江門市市區住宅專項維修資金管理實施細則

（送審稿）

第一章 總 則
第一條 為了加強江門市市區住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位及其共用設施設備的維修、更新和正常使用，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》（國務院令第504號）、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部 、財政部令第165號）和《廣東省物業管理條例》、《廣東省建設廳、廣東省財政廳關于貫徹建設部、財政部〈住宅專項維修資金管理辦法〉有關問題的通知》等法律法規的有關規定，結合市區的實際情況，特制定本實施細則?！　?br /> 第二條 江門市市區行政區域（蓬江區、江海區、新會區）住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本實施細則。
第三條 市房地產行政主管部門負責本實施細則的組織實施以及市區住宅專項維修資金的監管工作。市財政部門負責市區住宅專項維修資金的指導和監督檢查。市審計部門依法對市區住宅專項維修資金進行審計監督。
第四條 市房地產行政主管部門負責組織建立市區住宅專項維修資金管理機構（以下簡稱“管理機構”）。 管理機構負責市區住宅專項維修資金歸集與使用的監管和指導工作。
第五條　住宅專項維修資金管理實行統一歸集、專戶存儲、核算到戶、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督的原則。
第六條　本實施細則所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
（一）本實施細則所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規規定和房屋買賣合同約定，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、走廊通道、門廳、樓梯間、電梯井、物業服務用房，以及房屋外墻面等。
（二）本實施細則所稱共用設施設備，是指根據法律、法規規定和房屋買賣合同約定，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備以及其他在使用上、功能上為單幢物業或整個物業管理區域服務的設施設備，一般包括供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、供電線路、煤氣（天燃氣）管道、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等等。

第二章　交 存
第七條 下列物業的業主應當按照本實施細則的規定交存住宅專項維修資金：
（一） 住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有住宅共用部位、共用設施設備的除外；
（二） 住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。
第八條 住宅專項維修資金首次交存主體、標準和時間
（一） 1998年9月30日《廣東省物業管理條例》實施前取得《商品房預售許可證》的商品住宅項目，業主應當交存住宅專項維修資金，交存標準由相關業主自行組織業主大會決定，可參照本條款的（三）、（四）、（五）、（六）、（七）項規定交存。
（二） 1998年10月1日《廣東省物業管理條例》實施后至2003年8月31日國務院《物業管理條例》實施前取得《商品房預售許可證》的商品住宅項目的住宅專項維修資金，由開發建設單位一次性按物業總投資的百分之二交存。
（三） 2003年9月1日國務院《物業管理條例》實施后取得《商品房預售許可證》且沒有設電梯的商品住宅（含別墅）項目，住宅專項維修資金由業主或購房者按照所擁有物業的建筑面積以每平方米20元的標準交存。
（四） 2003年9月1日國務院《物業管理條例》實施后取得《商品房預售許可證》且內設電梯的商品住宅項目，住宅專項維修資金由業主或購房者按照所擁有物業的建筑面積以每平方米30元的標準交存。
（五） 2003年9月1日國務院《物業管理條例》實施后，2010年1月1日前已取得房屋權屬證書的商品住宅項目，可分兩年期交存住宅專項維修資金，即2010年1月1日至2011年12月31日止。參照本條第（三）、（四）款的交存標準，由業主或購房人按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金。首次交存住宅專項維修資金的金額不應少于交存標準總額的50%。如果業主需辦理房屋轉讓、抵押的，由業主按照所擁有物業的建筑面積一次性交存住宅專項維修資金。
（六） 與住宅相連的非住宅參照本條款的交存標準，由業主或購房者按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金。
（七） 開發建設單位在2003年9月1日國務院《物業管理條例》實施后取得《商品房預售許可證》的預售房或正現售的房屋，從竣工交付使用之日起，開發建設單位空置滿一周年以上（含一周年）的房屋，應參照本條的第（三）、（四）、（六）款規定的交存標準，由開發建設單位按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金。
市區住宅專項維修資金的首次交存標準，可根據社會經濟發展情況的變化作適當調整。
第九條　業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。
第十條　由市房地產行政主管部門委托一家商業銀行（以下簡稱“代管銀行”）作為住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并與代管銀行簽訂相關協議。
