宣城市城市物業專項維修資金使用管理暫行辦法

宣城市房地產管理局文件

宣房管[2005]122號

關于印發《宣城市城市物業專項維修資金使用管理暫行辦法》的通知

市區各物業管理公司、業主委員會：

為了加強城市房屋專項維修資金的管理，保障房屋共用部位、共用設施設備正常使用，維護業主、使用人的合法權益，構建和諧社會，根據國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》及省物價局、省建設廳關于印發《安徽省城市物業服務收費管理實施辦法》（皖價房[2005]154號）等法規規章的規定，結合我市實際，我局擬定了《宣城市城市物業專項維修資金使用管理暫行辦法》，現印發給你們，請認真貫徹執行。

宣城市房地產管理局

二00五年十月二十五日

抄送：省建設廳、市建委、市財政局、市審計局、各縣（市）房管局（處）

宣城市城市物業專項維修資金使用管理
暫 行 辦 法

第一章 總 則

第一條 為了加強城市房屋專項維修資金的管理，保障房屋共用部位、共用設施設備正常使用，維護業主、使用人的合法權益，構建和諧社會，根據《物業管理條例》（國務院 379 號令）《安徽省物業管理條例》等法規規章的規定，結合我市實際特制定本辦法。
第二條 本辦法所稱房屋專項維修資金，是指專項用于房屋保修期滿后共用部位、共用設施設備大、中修及更新和改造的資金。
第三條 房屋專項維修資金屬業主所有。
第四條 房屋專項維修資金實行專戶存儲，統一管理，?？顚Ｓ?，核算到戶的原則。
第五條 房屋專項維修資金的使用應當堅持業主集體決策，企業實施，政府監督的管理原則，做到公開、公平、合理使用。
第六條 專項維修資金專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的大、中修、更新和改造，不得挪作他用。
業主應當增強物業共用部位，共用設施設備維護責任。物業管理企業應當按照物業管理服務合同的約定，加強對物業共用部位，共用設施設備的日常維修養護和管理，最大限度延長物業使用壽命。
第七條 市房地產管理部門應當建立健全專項維修資金管理制度，受理業主、業主委員會和物業管理企業等違反本辦法行為的投拆和監督。
第八條 業主在辦理房屋權屬證書時，由市房地產主管部門按規定統一收繳專項維修資金。
商品房轉讓時，賣方應當提供房屋專項維修資金繳交收據；未繳交房屋專項維修資金的，多層住宅按市場成交價的 1.5 %，高層住宅按市場成交價的 3% ，非住宅按市場成交價的 1.5% 比例繳交房屋專項維修資金，具體繳交由雙方約定。
第九條 當個人帳戶中房屋專項維修資金余額低于前期專項維修資金的 30% 時，應當續繳。
專項維修資金的續籌方案由業主委員會擬定，經業主大會會議決定后，由業主委員會具體實施。
業主應當履行續繳房屋專項維修資金的義務。
第十條 業主轉讓房屋所有權時，結余專項維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
第十一條 業主委員會或物業管理企業每年公布一次物業管理區域內的專項維修資金續籌和使用情況。業主對公布的專項維修資金續籌和使用情況有異議的，可要求業主委員會復核。
第十二條 因拆遷或其他原因造成房屋滅失的，房屋專項維修資金代管單位應當將專項維修資金帳面余額退還給業主。
第十三條 房地產管理部門負責指導、協調、監督專項維修資金的管理、續籌與使用。
市房地產主管部門應當制定專項維修資金使用計劃報批管理制度、財務預決算管理制度、審計監督制度以及業主查詢和對帳制度，接受業主的檢查與監督。

第二章 房屋專項維修資金的使用

第十四條 專項維修資金應當按本辦法規定的用途使用，應當由物業服務費用列支的日常維修養護，不得使用專項維修資金。
第十五條 專項維修資金使用的分攤，應當遵循業主誰受益誰負擔的原則，按下列規定列支：
（一）物業管理區域共用設施設備的維修，由全體業主按所擁有建筑面積的比例分攤。
（二）單體房屋共用部位、共用設施設備的維修，由該幢房屋業主按所擁有建筑面積的比例分攤。
（三）兩幢或兩幢以上房屋共用部位、共用設施設備的維修，按每幢房屋所擁有建筑面積的比例分攤。
（四）對未出售的空置房屋，開發建設單位應按未出售房屋建筑面積占該幢房屋或小區總面積的比例分攤。
（五）房屋自用部位、自用設施設備維修，由業主自己承擔。

第十六條 業主委員會未成立需使用專項維修資金的，由物業管理企業或相關業主根據維修項目提出使用方案，經全體受益業主所持投票權三分之二以上通過，并報市房地產主管部門審核后，撥付專項維修資金。
業主委員會成立后，需使用專項維修資金的，由物業管理企業提出年度使用計劃，經業主大會討論通過，報市房地產主管部門備案。單項維修項目，物業管理企業受理業主維修申請后，現場勘察核定，編制維修項目計劃書，報請業主委員會簽署意見，在物業管理區域內公示后（公示期 7 天），報市房地產主管部門，經勘察審核后實施。

