宿州市物業管理辦法

宿州市物業管理辦法征求意見稿

第一章　總　　則

第一條　為了規范物業管理活動,維護業主和物業管理企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,根據國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》及有關法律、行政法規,結合本市實際,制定本辦法。
第二條 本條例適用于本市行政區域內物業管理活動及其監督管理。
本辦法所稱物業管理，是指業主與其選聘的物業管理企業，按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
本規定所稱業主是指房屋的所有權人
本規定所稱使用人是指房屋的的承租人和實際使用人
本規定所稱物業管理企業，是指依法取得獨立法人資格，具有相應資質，從事物業服務的企業。
第三條　市人民政府房地產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。
各縣房地產行政主管部門負責本轄區物業管理的監督管理工作。
有關行政管理部門，應當依照各自的職責，協同實施本辦法。
第四條　 街道辦事處負責協調物業管理與社區建設之間的關系。
居民委員會、業主大會、業主委員會和物業管理企業應當依照各自職責，互相支持和配合，做好社區管理、社區服務與物業管理工作。

第二章　業主、業主大會及業主委員會

第五條　物業管理區域內全體業主組成業主大會,并選舉產生業主委員會作為業主大會的執行機構。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
業主在物業管理活動中的權利和義務按照《安徽省物業管理條例》的有關規定執行。
第六條　一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分按照以下規定進行：
(一)新建住宅小區，包括分期建設或者由兩個以上單位開發建設的，應當按照小區整體規劃設計范圍劃分為一個物業管理區域；
(二)新建住宅小區內的非住宅物業應當與住宅小區劃分為同一個物業管理區域；
(三)住宅物業不低于2萬平方米；住宅建筑規模在2萬平方米以下的，按照街區道路等自然邊界圍合的區域，可以將幾個住宅區劃分為一個物業管理區域；
(四)商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個物業管理區域。
本條例施行前已經建成并實施物業管理的住宅物業,可以繼續作為一個獨立的物業管理區域。
物業所在地的市、縣房地產行政主管部門應當建立物業管理區域檔案。檔案資料應當載明下列事項：
（一）物業管理區域的范圍、占地面積和建筑面積；
（二）共用設施設備情況；
（三）建設單位、產權單位；
（四）業主總戶數，居住人口；
（五）物業管理企業名稱，管理時間。
第七條　業主籌備成立業主大會的,應當在物業所在地的房地產行政主管部門和街道辦事處的指導下,由業主代表、建設單位和物業所在地居民委員會組成業主大會籌備組,負責業主大會籌備工作。業主大會籌備組成員名單應當以書面形式在物業管理區域內公告，公告時間不少于7日。建設單位應當向籌備組提供業主花名冊，物業建筑面積、物業出售交付時間等必要的資料。
籌備組負責下列籌備工作：
（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
（二）擬定業主大會議事規則（草案）和業主公約（草案）；
（三）登記和確認業主身份，核定業主在首次業主大會會議的投票權數；
（四）制定業主委員會選舉辦法，業主委員會選舉采取差額選舉的方式；
（五）確定業主委員會委員候選人名單，業主委員會委員候選人名單在物業管理區域內公示7日以上；
業主大會籌備組應當自組成之日起30日內組織業主召開首次業主大會會議。首次業主大會會議一般應當制定業主公約和業主大會議事規則，選舉產生業主委員會等。
第八條　對尚未成立業主大會,有下列情形之一的物業管理區域,建設單位應當引導業主按照規定召開首次業主大會會議:
(一)入住率達到50%以上的;
(二)首批物業交付滿2年,并且入住率超過30%的;
(三)首批物業交付滿3年的。
第九條　業主在首次業主大會會議上的投票權,按照下列規定確定:
(一)住宅物業按照一套房屋計一投票權;