第十一條　管理機構在代管銀行開立市區住宅專項維修資金專戶，以物業管理區域為核算單位，按幢建賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，可以幢為核算單位建賬，按房屋戶門號設分戶賬。
第十二條　住宅專項維修資金的交存按照下列程序辦理：
（一）開發建設單位在房屋銷售（預售）時，與購房者簽訂《交存住宅專項維修資金協議書》?！督淮孀≌瑢ｍ椌S修資金協議書》的內容包括住宅專項維修資金的交存標準、交存金額，以及住宅專項維修資金其他相關管理規定。
（二）商品住宅購房者（業主）在辦理房屋交付使用手續前或辦理房屋交易手續（辦理房產證、房屋抵押、房屋產權轉讓等）前，須持管理機構核對蓋章的《住宅專項維修資金交存通知書》自行到代管銀行將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
（三）商品住宅購房者（業主）到代管銀行交存住宅專項維修資金，代管銀行向購房者發放《住宅專項維修資金登記簿》（以下簡稱 “登記簿”）和 由廣東省財政廳統一監制的《住宅專項維修資金專用收據》。
（四）購房者如未按本實施細則交存住宅專項維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付給購買人使用。
（五）商品住宅購房者（業主）已辦理房屋權屬證書，但未能按規定期限交存住宅專項維修資金的，在辦理房屋產權轉讓、房屋租賃登記、房屋抵押登記等手續時，應當補交存住宅專項維修資金。如未按本實施細則補交存住宅專項維修資金的，房屋登記機構將不予受理。
（六）商品住宅購房者（業主）交存首期的住宅專項維修資金，若建筑面積在國家《房產測量規范》規定的允許誤差值范圍內，則不予辦理退回或補交手續。
（七）開發建設單位或者物業服務企業已經代收代管的，應在規定時間內將首期住宅專項維修資金轉存入管理機構所設立的住宅專項維修資金專戶。
（八）2003年9月1日國務院《物業管理條例》實施后取得《商品房預售許可證》的商品住宅項目，開發建設單位或物業服務企業與購房人（業主）在簽訂房屋買賣合同時已經約定首期住宅專項維修資金交存標準，并由開發建設單位或物業服務企業代收代管的，應在規定時間內將首期住宅專項維修資金轉存入管理機構所設立的住宅專項維修資金專戶。當交存標準低于第八條的第（三）、（四）款的交存標準時，應由購房人（業主）按照第八條的第（三）、（四）款的交存標準補交。當原約定的交存標準超出交存標準的，全額存入管理機構所設立的住宅專項維修資金專戶，不作退回購房人（業主）。
（九）房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。受讓方應及時持住宅專項維修資金過戶的協議書、《登記簿》憑證、房屋權屬證明、身份證等到管理機構辦理分戶賬更名手續。
如原業主未交存首期住宅專項維修資金的，業主在辦理房屋所有權轉移登記前應協商足額交存。
（十）開發建設單位應當在與購房者簽訂《商品房買賣合同》時，同時簽訂《交存住宅專項維修資金協議書》，并按約定交存首次住宅專項維修資金。
（十一）物業服務企業應當在物業服務合同中就物業服務費所包含的物業共用部位、共用設施設備的維修和養護費用進行約定，但不得擴大超越本實施細則規定的住宅專項維修資金范圍。
第十三條　業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。續交后的住宅專項維修資金余額不得少于其按本實施細則應交首期住宅專項維修資金的數額。
第十四條 因拆遷、自然災害或者其他原因致使房屋滅失的，房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金全額返還業主。業主可以持本人身份證件、房地產權證注銷證明，到管理機構辦理住宅專項維修資金個人帳戶注銷手續，并提取其個人賬戶中的余額。

第三章　使 用
第十五條 業主大會成立前，需要使用住宅專項維修資金的，應按照以下程序辦理：
（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議和方案。沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議和方案。使用方案應當包括擬維修和更新改造的項目、費用預算、列支范圍、相關業主分攤的費用、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的處置辦法、專項維修工程的具體實施要求和措施、維修工程的施工方案等。
（二）由物業服務企業或相關業主組織召開業主大會決定住宅專項維修資金的使用方案。業主大會的決定應當經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主簽署確認同意才能生效，并在小區內公示不少于5天。
（三）由物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案，并與施工企業簽訂專項維修工程的施工合同。施工合同應當包括專項維修工程項目、價格、完成時間、工程安全責任、工程質量驗收標準、組織工程質量驗收的方式和程序，以及支付工程款項的劃款方式、方法和要求等。
（四）物業服務企業或者相關業主持有關材料，向管理機構申請列支。
（五）管理機構審核同意后，按施工合同的約定向代管銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知書。
（六）代管銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修工程的施工單位。
（七）管理機構如發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令其改正。
