第一章 總 則
第一條 為加強物業專項維修資金的管理，維護業主的合法權益，保障物業共用部位、共用設施設備正常使用，根據國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》，建設部財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》、《安徽省物業專項維修資金管理暫行辦法》等有關規定，根據本市實際，制定本辦法。
第二條 凡本市市區內按照有關規定，統一歸集并存入市維修資金專戶的維修資金使用管理適用本辦法。
本辦法所稱物業專項維修資金，是指業主交存的專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的資金。
第三條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照本辦法規定交存物業專項維修資金。
業主交存的物業專項維修資金屬業主所有。
第四條 維修資金的使用管理應當堅持“專戶存儲、?？顚Ｓ?、業主決策、政府監督”的原則。
第五條 宿州市房地產行政主管部門負責全市物業專項維修資金的管理，其所屬的專項維修資金管理中心具體實施資金管理工作。
市人民政府財政、審計等有關部門應當按照各自職責，做好物業專項維修資金的監督工作。
第二章 交存續籌
第六條 首次物業專項維修資金，由業主以購房款總額為基數，分別按照下列比例交存：
(一) 未配備電梯的，按照1％的比例交存；
(二) 配備電梯的，按照2％的比例交存。
建設單位自用、出租的住宅物業或者與住宅樓結構相連的非住宅物業，未配備電梯的，由建設單位按照同期同類商品房售房價款1％的比例交存；配備電梯的，按照2％的比例交存。
住宅小區內與住宅樓結構不相連的非住宅物業，按照購房款總額或者同期同類商品房售房價款1％的比例交存。
（三）建設單位在辦理房屋預售許可證時，其配備電梯的物業按照每部電梯5萬元的標準，一次性交存首次電梯更新費。
第七條 首次物業專項維修資金，由業主在辦理物業權屬登記時向市房地產行政主管部門交存。建設單位自用、出租的物業，其首次物業專項維修資金，由建設單位在辦理物業權屬登記時向市房地產行政主管部門交存。
違反前款規定，業主未交存物業專項維修資金的，市房地產行政主管部門不予辦理物業權屬登記。
第八條 市房地產行政主管部門收取物業專項維修資金，應當向交存人出具省人民政府財政部門統一監制的物業專項維修資金專用票據。
第九條 一幢物業的物業專項維修資金余額低于首次交存的物業專項維修資金50％時，該幢物業的業主應當續籌物業專項維修資金。業主續籌物業專項維修資金有困難的，經所在單位證明，可由業主及其配偶申請提取其個人住房公積金賬戶內的存儲余額。
物業專項維修資金續籌的標準和方案由業主委員會擬定，提交業主大會決定后，由業主委員會具體實施。
第十條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收益，在扣除物業管理企業代辦費用后，應當將業主所得收益30％用于補貼物業管理公共服務費，70％納入物業專項維修資金，在物業管理區域內統籌使用，但業主大會另作決定的除外。
前款規定的物業管理企業代辦費用，由業主委員會和物業管理企業在物業服務合同中約定。
第三章 專戶管理
第十一條 市房地產行政主管部門通過招標選擇商業銀行，設立物業專項維修資金管理專戶。
業主交存的物業專項維修資金，由市房地產行政主管部門在物業專項維修資金專戶中以物業管理區域為單位設立賬戶，并按幢、按戶設置明細賬目。
物業專項維修資金應當自存入專戶之日起記賬到戶，結息到戶。
第十二條 業主大會成立后，業主委員會應當到市房地產行政主管部門查詢所在物業管理區域內交存物業專項維修資金的業主名單和金額，并在物業管理區域內公示。
業主未交存物業專項維修資金的，業主委員會應當督促其交存。逾期仍未交存的，業主委員會可以向人民法院起訴。
第十三條 物業專項維修資金賬戶的賬目管理，由業主委員會負責，業主委員會可以委托物業管理企業負責具體管理。
第十四條 物業專項維修資金的增值部分，扣除財政部門核定的管理費用外，在物業管理區域內統籌使用。
禁止任何單位和個人挪用物業專項維修資金及增值部分。
