公 告
為了規范物業服務收費行為，更好地維護業主和物業服務企業的合法權益，促進物業服務事業健康發展，近期，市物價局、市房管局起草了《江都市物業服務收費管理實施細則》。為集思廣益、匯聚民智，廣泛了解群眾對物業服務收費管理工作的意見和建議，進一步充實和完善《江都市物業服務收費管理實施細則》的內容，合理制定江都市物業服務等級收費指導價標準，現將《江都市物業服務收費管理實施細則》（征求意見稿）上網公示，歡迎廣大市民、各界人士、各位網友回帖,提出合理的意見和建議。
市物價局、市房管局將在廣泛聽取社會各方面意見和建議的基礎上，對《江都市物業服務收費管理實施細則》作進一步的修改、完善，以提高政府價格決策的科學性和合理性，努力讓人民群眾更滿意。
江都市物價局
江都市房管局
二〇〇九年九月
江都市物業服務收費管理實施細則
（征求意見稿）
第一條 為規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，促進物業服務事業健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、國家發展和改革委員會、建設部《物業服務收費管理辦法》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》、國家財政部《物業管理企業財務管理規定》等有關法律法規，修訂本細則.
第二條 本細則適用于本市行政區域內具有國家物業服務資質的物業服務企業，對各類物業提供社會化、專業化、市場化服務的物業服務收費管理。
第三條 市價格主管部門是物業服務收費的主管機關，市價格主管部門會同物業行政主管部門對物業服務收費進行指導和監督。
第四條 本細則所稱物業服務收費，是指物業服務企業接受委托，按照物業服務合同，對建筑物及相配套的共用部位共用設施設備、綠化衛生、交通秩序、安全防范和環境容貌等項目進行管理、維護、維修以及為業主或使用人提供代辦、特約等服務所收取的費用。
第五條 物業服務收費根據物業的性質和提供服務的內容不同，分別實行政府指導價和市場調節價。
住宅物業服務收費（包括住宅區內的停車服務收費），實行政府指導價。
非住宅物業服務收費和為滿足部分業主或使用人的需要接受委托開展的代辦和特約服務收費，實行市場調節價。
第六條 實行政府指導價的住宅物業服務收費由價格主管部門會同物業行政主管部門按照物業的硬件設施和物業收費內容、服務標準等要求，根據國家規定的成本構成，制定住宅物業服務等級收費標準。
實行市場調節價的非住宅物業服務收費，由物業服務企業與業主委員會或業主、使用人在物業服務協議中約定。
第七條 住宅前期物業服務費，實行審核制。物業服務企業應在房屋交付給業主前報價格主管部門審核。業主大會成立后，住宅物業服務費由業主委員會與物業服務企業在規定的政府指導價物業服務費標準和相對應的物業服務等級標準范圍內在服務協議中約定，并報價格主管部門備案。沒有成立業主委員會的仍繼續執行前期物業服務費標準，確因成本上升等因素需要調整物業服務收費標準的應報價格主管部門重新審核。
非住宅前期物業服務收費實行備案制。物業服務企業應在房屋交付給業主前，將與業主約定的物業服務協議（包括服務范圍、服務內容、服務要求、收費標準等）報價格主管部門備案。后期物業服務費由業主委員會或業主、使用人與物業服務企業在物業服務協議中約定。
第八條 物業服務企業向價格主管部門申報前期物業服務收費標準時需提交以下材料：
1、物業服務企業的營業執照；
2、物業服務企業的資質證書；
3、前期物業服務委托合同；
4、前期物業服務協議（協議中不得標明物業服務費和共用能耗費標準）；
5、業主臨時公約；
6、前期物業服務費成本認證報告；
7、其他相關材料。
第九條 物業服務企業在申報物業服務收費標準前應委托有資質的機構進行物業服務費的成本認證工作，價格主管部門將《成本認證報告》作為核定物業服務收費標準的必備材料。物業服務企業在房屋交付給業主前半個月應攜帶相關材料到價格主管部門辦理審批手續，價格主管部門依據《成本認證報告》，通過現場查勘、集體審議等程序核定物業服務等級收費標準。
第十條 江都市住宅物業服務等級收費指導價標準為：
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物業收費等級
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物業收費標準
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七級
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1.2元/月.平方米
