宿州市物業管理招標投標辦法

（征求意見稿）

第一章　總則

　　第一條　為規范我市物業管理招標投標活動，根據國務院《物業管理條例》（國務院379號令）、建設部《前期物業管理招投標管理暫行辦法》建住房[2003]130號，結合我市物業管理招投標工作實際,制定本辦法。
　　第二條　物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
第三條 宿州市房地產管理局負責本市物業管理招投標活動的監督管理。

第二章　招標

　　第三條　物業管理招標人是依法提出招標項目，進行招標的開發建設單位、業主大會或產權人。
　　物業管理招標由招標人依法組織實施。招標人可以自行組織實施招標活動，也可以委托招標代理機構辦理招標事宜。
　　物業管理招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關規定。未經招標人同意，招標代理機構不得轉讓代理業務。
　　招標代理機構不得為投標人提供其所代理的招標項目的咨詢服務。
　　第四條　物業管理招標分為公開招標和邀請招標。
　　招標人采取公開招標方式的，應當在公共媒介上發布招標公告，并同時在宿州市房地產管理局網站上發布免費招標公告。
　　招標公告應當載明招標人的名稱、地址，招標項目的基本情況、聯系人、聯系方法以及獲取招標文件的辦法等事項。
　　招標人采取邀請招標方式的，應當向5家以上物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。
　　第五條　 招標人對投標人進行資格預審的，應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的方法。
　　資格預審后的投標人一般不少于5個。
　　第六條　 招標人應當根據招標項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。
　　招標文件應包括以下內容：
　?。ㄒ唬┱袠巳思罢袠隧椖亢喗?，包括招投標名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物業管理用房配備情況等；
　?。ǘ┪飿I管理服務內容及要求，包括服務內容、服務標準；
　?。ㄈν稑巳思巴稑藭囊?，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等；
　?。ㄋ模┰u標方法和標準；
（五）招標活動方案，包括招標組織機構，開標時間及地點等；
　?。┪飿I服務合同的簽訂說明；
　?。ㄆ撸┢渌马椀恼f明及法律法規規定的其他內容。
　　第七條　 前期物業管理招標的招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書之前，到宿州市房地產管理局備案；業主大會招標的，到項目所在地房地產行政主管部門備案。備案時，招標人應填寫《宿州市物業管理招投標活動備案表一》并提交以下材料：
　?。ㄒ唬┱袠巳速Y格證明文件（政府主管部門核發的項目建議書批復文件、產權證明或業主大會決議）；
　?。ǘ┱袠斯婊蛘咄稑搜垥?；
　?。ㄈ┱袠宋募?；
　?。ㄋ模┓?、法規規定的其他材料。
　　招標人委托招標代理機構的，還應提交委托書。
　　第八條　 公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。
　　招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。
　　第九條　 招標人根據物業項目的具體情況，可以組織投標申請人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。如招標人對投標申請人提出疑問的澄清內容造成招標文件的實質性修改，招標人應以書面形式發送給所有的招標文件收受人。
　　第十條　 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。
　　招標人設有標底的，標底在開標前必須保密。
　　在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。
　　第十一條　 通過招投標方式選擇物業管理企業的，招標人應當按照以下規定時限完成：
　?。ㄒ唬┬陆ìF售商品房物業應當在現售前30日完成；
　?。ǘ╊A售商品房物業應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；
　?。ㄈ┓浅鍪鄣男陆ㄎ飿I項目應當在交付使用前90日完成；
　?。ㄋ模└鼡Q物業管理公司的物業招標投標工作，應在原（前期）物業服務合同終止前3個月完成。

第三章　投標

　　第十二條　 本辦法所稱投標人是響應招標、參加投標競爭的物業管理企業。
　　投標人應當具有相應的物業管理企業資質和承擔招標項目的能力；招標文件對投標人資格條件有規定的，投標人應當具備規定的資格條件。
　　第十三條　 投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。
　　投標文件應當包括以下內容：
　?。ㄒ唬┩稑撕?；
　?。ǘ┩稑藞髢r；
　?。ㄈ┪飿I管理方案；
　?。ㄋ模┱袠宋募筇峁┑钠渌牧?。
　　第十四條　 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封后送達招標文件指定地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，為無效的投標文件，招標人應當拒收。
　　第十五條　 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并應當按照本辦法第十四條的規定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內容無效。
　　第十六條　 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。
　　投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人和其他投標人的合法權益。
　　投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。
　　禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。