第十七條 經鑒定或按有關技術規范要求必須及時維修的物業，物業管理企業應當及時向業主或業主委員會提出維修建議并報告市房地產主管部門，及時按規定組織維修，逾期不維修的，物業主管部門應責成物業管理企業組織維修，費用由相關業主承擔。
物業存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業管理企業維修養護，費用由責任人承擔。
共用部位、共用設施設備因專業服務部門施工造成損壞或屬于人為損壞的，應當及時恢復原狀，其維修費用由責任人承擔。

第三章 專項維修資金使用范圍

第十八條 物業共用部位、共用設施設備的大、中修更新和改造，應遵循《城市房屋修繕管理規定》、《房屋修繕范圍和標準》、《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》、《房屋完損等級評定標準》、《房屋建筑工程質量保修辦法》、《特種設備安全監察條例》、《機電類特種設備安裝改造維修許可規則（試行）》等國家技術規范的規定，國家相關技術規范未規定的，業主大會應本著科學合理、和諧統一、滿足需要的原則依法作出決定。
第十九條 根據本辦法第十八條規定，物業管理區域房屋共用部位大、中修工程范圍如下：
（一）房屋主體結構部位包括基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋頂等，因損壞影響安全使用，需要拆換加固的。
（二）整幢樓屋面因損壞影響正常使用，需要重新做防水或保溫層的。
（三）外檐面層脫落達到外檐面積 30% 以上的，影響安全和正常使用，需要修繕的。
（四）物業共用部位樓地面面層，門窗及樓梯扶手因破損影響正常使用，需要修繕的。
（五）經業主大會依法討論決定的其它大、中修項目。
物業管理區域共用設施設備大中修、更新改造工作范圍：
（一）物業管理區域內路面破損50%以上，影響安全和正常使用，需要修繕的。
（二）整幢樓排水管道老化、損壞、需 要更新改造的。
（三）整體更新改造消防控制系統或更換、維修主要部件一次性費用超過原造價 20% 的工程。
（四）整體更新電梯或更換、維修主要部件，一次性費用超過電梯原造價 20% 的工程。
（五）二次供水、排水及消防設施因損壞影響安全和使用，需要更新改造的。
（六）小區圍墻或大門因損壞影響安全和使用，需要整體修繕、更新的。
（七）小區內其它構筑物（附屬物）因損壞影響環境和使用，需要整體修繕、更新的。
（八）經業主大會依法討論決定需更新改造的。
第二十條 物業共用部位、共用設施的日常維修養護費用，包括日常綠化養護費、水箱清洗、公用照明和共用設施設備養護費等，不得從專項維修資金中列支。
第二十一條 發生危及房屋及其配套設施設備安全的緊急情況，物業管理企業應當立即組織進行維修并及時告知業主委員會和有關主管部門，其費用按本辦法規定列支。物業管理企業未及時維修造成業主、使用人損失的，應當依法承擔相應的賠償責任。
發生危及房屋及其配套設施設備安全的緊急情況，是指以下一些急修項目：1、物業共用部位、共用設施設備發生危險；2、因室內供電線路故障而引起停電和漏電；3、因水泵故障和供水管爆裂造成停水和龍頭嚴重漏水；4、電梯、消防、安全監控等出現故障，不能正常運行；5、樓地板、扶梯踏板斷裂；6、落水管堵塞和水表等設備漏水；7、其它屬于危險性急修項目。

