開縣人民政府辦公室關于進一步加強物業管理工作的通知

開縣府辦發〔2009〕221號

開縣人民政府辦公室
關于進一步加強物業管理工作的通知

各鄉鎮人民政府（街道辦事處），縣政府各部門，有關單位：
　　為進一步加強和規范我縣物業管理工作，促進宜居城市、平安開縣建設，根據《物權法》、《重慶市物業管理條例》和《重慶市人民政府辦公廳關于進一步加強物業管理工作的通知》（渝辦發〔2007〕280號）精神，結合實際，現就我縣進一步加強物業管理工作有關事項通知如下：
　　一、充分認識物業管理工作的重要性和緊迫性
　　物業管理是隨著住房制度改革和房地產市場迅速發展而誕生的一個新興朝陽產業。搞好物業管理工作既是加強城市細胞管理、提升城市文明程度、促進社會和諧穩定的現實需要，也是保障廣大物業業主生命財產安全、大力促進市民就業創業的重要措施。隨著《重慶市物業管理條例》頒布施行，物業管理工作進入新的發展階段，各級政府及部門越來越重視推進物業管理工作，廣大業主對規范物業管理的呼喚越來越強烈，加快建立市場化、規范化、法制化的物業服務市場，顯得尤為重要和緊迫。
　　二、加快建立協調聯動、齊抓共管的工作機制
　　加快建立“政府推動、部門聯動、屬地負責、企業服務、業主自治、社會支持”的工作機制，形成部門、鄉鎮（街道）、物業企業、廣大業主協調聯動、共同推進物業管理工作的強大合力。
　　縣國土房管局作為我縣物業管理的主管部門，負責貫徹執行上級有關物業管理的法律法規，制定我縣物業管理工作的規范性文件，做好物業服務企業的資質管理，加強物業專項維修資金監管、物業服務企業服務行為監管，做好物業管理政策法規宣傳培訓等工作。
　　縣建委負責全縣物業項目建筑工程質量的監督管理；負責房屋裝飾裝修監督管理，制定住宅室內裝飾裝修管理的相關制度和規范性文件，負責裝飾裝修隊伍管理；負責對損壞或擅自變動房屋承重結構、主體結構行為的查處，協調處理工程建設及物業裝飾裝修過程中的有關問題和矛盾糾紛。
　　縣經委、縣水務局負責做好水、電、氣方面的供應保障協調工作，積極調解因供電、供氣、供水而產生的物業管理糾紛，協調物業區域水、電、氣正常供給；指導并督促新建住宅房屋安裝“一戶一表”和老住宅區“一戶一表”改造，推進水、電、氣部門向最終使用人收取費用的工作。
　　縣市政局負責物業管理區域內的園林、綠化、環衛等指導監督工作，協調由此產生的矛盾糾紛，依法查處影響市容市貌的行為。
　　縣規劃局負責查處物業管理區域內違反規劃管理法規的行為，負責對占用地上或地下空間違法修建建筑物、構筑物，破壞或擅自改變房屋外觀和擅自改變房屋用途等行為的查處。
　　縣環保局負責協調處理環保方面的矛盾糾紛，依法查處物業管理區域內環境污染擾民的違法違規行為。
　　縣公安局負責監督指導物業管理區域內的治安工作；負責對物業使用保安實施監督、管理，實行備案制度；建立物業服務企業保安人員培訓制度，實行持證上崗；協調處理治安方面的問題和糾紛，指導物業服務企業做好安全防范有關工作；加強業主委員會印章刻制的管理，加強對印章非法使用行為的打擊。負責對存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品行為的查處。
　　縣工商局依法辦理物業服務企業的營業執照，在辦理營業執照時認真審查場地證明；嚴肅查處物業企業的違法違規行為；加強對物業服務企業合同的監督管理；查處在物業管理區域內擅自從事餐飲、娛樂、旅館等經營活動的行為；加強對房地產銷售廣告及物業管理區域內共用部位發布廣告內容的監督管理。
　　縣物價局負責全縣物業服務企業的價格管理和監督；負責對物業服務收費行為的咨詢和監督檢查，根據國家及我市法律法規及規范性文件，落實和完善我縣物業服務收費管理制度；協助或協調處理物業服務工作中因收費問題產生的矛盾糾紛。
