成都市物業管理區域秩序維護暫行規定

成都市物業管理協會關于印發《成都市物業管理區域秩序維護暫行規定》的通知

成物協〔2006〕10 號

各會員單位、協會各部門：

為進一步規范物業管理秩序維護行為,加強行業自律，提高我市物業管理區域公共秩序維護工作水平，構建文明、安全、和諧的物業管理區域，根據國務院《物業管理條例》、《企事業單位內部治安保衛條例》等相關法規政策規定，我會制定了《成都市物業管理區域秩序維護暫行規定》，現印發給你們，請遵照執行。執行中有什么問題，請及時與我會聯系。

附：成都市物業管理區域秩序維護暫行規定

二OO六年八月十八日

附：成都市物業管理區域秩序維護暫行規定

第一條 為加強我市物業管理區域公共秩序維護工作，切實維護公民的合法權益和人身、財產安全，根據國務院《物業管理條例》和《企事業單位內部治安保衛條例》等有關規定，結合本市實際，制定本規定。

第二條 在本市行政區域內從事物業管理區域秩序維護的，適用本規定。

第三條 本規定所稱物業管理區域秩序維護（以下簡稱“秩序維護”），是指業主選聘物業管理企業，雙方依據物業服務合同為維護物業管理區域內公共秩序而實施的防范性、服務性安全保衛活動。

第四條 本規定所稱物業秩序維護員，是指受聘于物業管理企業，按有關規定、行業規范（標準）或物業管理企業規章制度，具體實施維護物業管理區域公共秩序的工作人員。

第五條 物業秩序維護員來源：

（一）從合法保安機構聘請的專業保安人員；

（二）退役、復員軍人；

（三）城鎮再就業人員；

（四）農村剩余勞動力轉移人員；

（五）其他來源。

行業提倡物業管理企業從合法保安機構聘請專業保安人員，擔任秩序維護任務。

第六條 物業秩序維護員應符合以下條件：

（一）初中以上文化程度；

（二）身體健康，品行端正，作風正派，具備執行行業服務規范（標準）的基本條件；

（三）具有完全民事行為能力，無精神病史；

（四）遵守法律法規規定，無違法犯罪記錄；

（五）依法規定的其他條件。

第七條 市物業管理協會建立全市統一的物業管理區域秩序維護員名冊（以下簡稱名冊），并予以公告，供社會監督、選擇。

申請成為名冊成員的，應當參加全市統一的培訓、考核；經考核合格的，由市物業管理協會納入名冊監督管理并出具名冊證明。

名冊證明是物業秩序維護員的執業證明之一，由本人保管和使用。

第八條 物業秩序維護員應積極配合房產管理部門和公安機關對物業秩序維護的指導和監督工作。

市物業管理協會建立物業秩序維護員執業信用檔案，對其優良行為、不良行為報請市房產管理部門記入信用檔案，予以公示；對表現優秀的物業秩序維護員，報請市房產管理部門納入我市物業管理專業人才庫統一管理。

物業秩序維護員執業信用檔案作為物業管理企業及從業人員信用檔案的組成部分。

第九條 物業管理企業選聘物業秩序維護員時，可核查擬聘人員在名冊中的相關記載。

第十條 物業管理企業應當自聘用名冊成員之日起30日內，持物業秩序維護員名冊證明、身份證、照片、雙方簽訂的物業秩序維護服務合同復印件等向市物業管理協會辦理備案手續。

物業管理企業將物業管理區域內的物業秩序維護專項委托給合法保安機構的，物業管理企業持雙方簽訂的物業秩序維護專項委托合同向市物業管理協會備案。

第十一條 物業秩序維護員因故離職的，物業管理企業應將物業秩序維護員服務期間的執業情況及離開原因，以書面形式報市物業管理協會、區（市）縣片會。

第十二條 物業秩序維護員的著裝、標識在本市行政區域內實行統一，不得著仿警服。

非合法保安機構監督管理的，不得稱保安人員、穿著保安服裝。

物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。 第十三條 物業秩序維護員應當履行下列職責：

（一）嚴格執行行業服務規范和物業秩序維護員服務行為規范，維護業主在物業管理中的合法權益；

（二）協助業主、街道辦事處、社區居委會、有關主管部門和公安機關，共同做好物業管理區域安全防范工作；

（三）向業主、使用人宣傳安全防范、公共秩序維護等的法規政策和相關知識；

（四）落實防火、防盜、防爆、防破壞等治安防范措施，發現物業管理區域內存在治安隱患，應當迅速向有關行政管理部門報告，并采取臨時防制措施； 天下房地產法律服務網編輯出版

（五）對發生在物業管理區域內的違法犯罪行為等立即采取措施予以制止，及時報告公安機關及有關部門，并保護現場和協助救助、調查，對現行違法犯罪嫌疑人應當扭送公安機關處理，預防、發現、制止影響物業管理區域公共秩序的行為；