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六級
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一等 1.00元/月.平方米
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二等 0.90元/月.平方米
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五級
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一等 0.80元/月.平方米
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二等 0.70元/月.平方米
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四級
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一等 0.60元/月.平方米
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二等 0.50元/月.平方米
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三級
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0.40元/月.平方米
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二級
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0.30元/月.平方米
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一級
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0.20元/月.平方米
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第十一條 江都市住宅物業服務等級收費標準為最高標準。物業服務等級收費標準與物業服務等級標準相對應，物業服務企業應按照價格主管部門批準的物業服務等級收費標準和相對應的服務等級標準為業主提供服務，嚴格執行《江都市住宅物業服務等級標準》（另文下達）不得減少物業服務項目，降低服務質量。
第十二條 本細則物業服務費實行的是包干制。包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。如果采取其他收費形式將另行規定。
第十三條 物業服務企業在從事物業服務活動中，為業主或使用人提供維護、管理和服務的過程中所發生的各項支出，按照國家規定計入成本費用。物業服務費的構成包括以下部分：
1、物業服務人員的工資、獎金、社會保險和職工福利費用；
2、物業共用部位、共用設施設備的正常維護、保養、維修和檢驗檢測等費用；
3、物業服務區域清潔衛生費用（包括：公共道路、公共場地及樓內公共樓梯、走道、電梯間等共用部位的清掃保潔、垃圾的歸集、垃圾箱清洗和消殺、化糞池清理等）；
4、物業服務區域綠化養護費用（包括：綠化的定期修剪、施肥、澆水、治蟲、適時補種等）；
5、物業服務企業在物業服務活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、構配件、零件、低值易耗品等費用；
6、物業服務區域內的物業責任保險費用；
7、物業服務企業辦公費用；
8、物業服務企業固定資產折舊費用；
9、經業主大會同意的其它費用；
10、合理利潤（利率不超過8%）；
11、法定稅費。
物業服務企業應加強財務管理和經濟核算，嚴格按照《物業管理企業財務管理規定》執行，對住宅共用部位、共用設施設備的中修、大修和更新、改造費用，應在住宅專項維修資金中列支。不得計入物業服務費支出或物業服務費成本。
第十四條 住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造得資金。
住宅共用部位是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢和住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊過道等。
