成都市物業服務履約保證金管理指導意見

文號：成房發〔2009〕184號 簽發單位： 成都市房產管理局

各區（市）縣房產管理局，開發建設單位，物業服務企業，其他管理人：

《成都市物業服務履約保證金管理指導意見》已于2009年11月30日經我局第十七次局長辦公會通過，現印發你們，請遵照執行。執行中有什么問題，請及時與我局物業管理處聯系。
特此通知。

二○○九年十一月三十日

成都市物業服務履約保證金管理指導意見

第一條 為保障物業管理活動有序進行，維護業主和物業服務企業或者其他管理人的合法權益，根據《成都市物業管理條例》等相關法規，結合本市實際，制定本指導意見。

第二條 本市行政區域內，由開發建設單位、業主、業主大會依法選聘物業服務企業或者其他管理人提供物業服務的，適用本指導意見。

第三條 本指導意見所稱物業服務履約保證金（以下簡稱保證金）是指開發建設單位、業主、業主大會與其依法選聘的物業服務企業或者其他管理人在前期物業服務合同、物業服務合同（以下統稱物業服務合同）中約定，由物業服務企業或者其他管理人支付的、保證其履行合同義務的資金。

第四條 開發建設單位、業主、業主大會應當在招標文件或協議選聘文件中明確交存保證金的要求，并在物業服務合同中對涉及保證金的下列事項進行約定：
（一）保證金交存和返還方式；
（二）保證金交存數額和期限；
（三）保證金計付利息的計算方式；
（四）保證金存儲的專戶銀行；
（五）逾期交存或返還保證金的違約責任；
（六）保證金交存、返還及相關費用等發生爭議的處理方式。

第五條 保證金一般可按物業服務費用或建筑物管理維護費用年度總額的10%至20%計算；具體數額可以與物業服務企業或者其他管理人的上年度信用記分、物業服務企業資質等級相對應，并按以下情形酌減：
（一）一級物業服務企業上年度信用記分結果為100分以上（含100分）、90分至99分、80分至89分的，可分別優惠50%、30%、10%；
（二）二級物業服務企業上年度信用記分結果為100分以上（含100分）、90分至99分、80分至89分的，可分別優惠30%、15%、5%；
（三）三級物業服務企業上年度信用記分結果為100分以上（含100分）、90分至99分、80分至89分的，可分別優惠15%、10%、5%；
（四）其他管理人上年度信用記分結果為100分以上（含100分）、90分至99分、80分至89分的，可分別優惠15%、10%、5%。

第六條 物業服務企業或者其他管理人一般應當在辦理物業共有部分承接驗收15日前，將保證金交存于物業服務合同約定的共管帳戶。

第七條 保證金存儲期限應當與物業服務合同履行期限一致。
保證金以物業服務合同約定的建筑區劃為單位立帳，專戶存儲，不得挪作他用。

第八條 物業服務合同可以約定將保證金委托第三方機構代管。
受委托的第三方機構應當符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力的法人；
（二）與該建筑區劃的開發建設單位、業主、業主大會及物業服務企業或者其他管理人無利害關系。

第九條 物業服務合同終止時，保證金按照以下規定退還物業服務企業或者其他管理人：
（一）物業服務合同履行期間，物業服務企業或者其他管理人無違約行為的，保證金的本息如數退還；
（二）物業服務企業或者其他管理人未按物業服務合同約定的服務事項和質量履行合同，但物業服務企業或者其他管理人已按雙方約定或人民法院、仲裁委員會生效的法律文書履行全部給付義務的，保證金的本息如數退還；
（三）物業服務企業或者其他管理人未按物業服務合同約定的服務事項和質量履行合同，按雙方約定或者人民法院、仲裁委員會生效的法律文書，保證金抵扣違約金后的余額退還物業服務企業或者其他管理人。

第十條 物業服務企業或者其他管理人有下列情形之一的，可暫不返還保證金：
（一）物業服務合同未終止；
（二）物業服務合同約定期內，未盡對物業共有部位及設施設備管養維修之責，導致其不能正常使用；
（三）未按規定移交物業服務用房；
（四）未按規定完全移交物業檔案、物業服務檔案等資料；
（五）物業服務人員未按規定撤出建筑區劃；
（六）未按規定結算、清退預收、代收的有關費用；
（七）未按規定退出物業服務項目；
（八）法律、法規、政策規定及合同約定的不予返還保證金的其他情形。

第十一條 物業服務合同屆滿前30日，開發建設單位、業主、業主大會應將擬退還保證金事項在相關建筑區劃內書面公示30日。
公示期滿無異議的，保證金應當于期滿之日起5個工作日內退還物業服務企業或者其他管理人。

第十二條 開發建設單位、業主、業主大會與選聘的物業服務企業或者其他管理人對保證金返還以及產生的費用有爭議的，可以自行協商解決；不能協商解決的，可以申請當地街道辦事處、鎮（鄉）人民政府調解或者依法提起民事訴訟或申請仲裁。

第十三條 本指導意見由成都市房產管理局負責解釋。

第十四條 本指導意見自2010年1月1日起施行。