（六）按規定做好物業管理區域內犬只管理的相關工作；

（七）實施物業服務合同約定的其它物業秩序維護服務。

第十四條 物業秩序維護員不得有下列行為：
（一）剝奪、限制公民人身自由；

（二）搜查他人攜帶物品或者扣押他人證件、財產；

（三）侮辱、毆打他人或者唆使毆打他人；

（四）阻礙國家機關工作人員依法執行公務；

（五）工作時間內為業主、使用人或本單位追索各類債務或者解決勞務糾紛；

（六）侵犯服務對象的商業秘密或個人隱私；

（七）擅離職守或酒后執勤；

（八）其他違反法律法規規章政策的行為。

第十五條 物業秩序維護員在受聘服務期內，經認定有下列情形之一的，由市物業管理協會注銷其名冊成員資格并記入其信用檔案中：

（一） 不能執行行業服務規范，履行規定職責的；

（二）因服務失職，造成重大事故或嚴重不良影響的；

（三）利用服務條件，侵犯業主、使用人、物業管理企業等的合法權益的；

（四）對業主、使用人的投訴置之不理，經查證屬實又不服從行政主管部門指導、監督的；

（五）一年內經查屬實被業主、使用人投訴在5次以上或對同一事項重復投訴3次以上的；

（六）在受聘從事物業秩序維護服務合同期內，被媒體負面報道2次以上情況屬實，影響重大的；

（七）其他應予注銷名冊成員的情形。

第十六條 物業秩序維護員被注銷名冊成員的，自注銷之日起兩年內，物業管理企業一般不得聘請其從事物業管理服務活動。

第十七條 物業管理企業應當履行下列物業秩序維護職責：

（一）接受物業管理相關主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導、監督；

（二）按規定聘請物業秩序維護員，加強對物業秩序維護員的日常教育和管理；

（三）結合實際依法建立健全并落實物業管理區域內各項物業秩序維護管理制度，組織物業秩序維護員參加全市統一的專業培訓；

（四）執行成都市物業管理區域公共安全防范指導意見；依據（前期）物業服務合同組織實施防火、防盜、防爆、防破壞等安全防范活動，定期開展安全防范演練；

（五）依法配置必要的安防器材，并依照（前期）物業服務合同對物業管理區域內配置的安防設施設備和器材進行檢查、維護和保養，確保其完好有效；

設置有安全防范手段的，應當向物業所在地公安機關備案，接受其指導和監督；

（六）根據受聘提供物業服務的物業管理區域的實際情況，對無自動安防設施的物業管理區域出入口等重點部位，配備必要的物業秩序維護員；

（七）依法履行物業秩序維護服務中的報告、配合、勸阻和制止義務；

（八）定期在受聘提供物業服務的物業管理區域開展安全防范檢查，及時發現并消除安全隱患；同時根據有關主管部門下達的整改要求，及時整改；

（九）按規定、約定協助搞好物業管理區域的消防管理工作；

（十）根據物業服務合同約定做好其它物業秩序維護服務。

第十八條 物業管理企業應當制定包括日常防范和應急預案在內的公共區域安全防范方案，其主要內容應當有：

（一） 公共區域安全防范的范圍；

（二）公共區域安全防范的責任；

（三）公共區域安全防范的措施；

（四）公共區域安全防范的效果評估和檢查考核。

第十九條 物業管理企業應當加強對物業的養護和維修，定期檢查消除隱患；對公共區域安全防范的重點部位設置警示標識、可能引發人身傷亡事故的部位或場所要設置統一規范、文明禮貌、用語簡明且醒目的警示標識，告示注意事項，明確禁止行為；并對下列部位強化防范措施：

（一）水景、親水平臺：標明水深，照明及線路應有防漏電裝置。

（二）兒童娛樂設施、健身設備：由生產企業在醒目位置設置使用說明標牌，注明使用方法、生產企業名稱，提供質保承諾和維修電話。

（三）假山、雕塑：標明禁止攀爬等行為。

（四）樓宇玻璃大門：有醒目的防撞條等防護措施及警示標識。

（五）電梯：設有安全使用和故障注意事項的標識，維修養護時應設置圍護措施。

（六）電表箱、消防箱：保持箱體、插銷、表具和器材完好，設置警示表識。

（七）水箱、水池：加蓋或加門并上鎖。

（八）窨井、化糞池：保持蓋板完好，維修養護時應設置圍護和警示標識。

（九）垃圾堆放：規定生活和建筑垃圾分類堆放，建筑垃圾實行袋裝化。

（十）挖溝排管：標明施工期、設置圍護和警示標識。

（十一）腳手架：確保穩固、警示標識明確、行人出入口有防護、底擋笆牢靠。

第二十條 物業管理企業對需業主、使用人自我檢查防范的，應當予以告示，對雨蓬、花架、晾衣架、空調室外機架等部位和陽臺擱置物、懸掛物等行為，進行安全警示。

第二十一條 物業管理企業應當根據實際情況的變化及時修訂物業管理區域內的公共區域安全防范方案，對安全防范應急預案進行全面檢查、調整完善，明確安全防范應急處理程序。

第二十二條 物業管理企業應當組建安全應急防范搶險預備隊伍，每年組織開展安全防范知識培訓和對突發事件處理的實戰演練，并結合所在物業管理區域實際，配備常用應急搶險器材，平時加強檢查和補充，防止失效。

第二十三條 物業管理企業應當加強對公共區域安全防范重點部位的日常巡查，發現問題及時整改，不留隱患。

第二十四條 市物業管理協會對物業管理企業未能履行（前期）物業服務合同導致業主人身、財產安全受到損害的，在給予及時通報批評的同時，報請主管部門予以不良行為記入其信用檔案中。

市物業管理協會可定期會同有關部門組織力量加強對物業管理區域安全防范工作的檢查和指導，對發現的安全隱患加強督促，限時整改。

第二十五條 本規定由市物業管理協會解釋。

第二十六條 本規定自2006年9月1日起施行。