桓臺縣物業管理辦法

（2009年3月18日正式發布實施）

第一章 總 則
第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的居住環境，推動我縣城市建設和管理水平的整體提高，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《山東省物業管理條例》和《淄博市物業管理辦法》等法律、行政法規，結合本縣實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于桓臺縣行政區域內的住宅物業管理活動。
第三條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業或者其他管理人，按照物業服務合同約定，對物業進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第四條 縣房產行政主管部門負責本縣行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：
（一）貫徹實施有關物業管理的法律、法規、規章和政策，研究制定物業管理的有關措施；
（二）規范物業服務企業服務行為，逐步建立管理專業化、服務社會化、經營市場化的物業管理新機制；
（三）負責住宅專項維修資金交繳、使用的監管工作；
（四）新建物業質量保修金的監督管理；
（五）物業服務企業資質管理工作；
（六）依法查處物業使用、物業管理中的違法行為；
（七）組織物業從業人員培訓和繼續教育；
（八）對設立業主大會和業主委員會給予指導和協助；
（九）建立投訴受理制度，接受投訴并反饋處理結果；
（十）法律、法規、規章規定的其他職責。
第五條 各有關部門在物業管理中履行下列職責：
　　縣規劃部門負責住宅小區區域的劃定和物業管理用房及配套設施的規劃，并督促其落實到位；負責改變建筑外立面和搭建建（構）筑物的審批。
縣建設部門負責小區內受監工程在使用物限和保修期內的質量管理，督促開發建設單位做好房屋保修期內的維修工作，及時處理關于房屋質量方面的投訴。負責本行政區域內建筑裝飾裝修活動的監督管理工作。
　　縣公安部門負責指導、支持業主委員會和物業服務企業落實各項治安管理措施，督促物業服務企業做好治安協助工作；指導物業服務企業在物業管理區域內劃分停車位及制定合理的行車路線；對物業管理區域內堆放易燃易爆物品、嚴重阻塞交通、阻礙消防通道、強行停放大型客車、貨車和油罐車（化學品車）的行為依法采取強制措施；定期對物業管理區域內消防設施和消防工作進行檢查和指導，依法查處物業管理區域內破壞消防設施的行為；依法查處未采取有效措施造成生活噪聲污染的行為。
　　縣城管部門負責查處擅自改變建設工程規劃許可證內容的違法建設行為；負責查處城市街道兩側的建筑物臨街面搭建建筑物和構筑物、私開門窗、擅自改變房屋用途等違法行為；負責查處擅自設置戶外廣告或者不按批準的要求設置戶外廣告，擅自占用綠地、毀壞綠化等違法行為。
　　縣物價部門負責核定物業管理和車輛停放的收費標準，并對其進行監督檢查。
　　各鎮人民政府（城區街道辦事處）對物業管理工作實行屬地管理，協調物業管理與社區建設之間的關系。各鎮人民政府（城區街道辦事處）要充分發揮其社區綜合協調的優勢，將物業管理納入轄區綜合管理范圍，把創建文明小區、安全小區與創建物業管理示范小區相結合，及時協調物業管理中出現的綜合性問題，會同縣房產行政主管部門及時處理業主委員會與業主、業主與業主之間的矛盾和投訴。社區居（村）民委員會具體負責業主大會的籌建等工作。積極受理相關業主和單位的投訴和舉報，及時進行調查處理。
縣各有關部門和各鎮人民政府（城區街道辦事處）要按上述工作職能認真履行職責，協同實施本辦法。
第六條 各鎮人民政府（城區街道辦事處）及社區居（村） 民委員會依據《淄博市業主大會和業主委員會指導規則》指導、監督業主大會和業主委員會的成立及日?；顒?，參與調解處理物業管理中的投訴，協調物業管理與社區管理的相互關系。
第七條 建立聯席會議工作制度。物業管理活動中出現矛盾糾紛，業主正常生活秩序受到影響的，由縣房產行政主管部門、公安部門配合，各鎮人民政府 （城區街道辦事處）組織社區居（村）民委員會、物業服務企業、業主委員會等相關單位召開聯席會議，共同協商解決。
第八條 逐步建立社會化、專業化、市場化的物業管理體制，促進物業管理行業的發展。推動機關、學校、醫院、工礦區等單位實行專業化物業管理。
鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理水平。
第九條 物業管理活動應當遵循業主自治自律與專業服務相結合原則、業主與物業服務提供者權利義務相一致原則和維護公共秩序原則。