第十六條 業主大會成立后，需使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業服務企業提出使用建議和方案，使用方案應當包括擬維修和更新改造的項目、費用預算、列支范圍、相關業主分攤的費用、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法、專項維修工程的具體實施要求和措施、維修工程的施工方案等。
（二）由業主委員會組織召開業主大會決定住宅專項維修資金的使用方案。業主大會的決定應當經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主簽署確認同意才能生效，并在小區內公示不少于5天。
（三）由業主委員會委托物業服務企業組織實施維修方案，并與施工企業簽訂專項維修工程的施工合同。施工合同應當包括專項維修工程項目、價格、完成時間、工程安全責任、工程質量驗收標準、組織工程質量驗收的方式和程序，以及支付工程款項的劃款方式、方法和要求等。
（四）業主委員會持有關材料，向管理機構申請列支。
（五）管理機構審核同意后，按施工合同的約定向代管銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知書。
（六）代管銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修工程的施工單位。
（七）管理機構如發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令其改正。
第十七條　當業主大會同意使用住宅專項維修資金的決議生效時，物業服務企業或者相關業主、業主委員會應當持下列材料到管理機構備案和提出申請列支：
（一）住宅專項維修資金使用申請表（向管理機構索取或從市房地產行政主管部門的網站下載）；
（二）業主大會關于同意使用住宅專項維修資金的書面決議文件。書面決議文件應當載明具體維修工程項目、金額、相關業主分攤和相關業主投票同意簽署確認等情況；
（三）相關業主簽署確認同意的書面材料；
（四）住宅專項維修資金的使用方案、施工合同書、施工單位的工商登記證、施工企業資質證書、預結算書。
第十八條　管理機構收到上述材料后，在10個工作日內完成材料審核，并出具備案文件和根據施工合同書的約定辦理有關劃款手續。相關業主、業主委員會應當對該款項的使用履行監管職責。
第十九條　維修工程竣工驗收合格后，物業服務企業或相關業主、業主委員會持下列材料報管理機構備案：
1．工程決算單；
2．維修和更新、改造工程的發票；
3．相關業主意見反饋表；
4．維修費用分攤明細表；
5．其他相關材料。
第二十條　物業服務企業、業主委員會或業主在日常的檢查中，發現住宅（房屋）共用部位、共用設施及設備存在安全隱患或出現法律、法規、規章和相關強制性技術標準規定必須進行大、中修、更新和改造的或經消防、安監、技監、房屋安全鑒定等相關職能部門鑒定為危及房屋使用安全和公共安全等緊急情況，要求相關業主或業主委員會限期實施整改，但逾期不實施整改的，由屬地區房地產行政主管部門會同街道辦事處或社區居委會、鄉鎮人民政府組織代修，維修費用由相關業主共同承擔，從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支，并將專項維修費用的列支情況向業主公告。
第二十一條 發生危及房屋使用安全和公共安全等緊急情況需要立即搶修時，物業服務企業、業主委員會或相關業主應迅速向相關職能部門報告，經相關職能部門確認需即時搶修的，及時向管理機構和屬地區房地產行政主管部門報告有關情況，由相關職能部門立即組織搶修，其費用由相關業主共同承擔，從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支，并將專項維修費用的列支情況向業主公告。完成搶修后，按照第二十二條的要求進行備案。
第二十二條 屬地區房地產行政主管部門組織代修的，應按照以下程序辦理：
（一）組織相關專業部門進行鑒定并出具鑒定報告。
（二）由屬地區房地產行政主管部門會同街道辦事處或社區居委會、鄉鎮人民政府組織代修，制定代修施工方案、施工合同書和住宅專項維修資金的使用方案。
（三）由屬地區房地產行政主管部門委托具有相應資質的施工單位制作維修項目的工程預算，并經工程造價部門審定。
（四）屬地區房地產行政主管部門向管理機構提出列支劃轉住宅專項維修資金的申請和備案。
（五）申請列支住宅專項維修資金應提交的材料：
1．屬地區房地產行政主管部門組織代修的會議決定和代修施工方案。
2．相關專業部門對維修項目的鑒定報告。
3．住宅專項維修資金的使用方案，其內容應當載明具體維修工程項目、金額、相關業主分攤等情況。
4．施工合同書，其內容包括專項維修工程項目、價格、完成時間、工程安全責任、工程質量驗收標準、組織工程質量驗收的方式和程序，以及支付工程款項的劃款方式、方法和要求等。
5．施工單位的工商登記證、施工企業資質證書、經工程造價部門審定的維修項目的工程預結算書等。
（六）管理機構收到上述材料后，在10個工作日內出具備案文件和根據施工合同書的約訂辦理有關劃款手續。
第二十三條　下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
（一）依法應當由開發建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用。
（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用。
（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用。
（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
本條第（一）、（二）、（三）款規定情形，因維修責任人之間發生費用支付爭議而導致訴訟或仲裁，無法即時支付相關維修、修復、養護、更新和改造費用的，經業主大會決定，可以從住宅專項維修資金中先墊支。相關費用收回后，應當即時補充住宅專項維修資金。