第十五條 業主轉讓物業時，應當結清物業專項維修資金；物業專項維修資金尚有節余的，應當隨物業所有權同時轉讓過戶。業主轉讓物業時，未結清物業專項維修資金的，市房地產行政主管部門不予辦理物業轉讓手續。
物業因拆遷或者其他原因滅失的，市房地產行政主管部門應當將業主交存的物業專項維修資金賬面余額返還業主。
第四章 使用范圍
第十六條 物業專項維修資金的使用范圍包括：
(一) 物業共用部位維修工程
1．主體承重結構部位損壞，需要拆換、加固的；
2．戶外墻面因損壞需要重新進行防水或者保溫層施工的；
3．整幢樓外檐面層脫落達到整幢樓外檐面積30％以上，需要修繕的；
4．整幢樓或者單元共用部位地面面層、門窗及樓梯扶手等因破損需要整體修繕的；
5．經業主大會或者相關業主三分之二以上同意使用物業專項維修資金的其他維修工程。
(二)物業共用設施設備維修、更新、改造工程
1．物業管理區域內路面破損30％以上，需要整體修復的；
2．整幢樓或者單元上下水管道、落水管等老化、損壞，需要更新、改造的；
3．智能化系統、消防控制系統等需要整體更新、改造或者更換、維修主要部件，一次性費用超過原造價20％的；
4．電梯需要整體更新或者更換、維修主要部件，一次性費用超過電梯原造價20％的；
5．二次供水及消防水泵等因損壞，需要更新、改造的；
6．物業管理區域內的圍墻、大門等因損壞，需要整體修繕、更新的；
7．經業主大會或者相關業主三分之二以上同意使用物業專項維修資金的其他維修、更新、改造工程。
第十七條 物業管理的下列費用，按照以下規定承擔，不得從物業專項維修資金中列支：
(一) 物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，由物業管理企業從業主交存的物業服務費中支出；
(二) 物業在保修范圍和保修期限內發生質量問題需要維修的費用，由建設單位承擔；
(三) 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等相關管線和設施設備的維修、養護費用，由有關單位依法承擔；
(四) 物業共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。
第五章 使用程序
第十八條 物業管理區域內共用設施設備維修，涉及全體業主利益的，應當由業主大會決策；整幢住宅或者每個單元共用部位、共用設施設備維修，涉及部分業主利益的，應當由相關2/3以上受益業主集體決策。
第十九條 物業管理企業應當按照專項維修資金使用范圍，根據物業現狀以及業主大會意見，制定維修、更新改造方案。維修、更新改造方案包括：
(一)維修、更新改造的具體內容；
(二)工程預算書；
(三)涉及戶數及按戶分攤費用；
(四)專項維修資金繳存余額；
(五)維修、更新改造組織方式；
(六)專項維修資金續籌方案。
專項維修資金繳存余額應當由物業管理企業持業主大會證明到繳存銀行查詢，繳存銀行應當出具維修資金繳存余額明細證明。
第二十條 業主委員會應當在物業管理企業的協助下通過召開會議或者按戶走訪等形式對維修、更新改造方案進行書面確認。維修、更新改造方案應當征得專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主書面同意所持投票權2/3以上的業主書面同意。
經業主書面確認的維修、更新改造方案應當在物業管理區域內進行公示，公示期7天。業主對公示內容有疑義的，業主委員會或者物業管理企業應當認真做好解釋工作。
第二十一條 業主委員會應委托物業管理企業到市房地產行政主管部門提出專項維修資金使用申請，填寫《宿州市物業專項維修資金使用申請登記表》，并提交下列材料：
(一)物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造項目的材料；
(二)物業專項維修資金使用計劃；
(三)業主大會或相關受益業主出具的書面確認證明及簽名；
(四)物業專項維修資金列支受益范圍的業主名冊；
第二十二條 市房地產行政主管部門受理申請后，要件齊全的，應當在接件后5個工作日內出具《宿州市物業專項維修資金使用備案證明》。
提交申請要件不齊全的，當場一次告知需要補正的全部內容，并出具補正告知單。