第二章 前期物業管理
第十條 物業管理區域的劃分，應當遵循相對集中、便于管理的原則，綜合考慮物業的建筑物規模、共用設施設備及場地、社區建設等因素。
劃分物業管理區域的具體方法按照下列規定執行：
（一）新建物業按照建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍劃定；
（二）分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備和相關場地是共用的，應當劃定為一個物業管理區域；配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域；
（三）已經實施物業管理的毗鄰的不同物業管理區域，規模較小的，經各自的業主大會同意后可以合并為一個物業管理區域。
第十一條 建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前,應當持房地產項目開發經營權證明、建設用地規劃許可證、土地使用權證書、項目規劃設計方案和地名核準文件等資料，向縣房產行政主管部門申請劃分物業管理區域。
縣房產行政主管部門應當自受理申請之日起二十日內，在征求鎮人民政府（城區街道辦事處）、房地產開發主管部門等單位的意見后進行劃分，并告知建設單位。
第十二條 物業管理區域確定后，確需調整的，由縣房產行政主管部門按照本辦法的規定重新劃分，但應當經相關物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第十三條 物業管理區域確定后，縣房產行政主管部門應當在登記簿上予以注明。建設單位應當將確定的物業管理區域向物業買受人明示。
第十四條 建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法做出約定。業主臨時規約不得侵害物業買受人的合法權益。
建設單位應當在物業銷售前將業主臨時規約向物業買受人明示并予以說明，買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時規約予以書面承諾。
第十五條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位應當選聘有資質的物業服務企業，并與其簽訂書面的前期物業服務合同。
前期物業服務合同約定的內容，應當寫入建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同中。
第十六條 建設單位應分別于業主臨時規約制定和前期物業服務合同訂立之日起30日內，向縣房產行政主管部門備案并在物業管理區域內公示。
第十七條 在業主大會、業主委員會尚未成立前，按照房地產開發與物業管理相分離的原則，由建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業承擔物業管理服務。
投標人少于3個或者住宅規模較小的，經縣房產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第十八條 鼓勵建設單位選聘物業服務企業提前介入項目的開發建設，對物業項目的規劃設計、設施配套、施工安裝、房屋交付等事項，結合物業管理的特點提供建議。
第十九條 建設單位在辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案之前，應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、小區配套建筑及設施設備的清單等資料報縣房產行政主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料向商品房買受人明示。
第二十條 住宅小區竣工后，建設單位應當組織施工、監理、設計等單位，進行竣工驗收和分戶驗收，并通知前期物業服務企業參與監督。
第二十一條 建設單位辦理物業交付手續，應當符合住宅小區竣工驗收的各項要求，按相關的交接驗收規定，與專業經營單位辦理專業經營設施設備接收管理手續，按規定向前期物業服務企業移交物業服務用房及有關資料，并向縣房產行政主管部門備案。
第二十二條 物業服務用房的配置應當符合下列規定：
（一）建筑面積不低于建設工程項目總建筑面積的千分之五，并不低于一百平方米；
（二）物業服務用房應當具備水、電、采光、通風等基本使用功能。
業主委員會辦公用房應當從物業服務用房中調劑，其建筑面積不低于二十平方米。
物業服務用房屬于全體業主共有。
第二十三條 建設單位應當按照相關規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
第二十四條 物業管理區域內業主專有部分以外的供水（含二次供水）、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬帶數據傳輸、郵政等專業經營設施設備，屬于相關專業經營單位所有。
前款所列專業經營設施設備可以由建設單位統一代建。法律、法規另有規定的除外。
第二十五條 物業管理區域內封閉運行的中水處理、直飲水、集中式太陽能熱水系統、地源熱泵等設施設備，除由專業經營單位投資經營的外，屬于相關業主共有。
第二十六條 城鄉規劃、建設行政主管部門在進行建設工程規劃和設計審查時，應當就小區配套建筑及設施設備的配置、專業經營設施設備的建設標準征求縣房產行政主管部門和專業經營單位的意見。
第二十七條 前期物業服務合同生效之日至銷售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。銷售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照房屋銷售合同的約定交納；房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。
第二十八條 建設單位如果在拆遷、售房時承諾減收、免收業主的物業費、供暖費等物業管理相關費用，應當在將物業移交物業服務企業前，向物業服務企業、供暖等相關單位一次性付清費用，并提供付款憑證。
第二十九條 為保證前期物業管理服務的正常運行，建設單位與物業服務企業可以約定由建設單位承擔前期物業項目開辦費用及由于項目分期建設造成的前期物業管理服務費不足的補貼等。具體補貼標準及支付方式可根據項目規模、配套設施等因素由物業服務企業和建設單位協商確定，任何部門和單位不得挪用或截留。

