額，并適時調整。
　　第六十九條 已售公有住房的業主按照所擁有物業的建筑面積交存專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數額為當地房改成本價的2％。
　　公有住房售房單位按照多層住宅不低于售房款的20％、高層住宅不低于售房款的30％，從售房款中一次性提取專項維修資金。
　　第七十條 商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期專項維修資金足額存入專項維修資金專戶。
　　業主在辦理房屋入住手續時，應當提供交存專項維修資金的憑證；未提供憑證的，建設單位不得將房屋交付使用。
　　已售公有住房的業主應當在辦理房屋權屬登記前，將首期專項維修資金存入公有住房專項維修資金專戶，或者交由售房單位存入公有住房專項維修資金專戶。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的專項維修資金存入公有住房專項維修資金專戶。
　　業主交存的專項維修資金屬于業主所有；從公有住房售房款中提取的專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。
　　第七十一條 業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的專項維修資金，由市、縣房地產管理部門代管；已售公有住房專項維修資金，由市、縣財政部門或者房地產管理部門負責管理。
　　市、縣房地產管理部門應當委托所在地的商業銀行作為專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立專項維修資金專戶。
　　開立專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋門戶號設分戶賬；未劃分物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋門戶號設分戶賬。
　　第七十二條 業主大會成立后，專項維修資金代管部門或者管理部門應當按照國家規定將該物業管理區域內業主交存的專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。
　　專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。業主大會應當建立專項維修資金管理制度。
　　市、縣房地產管理部門對業主大會開立的專項維修資金賬戶以及資金使用進行監督。
　　第七十三條 業主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存30％的，應當及時續交。
　　續交方案由業主大會決定。未成立業主大會的，按照市、縣房地產管理部門會同同級財政部門制定的續交管理辦法執行。
    第七十四條 房屋所有權轉讓時，結余的專項維修資金不予退還，一并轉讓給新業主。
　　房屋滅失的，按照下列規定返還結余的專項維修資金：
（一）業主交存的返還業主；
（二）公有住房售房單位交存的部分返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系收繳同級國庫。
　　第七十五條 本條例實施前，商品住宅業主、非住宅業主已經交存的專項維修資金，該物業管理區域業主大會尚未成立的，應當自本條例實施之日起30內交由市、縣房地產管理部門代管；已售公有住房專項維修資金，該物業管理區域業主大會尚未成立的，應當自本條例實施之日起30內交由市、縣財政部門或者房地產管理部門負責管理。
該物業管理區域業主大會已經成立的，專項維修資金先由代管部門或者管理部門接收后按照本條例第六十九條的規定執行。

    第七章 法律責任
　　第七十六條 違反本條例規定，街道辦事處、鄉鎮人民政府自收到書面告知30日內，未組織成立首次業主大會籌備組的，由市、縣人民政府責令限期改正，逾期未改正的，對負有責任的主管人員和其他直接責任人員給予行政處分。
　　第七十七條 違反本條例規定，業主委員會組成人員資格終止后，逾期不交回有關資料、印章的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府責令交回；造成損失的，依法承擔賠償責任。
　　第七十八條 違反本條例規定，新建住宅的附屬設施設備不符合規定條件交付使用的，由縣級以上房地產管理部門責令停止交付使用；拒不停止的，處以交付使用住宅銷售額1‰以上3‰以下的罰款。
    第七十九條 違反本條例規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上房地產管理部門給予警告，責令限期改正；逾期未改正的，處于5萬元以上10萬元以下的罰款。
    第八十條 違反本條例規定有下列情形之一的，由縣級以上房地產管理部門給予警告，責令限期改正；逾期未改正的，處以5000元以上1萬元以下的罰款：
　?。ㄒ唬┙ㄔO單位未按時將臨時管理規約和前期物業服務合同報送備案的；
　?。ǘ┙ㄔO單位未將備案后的臨時管理規約在銷售場所公示的；
　?。ㄈ┪飿I服務企業未按時將物業服務合同報送備案的。
　　第八十一條 違反本條例規定，建設單位在交接查驗時，對不符合竣工驗收資料的物業共用部位、共用設施設備未處理的，由縣級以上房地產管理部門責令限期改正，逾期未改正的，處以5萬元以上10萬元以下的罰款。