第二十四條 商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。
（一）用于物業管理區域共用部位、共用設施設備的，由全體業主按所擁有物業建筑面積的比例分攤。
（二）用于房屋本體樓宇共用部位、共用設施設備的，由該樓宇房屋業主按所擁有物業建筑面積的比例分攤。
（三）用于二戶或者二戶以上住宅共用部位、共用設施設備的，由專屬相關業主按所擁有物業建筑面積的比例分攤。
（四）在一幢住宅內，專屬于一層住宅內全體業權人使用的住宅共用部位、共用設施設備的維修費用由該層住宅內的全體業權人按所擁有物業建筑面積的比例分攤。
（五）開發建設單位尚未售出的房屋應當依其占全部物業建筑面積的比例分攤。
第二十五條　按照國家的有關規定，住宅專項維修資金專戶所產生的利息收入進行全額分配。每年的年初按照業主賬戶的累計積數計入到業主賬戶。

第四章 監 管
第二十六條　管理機構負責建立信息化管理系統，依法對住宅專項維修資金的歸集、查詢、使用等環節進行管理。
第二十七條 尚未交存住宅專項維修資金的房屋，由市房地產行政主管部門組織住宅專項維修資金清繳工作。市財政、規劃、市政、工商、稅務、行政執法部門及其他相關部門應當依法配合住宅專項維修資金的清繳工作。
（一）市房地產行政主管部門對市區內的商品住宅項目進行全面清理，對未按規定交存住宅專項維修資金的開發建設單位，應當責令限期交存；
（二）開發建設單位尚未按規定交存住宅專項維修資金的，應當補交首期住宅專項維修資金。逾期仍不交存的，市房地產行政主管部門視其情節的嚴重性，依法協助相關業主通過司法途徑向開發建設單位追繳住宅專項維修資金，并暫緩辦理開發建設單位房地產開發企業資質。
（三）對于已經辦理房屋權屬證書的業主，經多次督促催交仍拒不交存住宅專項維修資金的，由市房地產行政主管部門提請相關部門配合追繳，并適時在小區內予以公布，協助區域內的業主通過司法途徑追繳。
第二十八條 管理機構和業主委員會，應每年至少一次與代管銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業主公布下列情況：
（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額。
（二）發生列支的項目、費用和分攤情況。
（三）業主分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額。
（四）其他有關專住宅項維修資金使用和管理的情況。
管理機構及業主、業主委員會對住宅專項維修資金賬戶變化情況有異議的，可以要求代管銀行進行復核。
第二十九條 代管銀行每年至少一次向管理機構、業主委員會報告住宅專項維修資金情況。
市房地產行政主管部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可要求代管銀行進行復核。
代管銀行負責建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
第三十條 住宅專項維修資金的管理和使用，依法接受審計部門的審計監督。
第三十一條 住宅專項維修資金的財務管理和會計核算需執行財政部門的有關規定。
《住宅專項維修資金專用收據》的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門的有關規定執行，并接受市財政部門的監督檢查。
市財政部門負責加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

第五章　法律責任
第三十二條 開發建設單位違反本實施細則的第十二條第四款規定，將房屋交付給購房者使用的，由開發建設單位負責交存購房人的住宅專項維修資金，并由市房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。
第三十三條 開發建設單位如未按本實施細則的第二十四條規定分攤維修、更新和改造費用的，由市房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。
第三十四條　開發建設單位、物業服務企業違反本實施細則規定，挪用住宅專項維修資金或將住宅專項維修資金用于其他用途的，由市房地產行政主管部門依法追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，處挪用金額兩倍以下的罰款，并責令限期改正；逾期不改正的，情節嚴重的，依照《物業管理條例》第六十三條和《住宅專項維修資金管理辦法》第三十七條的規定，由辦理企業資質證的行政主管部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第三十五條 任何單位和個人不得侵占、挪用住宅專項維修資金，不得以任何理由和形式，將住宅專項維修資金用于本實施細則第六條規定范圍以外的用途。
業主委員會侵占、挪用住宅專項維修資金或將住宅專項維修資金用于其他用途的，由市房地產行政主管部門協助和指導相關的業主依法追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，責令限期改正，并通告全體業主；逾期不改正，情節嚴重，并造成經濟損失的，責任人負責賠償；構成犯罪的，依法追究直接責任人員的刑事責任。
管理機構違反本實施細則的規定，挪用住宅專項維修資金或者造成住宅專項維修資金損失的，市房地產行政主管部門依法追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
市房地產行政主管部門和市財政部門違反本實施細則的規定，挪用住宅專項維修資金的，按照《住宅專項維修資金管理辦法》第三十七條規定執行。
第三十六條 各市的住宅專項維修資金交存、使用和監管應參照本實施細則執行。
第三十七條 本實施細則由市房地產行政主管部門負責解釋。
第三十八條　本實施細則自2010年1月1日起施行。