第三章 物業服務與收費
第三十條 物業服務合同的內容由當事人約定，一般包括以下條款：
（一）當事人的名稱或者姓名和住所；
（二）物業的基本情況；
（三）委托方和受托方的權利義務；
（四）物業管理服務事項和服務質量要求；
（五）物業管理服務收費項目、標準和收取辦法；
（六）物業管理用房及配套用房、配套設施、設備的使用管理和收入分配辦法；
（七）合同的有效期限，合同變更和終止的約定；
（八）合同終止時物業資料、財物的移交方式；
（九）違約責任及解決糾紛的途徑；
（十）雙方當事人約定的其他事項。
第三十一條 物業服務事項一般包括以下內容：
（一）物業共用部位和共用設施設備的日常維護和管理；
（二）公共區域內日常環境衛生的維護；
（三）公共綠化的養護；
（四）公共區域的秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務；
（五）物業裝飾裝修管理服務；
（六）物業管理區域內車輛停放的管理和交通秩序的維護；
（七）物業檔案資料的管理，包括與管理物業相關的工程圖紙、住戶資料、綠化管理資料、接管驗收記錄、維修記錄等；
（八）物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務；
（九）其他物業管理事項。
第三十二條 物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第三十三條 物業管理區域內，物業服務企業按照合同約定清掃生活垃圾，并歸集至垃圾存放處，環衛部門應當及時清運。環衛部門除根據相關規定收取城市垃圾清運及處理費外，不得再向建設單位、物業服務企業和業主收取任何其他費用。凡實施物業管理、收取物業管理費的小區，保潔服務費應含在物業管理費中，不得向業主另行收取。
第三十四條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶責任。
第三十五條 物業服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相符合的原則。物業服務費用應與不同物業的性質特點，物業服務內容相適應。物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置以書面形式公示服務事項、服務標準、收費項目、計費方式、收費標準等內容。
第三十六條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位，應當承擔業主專有部分以外的相關管線和設施設備的維修、更新、養護等管理責任。
前款規定的業主專有部分以外的相關管線和設施設備包括變電、供水（含二次供水）、換熱和燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量器具。
第三十七條 專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。
物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取勞務費。
專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第三十八條 供水、供電、供氣、供熱、環衛、通訊、有線電視等單位應當承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護等管理責任及有關費用，因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第三十九條 業主進行住宅室內裝飾裝修的，應當與物業服務企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。
住宅室內裝飾裝修管理服務協議一般包括以下內容：
（一）裝飾裝修工程的實施內容和期限；
（二）允許施工的時間；
（三）清運與處置；
（五）因裝修引發的鄰里糾紛的處理；
（六）裝飾裝修中物業服務企業的管理事項；
（七）裝修保證金和管理服務費用；
（八）其他需要約定的事項。
第四十條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以提起訴訟。