第二十三條 業主委員會憑《宿州市物業專項維修資金使用備案證明》，到市房屋安全鑒定辦公室申請維修項目的工程監理，對現場評估、工程造價、取費標準、預算編制、合同圖紙等進行鑒定，出具《宿州市物業維修項目鑒定報告》。
第二十四條 業主委員會在取得《宿州市物業維修項目鑒定報告》后視項目情況，組織招標或選定專業維修施工企業。
第二十五條 業主委員會應當與中標或選定的施工企業簽訂工程施工合同。合同主要包括：承包方式、工程內容、工程范圍、施工期限、工程造價、工程質量、結算方式、保修期限和法律責任等內容。
第二十六條 市房地產行政主管部門憑《物業專項維修資金使用備案證明》、《宿州市物業維修項目鑒定報告》、業主大會或者相關受益業主書面確認證明原件和工程施工合同，出具《物業專項維修資金使用專戶開戶通知書》。
第二十七條 開設賬戶的條件
（一）物業管理區域界定清楚，且經市房地產行政主管部門確認；
（二）維修資金已按規定繳交；
（三）售房單位已按房改政策建立維修資金。
第二十八條 業主委員會持開戶通知書到維修資金繳存銀行開立維修資金使用專戶。開戶銀行應當在開戶當日通知市房地產行政主管部門。
第二十九條 市房地產行政主管部門于5個工作日內，將合同中工程造價的50%資金劃撥到維修資金使用專戶，并按照工程進度控制定向分期撥付，并留取工程造價的5%作為質量保證金，待保修期滿經查無質量問題后付清。
第三十條 工程竣工后，施工企業應當提供完整的竣工資料。業主委員會應當組織施工企業及工程監理單位對工程進行驗收，并簽署驗收合格文件。
工程驗收合格的，業主委員會主任、副主任應當在費用清單、發票及驗收合格文件上簽章認可。
第三十一條 業主委員會應當按照決算費用作出《維修、更新改造工程費用決算分攤清冊》，并在物業管理區域內進行公示，公示期7天。業主對公示內容有疑義的，業主委員會應當認真做好解釋工作。
第三十二條 決算費用未超過維修、更新改造方案工程造價或者在約定范圍內的，業主委員會到市房地產行政主管部門辦理工程尾款核撥手續，并提交下列材料：
(一)公示后的分攤清冊；
(二)公示情況照片及維修、更新改造工程費用決算分攤清冊公示證明；
(三)發票及費用清單原件；
(四)驗收合格文件。
第三十三條 市房地產行政主管部門應當在10個工作日內，將工程尾款劃撥到維修資金使用專戶，并按照分攤清冊從相關業主的個人維修資金明細賬中核減。
第三十四條 維修資金使用后，市房地產行政主管部門和業主委員會應當將《物業專項維修資金使用申請登記表》、《物業專項維修資金使用備案證明》、業主大會或者相關業主書面確認證明、工程施工合同、《維修、更新改造工程費用決算分攤清冊》及公示證明、維修費用發票復印件及驗收合格文件等一應材料按物業項目各自立卷存檔。
第三十五條 物業維修和更新、改造費用按照下列規定列支：
(一) 用于物業管理區域內共用設施設備維修和更新、改造的，由全體業主按照其所有的物業建筑面積比例承擔，并從業主交存的物業專項維修資金中列支；
(二) 用于整幢樓或者單元本體共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，由整幢樓或者單元業主按照其所有的物業建筑面積比例承擔，并從業主交存的物業專項維修資金中列支。
第三十六條 使用物業專項維修資金應當遵循下列程序：
(一) 實施物業管理并已經成立業主大會，對全體業主共有的物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，由業主委員會按照年度提出物業專項維修資金使用計劃，經業主大會通過后實施；對部分業主共有的物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，由業主委員會按照年度提出物業專項維修資金使用計劃，經具有共有關系的業主2/3以上通過后實施。
(二) 實施物業管理但尚未成立業主大會的，由物業管理企業按照年度提出物業專項維修資金使用計劃，經對該物業共用部位、共用設施設備具有共有關系的業主2/3以上通過后實施。
(三) 未實施物業管理的，由物業所在區域居民委員會組織對該物業共用部位、共用設施設備具有共有關系的業主提出物業專項維修資金使用計劃，經具有共有關系的業主2/3以上通過后實施。
物業專項維修資金使用計劃，應當在物業管理區域內公示5日后，方可由業主大會或者業主進行表決。
