蕪湖縣物業服務收費管理實施細則(征求意見稿)

關于征求《蕪湖縣物業服務收費管理實施細則》意見的公告

各位市民朋友：

蕪湖縣發展和改革委員會、蕪湖縣房地產管理局發改價 [2008]186號《關于印發<蕪湖縣物業服務收費管理實施細則>的通知》（以下簡稱細則）文件試行兩年來，對規范我縣物業服務收費行為起到了積極的作用。隨著經濟社會的快速發展，人居環境的改善，物業服務與人們的需求不相適應，出現許多新的情況和問題。為此，需要對“細則”重新進行修訂。

為提高政府定價的科學性和合理性，保障人民群眾通過多種途徑參與規范性文件制定活動，縣發改委、縣房管局將修改后的《蕪湖縣物業服務收費管理實施細則》（征求意見稿）在網站上全文刊登，征求社會各界的意見。請將建議和意見于2010年3月25日前以電話、信函、電子郵件形式反饋至縣發改委、縣房管局。

聯系方式：縣發改委電話：0553-8912413；縣房管局電話：0553-8791353；電子信箱： whxwjj8@163.com 。

謝謝！

蕪湖縣發展和改革委員會

蕪湖縣房地產管理局

二○一○年三月十七日

蕪湖縣物業服務收費管理實施細則

（征求意見稿）

第一條為規范物業服務收費行為，保障業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》，市物價局、建委《蕪湖市物業服務收費管理實施辦法》等相關規定，制定本細則。

第二條本細則適用于本縣范圍內具有物業管理資質的企業從事物業服務的收費行為。

第三條本細則所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對住宅小區內的房屋及配套的設施和相關場地進行日常維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或者物業使用人所收取的費用。

第四條　物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務內容、服務質量相適應的原則。

第五條　政府提倡業主或業主委員會通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業服務企業；鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，促進物業服務收費通過市場競爭機制形成。

第六條　縣價格主管部門會同縣物業行政主管部門負責全縣物業服務收費的管理與監督工作。

第七條物業服務收費包括物業綜合服務費、車輛停放服務費、裝飾裝修垃圾清運費和代收代辦服務費、特約服務費。

根據不同物業的性質和特點、物業服務的不同階段，物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。

實行政府指導價的有：

（一）普通住宅小區的物業綜合服務費；

（二）按照規劃配置的停車場（車位）的停放服務費；

（三）裝飾裝修垃圾清運費。

實行市場調節價的有：

（一）非住宅物業的物業綜合服務費；

（二）別墅（含雙拼、聯排、疊加）的物業綜合服務費；

（三）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的停放服務費；

（四）物業服務企業接受委托開展的特約服務、代收代辦等服務收費。

第八條實行政府指導價的物業服務收費，其利潤率不得超過物業服務成本的5%。

第九條普通住宅小區物業綜合服務收費實行分等級定價。

縣價格主管部門會同縣物業行政主管部門根據物業類型、服務內容、服務等級和物業服務成本變動等情況，制定相應的基準價和浮動幅度，并適時向社會公布。

第十條普通住宅小區的建設單位應當在銷售物業之前，擬定前期物業服務方案，確定物業服務等級，在相應的政府指導價范圍內，通過招標或與物業服務企業協議確定具體的收費標準，并在前期物業服務合同中明確。前期物業服務合同簽訂后15個工作日內，由物業服務企業將服務內容、服務成本及收費標準報縣價格主管部門、縣物業行政主管部門備案（詳見附件3）。

第十一條前期物業服務合同作為物業買賣合同附件，經物業買受人簽字確認。前期物業服務合同應當明確物業綜合服務費的計費方式、計費起始時間，并同時約定物業服務內容、服務標準，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

第十二條對分批開發、分批交付的普通住宅小區，原則上執行同一個收費標準。

第十三條住宅物業應嚴格按房屋設計用途使用，依法經批準改變用途的且經過有利害關系的業主同意，物業服務收費由雙方約定。

第十四條住宅小區入住率達50%以上、首批物業交付滿2年并且入住率超過30%、首批物業交付滿3年，具備此三個條件之一的，應當成立業主委員會，業主委員會由業主大會選舉產生。小區所在地居民委員會對符合成立業主委員會的小區要給予積極的指導。