　　縣消防大隊依法監督指導物業服務單位或產權人履行消防安全職責；及時查處占用或堵塞消防通道，破壞公共消防設施等消防違法行為；督促整改火災隱患。
　　各鄉鎮人民政府（街道辦事處）負責指導本轄區內業主大會及業主委員會的選舉工作，監督業主大會及業主委員會依法履行職責，調解物業管理糾紛，協調物業管理與社區建設的關系，協調處理小區業主委員會與物業服務企業的關系，及時處理在管理中發生的重大矛盾糾紛和群發性、突發性事件。居（村）民委員會協助鄉鎮人民政府（街道辦事處）做好物業管理相關工作。
　　三、加強物業服務用房配套建設
　　物業服務用房包括物業服務企業用房和業主委員會用房，應當由建設單位按照不低于房屋總建筑面積千分之三的比例且不少于五十平方米的標準在物業管理區域內無償配置。物業服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高于四層。具體比例如下：

物業服務用房建筑面積按上表實行分檔累進計算。
　　縣規劃局、縣建委和縣國土房管局要對物業服務用房配置、建設、登記、使用等進行監督管理。對于新建開發項目，縣規劃局組織對項目的規劃方案審定時，要將物業服務用房納入審查范圍；縣建委在進行項目初步設計審查時，要將物業服務用房納入審查范圍；縣國土房管局在前期物業服務合同備案時，要審查物業服務用房面積、位置和使用條件（物業服務企業辦公室、業主委員會用房應具備通風、采光條件和簡單裝修），并在備案證明中予以注明?？h國土房管局在核發商品房屋預售許可證和辦理房屋所有權設定登記時，要按備案意見中確認的物業服務用房的面積和位置，注明物業管理用房面積和位置。物業服務用房屬于全體業主共有，用作從事物業管理活動。物業服務企業、業主委員會不得擅自改變其用途。
　　四、嚴格規范物業服務企業的管理服務行為
　　積極引入市場競爭機制，規范招投標行為，以公開、公平、公正的市場競爭選聘物業服務企業。物業服務企業應在屬地政府監管下，依據投標承諾和服務合同，切實履行職責，提高服務質量，對超出投標承諾和服務合同的事宜，應當與業主委員會協商確定后實施。物業服務企業應當主動為業主及其他組織提供服務，積極開展合同外的有償服務項目，擴大服務范圍，提升社會、經濟效益。
　　建立健全物業管理退出機制，縣國土房管局要將日常檢查與年度考評相結合，以業主的滿意度為主要標準，適時開展評優活動。對管理水平差、收費不規范、業主滿意率低、社會形象差的物業服務企業，要按照法律規定的程序予以解聘；對物業服務企業違反規定擅自撤離的，要依法責令改正并給予行政處罰，情節嚴重的，要建議原發證機關吊銷其資質證書。
　　積極鼓勵物業服務企業兼并、合并，走強強聯合之路，做大做強物業服務企業，做響物業服務企業品牌。對在我縣從事住宅小區物業服務的明星企業，在政策上給予扶持和優惠。鼓勵物業服務企業擴大下崗失業人員和農民工使用，大力促進市民就業。
　　廣泛開展“爭先創優”評比活動，提升物業服務質量?？h國土房管局要積極開展“物業服務明星企業、物業管理示范小區、物業管理先進社區、優秀業主委員會”等創建評比活動，不斷提升物業服務企業服務質量，促進物業服務企業更新理念，優化管理，優質服務，實現企業與業主的良好互動、管理和服務工作的良性循環?？h物業管理工作領導小組辦公室要認真組織“示范住宅小區”申報評定工作，對具有廣泛群眾基礎和代表性的物業服務企業和示范住宅小區的管理經驗，要通過多種形式，大力宣傳推廣。
　　五、加大業主大會和業主委員會的指導監督力度