(二)非住宅物業按照建筑面積每200平方米計一投票權;建筑面積200平方米以下,有房地產權證的,每證計一投票權。
第十條　業主委托代理人參加業主大會會議的,應當出具書面委托證明。
物業管理區域內業主人數較多的,可以以幢、單元或者樓層等為單位,推選業主代表參加業主大會會議,并告知業主委員會。
推選業主代表參加業主大會會議的,業主代表應當于參加業主大會會議前,就業主大會會議討論的事項書面征求其代表的業主意見;對需業主投票表決的,業主贊同、反對或者棄權的具體意見應當經本人簽字后,由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。
第十一條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。有下列情形之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:
(一)有20%以上業主提議的;
(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情形。
業主委員會未按照上述規定及時組織召開業主大會臨時會議的,物業所在地的房地產行政主管部門應當督促業主委員會召開業主大會臨時會議。
第十二條　業主委員會應當在業主大會會議召開15日前通知全體業主，并將業主大會會議討論的事項以書面形式在物業管理區域內公告。
第十三條　業主委員會委員除《安徽省管理條例》規定的條件外，還應具備下列條件：（1）長期居住在本物業管理區域內的業主；（2）按時交納物業管理服務費；（3）定期與業主溝通，了解業主在物業管理方面的意見和建議，并向業主委員會報告業主的意見和建議。（4）遵守物業管理有關規定及規章制度。
第十四條　業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議,推選產生主任1人、副主任1至2人。經業主大會同意，業主委員會可以聘請執行秘書，負責處理業主委員會日常事務。
業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,持下列文件向所在地房地產行政主管部門備案，并告知相關的居民委員會。（一）業主委員會備案表；（二）業主公約；（三）業主大會議事規則；（四）業主委員會組成人員名單和基本情況。有關公示資料。
前款規定的備案事項發生變更的,業主委員會應當在30日內書面告知物業所在地的房地產行政主管部門。市、縣房地產管理部門對依法選舉產生的業主委員會出具業主委員會備案證明。業主委員會憑備案證明刻制印章并依法使用印章。違反印章使用管理規定的，由責任人承擔相應責任。
第十五條　業主委員會人數應當由5—13名單數組成。業主委員會任期一般為三年，其組成人員可以連選連任。業主委員會任期屆滿前,應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的,物業所在地的房地產行政主管部門應當督促其換屆。
業主委員會任期屆滿后,應當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會。
第十六條　業主委員會有下列情形之一的，經指正拒不改正的，物業所在地房地產行政主管部門應當責令限期解散，重新選舉產生業主委員會。
（一）業主委員會有越權，不能履行職責，違反法律、法規規定等行為，侵害業主合法權益，情節嚴重的。
（二）業主委員會的行為嚴重影響社區安定和社會穩定的。
第十七條　業主大會、業主委員會開展工作的經費，以及業主委員會委員的補貼和執行秘書的酬金，由全體業主承擔,其籌集、管理和使用辦法由業主大會確定。
前款規定的費用的籌集和使用情況,業主委員會應當定期以書面形式在物業管理區域內公告,接受業主的監督。
第十八條 業主大會、業主委員會應當按照《安徽省物業管理條例》有關規定履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主委員會委員不得在為本物業管理區域提供服務的物業管理企業中任職。
業主大會、業主委員會作出的決定，應當予以公布。業主大會、業主委員會作出的決定對物業管理區域內全體業主和物業使用人具有約束力。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的房地產行政主管部門應當責令限期改正或者撤消其決定，并通告全體業主。