業主委員會成立后的物業服務收費，由業主委員會與物業服務企業根據物業特點和服務要求，按照等級評分標準（詳見附件4）評定等級，對照物業綜合服務費標準（詳見附件1），協商確定收費標準，并在物業服務合同中約定，需要時可邀請所在地居民委員會參與協調。物業服務合同簽訂前,業主委員會應當將擬簽訂的物業服務合同在物業管理區域內公示,充分聽取業主意見后,再提交業主大會通過。物業服務合同內容如需變更的,業主委員會應當將變更的內容在物業管理區域內公示,并按照業主大會規定的程序確認變更合同。

第十五條物業服務收費可以采取包干制或酬金制等形式。

包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十六條實行物業服務費用包干制的，物業綜合服務費用包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。

物業服務成本或者物業服務支出包括：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行維護費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域秩序維護費用；

6、企業辦公費用；

7、企業固定資產折舊費用；

8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、電梯及增壓水泵日常運行維護費；

10、經業主或業主委員會同意的其他費用。

第十七條業主或使用人自辦理物業交付使用手續之日起，應當按照物業服務合同的約定交納物業綜合服務費。物業出租的業主應當在簽訂物業租賃合同后,將物業承租人、出租期限、物業服務費用交納的約定等情況書面告知業主委員會和物業服務企業。

物業綜合服務費按照法定產權面積（房屋所有權證登記面積）計算，躍層按法定產權面積的一半收??；未領取房屋所有權證的物業，以銷售合同中的約定面積或房產測繪部門實測面積計算。

未計入產權面積的附屬房屋不得收取物業綜合服務費。

第十八條納入物業管理服務范圍已竣工但尚未全部出售或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業綜合服務費由開發建設單位按省、市物價部門規定的標準交納。雙方有約定的，從其約定。

業主或使用人辦理入住手續后，連續六個月或六個月以上未入住的空置物業及入住后長期未使用的空置物業（水、電、氣均未使用），業主應當向物業服務企業書面備案，現對辦理入住手續18個月以內未進行裝修，每月發生電費不超過2度的新建普通商品住房，減半收取物業綜合服務費。今后省、市物價部門如有新規定，改按新規定執行。

對五保戶和實行生活低保的住戶，經業主委員會和物業服務企業雙方商定，可以減收或者免收物業綜合服務費用。

第十九條住宅小區內，規劃配置用于停放汽車的共用車位、車庫應當優先投入使用，必須滿足業主的需要，對規劃配置的共用車位、車庫的數量，在業主入住時開發企業應當公示。

住宅小區內確因車多、車位（車庫）少，為緩解停車難的問題，經業主大會同意可以采取競標和議標方式確定停車服務收費標準，經雙方簽訂協議后執行，業主大會的召開方式按照《安徽省物業管理條例》的規定執行。

占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位收入的分配，按照本辦法第二十二條規定執行。

對進入小區執行公務、檢修、救護車輛等臨時停放不得收取停車費。

有條件的小區可設立外來車輛臨時停車泊位，按規定標準計次收費。

第二十條高層和小高層住宅的電梯運行費、維修、維護費、安全檢測費；二次加壓水泵運行費等納入代收代交費用，由物業服務企業單獨列帳，合理、公開分攤。

高層和小高層二次加壓水泵運行費按照需二次加壓用戶實際用水量分攤，電梯運行費、維修、維護費、安全檢測費等按戶分攤，電梯起始層免收，二樓收取20%，三樓收取50%，四樓以上全額收?。ê臉牵?。雙方有約定的，從其約定。

第二十一條物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、數字電視（含有線電視）等單位應當向最終用戶收取有關費用，不得強制要求物業服務企業代收有關費用。

物業服務企業接受上述單位委托代收上述費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第二十二條利用物業共用部位、共用設施、設備進行經營性活動的，應當征得相關業主、業主大會、物業服務企業的書面同意，并經相關部門批準。所得收益30%用于補貼物業管理公共服務費，70%歸全體業主所有，其用途由業主大會決定。

第二十三條業主或使用人裝飾裝修房屋的，裝飾裝修單位或裝飾裝修人應在裝飾裝修前與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理協議，服從物業服務企業的管理。物業服務企業不得向業主（使用人）和裝修單位（裝修人）收取任何形式的裝飾裝修管理費、保證金。