　　凡符合條件的住宅小區，鄉鎮人民政府（街道辦事處）要及時督促成立業主大會、業主委員會，根據業主大會、業主委員會運作規程，規范操作，并監督業主公約的實施，充分發揮業主自治作用。業主大會、業主委員會必須在屬地鄉鎮人民政府（街道辦事處）的指導監督下依法開展工作，業主委員會應當積極配合和支持社區居委會工作，并接受其指導和監督，業主委員會作出的決定，應當告知相關的社區居委會，并聽取社區居委會的建議，與社區居委會相互協作，配合公安機關共同做好社會治安等相關工作。業主委員會成立前或集體換屆（辭職）期間，在過渡期內由鄉鎮人民政府（街道辦事處）委托社區居委會監督、指導物業服務企業的服務行為。
　　六、深入開展住宅小區綜合整治試點工作
　　各鄉鎮人民政府（街道辦事處）應根據實際進行住宅小區綜合整治試點工作，改善住宅小區的居住條件。對于居民居住相對集中、市政基礎設施比較完善、居民經濟狀況相對較好、易于形成管理小區的住宅區，可由鄉鎮人民政府（街道辦事處）牽頭，規劃實施統一物業管理的范圍，落實物業管理所需的辦公場地，配備必要的物業管理設施。條件不成熟的，由社區居委會通過召開居民會議或居民代表會議的方式，得到大部分居民的同意后，由社區居委會牽頭，組建物業服務隊伍，落實以保潔、保綠、護安為主要內容的基礎性管理服務，也可以采取“棟樓管理”模式，解決有人管事的問題。
　　七、積極建立“質價相符”的物業管理收費與服務體系
　　針對我縣物業管理發展的實際水平和廣大居民對物業管理的現實需求，從房屋管理與共用設施設備維修養護、協助維護公共秩序、保潔服務、綠化養護等物業管理主要工作內容著手，制定適合多層次需求的服務標準?？h物價局要根據物業管理服務等級標準，測定普通住宅小區物業管理服務實際成本、法定稅費及物業服務企業的合理利潤，定期向社會公布，由業主大會根據多數人的意愿選擇相應服務標準。
　　八、加強物業專項維修資金歸集及監管工作
　　物業專項維修資金是為物業共有部分的維修和更新改造提供資金保障，應按照“專戶存儲，?？顚Ｓ?，所有權人決策，政府監管”的原則運行，實行按棟建賬、按戶核算制度。設立開縣物業專項維修資金專戶，由縣房地產管理處代管，接受縣財政局、縣國土房管局監督。
　　物業專項維修資金的使用，必須由幢、單元業主、建設單位或物業服務企業提出書面計劃，經業主委員會或業主代表審核，報縣國土房管局批準后方可使用，專項用于物業共有部分的維修和更新改造，嚴禁挪作他用。
　　九、切實加強對物業管理工作的組織領導
　　為切實加強對全縣物業管理工作的領導，成立開縣物業管理工作領導小組，由縣政府分管領導任組長，縣政府辦公室、縣國土房管局、縣信訪辦、縣規劃局、縣建委、縣公安局、縣環保局、縣經委、縣水務局、縣工商局、縣市政局、縣物價局、縣消防大隊等部門單位負責人為成員，負責統籌協調全縣物業管理工作。領導小組下設辦公室在縣國土房管局，由局分管負責人兼任辦公室主任。具體負責領導小組日常工作事務。建立領導小組成員單位聯席會議制度，定期召開成員單位、物管企業聯席會議，研究工作推進中的有關問題，督促相關部門和鄉鎮（街道）按照各自職責認真履職到位。
　　各鄉鎮人民政府（街道辦事處）負責召集轄區內的物業管理聯席會議，加強對轄區內物業管理、業主委員會工作的監督管理；建立物業管理矛盾糾紛協調處理的聯動機制，及時協調處理物業管理工作中的重大矛盾糾紛和群發性、突發性事件；物業管理工作中發生矛盾糾紛時，應及時通報有關部門，加強協作，妥善處理，切實維護社會穩定。
　　各鄉鎮（街道）、縣政府各部門要大力宣傳《物權法》、《物業管理條例》等法律法規，宣傳物業管理工作的重要意義，讓廣大居民和社會各界了解政策，強化物權意識，樹立物業服務是商品消費的觀念，引導其主動支持、參與物業管理活動，為物業管理營造良好的發展環境。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○九年十一月十日