　　第八十二條 違反本條例規定，建設單位未按規定配置物業管理用房的，由縣級以上房地產管理部門責令改正，給予警告，并處10萬元以上30萬元以下罰款。
　　第八十三條 違反本條例規定，物業服務企業擅自改變物業服務用房用途的，由縣級以上房地產管理部門責令改正，給予警告，并處1萬元以上5萬元以下罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。
　　第八十四條 違反本條例規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上房地產管理部門沒收違法所得，并處5萬元以上10萬元以下罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
　　以欺騙手段取得資質證書的，依照前款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
　　物業服務企業所聘用的工作人員應當符合企業所具備的企業資質等級要求，未達到要求的，由縣級以上房地產管理行部門責令限期改正；逾期未改正的，處以5萬元以上10萬元以下罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
　　第八十五條 違反本條例規定，建設單位、物業服務企業不移交有關資料和證書的，由縣級以上房地產管理部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位、物業服務企業予以通報，并處以1萬元以上10萬元以下罰款。
　　物業服務企業損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物的，由縣級以上房地產管理部門責令追回；造成損失的，依法承擔賠償責任。
　　第八十六條 違反本條例規定，物業服務企業將物業管理區域全部物業服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人的，由縣級以上房地產管理部門責令限期改正，并處委托合同價款30％以上50％以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
　　第八十七條 違反本條例規定，有下列行為之一的，由縣級以上房地產管理部門責令限期改正，給予警告，對個人處1000元以上1萬元以下罰款；對單位處5萬元以上20萬元以下罰款；上述違法單位或個人有違法所得的，沒收違法所得，沒收所得用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：
（一）損壞房屋承重結構、房屋外貌或者在外墻體開設、擴大門窗的；
（二）占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備的；
（三）擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地的；
（四）擅自改變物業公共建筑和共用設施用途，或者利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
　　第八十八條 違反本條例規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上房地產管理部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
　　第八十九條 物業服務企業未履行物業服務合同約定的義務，導致業主人身、財產受到損害的，依法承擔民事責任。
業主未按物業服務合同約定交納物業服務費的，業主委員會應當督促其交納，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。
    第九十條 業主大會決定選聘新的物業服務企業后，原物業服務企業不按規定退出物業管理區域的，由縣級以上房地產管理部門責令限期退出；逾期拒不退出的，處五萬元以上十五萬元以下的罰款，并由頒發其資質證書的房地產行政主管部門吊銷其資質證書。
物業服務企業違反本條例規定，擅自提高收費標準，增加收費項目的，由縣級以上人民政府價格行政主管部門根據有關法律法規的規定予以處罰。
    第九十一條 業主以業主大會或者業主委員會名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。 
    第九十二條 國家機關工作人員在物業管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

　　第八章 附 則
　　第九十三條 本條例中有關的專業用語含義：
　?。ㄒ唬┳杂貌课?，是指門戶以內業主使用的房間、陽臺、天井、庭院以及室內墻面等部位；
    （二）自用設施設備，是指門戶以內業主自用的門窗、衛生潔具和通向總管的供水、排水、供熱、燃氣的管道，電線以及水、電、氣戶表等設備；
　?。ㄈ┕灿貌课?，是指屬于業主共有共用的房屋主體承重結構部
位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、電梯井、樓梯間、走廊通道等；
　?。ㄋ模┕灿迷O施設備，是指物業管理區域內業主共同使用的供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、供電線路、煤氣（天然氣）管道、消防設施、綠地、道路、溝渠、池、井、公益性文體等設施設備。
　　第九十四條 本條例自 年 月 日起施行。