裝飾裝修單位或裝飾裝修人應當交納裝飾裝修垃圾清運費，裝飾裝修垃圾清運費每平方米不高于1.60元，拆除墻體建筑垃圾清運費由業主和物業公司另行約定。

第二十四條物業服務企業應當按照《中華人民共和國價格法》的規定實行明碼標價。在物業管理區域內的醒目位置，將企業名稱、收費對象、服務項目內容、服務等級標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、機動車停放服務收費標準、舉報電話等進行公示。

第二十五條物業服務企業應當完善內部財務管理制度，提高物業管理人員的服務水平、技術水平，加強物業從業人員業務能力培訓。物業服務企業每半年應以書面形式向業主、使用人公布物業綜合服務費、經營性收益、物業維修資金等收支情況，接受業主委員會、業主、使用人和價格主管部門的監督。

實行物業綜合服務費用酬金制的，物業服務企業應每年不少于兩次向業主大會或業主公布物業服務收費的收支情況。物業服務企業或業主委員會可以按照物業服務合同的約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

第二十六條物業綜合服務費應按每月、每平方米計收。物業綜合服務費可以預收，預收期限原則上不得超過六個月。

第二十七條物業服務企業將物業服務合同中的部分專業服務事項外包給其他專業服務企業的，不得降低服務質量，減少服務內容，提高收費標準。

第二十八條物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第二十九條業主、使用人、開發企業，應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業綜合服務費。違反物業服務合同約定逾期不交納物業綜合服務費用的，業主委員會應當協助物業服務企業督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。

物業發生產權或使用權轉移時，業主或物業使用人應當及時結清物業服務費用。

第三十條實行政府指導價的物業服務收費實行收費許可證制度。物業服務企業在收費前，應當申請《安徽省經營性服務收費許可證》，亮證收費。物業服務企業無證收費的，業主、使用人、開發企業有權拒付

第三十一條。政府價格主管部門和物業行政主管部門應當加強對物業服務企業的服務內容、服務質量和收費項目、標準、收費行為的監督。物業服務企業違反價格法律、法規和規定的，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰。

第三十二條本辦法實施前，已簽訂物業服務合同尚未到期的，物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行，合同到期后按本辦法規定執行。

第三十三條本辦法由縣價格主管部門會同縣物業行政主管部門負責解釋。

第三十四條本辦法自2010年月日起執行。原蕪湖縣發展和改革委員會、房地產管理局《關于印發<蕪湖縣物業服務收費管理實施細則>的通知》（發改價 [2008]186號）文件同時廢止。

附件：1、蕪湖縣普通住宅小區物業綜合服務等級收費標準

　　　2、蕪湖縣住宅小區機動車、非機動車停放服務收費標準

　　　3、蕪湖縣普通住宅小區物業綜合服務收費備案資料清單

　　　4、蕪湖縣普通住宅小區物業綜合服務收費等級評分標準

附件1

蕪湖縣普通住宅小區物業綜合服務收費等級收費標準

單位：元/平方米·月

	四級	三級	二級	一級	備注
無電梯	0.20—0.30	0.31—0.40	0.41—0.55	0.56—0.70	高層（小高層）不含電梯、加壓泵涉及費用支出。
有電梯		0.35—0.50	0.51—0.65	0.65—0.80	高層（小高層）不含電梯、加壓泵涉及費用支出。

附件2

蕪湖縣住宅小區機動車、非機動車停放服務收費標準

停放類型	停放形式	計費單位	收費標準	備注
汽車（小型車）	地下公用車庫停放（一車一位）	元/月.輛	100-120	含服務費
	露天停車場停放（停車位）	元/月.輛	50-60	含服務費
	地下公用車庫車位屬業主產權（或永久使用權）停放	元/月.輛	20-30	服務費
	臨時停放	元/輛.次	4	2小時以上，4小時以內
	臨時停放	元/輛.次	6	4小時以上，8小時以內
	臨時停放（全天）	元/輛.天	10	8小時以上
摩托車	室內	元/月.輛	12
輕騎	室內	元/月.輛	8
電動自行車	室內	元/月.輛	6	不含充電
自行車	室內	元/月.輛	4

