關于印發《當涂縣住宅小區物業服務收費管理實施細則》的通知
當價價〔2005〕41號
各房地產開發企業、物業管理企業：
為規范我縣住宅物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》,國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》（發改價格〔2003〕1864號）和安徽省人民政府《關于規范物業服務收費的通知》（皖政〔2004〕92號）及省物價局、省建設廳《關于印發安徽省城市物業服務收費管理實施辦法的通知》（皖價房〔2005〕124號），縣物價局會同縣房地產管理局，根據對全縣各類物業服務小區平均成本的調查測算，制定了《當涂縣住宅小區物業管理服務收費實施細則》，現印發給你們，請認真貫徹執行。
二00五年七月
當涂縣住宅小區物業服務收費管理實施細則
第一條 為規范物業服務收費行為，保障業主、物業使用人
和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》,國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》和安徽省人民政府《關于規范物業服務收費的通知》及省物價局、省建設廳《關于印發安徽省城市物業服務收費管理實施辦法的通知》，制定本細則。
第二條 本細則適用于本縣行政區域內經工商行政管理部門登記注冊、物業管理行政主管部門核定資質的物業管理企業從事物業管理服務的收費行為。
第三條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施和相關場地進行日常維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或者物業使用人所收取的費用。
第四條 物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。住宅綜合服務費、車輛停放服務費和裝飾裝修垃圾清運費，實行政府指導價。非住宅綜合服務費實行市場調節價。
第五條 住宅物業綜合服務實行分等定級，綜合服務費實行分等定價。住宅物業綜合服務費按照《服務等級標準》，對應《收費等級標準》確定相應的收費等級。具體收費標準，由業主大會或業主委員會與物業管理企業根據物業服務等級、標準對照收費等級、標準，在物業服務合同中約定，報縣物價局審核備案。
（《服務等級標準》詳見附件1，《收費等級標準》詳見附件2）
雙方約定不成的，報縣物價局審定。
第六條 前期物業綜合服務等級標準和收費等級標準，可參照《服務等級標準》和《收費等級標準》，由物業買受人與物業管理企業（建設單位）在商品房購銷合同中約定，報縣物價局審核備案。雙方約定不成的，報縣物價局審定。
第七條 原按住宅戶每月收取綜合服務費的小區，轉為按住宅面積等級收費的；已按住宅面積收取綜合服務費的小區，調整物業服務等級標準和收費等級標準的，均由業主委員會或業主大會與物業管理企業簽訂合同進行約定，報縣物價局審核備案。
第八條 物業服務收費應按每月、每平方米計收。業主與物業管理企業約定預收物業服務費的，預收期限不得超過6個月。物業管理企業不得以任何名目向業主或物業使用人收取押金、保證金。
第九條 納入物業管理范圍已竣工尚未出售或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費由開發建設單位全額繳納，買受人暫不入住，物業綜合服務費由買受人全額繳納。
第十條 小區車輛停放管理收費，按白天、夜晚或包月收費，收費為最高標準，可以下浮，不得突破。非機動車輛停放應具有室內車庫。（車輛停放管理費標準詳見附件3、4）
第十一條 裝飾裝修垃圾清運費按住宅建筑面積每平方米計收，按多層和高層分類收取，收費為最高標準，可以下浮，不得突破。（垃圾清運費標準詳見附件5）
第十二條 物業管理企業與物業買受人或業主委員會約定物業服務等級收費標準報縣物價局審核備案或經縣物價局審定后，按照有關規定，到縣行政服務中心物價窗口辦理《經營性服務收費許可證》，實行亮證收費，收費時使用稅務票據。同時，在小區醒目位置公示物業服務收費項目、收費標準、收費依據和服務標準等內容，并嚴格按照約定的服務等級標準和收費等級標準執行，主動接受業主或物業使用人的監督。
第十三條 住宅小區物業綜合服務等級收費標準實行定期公布制度，由縣物價局、房地產管理局根據行業平均成本和本地經濟發展水平以及業主或物業使用人經濟承受能力相適應的原則，確定服務等級收費標準，定期調整和公布。
第十四條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。
物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。
對五保戶和實行生活低保的住戶，經業主委員會和物業管理企業雙方商定，可以減收或者免收物業服務費用。
第十五條 物業管理綜合服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3、物業管理區域清潔衛生費用；
4、物業管理區域綠化養護費用；
5、物業管理區域秩序維護費用；
6、辦公費用；
7、物業管理企業固定資產折舊；
8、共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9、經業主或業主委員會同意的其他費用。
根據自愿的原則，經業主或業主委員會同意，可以辦理物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險，費用計入服務成本或服務支出。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者實行物業服務費用酬金制的成本。
第十六條 實行政府指導價的物業服務收費，其利潤率不得超過物業服務成本的5%。
第十七條 加強對物業管理服務收費監督檢查?？h物價局會同縣房地產管理局每年將對物業管理企業的收費情況、收費等級、收費標準及服務合同的履行情況進行檢查，尤其是對前期物業服務收費的監督檢查。對服務內容和收費標準不相符的，及時提出整改建議。對不經約定預收服務費，多收服務費，擅自設立收費項目亂收費，未實行明碼標價制度，未將約定備案的物業服務等級、內容、標準，收費等級、標準等進行公示的，未辦理收費許可證的，縣物價局將按照有關法律、法規予以處罰，情節嚴重的，進行媒體曝光。
第十八條 此前已備案的前期物業服務收費標準仍執行前期物業服務收費標準，待業主委員會成立后，按本細則重新約定收費標準。
第十九條 本細則自2005年9月1日起施行。此前有關物業服務收費文件與本《細則》規定不一致的，以本《細則》為準。
附件1：當涂縣住宅小區物業管理服務等級標準
附件2：當涂縣住宅物業公共服務等級收費標準
附件3：當涂縣住宅小區非機動車停放管理費標準
附件4：當涂縣住宅小區機動車停放管理收費標準
附件5：當涂縣住宅小區裝飾裝修垃圾清運費標準
附件6：當涂縣住宅小區物業綜合服務費備案資料清單
主題詞：經濟管理 物業 收費 通知
抄報：縣人大 縣政府 縣政協 市物價局 市房地產 管理局
抄送：縣建委 縣消費者協會
當涂縣物價局 2005年 月 日印發
（共印 份）
附件1：
當涂縣住宅小區物業管理等級標準（試行）
等級（三）
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項目
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內 容 與 標 準
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（一）
基
本
要
求
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1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。
2、承接項目同時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。
3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。
4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
5、管理服務人員佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。
6、公示8小時服務電話。報修雙方約定時間到達現場，有報修、維修記錄。
7、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。
8、按合同約定規范使用住房專項維修資金。
9、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率70%以上。
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（二）
房
屋
管
理
|
1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。
2、根據房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和提取住房專項維修資金使用計劃，經所屬2/3以上業主簽字或業主委員會同意后，組織維修。
3、每半年巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道及其它共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養護。
4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。至少兩次巡查裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。
5、對違反規劃私搭亂建和改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。
6、各組團、棟、單元（門）、戶有明顯標志。
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項目
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內 容 與 標 準
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（三）共用
設施
設備
維修
養護
