明光市城市物業服務收費管理實施細則

物 價 局

明光市    文件

建設局

明價費字〔2007〕35號

關于印發《明光市城市物業服務收費

管理實施細則》的通知

明光城區各物業公司：

為規范城市物業服務收費行為，保障業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益，按照《安徽省城市物業服務收費管理實施辦法》要求，結合我市實際，制定了《明光市城市物業服務收費管理實施細則》，現印發給你們，請貫徹執行，并將執行中遇到的問題及時反饋給我們。

   附：明光市城市物業服務收費管理實施細則（試行）

　　　　明光市物價局　　　　明光市建設局

　　　二００七年九月十二日

抄送：市委、市政府辦公室，市各有關部門、本局機關、檢查分局，滁州市物價局、建設局

明光市城市物業服務收費管理實施細則

（試行）

第一條  為規范城市物業服務收費行為，保障業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益，根據《安徽省城市物業服務收費管理實施辦法》，制定本細則。

第二條  本細則適用于明光市轄區內經工商行政管理部門登記注冊，并取得物業管理行政主管部門頒發的物業管理企業資質證書的單位，對各類物業提供社會化、專業化服務的收費行為。

第三條  本細則所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行日常維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或者物業使用人所收取的費用。

第四條  市價格主管部門會同市建設行政主管部門負責本行政區域內城市物業服務收費的監督管理。

第五條  物業服務收費應當遵循合理、公平、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

第六條  物業服務收費區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。

住宅物業綜合服務費、小區車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等物業服務收費實行政府指導價，非住宅物業服務費等其他收費實行市場調節價。

    第七條  住宅區物業綜合服務費實行分等定價，普通住宅小區物業管理綜合服務標準根據服務內容和質量分為一、二、三、四級，具體等級由物業管理企業依據《明光市城市住宅區物業管理綜合服務等級考評標準》（附表一）自行測評后，填寫《明光市物業管理服務等級考評申請表》（附表二），向市建設行政主管部門申報，市建設主管部門會同市價格主管部門組織考核評定。

    普通住宅小區綜合服務等級指導價格為：按建筑面積計算：一級基準價每月每平方米0.15元，上下浮動0.05元；二級基準價每月每平方米0.25元,上下浮動0.05元；三級基準價每月每平方米0.30元，上下浮動0.05元；四級基準價每月每平方米0.40元,上下浮動0.05；等外級每月每平方米不高于0.10元。

    高級別墅、高層住宅的物業綜合服務費標準由市價格、建設部門另行制定。

    小區車輛停放管理費指導價格為：車庫、車棚專人看管：汽車每月每輛50-150元，汽車臨時停放每日每輛5-8元，摩托車每月每輛10-20元，三輪車、平板車、電瓶車每月每輛7-15元，自行車每月每輛4-6元；露天停車場專人看管：汽車每月每輛30-80元，臨時停放每日每輛4-6元；泊位費：汽車每月每輛20-30元。

    裝飾裝修垃圾清運費指導價格為按建筑面積每平方米1.00元，上下浮動10%。

    具體收費標準由業主大會或業主委員會與物業管理企業根據物業管理服務等級和相應的基準價及浮動幅度在物業服務合同中約定，并將約定的收費標準分別報價格主管部門、建設主管部門備案。

    雙方約定不成的，按管理權限報價格主管部門審定。

第八條  實行政府指導價的物業服務收費，其利潤不得超過物業服務成本的5%。

第九條  實行市場調節價的物業服務收費，由業主或物業使用人與物業管理企業在物業服務合同中約定。

第十條  物業管理企業應當按照價格主管部門的規定實行明碼標價，并在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示，票據使用規范。

第十一條  業主或業主委員會與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

第十二條  建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應當約定前期物業管理的企業、服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

    前期物業管理綜合服務收費標準，參照本市物業服務收費分等定價辦法，由建設單位或物業管理企業根據物業管理服務等級，對照相應的基準價及浮動幅度與物業買受人在購房合同或物業服務合同中約定。

    雙方約定不成的，按管理權限報價格主管部門審定。

第十三條  物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域安全防范和秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業管理企業固定資產折舊；

8、共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、經業主或業主委員會同意的其他費用

    根據自愿的原則，經業主或業主委員會同意，可以辦理物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險，費用計入服務成本或服務支出。

    物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者實行物業服務費用酬金制的成本。

 第十四條  實行物業費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

    業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。

第十五條  物業管理服務等級實行年度考核制度。由建設行政主管部門會同價格主管部門每年第四季度對物業管理企業進行考核，對服務達不到現行等級的物業管理企業降低服務等級。

第十六條  物業管理企業在物業服務中應當遵循國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

第十七條  市價格主管部門應當及時處理業主、業主委員會和物業使用人有關物業服務收費的投訴。

第十八條  業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業管理企業可以依法追繳。

    業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。

    物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。

    對五保戶和實行生活低保的住戶，經業主委員會和物業管理企業雙方商定，可以減收或者免收物業服務費用。

    第十九條  納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。已售出因業主的原因暫未入住的，物業服務費用或者物業服務資金由物業權利人全額交納。

    第二十條  物業管理企業已經接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

    第二十一條  物業管理企業根據業主或業主委員會的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。

    第二十二條  加強對物業管理服務收費監督檢查。價格主管部門會同建設主管部門每年應對物業管理企業的收費情況、收費等級、收費標準及服務合同的履行情況進行檢查，尤其要加強對前期物業服務收費的監督檢查。

    第二十三條  實行政府指導價的物業管理服務收費實行收費許可證制度。物業管理企業收費前，到市價格主管部門申領《安徽省經營性服務收費許可證》，亮證收費，收費時使用稅務票據。

    第二十四條  提高物業管理企業收費管理人員的業務水平，加強物業管理收費人員業務能力培訓。

    第二十五條  物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為處罰規定》和《安徽省價格監督檢查辦法》予以處罰。

    第二十六條  本細則由市價格主管部門會同市建設行政主管部門負責解釋。

    第二十七條  本細則自2007年9月1日起試行。

附表一：

明光市城市住宅區物業管理綜合服務等級考評標準

一、范圍

    本表規定住宅區物業管理服務的等級劃分依據、要求、條件及評定細則。

二、服務等級的劃分及依據

物業管理服務分為四個等級，即一級、二級、三級、四級。等級越高，表示住宅區物業管理的水平越高。

等級的劃分以住宅區物業管理服務水平為依據，具體的評定應該包涵房屋及設施設備維修養護、安全防范、綠化環衛、多種經營服務和小區文體活動服務、服務質量效果等項內容以及硬件環境、物業管理企業等相關內容。

根據服務等級劃分的條件，分值達60—70分為一級，71—80分為二級，81—90分為三級，91—100分為四級。

三、規劃、安全、環境和建筑的要求

住宅的規劃設計、房屋及設施設備和運行管理應符合規劃、消防、安全、衛生、環境保護等現行的國家有關法規和標準。

四、服務等級劃分條件（附后）

明光市小區物業服務等級劃分條件

  附表二：

明光市物業管理服務等級考評申請表