第四章 物業的使用與維護
第四十一條 業主對合法取得的物業管理區域內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第四十二條 業主使用物業應當遵守國家有關房屋裝飾裝修、房屋租賃、城鄉規劃、市容環境衛生、園林綠化、環境保護、消防、治安管理等法律、法規的規定，不得有下列行為：
（一）損壞房屋承重結構，破墻開窗、開門，擅自改變房屋用途；
（二）占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；
（三）擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益；
（四）私搭亂建、堆放雜物；
（五）侵占綠地、毀壞綠化；
（六）隨意傾倒或者丟棄雜物、垃圾；
（七）堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品、超標準排放污染物或者發出超標準的噪聲和振動；
（八）未經批準擺攤設點；
（九）無序停放車輛；
（十）在建筑物和構筑物上亂懸掛、亂涂寫、亂刻畫、亂張貼，擅自改變房屋外觀外貌；
（十一）在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施；
（十二）聚眾喧鬧，噪聲擾民等危害公共利益或者其他不道德行為；
（十三）違反市容市貌管理規定飼養家禽、家畜或者種植蔬菜；
（十四）法律、法規和規章禁止的其他行為。
業主大會、業主委員會、物業服務企業及相關業主有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失，并報告有關職能部門或依法向人民法院提起訴訟。
第四十三條 業主封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的，應當遵守管理規約和物業管理的統一要求，保持物業的整潔、美觀。
第四十四條 業主或者物業使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。
物業服務企業應當加強對物業管理區域裝飾裝修安全事項的巡查，業主應當予以配合。
第四十五條 業主不得違反法律、法規以及管理規約將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房。業主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房的，應當經有利害關系的業主同意，并依法辦理相關手續。
第四十六條 建設單位應當按照國家規定的保修期限、范圍，承擔物業的保修責任。
第四十七條 新建物業質量保修金實行監管制度。
建設單位應當在新建物業交付前，按照物業建筑安裝總造價百分之三的比例，一次性向縣房產行政主管部門設立的賬戶交存物業質量保修金，作為物業保修期內保修費用的保證。通過住宅性能認定的物業，建設單位交存物業質量保修金比例可以適當降低。建設單位購買了工程質量保險的，所承保物業可不交存物業質量保修金。
第四十八條 物業質量保修金監管賬戶以物業管理區域為單位按幢設立專戶。建設單位在新建物業交付時，應當向業主出示物業質量保修金監管部門出具的物業質量保修金全額交存證明。
第四十九條 建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經物業質量保修金監管部門核實后，維修費用在物業質量保修金中列支。
第五十條 物業質量保修金監管部門應當每年定期向相關物業管理區域的業主和建設單位公布物業質量保修金的使用情況。
第五十一條 物業質量保修金存儲期滿，建設單位履行了法定保修責任的，物業質量保修金監管部門應當將物業質量保修金本息余額退還建設單位。
物業質量保修金存儲期滿前三十日，物業質量保修金監管部門應當將擬退還物業質量保修金事項在相關物業管理區域內書面公示。
第五十二條 住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。簽訂住宅房屋買賣合同的物業買受人應交納專項維修資金。將住宅轉為租賃、經營或自用的建設單位也應交納專項維修資金。
第五十三條 專項維修資金屬業主共有，專項用于物業保修期滿后物業共有部位及其附屬設施的中修、大修和更新改造，不得挪作他用。
第五十四條 任何單位和個人不得侵占物業管理區域內的共用部分。因物業維護或公共利益需要臨時占用的，應當事先告知業主委員會、物業服務企業，并在業主委員會或物業服務企業許可的合理期限內恢復原狀；造成損失的，應當承擔賠償責任。
第五十五條 利用物業共用部分進行經營性活動的，應當經業主大會同意。利用物業共用部分獲取的凈收益歸全體業主所有，可根據業主規約的規定或業主大會的決定納入專項維修資金進行管理。
第五十六條 物業承租人或者除業主之外的其他實際使用物業的人為物業使用人。物業使用人根據與業主的雙方約定，可以享有業主相應的權利和承擔業主相應的義務。但使用人與業主約定的內容不得違反法律法規及業主規約。業主應當自合同簽訂起30日內將與使用人的約定書面告知業主委員會和物業服務企業。
第五十七條 物業專有部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的，專有部分所有人應當及時修繕、維護或采取防范措施。
經業主委員會或物業服務企業通知后，在合理限期內仍未進行修繕、維護或采取防范措施的，由業主委員會或物業服務企業進行修繕、維護或采取防范措施，其費用由相關責任人承擔。
物業共用部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的，業主委員會或物業服務企業應當進行修繕、維護或采取防范措施。
物業因第三人原因需要維修的，第三人應當及時維修。第三人未及時維修，給業主造成損失的，應承擔賠償責任。物業服務企業應當通知第三人進行維修，在合理限期內第三人未進行維修的，物業服務企業應當進行維修，其費用由第三人承擔。
發生危及他人房屋使用安全或者公共安全的危急情況時，物業服務企業應當及時組織維修、更新或者采取應急防范措施，并及時通知業主委員會和縣房產行政主管部門，維修費用由相關責任人承擔。
第五十八條 物業專有部分、共用部分進行維護、更新和改造時，相關業主負有協助的義務。

第五章 違反本辦法的處理
第五十九條 違反本辦法規定的行為，國務院《物業管理條例》及其他有關法律、法規、規章已有處罰規定的，從其規定。
第六十條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規、規章的，由縣房產行政主管部門責令限期改正或者撤銷其決定，并通知全體業主。
第六十一條 違反本辦法規定的，依法應當由規劃、建設、工商、城管、公安等部門處罰的，依照有關法律、法規、規章的規定執行。
第六十二條 當事人對行政主管部門的具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
第六十三條 業主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業在物業管理活動中產生爭議的，可以通過協商和解、依法申請調解、向有關行政部門申訴、提請仲裁機構仲裁、向人民法院提起訴訟等方式解決。
第六十四條 業主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業對物業管理活動中侵犯自己合法權益的違法行為可以向縣房產行政主管部門投訴，縣房產行政主管部門接到投訴后，應當受理，并進行調查、核實，在規定期限內將處理結果回復投訴人。

第六章 附則
第六十五條 商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲、寫字樓、商住樓等非住宅區，以及農村住宅實行物業管理的，可參照本辦法執行。
第六十六條 業主自行管理建筑物及其附屬設施或委托其他管理人管理的，參照適用本辦法。
第六十七條 本辦法自發布之日起施行。