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1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。
2、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行，檢修等記錄齊全。
3、操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。
4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，經所屬2/3以上業主簽字或業主委員會同意后，組織維修。
5、載人電梯24小時正常運行。
6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。
7、路燈、樓道燈完好率不低于80%。
8、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。
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（四）
協助
維護
公共
秩序
|
1、小區24小時值勤。
2、重點區域、重點部位每6小時至少巡查1次。
3、車輛停放有序。
4、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。
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（五）
保潔
服務
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1、小區內設有垃圾收集點，生活垃圾每天清運1次。
2、小區內公共場所每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次。
區內公共雨水、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。
4、二次供水水箱按規定清洗，水質符合衛生要求。
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（六）
綠化
養護
管理
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1、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。
2、定期清除綠地雜草、雜物。
3、預防花草、樹木病蟲害。
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當涂縣住宅小區物業管理等級標準（試行）
等級（二）
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項目
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內 容 與 標 準
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（一）
基
本
要
求
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1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。
2、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施進行認真查驗，驗收手續齊全。
3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。
4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
5、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。
6、公示16小時服務電話。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。
7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。
8、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。
9、按合同約定規范使用住房專項維修資金。
10、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率75%以上。
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（二）
房
屋
管
理
|
1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。
2、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，經所屬2/3以上業主簽字或業主委員會同意后，組織維修。
3、每月巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。
4、按照住宅裝飾管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的
住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每周巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。
5、對違反規劃亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和
有關主管部門。
6、小區業主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。
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項目
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內 容 與 標 準
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（三）
共用
設施
設備
維修
養護
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1、對共用設施進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。
2、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。
3、設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。
4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，經所屬2/3以上業主簽字或業主委員會同意后，組織維修。
6、載人電梯24小時正常運行。
7、設備房保持整潔、通風、無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
8、小區主要道路及停車場交通標志齊全。
9、路燈、樓道燈完好率不低于85%。
10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。
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（四）
協助
維護
公共
秩序
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1、小區主出入口24小時值勤。
2、對重點區域、重點部位每小時至少巡查1次。
3、對進出小區的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。
4、對進出小區的裝修等勞務人員實行登記管理。
5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，整改時及時報告 業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。
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（五）
保潔
服務
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1、按幢設置垃圾桶，生活垃圾每天清運1次。
2、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃一次，每月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗1次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季清潔1次。及時清除區內主要道路積水、積雪。
3、區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。
4、二次供水水箱按規定期清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。
5、根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。
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（六）
綠化
養護
管理
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1、有專業人員實施綠化養護管理。
2、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。
3、定期清除綠地雜草、雜物。
4、適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。
5、適時噴灑藥物，預防病蟲害。
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當涂縣住宅小區物業管理等級標準（試行）
等級（一）
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項目