第三十七條 發生危及物業安全以及影響物業正常使用等緊急情況，需要立即對物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，由業主委員會、物業管理企業或者居民委員會提出物業專項維修資金使用方案，經市房地產行政主管部門審核后，預先從物業專項維修資金中撥付，再按照本辦法第十九條規定的程序補辦有關手續。
第六章 服務監督
第三十八條 物業主體結構因損壞影響住用安全的，經業主大會或者相關業主申請，由市房屋安全鑒定辦公室對物業主體結構進行安全鑒定，鑒定費用計入維修、更新改造成本。
第三十九條 業主對維修、更新改造費用有疑義的，業主委員會應當負責解釋，仍有疑義的可以委托專業中介機構進行復核，委托費用由委托人支付。
第四十條 在施工過程中，業主、物業使用人及相鄰人應當給予配合，不得阻撓正常施工。業主委員會應當做好解釋、協調工作。
因工程施工不可避免造成業主物業自用部位裝修損壞的，應當修復或者給予合理補償，費用計入維修、更新改造成本。
第四十一條 業主委員會應當對施工全過程進行監督。有疑義的，應當盡快與施工企業協商、解決。
市房地產行政主管部門應當建立物業專項維修資金記錄和查詢系統，記載物業專項維修資金交存、使用和管理等情況，向業主提供免費查詢服務。
第四十二條 業主委員會應當每半年向業主公示物業專項維修資金收取、使用和管理等情況，接受業主的監督。
業主對物業專項維修資金的交存、使用等情況有異議的，可以向業主委員會申請復查；對復查結果有異議的，可以向所在地市、縣人民政府房地產行政主管部門申請重新復核。業主委員會和房地產行政主管部門應當自收到申請之日起5日內給予書面答復。
第四十三條 市房地產行政主管部門及其物業專項維修資金管理機構應當接受本級人民政府審計機關對物業專項維修資金的審計監督。
第四十四條 物業專項維修資金的財務管理和會計核算，應當符合國務院財政行政主管部門的規定。
市財政行政主管部門應當加強對物業專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。
第四十五條 物業專項維修資金專用票據的領取、使用、保存和核銷，應當符合省人民政府財政、建設行政主管部門的規定，并接受其監督。
第七章 法律責任
第四十六條 違反本辦法規定，挪用物業專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的物業專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業管理企業挪用物業專項維修資金，情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第四十七條 違反本辦法規定，使用、保存、核銷物業專項維修資金專用票據的，依照有關法律、法規的規定給予處罰。
第四十八條 縣級以上地方人民政府及其房地產行政主管部門、物業專項維修資金管理機構違反本辦法規定，有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)減免業主應當交存的物業專項維修資金的；
(二)不按照規定收取、管理物業專項維修資金的；
(三)挪用物業專項維修資金的；
(四)不按照規定對物業專項維修資金的使用進行監督的；
(五)有其他徇私舞弊、濫用職權、玩忽職守行為的。
第七章 附 則
第四十九條 本辦法施行前，沒有交存物業專項維修資金的，應當按照原規定的標準補交。
第五十條 住宅小區外與住宅樓結構不相連的非住宅物業的物業專項維修資金交存、使用和管理，參照本辦法執行。
第五十一條 本辦法所稱維修，是指對共用部位、共用設施設備大規模的維修，即指大修。
本辦法所稱更新改造，是指對共用部位共用設施設備中損壞的部分的更換，以使其恢復正常的使用或不斷提高其使用效能。
第五十二條 無相關共用部位、共用設施設, 備的物業不適用本辦法。
第五十三條 各縣（市）物業專項維修資金管理可參照本辦法執行。
第五十四條 本辦法由市房地產行政主管部門負責解釋。
第五十五條 本辦法自2007年月 日起施行。
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2010/1/18 11:40:00