第三章　前期物業管理

第十九條 本辦法所稱前期物業管理，是指業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘具有相應資質的物業管理企業實施的物業管理。
建設單位選聘物業管理企業，應當與其簽訂書面的前期物業服務合同，簽訂合同時，可以參照國家制定的前期物業服務合同示范文本。
第二十條　建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業實施前期物業管理;投標人少于3個或者住宅物業面積在5萬平方米以下的,經物業所在地的房地產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
建設單位應當按照下列規定時限完成前期物業管理的招投標工作：
（一）現售商品房在現售30日前
（二）預售商品房在取得商品房預售許可證前
（三）非出售的新建物業在交付使用90日前
第二十一條　建設單位在銷售物業前,應當依照省人民政府建設行政主管部門公布的業主臨時公約示范文本,制定業主臨時公約。臨時公約不得侵害物業買受人的合法權益。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當就遵守業主臨時公約予以書面承諾。
在首次業主大會通過的業主公約生效后,業主臨時公約即行失效。
第二十二條　建設單位與物業買受人簽訂物業買賣合同時,應當向物業買受人明示前期物業服務合同及物業管理企業、服務標準、收費標準、計費方式和起始時間等內容。
前期物業服務合同作為物業買賣合同的附件,經物業買受人簽字確認,對物業買賣雙方和物業管理企業具有約束力。前期物業服務合同可以約定期限;約定期限未滿，業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。
第二十三條　業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位和物業管理企業不得擅自處分。
物業管理區域內的下列配套設施設備歸全體業主所有（1）物業管理用房；（2）門衛房、共用走廊；（3）物業管理區域內按規劃配套建設的非機動車車庫；（4）物業管理區域內的公共綠化、道路、場地；（5）建設單位以房屋銷售合同或其他書面形式承諾歸全體業主所有的物業；（6）其他依法歸全體業主所有的設施設備。
建設單位申請房屋所有權初始登記時，應當提出前款規定的配套設施設備登記申請，由房地產管理部門在房地產登記冊上予以記載，但不頒發房地產權證書。
第二十四條　在規劃、設計房地產項目時，應當統籌規劃、合理布局共用配套設施和物業管理服務設施，并按照不低于物業總建筑面積的3‰配置物業管理用房。房屋總建筑面積在3萬平方米以下的物業，應當提供建筑面積不低于90平方米的物業管理用房，其中辦公用房不低于60平方米。
建設單位申請房屋預售許可證、房屋所有權初始登記時，應當提交物業管理用房的位置，面積等相關資料，房地產行政主管部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業管理用房的位置。
建設單位銷售物業時,應當在銷售場所將物業管理用房和物業共用部位、共用設施設備予以公示，并向物業買受人提供書面公示材料。
前期物業服務合同終止時,物業管理企業應當將物業管理用房和物業共用部位、共用設施設備及相關資料交還業主委員會。
第二十五條　建設單位應當將通過驗收合格后的物業交付物業買受人，并按國家規定提供質量保證書和物業使用說明書，明確保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
建設單位提取的物業工程質量保修金,應當專戶存儲,專項用于物業保修期內的維修,物業工程質量保修金應按照物業工程造價的5%提取。
第二十六條 建設單位和物業管理企業辦理物業的交接驗收手續時，物業管理企業應當對物業共用部位、共用設施、設備進行查驗，建設單位應當向物業管理企業移交物業管理用房、共用設施設備和下列資料，并辦理書面移交手續。
（一）物業（不含業主個人房屋）權屬資料
（二）設施設備的訂貨合同，產品合格證書，銷售憑證
（三）規劃設計圖及批準文件，竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料
（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件
（五）前期物業管理所必需的其他資料

第四章　物業管理服務

第二十七條　物業管理企業應當依法取得物業管理企業資質，并在資質許可的范圍內從事物業管理行動。從事物業管理的人員應當依法取得職業資格證書。
物業管理企業應當在經營服務場所公示營業執照、資質證書和從業人員的職業資格證書。
外地物業管理企業進入本市從事物業管理活動的，應當事先持資質證書到市房地產行政主管部門備案，
第二十八條 物業管理企業除履行《安徽省物業管理條例》規定義務外，還應當履行下列義務：
1、執行物業服務等級標準和物業服務收費等級標準
2、在承接物業時辦理物業驗收手續
3、按照規定向房地產行政主管部門報送年度統計報表和相關資料
第二十九條　業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。簽訂合同時，可以參照國家制定的物業服務合同示范文本。
第三十條　物業服務合同期限屆滿前3個月,物業管理企業應當與業主委員會協商續約事宜。雙方續約的,應當重新簽訂物業服務合同;不再續約的,業主大會應當及時選聘其他物業管理企業。
物業服務合同期滿不再續約或者解除物業服務合同的,原物業管理企業應當在合同終止之日起10日內,向業主委員會移交下列資料和財物:
(一)國務院《物業管理條例》第二十九條第一款規定的資料;
(二)物業管理用房和物業共用部位、共用設施設備;
(三)有關代管的物業管理的款項及其他應當移交的票據和賬冊。
業主大會重新選聘物業管理企業后,業主委員會應當將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業管理企業,原物業管理企業應當與新選聘的物業管理企業做好物業管理交接工作。
第三十一條　物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
物業發生轉移的,業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。
物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。
物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。
物業管理企業應當在物業區域內書面公布物業服務項目及其收費標準。
業主入住前的物業管理費用由建設單位全額承擔，物業入住后的物業管理服務費用，由業主全額承擔。
前款所指入住是指業主收到入住通知并辦理相應手續；業主收到入住通知后在限定期限不少于兩個月時間，內無正當理由不辦理相應手續的，視為入住。建設單位或其授權的物業管理企業沒有事先書面通知的，從業主實際辦理入住相應手續不準。
入住條件由建設單位與業主在合同中約定，但必須達到水、電供應正常，交通道路通暢，與施工場地有明顯分界隔離設施。
第三十二條　物業管理區域內,供水、供電、供氣等單位應當對最終用戶實行裝表到戶、收費到業主。
供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位可以委托物業管理企業代收有關費用,并按約定支付手續費。
物業管理企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第三十三條　房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴,并將調查或者處理意見回復投訴人;