附件3

蕪湖縣普通住宅小區物業綜合服務收費備案資料清單

1、申請備案的書面報告；

2、物業管理企業營業執照（復印件）；

3、物業管理企業資質證書（復印件）；

4、物業小區概況：小區的位置、總建筑面積（其中住宅和非住宅建筑面積）、樓宇和住宅數量、非機動車和機動車停車場等配套設施情

況；

5、蕪湖縣普通住宅小區物業綜合服務收費等級評分標準；

6、物業管理企業與開發建設企業簽訂的物業委托管理合同或協議（復印件）；

7、物業管理企業與業主、業主委員會簽訂的物業委托管理合同或協議，前期物業服務合同簽約數量，簽約率是否達到85%，隨機抽樣1—2份；

8、物業管理企業與各位業主簽訂的委托物業管理合同或協議花名冊；

9、物業管理綜合服務收費成本測算表。內容包括：

①人員工資、社會保險各福利費；②物業共用設施設備的日常運行、維護費用；③清潔衛生費用；④綠化養護費用；⑤秩序維護費用；⑥辦公費用；⑦固定資產折舊；⑧物業共同部位、共用設施設備及公從責任保險費用；⑨其它費用。

附件4

蕪湖縣普通住宅小區物業綜合服務收費等級評分標準（一級）

項目	服務內容與服務標準	分值	自評分	綜合評分
（一）基本要求	1、有專門的管理處辦公機構，辦公設施設備較為先進完備，應用計算機等現代化管理手段進行科學管理，辦公場所整潔有序；	2
	2、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全；	2
	3、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；	2
	4、企業建立現代企業制度，內部考核制度健全，崗位職責明確，有完善的物業管理方案，質量管理、檔案管理、財務管理等制度健全；	2
	5、管理人員80%持有物業管理上崗證書，特種作業員工應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗；	2
	6、服務人員統一著裝、佩戴標志、行為規范，服務主動熱情；	2
	7、在醒目處公示小區物業收費標準和停車收費標準；提供有償特約服務和代辦服務的，在明顯位置公示服務項目和收費標準；	2
	8、小區設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修半小時內，其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄；	2
	9、按有關規定和合同約定公布物業服務收費的收支情況和物業經營性收支情況；	2
	10、按有關規定和合同約定規范管理、使用住房專項維修資金；	2
	11、每年至少1次采取入戶走訪、業主座談會、電話溝通、問卷調查等形式開展回訪工作，滿意率達到85%以上，對薄弱環節進行改進。	2
（二）房屋共用部位共用設施設備維修養護	1、對房屋共用部位、共用設施設備進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全；	2
	2、房屋外觀(包括屋面、露臺)完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，整齊有序；	3
	3、陽臺封閉規格色調一致；	2
	4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約(臨時管理規約)要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度；與業主、裝修公司簽訂裝修管理協議，查驗裝修申請方案及審批記錄，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現場進行巡視與檢查，每周巡查不少于2次，有日常巡查記錄及驗收手續；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸告，問題嚴重的報有關部門處理；	4
	5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門；	2
	6、每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護；	2
	7、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標，各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志；	2
	8、小區道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范；	2
	9、共用設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，維護良好，有設備臺賬、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養記錄；對設備故障及重大或突發性事件有應急方案和現場處理措施、處理記錄；	3
	10、水、電、電梯、監控等設備運行人員技能熟練，嚴格遵守操作規程及保養規范；	2
	11、載人電梯24小時正常運行；	2
	12、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通；	2
	13、設備用房整潔，主要設施設備標識清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施；	2
	14、路燈、樓道燈完好率不低于95%，按規定定時開關；	2
	15、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；業主委員會成立后的小區，屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告和建議，根據業主大會的決定，組織維修；	2
	16、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；業主委員會成立后的小區，屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告和建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。	2
（三）公共秩序維護	1、小區實行全封閉管理，主出入口設有值班室，實行24小時值班看守，其中12小時以上站崗值勤，有詳細的交接班記錄；	3
	2、按照規定路線和時間進行24小時不間斷巡邏，不少于12次，對小區重點部位每小時巡查1次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。設有中央監控室的實施24小時安全監控并記錄及時。	3
	3、對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放，確保消防車、救護車、110警車等特種車輛暢通；	2
	4、對大型物件搬出小區的行為實行登記；	1
	5、對火災、治安、公共衛生突發事件有應急處理預案，遇警能及時報警；	2
	6、協助公安部門做好小區治安防范工作。	2
（四）綠化養護	1、綠化覆蓋率不低于35%，花草樹木長勢良好，無枯死、無破壞、無大面積蟲害現象；	2
	2、有專業人員實施綠化養護管理；	2
	3、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長狀況及時修剪，灌木每年修剪不少于4次；	2
	4、草坪生長整齊，高度不應超過10公分，超過時應及時進行修剪；草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生，無垃圾、無煙頭紙屑。	3
	5、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍，綠地施肥每年不少于2次；	2
	6、定期噴灑藥物，預防病蟲害。	1
（五）保潔服務	1、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水、積雪。	6
	2、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。	3
	3、根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象；	2
	4、垃圾設施每日清潔1次，無異味；	2
	5、二次供水水箱按規定定期清洗，水質符合衛生要求；	2
	6、建立消殺工作管理制度，根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。	2
合計		100