第四章 專項維修資金使用程序

第二十二條 尚未成立業主委員會的，需要維修項目按下列程序辦理：
（一）業主申請；
（二）業主或物業管理企業牽頭填寫《申請使用房屋專項維修資金業主意見表》（附件一）；
（三）填寫《申請使用房屋專項維修資金項目受益戶清單》（附件二）；
（四）填報《維修資金使用公示內容》（附件三） ；
（五）填報《宣城市專項維修資金使用申請登記表》（附件四）；
（六）房地產主管部門受理，項目初審和實地勘察；
（七）審核項目預算，擬定審核意見；
（八）項目竣工驗收、審核、審批；
（九）房地產主管部門出具專項維修資金繳交部分《受益業主專項維修資金分攤表》（附件五）；
（十）填報《大、中修和更新改造工程費用決算分攤清冊》（附件六）及《大、中修和更新改造工程費用決算分攤清冊公示證明》（附件 7 ）；
（十一）撥付余額資金。
第二十三條 業主委員會已成立，需要維修的項目按下列程序辦理：
（一）業主申請；
（二）填寫《業主委員會書面確認證明》（附件 8 ）；
（三）填寫《申請使用房屋專項維修資金項目受益戶清單》（附件 2 ）；
（四）填報《維修資金使用公示內容》（附件 3 ）；
（五）填報《宣城市專項維修資金使用申請登記表》（附件 4 ）；
（六）房地產主管部門受理，項目初審和實地勘察；
（七）審核項目預算，擬定審核意見；
（八）項目竣工驗收、審核、審批；
（九）房地產主管部門出具專項維修資金繳交部分《受益業主專項維修資金分攤表》（附件 5 ）；
（十）填報《大、中修和更新改造工程費用決算分攤清冊》（附件 6 ）《大、中修和更新改造工程費用決算分攤清冊公示證明》（附件 7 ）；
（十一）撥付余額資金。
第二十四條 申請使用房屋專項維修資金應提供以下資料：
（一）申請報告；
（二）維修項目方案、預算、合同；
（三）填報《宣城市專項維修資金使用申請登記表》、《申請使用房屋專項維修資金受益戶清單》、《申請使用房屋專項維修資金業主意見單》、《業主委員會確認證明》、《大、中修、更新改造方案公示證明》、《大、中修和更新改造工程費用決算分攤清冊公示證明》。
（四）需要提供的其它材料。
第二十五條 市房地產主管部門受理申請后，要件齊全的應當在接件后 7 個工作日內擬定審核意見并預付投資額 70% 工程資金。項目竣工驗收、審核、審批后，經大、中修和更新改造工程費用決算分攤清冊公示期滿，市房地產主管部門應在 5 個工作日內撥付專項維修資金。
第二十六條 較大的大、中修和更新改造工程，其設計、質檢、監理及決算審計由業主大會會議決定，其費用計入大、中修和更新改造成本。
第二十七條 物業在維修保修期限內不得重復申請使用專項維修資金。
第二十八條 房屋主體結構因損壞影響使用安全的，經業主委員會或相關業主申請，房屋安全鑒定機構對房屋主體結構進行安全鑒定，鑒定費用計入大、中修和更新改造成本。
第二十九條 業主對大、中修和更新改造費用有疑義的，物業管理企業應當負責解釋，仍有疑義的可以委托專業中介機構進行復核，委托費用由相關責任人承擔。
第三十條 在施工過程中，業主、使用人及相鄰人應當給予配合，不得阻撓正常施工，業主委員會應當做好解釋，協調工作。
因工程不可避免造成房屋自用部位裝飾裝修損壞的，應當修復或給予合理補償，費用計入大、中修和更新改造成本。
第三十一條 在施工過程中，施工企業應當文明施工，減少噪音，防止污染，物業管理企業應當對工程的工期、質量進行監督，對違反操作規程及擾民行為及時制止。
第三十二條 業主委員會應當對施工全過程進行監督，有疑義的，業主委員會應當及時向物業管理企業反映，確有問題的，物業管理企業應當盡快與施工企業協商解決。
物業管理企業應當建立物業共用部位、共用設施設備檔案（臺帳），運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

第五章 附 則

第三十三條 物業管理企業或業主委員會等相關責任人不得弄虛作假，對違反本辦法規定，挪用物業專項維修資金的，由市房地產主管部門按國家有關規定進行處罰。情節嚴重，構成犯罪的，應依法追究其刑事責任。
第三十四條 業主或使用人，業主委員會、物業管理企業、開發建設單位之間就房屋專項維修資金發生糾紛的，當事人可以通過協商、協調解決，協商、協調不成的，可以依法向仲裁機構仲裁，或向人民法院起訴。
第三十五條 未成立業主委員會的，應當在房地產主管部門和街道辦事處的指導下，由開發建設單位或社區居民委員會組織召開業主大會，成立業主委員會，依法完善專項維修資金申請使用制度。
第三十六條 本辦法所稱自用設備、自用部位、共用部位、共用設施設備的含義是：
（一）“自用設備”是指一套房屋戶門以內，由業主、物業使用人自用的門窗、衛生潔具及水、電、氣戶表以內的管理線等設施；
（二）“自用部位”是指一套房屋戶門以內，由業主、物業使用人自用的部分（包括一樓房屋業主自用的天井、庭等）；
（三）“共用部位”是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；
（四）“共用設施設備”是指物業管理區域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等。
第三十七條 本辦法由市房地產管理局負責解釋。
第三十八條 本辦法自公布之日起施行。附件：
1、《宣城市申請使用房屋專項維修資金業主意見單》。
2、《申請使用物業專項維修資金項目受益戶清單》。
3、《專項維修資金使用公示內容》。
4、《宣城市物業專項維修資金使用申請登記表》。
5、《宣城市維修項目受益業主決算分攤表》。
6、《物業大、中修和更新改造工程費用決算分攤清冊》。
7、《物業大、中修和更新改造工程費用決算分攤清冊公示證明》。
8、《業主委員會書面確認證明》。