杭州市余杭區業主大會召開及業委會成立工作指導意見

　　根據國家、省、市《物業管理條例》和建設部《業主大會規程》等規定，參照杭州市物業管理工作協調小組《關于業主大會及籌備組組建工作指導意見（試行）》，結合我區實際，特提出以下業主大會召開及業委會成立工作指導意見。
　　
　　一、業主大會成立的條件
　　
　?。ㄒ唬┪飿I管理區域內有下列情況之一的，應當成立業主大會：
　　
　　1、房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之六十以上的；
　　
　　2、首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之三十以上的。
　　
　　只有一個業主，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
　　
　?。ǘ┮粋€物業管理區域成立一個業主大會。
　　
　　物業管理區域由物業所在地縣級物業主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素劃分。物業管理區域的劃分，應當征求居民委員會的意見。
　　
　　新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區，擁有共同的配套設施設備的，應當劃分為一個物業管理區域。
　　
　　二、業主大會籌備組的組成
　　
　?。ㄒ唬┪飿I管理區域符合業主大會成立條件的，前期物業管理單位應當書面通知社區。前期物業管理單位未書面及時通知社區的，由物業所在地的區物業管理行政主管部門監督其通知。社區接到通知后30日內，在街道領導下會同物業所在地的區物業管理行政主管部門組建業主大會籌備組（以下簡稱“籌備組”）。
　　
　?。ǘ┗I備組由社區代表1名、業主3名、建設單位代表1名組成；社區、建設單位各1名成員，由其單位委派；業主由社區負責推薦?；I備組名單確定后，在物業管理區域內書面公告。
　　
　?。ㄈ┗I備組應當自組成之日起一般30日內，在當地社區的領導并召集下，做好各項業主大會籌備工作，并組織召開業主大會會議，選舉產生業主委員會。
　　
　?。ㄋ模I主委員會委員應當符合下列條件：
　　
　　1、本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；
　　
　　2、遵守國家有關法律、法規；
　　
　　3、遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；
　　
　　4、熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
　　
　　5、具有一定的組織能力；
　　
　　6、具備必要的工作時間。
　　
　　7、按時交納物業服務費用；
　　
　?。ㄎ澹I主委員會任期屆滿換屆的，在屆滿2個月前，本屆業主委員會應當書面告知社區，在社區領導下、區物業管理行政主管部門指導下召開業主大會會議，進行業主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，由社區督促業主委員會按有關規定組織召開業主大會會議進行換屆。督促后2個月，仍不能組織召開業主大會會議進行換屆的，社區負責成立由社區領導的，社區、業主代表組成的籌備組，負責業主委員會換屆選舉工作，區物業管理行政主管部門負責全程指導。
　　
　?。I主委員會委員缺額人數超過委員總數一半以上的，或不能正常履行職責的，應當及時召開業主大會會議，完成業主委員會委員的補選、改選工作。未及時召開業主大會會議進行業主委員會委員補選、改選工作的，由社區督促業主委員會按有關規定組織召開業主大會會議進行業主委員會委員補選、改選工作。督促后2個月，仍不能組織召開業主大會會議進行業主委員會委員補選、改選工作的，由社區負責成立由社區領導的，社區、業主代表組成的籌備組，負責業主委員會委員補選、改選工作，物業管理行政主管部門負責業務指導。
　　
　　三、籌備組的工作
　　
　?。ㄒ唬┐_定業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
　　
　　會議采用集體討論業主代表會議形式的，按本意見第四條規定組織產生業主代表；
　　
　?。ǘ└鶕段飿I管理條例》、《浙江省物業管理條例》及相關法規規定，參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業主大會和業主委員會議事規則》（草案）和《管理規約》（草案）；
　　
　?。ㄈ┐_認業主身份，確定業主在業主大會會議上的投票權數；
　　
　?。ㄋ模┐_定業主委員會委員候選人產生辦法及名單；
　　
　?。ㄎ澹┳龊谜匍_業主大會會議的其他準備工作。
　　
　　前款（一）、（二）、（三）、（四）項的內容應當在業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。
　　
　　四、業主大會會議
　　
　?。ㄒ唬I主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
　　
　?。ǘ┎捎眉w討論形式議事的，可根據業主人數多少，分業主大會會議和業主代表會議?？梢源?、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加會議，業主大會以業主代表會議的形式議事。業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主要另外推選一名業主代表參加。
　　
　　采用業主大會會議集體討論的，會議表決可采取投票形式，由參加會議的業主或委托代理人當場投贊同、反對及棄權票，經籌備組或業主委員會統計匯總，公布表決結果。
　　
　　采用業主代表會議集體討論的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，將業主大會會議討論事項征求（表決）意見單或選票發放到其所代表的每戶業主，填寫表決并經業主簽字；業主代表應將回收的征求（表決）意見單或選票帶到業主代表會議上。
　　
　?。ㄈ┎捎脮嬲髑笠庖娦问阶h事的，由籌備組或業主委員會組織有關人員逐戶派發、回收征求（表決）意見單或選票，經籌備組或業主委員會統計匯總，公布表決結果。
　　
　?。ㄋ模┎捎眉w討論業主代表會議形式和采用書面征求意見形式的，已送達的征求（表決）意見單或選票，業主在規定的時間內不反饋意見或者不提出贊同、反對及棄權意見和不投贊同、反對及棄權票的，視為同意多數業主意見。
　　
　?。ㄎ澹┎捎眉w討論形式和書面征求意見形式召開會議，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主大會作出的決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。
　　
　　其中，作出改建、重建建筑物及其附屬設施、籌集和使用專項維修資金的決定，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；作出制定和修改業主大會議事規則、制定和修改管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘和解聘物業服務企業、有關共有和共同管理權利的其他重大事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
　　
　?。┥鐓^和籌備組或業主委員會在召開業主大會會議和選舉（換屆）業主委員會過程中，要積極宣傳、教育、引導業主在國家、省、市《物業管理條例》和建設部《業主大會規程》等規定范圍內依法行使自己的權利、履行業主義務，不得在物業管理區域內擅自傳遞或挨幢（單元）、戶（報箱）張貼傳單。
　　
　?。ㄆ撸I主大會和籌備組或業主委員會應在當地社區黨委的領導下、物業管理行政主管部門的業務指導下開展工作，形成的決議，業主必須共同遵守，持不同意的業主不得串連其他業主抵制業主大會和籌備組決議的貫徹執行。不得以散發公開信、張貼大小字報的形式干擾業主大會和籌備組或業主委員會的正常工作。
　　
　　五、業主在業主大會會議上的投票權確定方法
　　
　　業主在首次業主大會會議上的投票權數，按每一房地產權證計一票原則確定，建筑面積超過二百平方米的部分，每滿二百平方米另計一票。但單個業主所計票數不得超過物業管理區域內全體業主總票數的百分之三十。
　　
　　六、業主委員會委員的產生
　　
　　業主委員會委員候選人在社區領導下，采取自薦和推薦的方式產生。
　　
　　業主委員會設5人以上單數，根據物業管理區域的具體情況進行確定?？蓪嵭胁铑~選舉，候選人獲得參加業主大會投票過半數的贊成票當選。當選人少于應選人數的，可從得到贊成票較多的落選人中用1比2的辦法重新選舉產生補足。
　　
　　七、沒有成立社區的物業管理區域，由街道辦事處（社區）負責領導和推薦，組建業主大會籌備組。
　　
　　杭州市余杭區建設局
　　
　　二〇〇八年四月十一日