備注：
1、前期物業綜合服務費自評分由物業服務企業測評。業主委員會成立后物業綜合服務費自評分由物業服務企業負責、業主委員會參加進行評定，綜合評分由業主委員會負責、物業服務企業、物業行政主管部門、價格主管部門參加進行評定。
2、凡是涉及業主委員會成立后予以考核的項目，在評定前期物業服務收費等級時，相應分值不作扣除；
3、評分分值達到90分（含90分）以上的，符合本服務收費等級的要求；
4、積極參加國家、省、市級物業管理示范、優秀小區的評比活動，獲得國家級獎項的加2分、省級獎項的加1.5分、市級獎項的加1分。

蕪湖縣普通住宅小區物業服務收費等級評分標準（二級）

項目	服務內容與服務標準	分值	自評得分	考評得分
（一）基本要求	1、有管理處辦公機構，辦公設施設備較為先進完備，應用計算機等現代化管理手段進行科學管理，辦公場所整潔有序；	2
	2、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全；	2
	3、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；	2
	4、企業內部考核制度健全，崗位職責明確，有完善的物業管理方案，質量管理、檔案管理、財務管理等制度健全；	2
	5、管理人員70%持有物業管理上崗證書，特種作業員工應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗；	2
	6、服務人員統一著裝、佩戴標志、行為規范，服務主動熱情；	2
	7、在醒目處公示小區物業收費標準和停車收費標準；提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，在明顯位置公示服務項目和收費標準；	2
	8、公示24小時服務電話。急修1小時內，其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄；	2
	9、按有關規定和合同約定公布物業服務收費的收支情況和物業經營性收支情況；	2
	10、按有關規定和合同約定規范管理、使用住房專項維修資金；	2
	11、每年至少1次采取入戶走訪、業主座談會、電話溝通、問卷調查等形式征求業主意見，滿意率80%以上，對薄弱環節進行改進。	2
（二）房屋共用部位共用設施設備維修養護	1、對房屋共用部位、共用設施設備進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全；	2
	2、房屋外觀(包括屋面、露臺)完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，整齊有序；	4
	3、陽臺封閉統一有序；	2
	4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約(臨時管理規約)要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度；與業主、裝修公司簽訂裝修管理協議，查驗裝修申請方案及審批記錄，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現場進行巡視與檢查，每周不少于1次，有日常巡查記錄；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸止；	4
	5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門；	2
	6、每3日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護；	2
	7、小區主出入口設有小區平面示意圖，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志；	2
	8、小區道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范；	2
	9、水、電、電梯、監控等設備運行人員技能熟練，嚴格遵守操作規程及保養規范；	2
	10、共用設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，維護良好，保養檢修制度完備，有設備運行記錄；對設備故障及重大或突發性事件有應急方案和現場處理措施、處理記錄；	2
	11、載人電梯24小時正常運行；	2
	12、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通；	2
	13、設備用房整潔，主要設施設備標識清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施；	2
	14、路燈、樓道燈完好率不低于90%，按規定定時開關；	2
	15、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；業主委員會成立后的小區，屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告和建議，根據業主大會的決定，組織維修；	2
	16、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；業主委員會成立后的小區，屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告和建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。	2
（三）公共秩序維護	1、小區實行封閉式管理，主出入口設有值班室，實行24小時值班看守，高峰時間站崗值勤，有詳細的交接班記錄；	3
	2、按照規定路線和時間進行24小時不間斷巡邏，不少于8次，對小區重點部位每2小時巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。設有中央監控室的實施24小時安全監控并記錄及時；	3
	3、對進出小區的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放，確保消防車、救護車、110警車等特種車輛暢通；	2
	4、對大型物件搬出小區的行為實行登記；	1
	5、對突發事件有應急處理預案，遇警能及時報警；	2
	6、協助公安部門做好小區治安防范工作。	2
（四）綠化養護	1、綠化覆蓋率不低于25%，花草樹木長勢良好，無枯死、無破壞、無大面積蟲害現象；	2
	2、有專業人員實施綠化養護管理；	2
	3、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長狀況及時修剪，灌木每年修剪不少于2次；	2
	4、草坪生長整齊，保持修剪，及時清除雜草，有效控制雜草孳生，無垃圾、無煙頭紙屑；	2
	5、適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍，綠地施肥每年不少于1次；	2
	6、適時噴灑藥物，預防病蟲害。	2
（五）保潔服務	1、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時清除道路積水、積雪。	6
	2、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每2月檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。	3
	3、根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象；	2
	4、垃圾設施每日清潔1次，無異味；	2
	5、二次供水水箱按規定定期清洗，水質符合衛生要求；	2
	6、建立消殺工作管理制度，根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。	2
合計		100