第五章　物業的使用與維護

第三十四條　物業管理企業應當對業主裝飾裝修房屋進行指導和監督。
業主或者物業使用人裝飾裝修房屋,應當事先告知物業管理企業;物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。
第三十五條　物業出租的,業主應當在簽訂物業租賃合同后,將物業承租人、出租期限、物業服務費用交納的約定等情況書面告知業主委員會和物業管理企業。
第三十六條　業主、物業使用人和物業管理企業應當遵守有關法律、法規、規章的規定，在供水、排水、通風、采光、環境衛生、環境保護等方面，按照有利于物業安全使用和美觀以及不損害公共利益和他人利益的原則處理好相鄰關系。物業使用中禁止下列行為:
(一)拆改房屋承重結構;
(二)損壞物業的共用部位、共用設施設備及場地、擅自移動拆改共用設施設備;
(三)違法搭建建筑物、構筑物;
(四)擅自改變房屋用途或外貌，影響他人生活、工作或市容環境的；
(五)違反規定擺攤設點、占道經營;
(六)違反規定傾倒垃圾、污水和雜物;
(七)在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品;
(八)違反規定停放自行車和機動車輛;
(九)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品,排放有毒、有害物質，存放、鋪設超負荷物品或者發出超過規定標準的噪音;
(十)擅自在住宅小區內飼養畜禽；
（十一）法律、法規和規章禁止的其他行為。
違反前款規定的，業主、業主委員會、物業管理企業有權予以制止。
第三十七條 物業管理區域內的機動車停車場（庫），應當提供給本區域內的業主、物業使用人使用，不得單獨轉讓和租賃給物業管理區域外的單位和個人。
第三十八條 車主對車輛有保管要求的，由業主和物業管理企業另行簽訂保管合同?！?br /> 第三十九條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。
專項維修資金的管理,實行專戶存儲、統一管理、按幢設賬、核算到戶的原則,具體使用和續籌方案由業主大會按照國家有關規定決定。
市、縣房地產行政主管部門會同同級財政部門負責本行政區城內專項維修資金收取，使用、管理監督工作。
第四十條　物業維修、更新、改造費用,按照下列規定承擔:
(一)保修期滿后物業自用部位和自用設備的維修、更新、改造費用,由業主承擔;
(二)保修期滿后物業共用部位和共用設施設備的日常運行、維護費用,在業主繳納的物業服務收費中支出;維修、更新、改造費用,在專項維修資金中列支，根據受益對象,由本幢、本單元物業業主或者物業管理區域內全體業主按照各自擁有的物業建筑面積的比例承擔;
(三)物業共用部位、共用設施設備屬人為損壞的,其維修、更新費用由責任人承擔。
第四十一條 物業共用部位、共用設施設備維修、更新時,相鄰業主、物業使用人應當予以配合;因相鄰業主、使用人阻撓維修、更新造成其他業主、使用人財產損失的,責任人應當負責修復或者賠償。因物業維修、更新造成相鄰業主、使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的,責任人應當負責賠償。
第四十二條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營性活動的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的書面同意后，由物業管理企業向有關部門辦理報批手續。在扣除物業管理企業代辦費用后，應當將業主所得收益百分之三十用于補貼物業管理公共服務費，百分之七十納入專項維修資金，但業主大會另作決定的除外。
第四十三條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位委托物業管理企業代為維修、養護的，應當簽訂委托合同，并支付相應的維修、養護費用。

第六章　法律責任

第四十四條 違反本辦法有關規定，《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》及其他法律、法規、規章有處罰規定的，依照有關法律、法規、規章的規定處罰。
第四十五條 違反本辦法第27條第三款之規定，外地物業管理企業進入本市從事物業管理活動未到市房地產行政主管部門備案的，市房地產行政主管部門應當責令其期限改正，可視情節輕重，并處5000元—30000元的罰款
第四十八條 建設單位違反本辦法第26條規定的，由物業所在地的房地產行政主管部門予以警告，可并出5000—10000元罰款?！?br />
第七章　附　　則
　　
第四十九條 本辦法自2006年 月 日起施行。
2000年宿州市《城市住宅區物業管理辦法》[宿政[2000]11號]同日作廢。