第四章　開標、評標和中標

　　第十七條　 開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當為招標文件中指定的地點。開標時，由所有投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證；經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標報價和投標文件的其他主要內容。
　　開標過程應當記錄，并存檔備查。
　　第十八條　 開標過程結束后應立即進入評標程序。評標由評標委員會負責。評標委員會由招標人代表和有關物業管理專家組成，成員人數為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家不得少于成員總數的2／3。
　　評標委員會的專家人員，應當由招標人在開標前3日內從省建設廳組建的專家庫中以隨機抽取的方式確定。
　　第十九條　有下列情形之一的，不得擔任評標委員會成員：
　?。ㄒ唬┩稑巳嘶蛘咄稑巳酥饕撠熑说慕H屬；
　?。ǘ┡c投標人有經濟利益關系的；
　?。ㄈ┰蛟谡袠?、評標以及其它與招標投標有關活動中從事違法行為而受過行政處罰或刑事處罰的。
　　評標委員會成員有前款規定情形之一的，應當主動提出回避。
　　第二十條　評標委員會成員的名單在開標前應嚴格保密。
　　評標委員會成員應當客觀、公正地履行職責，遵守職業道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。
　　評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關系人的財物或者其他好處。
　　第二十一條　招標人應當保證評標在嚴格保密的情況下進行。
　　評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況。
　　前款所稱與評標活動有關的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監督工作或者事務性工作而知悉有關評標情況的所有人員。
　　第二十二條　 評標委員會可以書面方式或者現場答辯的方式要求投標人對投標文件中含義不明確、對同類問題表述不一致或者有明顯文字和計算錯誤的內容作必要的澄清和說明或者補正。但其內容不得超出投標文件的范圍或改變投標文件的實質性內容。
　　第二十三條　 投標人資格條件不符合國家有關規定和招標文件要求的，或者拒不按照要求對投標文件進行澄請、說明或者補正的，評標委員會可以否決其投標。
　　評標委員會應當審查每一投標文件是否對招標文件提出的所有實質性要求和條件作出響應。未能在實質上響應的投標，應作廢標處理。
　　評標委員會發現投標人的報價明顯低于其他投標報價或者在設有標底時明顯低于標底，使得其投標報價可能低于其成本的，應當要求該投標人作出書面說明并提供相關證明材料。投標人不能合理說明或者不能提供相關證明材料的，由評標委員會認定該投標人以低于成本報價競標，其投標應作廢標處理。
　　在評標過程中，評標委員會發現投標人以他人的名義投標、串通投標、以行賄手段謀取中標或者以其他弄虛作假方式投標的，該投標人的投標應作廢標處理。
　　第二十四條　 評標委員會應當根據招標文件，審查并逐項列出投標文件的全部投標偏差。下列情況屬于重大偏差：
　?。ㄒ唬┩稑宋募]有投標人授權代表簽字和加蓋公章；
　?。ǘ┩稑宋募d明的招標項目完成期限超過招標文件規定的期限；
　?。ㄈ┩稑宋募接姓袠巳瞬荒芙邮艿臈l件；
　?。ㄋ模┎环险袠宋募幸幎ǖ钠渌麑嵸|性要求。
　　投標文件有上述情形之一的，為未能對招標文件作出實質性響應，并按本規定有關條款作廢標處理。招標文件對重大偏差另有規定的，從其規定。
　　第二十五條　 評標委員會根據本規定否決不合格投標或者界定為廢標后，因有效投標不足3個使得投標明顯缺乏競爭的，評標委員會可以否決全部投標。
　　投標人少于3個或者所有投標被否決的，招標人應當依法重新招標。
　　第二十六條　 一般項目的評標活動應在遞交投標文件截止日期后7日內完成，重點工程項目需在15個日內完成。
　　第二十七條　 評標委員會完成評標后，應當向招標人提交書面評標報告。評標報告應當如實記載以下內容：
　?。ㄒ唬┰u標委員會成員名單；
　?。ǘ╅_標記錄；
　?。ㄈ┓弦蟮耐稑艘挥[表；
　?。ㄋ模U標情況說明；
　?。ㄎ澹┰u標標準、評標方法或者評標因素一覽表；
　?。┙浽u審的價格或者評分比較一覽表；
　?。ㄆ撸┙浽u審的投標人排序；
　?。ò耍┩扑]的中標候選人名單與簽訂合同前要處理的事宜；
　?。ň牛┏握?、說明、補正事項紀要；
　　第二十八條　 評標報告由評標委員會全體成員簽字。對評標結論持有異議的評標委員會成員可以書面方式闡述其不同意見和理由。評標委員會成員拒絕在評標報告上簽字且不陳述其不同意見和理由的，視為同意評標結論。評標委員會應當對此作出書面說明并記錄在案。
　　第二十九條　 招標人可以授權評標委員會直接確定中標人，也可以委托評標委員會推薦出中標候選人名單。
　　評標委員會推薦的中標候選人應當限定在1～3名，并標明排列順序。
　　招標人應當確定排名第一的中標候選人為中標人。排名第一的中標候選人放棄中標、因不可抗力提出不能履行合同，或者招標文件規定應當提交履約保證金而在規定的期限內未能提交的，招標人可以確定排名第二的中標候選人為中標人。
　　排名第二的中標候選人因前款規定的同樣原因不能簽訂合同的，招標人可以確定排名第三的中標候選人為中標人。
　　第三十條　 在確定中標人之前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質性內容進行談判。
　　第三十一條　中標人確定后，招標人應當在3日內向中標人發出中標通知書，同時通知未中標人。中標通知書對招標人和中標人具有法律約束力。中標通知書發出后，招標人改變中標結果或者中標人放棄中標的，應當承擔法律責任。
　　第三十二條　招標人和中標人雙方應自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件的內容就招標項目的管理簽訂（前期）物業服務合同。合同的主要條款不得背離標書中的內容。
　　第三十三條　 招標人應當自與中標人簽訂（前期）物業服務合同之日起15日內，到原備案機關備案。備案時，招標人應填寫《宿州市物業管理招投標活動備案表二》，并提交以下材料：
　?。ㄒ唬┰u標委員會提供的評標報告；
　?。ǘ┲袠似髽I的投標文件；
　?。ㄈ┡c中標企業簽訂的（前期）物業管理服務合同正本；
　?。ㄋ模┓?、法規規定的其他材料；
　　第三十四條　 招標人收取投標人投標保證金的，在與中標人簽訂合同后5個工作日內，應當向中標人和未中標的投標人退還投標保證金。
　　第三十五條　中標人接到中標通知書30日后，無正當理由不與招標人簽訂（前期）物業服務合同的，中標無效，投標保證金不予退還。給招標人造成損失的，中標人應予賠償。
　　招標人在發出中標通知書30日后，無正當理由不與中標人簽訂（前期）物業服務合同，給中標人造成損失的，招標人應予賠償。

第五章　附則

　　第三十六條　《宿州市物業管理招投標備案表》由宿州市房地產管理局統一印制。
　　第三十七條　本辦法自2005年 月 日起執行。