備注：
1、前期物業綜合服務費自評分由物業服務企業測評。業主委員會成立后物業綜合服務費自評分由物業服務企業負責、業主委員會參加進行評定，綜合評分由業主委員會負責、物業服務企業、物業行政主管部門、價格主管部門參加進行評定。
2、凡是涉及業主委員會成立后予以考核的項目，在評定前期物業服務收費等級時，相應分值不作扣除；
3、評分分值達到90分（含90分）以上的，符合本服務收費等級的要求；4、積極參加國家、省、市級物業管理示范、優秀小區的評比活動，獲得國家級獎項的加2分、省級獎項的加1.5分、市級獎項的加1分。

蕪湖縣普通住宅小區物業服務收費等級評分標準（三級）

項目	服務內容與服務標準	分值	自評得分	考評得分
（一）基本要求	1、設有物業管理處，配置基本的辦公設施設備，辦公場所較整潔有序；	2
	2、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全；	2
	3、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；	2
	4、企業崗位職責明確，有物業管理方案，建立質量管理、檔案管理、財務管理制度；	2
	5、管理人員60%持有物業管理上崗證書、特種作業員工應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗；	3
	6、服務人員佩戴標志、行為規范，文明服務；在小區內公示物業收費標準和停車收費標準；	4
	7、公示服務聯系電話，報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄，急修應盡快到達現場；	2
	8、按有關規定和合同約定公布物業服務收費的收支情況和物業經營性收支情況；	2
	9、按有關規定和合同約定規范管理、使用住房專項維修資金；	2
	10、每年至少1次采取入戶走訪、業主座談會、電話溝通、問卷調查等形式征求業主意見，滿意率70%以上，對薄弱環節進行改進。	2
（二）房屋共用部位共用設施設備維修養護	1、對房屋共用部位、共用設施設備進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全；	2
	2、房屋外觀(包括屋面、露臺)完好、整潔；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，整齊有序；	3
	3、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約(臨時管理規約)要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度；與業主、裝修公司簽訂裝修管理協議，查驗裝修申請方案及審批記錄，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項；對裝修現場進行巡視與檢查，每月不少于2次，有日常巡查記錄；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸止；	4
	4、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門；	2
	5、每周巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護；	3
	6、各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志；	2
	7、小區道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全；	2
	8、共用設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，維護良好，保養檢修制度完備，有設備運行記錄，對設備故障及重大事故有處理記錄；	3
	9、設備運行人員嚴格遵守操作規程及保養規范；	2
	10、載人電梯24小時正常運行；	2
	11、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通；	2
	12、設備用房整潔，主要設施設備標識清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施；	2
	13、路燈、樓道燈完好率85%以上，按規定時間定時開關；	3
	14、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；業主委員會成立后的小區，屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告和建議，根據業主大會的決定，組織維修；	3
	15、對共用設施設備適時組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；業主委員會成立后的小區，屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告和建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。	3
（三）公共秩序維護	1、設有門崗室，小區主入口實行24小時值班看守；	2
	2、按照規定路線和時間巡邏,對小區重點部位至少每3小時巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門；	3
	3、小區內車輛有序通行、停放，確保消防車、救護車、110警車等特種車輛暢通；	2
	4、對大型物件搬出小區的行為實行登記；	2
	5、對火災、治安、公共衛生突發事件有應急處理預案，遇警能及時報警；	2
	6、協助公安部門做好小區治安防范工作。	2
（四）綠化養護	1、綠化覆蓋率不低于15%，花草樹木長勢良好；	2
	2、花草樹木應定期修剪，整齊美觀；	3
	3、定期清除綠地雜草；	2
	4、預防花草、樹木病蟲害。	2
（五）保潔服務	1、小區公共場所每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次；共用部位玻璃每季度清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次。及時清除道路積水、積雪。	5
	2、區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏；	3
	3、根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象；	3
	4、垃圾設施每周清潔2次，無異味；	3
	5、二次供水水箱適時清洗，水質符合衛生要求；	3
合計		100