住宅共用設施設備是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
住宅小區內產權屬于行業部門所有的或委托單位直管的共用設施設備，由產權部門或直管單位負責維護、維修，其維護、維修費用不在維修基金中列支。
對共用部位、共用設施設備的中修、大修、更新、改造，維修基金不敷使用時，經業主委員會或業主大會同意后，可向產權人按房屋建筑面積續籌或按戶均攤。
第十五條 物業服務費收取的方法以法定產權建筑面積計算，未計入產權面積的附屬房屋不得收取物業服務費。但對改變房屋使用性質的附屬房屋，如車庫改為住宅或門市，閣樓對外出租等形式的附屬房屋，應納入物業服務費收取范圍。
物業服務費可按月、季、或年度計收，但不得一次性預收超過一年的費用。
房屋交付使用后，業主未入住或未使用連續空置6個月以上的房屋，業主應事前向物業服務企業書面申請，經確認后可按規定標準70%繳納物業服務費。
對住宅區內最低生活保障對象、特困家庭等社會弱勢群眾的住戶，憑相關證明或經業主委員會認定后可以減繳或免繳物業服務費。
第十六條 業主應從房屋交付使用之日起繳納物業服務費，業主出租房屋或交他人使用的，物業服務費由業主或使用人繳納，但業主負最終繳納責任。
業主或使用人應按物業服務協議的約定按時足額繳納物業服務費，業主逾期不繳納物業服務費的，業主委員會或物業服務企業應當督促其限期繳納，逾期仍不繳納的，物業服務企業可以依法追繳。
納入物業服務范圍的，已竣工但尚未售出或因開發企業原因未按照房屋買賣合同約定的交付期按時交付給業主的房屋，其前期物業服務費由開發企業全額繳納。
因開發企業實施分期開發，分批交付使用的物業，而造成小區配套設施和綠化環境尚未完善的，業主可按規定標準的80%繳納前期物業服務費，其差額部分由開發企業補償給物業服務企業。
第十七條 物業服務企業利用公建配套物業用房或共用部位、共用設施設備進行經營的，屬業主所得收益，其所得收益在扣除物業服務企業相關費用后，將收益的30%用于補貼物業服務費的不足，另70%轉入專項維修資金，也可按照業主大會決定使用。
住宅共用設施設備報廢后回收的殘值收入應納入專項維修資金。
第十八條 住宅小區內的共用照明、共用水、水泵、電梯、中央空調等共用設施設備運行能耗費（水泵和電梯運行電費，要單獨裝表，分開核算），應納入代收代交費用，物業服務企業要嚴格按照誰受益誰負擔的原則單獨建賬，公開合理地按建筑面積或按戶按實均攤。物業服務企業也可以在前期物業服務協議中約定預收不超過一年的共用能耗費，其預收標準報價格主管部門備案。
連續空置6個月以上的房屋，其電梯、水泵等運行能耗費按正常分攤費用的70%分攤。
物業服務企業辦公場所的用電、用水、用氣等費用不得向業主分攤，應在物業服務費中列支。
小高層、高層住宅電梯可到達地下車庫的一樓住宅，其電梯運行電費在分攤時優惠60%，電梯不能到達地下車庫的一樓住戶免收電梯運行電費。
物業服務企業在分攤電梯運行電費時也可實行“高層多負擔、低層少負擔”的原則，按樓層的層次段合理分攤電費，但物業服務企業必須制定一個相對合理的樓層系數。分攤電費后的總額應與實際耗用電量相符。
第十九條 依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用不得在住宅專項維修資金中列支。
小高層、高層實施二次供水的住宅，對二次供水的共用設施設備的維護、維修、保養和運行管理費用已納入商品房建設成本的，并已委托自來水公司管理的，其費用由自來水公司承擔（水泵運行電費除外），物業服務企業不得再向業主分攤、不得在維修資金或物業服務費中列支，對市政管網直供的用戶免收水泵運行電費。
二次供水共用設施設備委托管理協議期滿后，其維修、更新和維護運行費用應在維修基金中列支，不夠部分由受益用戶均攤。
第二十條 物業服務區域內，供水、供電、供氣、供熱、環衛、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取相關費用。物業企業接受委托代收取上述費用的雙方應簽訂有償服務合同，物業服務企業可向委托單位收取手續費，具體手續費標準由雙方約定，但不得向業主收取手續費等額外費用。
物業服務企業向業主或使用人提供的其它特約服務，其服務費由雙方約定，但不得強行服務和收費。
代辦服務和特約服務所收取的手續費，應納入物業服務費收入，用于補貼物業服務費得不足。
第二十一條 物業服務費中不含生活垃圾和裝修垃圾清運處理費，這兩項費用應由環境衛生管理部門直接收取，也可委托物業服務企業代收，但業主在辦理房屋交付手續時物業服務企業不得向業主預收生活垃圾處理服務，對雖交付使用，但業主未入住或未使用的房屋免收生活垃圾處理服務費。