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內 容 與 標 準
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（一）
基
本
要
求
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1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。
2、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。
3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。
4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
5、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。
6、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修半小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。
7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。
8、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。
9、按合同約定規范使用住房專項維修資金。
10、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率80%以上。
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（二）
房
屋
管
理
|
1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。
2、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，經相關業主2/3以上簽字或業主大會同意后，組織維修。
3、每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。
4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每3日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。
5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。
6、小區出入口設有小區平面示意圖，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志。主要路口設有路標。
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項目
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內 容 與 標 準
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（三）
共用
設施
設備
維修
養護
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1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。
2、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、維修、保養等記錄齊全。
3、設施設備標志齊全、規范、責任明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備正常。
4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，經所屬2/3以上業主簽字或業主委員會同意后，組織維修。
5、載人電梯24小時正常運行。
6、消防設施完好，可隨時啟用；消防通道暢通。
7、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
8、小區道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范。
9、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。
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（四）
協助
維護
公共
秩序
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1、小區主出入口24小時站崗值勤。
2、對重點區域、重點部位每2小時至少巡查1次；配有安全監控設施的，實施24小時監控。
3、對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。
4、對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。
5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。
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（五）
保潔
服務
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1、高層按層、多層按幢設置垃圾桶，每日清運2次，垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。
2、合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日2次。
3、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；一層共用大廳每周拖洗2次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水、積雪。
4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。
5、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。
6、根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。
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（六）
綠化
養護
管理
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1、有專業人員實施綠化養護管理。
2、草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，岏定期清除綠地雜草、雜物。
3、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。
4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。
5、定期噴灑藥物，預防病蟲害。
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附件2：
當涂縣住宅小區物業綜合服務收費等級標準
單位：元/平方米•月
|
等級
類別
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三 級
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二 級
|
一 級
|
備 注
|
|
無電梯
|
0.15－0.30
|
0.35－0.50
|
0.55－0.80
|
不含電梯、加壓泵等電費
|
|
有電梯
|
0.55－0.70
|
0.75－1.00
|
1.05－1.40
|
附件3：
當涂縣住宅小區非機動車停放管理費標準
單位：元/月•輛
|
項目
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自行車
|
電動自行車
|
摩托車、輕騎
|
三輪車
|
|
標準
|
5
|
7
|
12
|
14
|
附件4：
當涂縣住宅小區機動車停放管理費標準
|
時間
收費
標準
車型
|
計次收費標準（元/次輛）
|
月票標準（元/輛）
|
|
白天停車（7：00－19：00）
|
夜晚停車（19：－7：00）
|
|
4小時以內
（含4小時）
|
4小時以上
|
4小時以內（含4小時）
|
4小時以上
|
|
小型車
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4
|
6
|
5
|
10
|
150
|
|
大型車
|
6
|
8
|
7
|
14
|
180
|
附件5：
當涂縣住宅小區裝飾裝修垃圾清運費標準
單位：元/平方米
|
類別
|
多層住宅
|
高層住宅
|
|
標準
|
1.40
|
1.80
|
附件6：
當涂縣住宅小區物業綜合服務費備案資料清單：
1、申請備案的書面報告；
2、物業管理企業營業執照（復印件）；
3、物業管理企業資質證書（復印件）；
4、物業小區概況：小區的位置、總建筑面積（其中住宅和非住宅建筑面積）、樓宇和住宅數量、非機動車和機動車停車場等配套設施情況；
5、物業管理企業與開發建設企業簽訂的物業委托管理合同或協議（復印件）；
6、物業管理企業與業主、業主委員會簽訂的物業委托管理合同或協議，前期物業服務合同簽約數量，簽約率是否達到85%，隨機抽樣1－2份；
7、物業管理企業與各位業主簽訂的委托物業管理合同或協議花名冊；
8、物業管理綜合服務收費成本測算表。內容包括：
①人員工資、社會保險和福利費；②物業共用設施設備的日常運行、維護費用；③清潔衛生費用；④綠化養護費用；⑤秩序維護費用；⑥辦公費用；⑦固定資產折舊；⑧物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；⑨其它費用。
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2010/4/19 11:38:00