備注：
1、前期物業綜合服務費自評分由物業服務企業測評。業主委員會成立后物業綜合服務費自評分由物業服務企業負責、業主委員會參加進行評定，綜合評分由業主委員會負責、物業服務企業、物業行政主管部門、價格主管部門參加進行評定。
2、凡是涉及業主委員會成立后予以考核的項目，在評定前期物業服務收費等級時，相應分值不作扣除；
3、評分分值達到90分（含90分）以上的，符合本服務收費等級的要求；4、積極參加國家、省、市級物業管理示范、優秀小區的評比活動，獲得國家級獎項的加2分、省級獎項的加1.5分、市級獎項的加1分。

蕪湖縣普通住宅小區物業服務收費等級評分標準（四級）

項目	服務內容與服務標準	分值	自評得分	考評得分
（一）基本要求	1、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行查驗，驗收手續齊全；	3
	2、按規定簽訂物業管理服務合同；	4
	3、主要管理人員持有物業管理上崗證書，特種作業員工應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗；	3
	4、建立檔案管理制度(包括物業竣工驗收資料、設備管理檔案、業主資料、日常管理檔案等)，各種基礎資料，臺賬報表、圖冊健全，保存完好；	4
	5、公示服務聯系電話，報修有報修、維修記錄；	4
	6、每年至少公布一次物業管理服務費收支情況。	3
（二）房屋共用部位共用設施設備維修養護	1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全；	3
	2、根據房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修；	4
	3、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約(臨時管理規約)要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度；與業主、裝修公司簽訂裝修管理協議，查驗裝修申請方案及審批記錄，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項；對裝修現場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸止；	4
	4、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門；	3
	5、路燈、樓道燈完好率80%以上，按規定時間定時開關；	4
	6、共用設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，維護良好；	3
	7、設備用房整潔，主要設施設備標識清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施；	3
	8、道路暢通，路面較平整；	4
	9、消防設施基本完好無損，可隨時啟用；	3
	10、電梯24小時正常運行。	3
（三）公共秩序維護	1、主要出入口配備專人執勤；	4
	2、機動車輛管理有序，按序停放；	4
	3、非機動車輛按序停放，夜間入庫；	3
	4、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，遇警及時報警。	3
（四）綠化養護	1、樹木長勢良好，綠籬等適時剪修；	3
	2、草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生；	4
	3、根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土；	3
	4、適時組織防凍保暖，預防病蟲害。	3
（五）保潔服務	1、小區內公共區域每天清掃1次，干凈整潔；	3
	2、公共樓道每周清掃3次；扶手每周擦洗1次，保持干凈整潔；	4
	3、合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾日產日清；	4
	4、垃圾設施每周清潔1次，無異味；	3
	5、對區內主路、干路積水、積雪及時清掃。	4
合計		100

備注：

1、前期物業綜合服務費自評分由物業服務企業測評。業主委員會成立后物業綜合服務費自評分由物業服務企業負責、業主委員會參加進行評定，綜合評分由業主委員會負責、物業服務企業、物業行政主管部門、價格主管部門參加進行評定。
2、凡是涉及業主委員會成立后予以考核的項目，在評定前期物業服務收費等級時，相應分值不作扣除；
3、評分分值達到90分（含90分）以上的，符合本服務收費等級的要求。

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