第二十二條 業主或使用人需要對房屋進行裝修時，業主或使用人應主動在裝修前與物業服務企業簽訂裝修協議，物業服務企業可向業主或使用人收取裝修保證金和裝修垃圾清運處理費。裝修保證金收費標準為每戶2000元。業主或使用人裝修完畢后無違反裝修協議的，物業服務企業應如數退還裝修保證金。裝修垃圾清運處理費按建筑面積計收，住宅收費標準為：150平方米以下（含150平方米）每戶200元；150平方米以上（含樓中樓、閣樓面積）每戶250元；200平方米以上每戶300元。非住宅收費標準為：每平方米2元。
業主在辦理房屋交付手續時，物業服務企業向業主代收的裝修垃圾清運處理費，業主或使用人如在一年內不裝修的，應如數退還。物業服務企業不得長期占用一年以上向業主或使用人收取的保證金等費用。物業服務企業不得以任何形式向裝修單位或裝修人收取押金、管理費等費用。
第二十三條 物業服務企業應維護住宅小區內的車輛停放秩序并實施統一管理，對車輛停放要設置明顯標志，明確專人負責。對住宅小區內規劃用于車輛停放的地下共用停車位和露天停車位，物業服務企業對車主提供停車服務的實行有償服務。物業服務企業應與車主簽訂停車服務協議，并報價格主管部門審核后方可收取停車服務費。車輛停放服務費按照《江都市車輛停放服務收費管理辦法》（另文下達）執行。
產權屬于開發企業所有并委托物業服務企業管理的共用車位，車主已向開發企業交納了相關費用，物業服務企業不得再向車主收取管理費、共用能耗等費用。物業服務企業在車輛停放服務過程中所發生的一切費用應在委托服務協議中約定，其費用由開發企業支付給物業服務企業。
產權屬于業主的共有車位，物業服務企業所收取的車輛停放服務費，屬業主共有收益，應單獨建賬、獨立核算，其收入主要用于涉及車輛停放服務中所發生的費用，結余部分可用于彌補物業服務費的不足。
產權屬于業主的獨立車庫，物業服務企業不得向業主或使用人收取車輛停放服務費。
物業服務企業不得向執行公務的黨、政、軍、警、救護車等特種車輛及業主搬家車、送貨車、接送業主的出租車收費、不得在機動車輛進入住宅小區大門時收取臨時停車費。
第二十四條 開發企業和業主委員會對聘請的物業服務企業依法進行解聘時，新聘請的物業服務企業應按規定到價格主管部門和物業行政主管部門重新辦理備案手續。原物業服務企業的物業服務合同的權利義務終止后應將已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業服務費等相關費用移交給新接管的物業服務企業，并將移交的費用向業主公布，暫無物業服務企業接管的應將其費用退還給業主。
房屋產權發生轉移時，業主或使用人應當及時結清物業服務費等相關費用。
物業服務企業已接受委托對物業服務區域范圍內實施物業服務并收取了物業服務費的，其他部門或單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十五條 物業服務企業與業主或使用人發生收費爭議時，業主委員會應予調解，調解不成的可向價格主管部門申請調處，也可依法向人民法院提起民事訴訟。
第二十六條 物業服務企業應建立健全財務管理制度和收費管理制度，建立費用分攤明細臺帳，物業服務企業應每半年或一年以書面和公示的形式向業主公布物業服務費收支、物業用房出租收益、經營性設施收益、共用水電能耗費分攤、維修基金使用等情況，價格主管部門要加強對物業服務企業的物業服務收費的監管力度，對物業服務企業的財務收支情況實行年度檢查制度，也可委托專業機構進行財務審計。
第二十七條 物業服務費應實行明碼標價制度。物業服務企業應在物業服務區域內的醒目位置公布收費項目、收費標準、服務內容等項目，嚴格履行物業服務合同，為業主或使用人提供質價相符的服務，接受業主或使用人和價格主管部門的監督。
第二十八條 物業服務企業違反價格法律、法規和規定，有下列行為之一的、責令改正、對情節嚴重的則依據有關法律、法規給予處罰。
一、不按規定程序履行物業服務收費審核或備案手續的；
二、不按規定的收費標準收費或巧立名目亂收費的；
三、不按規定的服務等級標準向業主提供服務的；
四、不按規定定期向業主公布財務收支情況的；
五、不建立共用費用分攤臺帳，亂攤亂支的；
六、不按規定實行明碼標價和收費公示的；
七、違反法律、法規和規定的其他收費行為的。
第二十九條 本細則由江都市物價局、江都市房產局按各自職責負責解釋。
第三十條 本細則自2010年元月1日起執行。
二〇〇九年九月一日
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2010/4/19 16:38:00