關于測定公布寧波市普通多層住宅前期物業綜合服務等級收費標準的通知

甬價管〔2008〕169號

各物業服務企業，海曙區、江東區、江北區發展改革局、物業辦，高新技術產業開發區、東錢湖旅游度假區經濟發展局、建設局：

項目	序號	服務內容	服務要求	基準價（元）
公共區域秩序維護	1	人員要求	（1）每班保安人員配置：主出入口2人以上，次出入口1.5人以上，監控室1人以上，外圍巡邏每8萬平方米1人，區內巡邏每5萬平方米1人。（2）專職保安人員中45周歲以下的人員占總數的50%以上，身體健康，工作認真負責。（3）有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、物防、技防器械及設備。（4）上崗時佩帶統一標志，穿戴統一制服，配備對講裝置或必要的安全護衛器械。
	2	門崗	（1）各出入口24小時值班看守，并有交接班記錄和外來車輛的登記記錄。（2）對外來送貨人員進行記錄，阻止小商小販進入小區。（3）對進出小區的車輛進行管理和疏導，保持出入口環境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。
	3	巡邏崗	（1）白天每3小時巡邏1次夜間每2小時巡邏1次重點部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄。（2）在遇到異常情況、突發事件時，采取相應的應對措施，及時報告管理處和相關部門。
	4	技防設施和救助（監控崗）	（1）小區應具備錄像監控、樓宇對講、周界報警等3項以上技防設施，24小時開通，并有人駐守，注視各設備所傳達的信息。（2）控制中心接到報警信號后，保安人員15分鐘內及時趕到現場進行處理，同時應接受用戶救助要求，解答用戶詢問。（3）定期對保安人員進行消防培訓，保證消防通道暢通，消防設施設備完好。
	5	車輛管理	（1）地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌，車輛基本停放在規定的范圍內。（2）及時處理車輛停放不規范的現象。（3）收費管理的公共產權車庫應24小時有專人管理，車輛停放有序，車庫內地面、墻面有簡易的車輛行駛指示牌和地標，備有必需的消防器材，車庫場地每日清潔1次，有照明，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險品存放。

項目	基本條件	服務內容	要素	養護要求（植物）	基準價（元）
公共區域綠化日常養護	1、利用植物、山石、水體等設置景點。 2、綠地內植物覆蓋率80%以上，且群落、層次明顯。并有花卉布置。 3、綠地保存率90%（包括經過規定手續變更）以上。喬、灌、草等保存率90%以上，大喬木保存率98%以上，綠地設施及硬質景觀保持長年基本完好。	人員和設施要求		（1）綠化人員按每1.0萬平方米綠地1人配置。（2）人均綠地0.5平方米以上。	0.05
		草坪	修剪	每年普修4遍以上，草面基本平整。
			清雜草	每年普除雜草5遍以上。
			灌、排水	及時灌溉，保證有效供水，有積水及時排除。
			施肥	每年普施有機肥1遍。
			病蟲害防治	發現病蟲害及時滅殺。
		樹木	修剪	喬、灌木修剪每年2遍以上，無二級枯枝；蘺、球修剪每年不少于4遍；地被、攀援植物適時修剪，每年不少于2次。
			中耕除草、松土	每年中耕除草4次以上，土壤基本疏松。
			施肥	按植物品種、生長狀況、土壤條件適當施肥；每年普施基肥1遍，部分花灌木增施追肥1次。
			病蟲害防治	有針對性及時滅治，
			其它	喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木基本開花；球、籬、地被生長正常，缺枝、空擋不明顯。
		花壇花境	布置	1年中有2次以上花卉布置。
			灌、排水	保持有效供水，無積水。
			補種	缺枝倒伏不超過20處。
			修剪、施肥	保持花卉生長良好。
			病蟲害防治	及時做好病蟲害防治。

為完善物業服務收費形成機制，保障物業服務行業健康發展，促進“平安寧波”建設，根據國務院《物業管理條例》以及國家、省物業服務收費管理有關規定，結合我市實際情況，經市政府同意，測定寧波市普通多層住宅前期物業綜合服務等級收費標準?，F將有關事項通知如下：

一、普通住宅的前期物業綜合服務費實行政府指導價，其中普通多層住宅（包括普通低層住宅，下同）的前期物業綜合服務費由開發建設單位在本通知規定的基準價及浮動幅度內合理確定；普通中層和高層住宅（以下簡稱中高層住宅）的前期物業綜合服務費仍按現行規定執行。非住宅、別墅以及高標準中高層住宅的前期物業綜合服務費實行市場調節價，由開發建設單位通過招投標等方式合理確定。高標準中高層住宅系指基本造價超過當地政府價格主管部門、房產管理部門公布的拆遷重置價格1倍以上的中高層住宅?；驹靸r包括前期工程費、房屋建筑安裝工程費和附屬工程費。

二、普通多層住宅的前期物業綜合服務費實行分級定價。收費等級根據綜合管理服務、公共區域清潔衛生、公共區域秩序維護、公共區域綠化日常維護以及公用配套設備設施日常運行、保養、維修等5項服務，分別劃分為一二三四4個等級，最高為一級，依次類推。各等級基準價標準分別為：一級每月每平方米1.00元，二級每月每平方米0.70元，三級每月每平方米0.55元，四級每月每平方米0.30元。詳見附件。

三、普通多層住宅的前期物業綜合服務費具體收費標準實行“菜單式”收費等級制度，由開發建設單位按照質價相符的原則，在公布的各項等級服務相對應的等級基準價標準中自主選擇等級，并在±10%浮動幅度內計算確定。實行前期物業服務招投標的項目，前期物業綜合服務收費標準在招投標領導小組審查意見基礎上通過招投標方式確定；其他項目，由開發建設單位與物業服務企業協商確定。前期物業綜合服務費標準確定后，由物業服務企業將選擇的各項等級及其收費標準分別報當地發展改革局（經濟發展局）、物業辦（建設局）和市價格主管部門、物業主管部門備案。

四、對超過一級服務標準的普通多層住宅前期物業服務項目，開發建設單位可向價格主管部門、物業主管部門提出特級收費申請。在申報之前，先提交市物業管理協會，由市物業管理協會、價格協會組織專家評審。市價格主管部門、物業主管部門根據專家組評審意見，結合服務項目和成本增加等因素，核準特級收費基準價標準。

五、對普通多層住宅的前期物業綜合服務，實行等級定期考評制度，每年度考評1次。物業服務企業執行情況由當地物業辦會同發展改革局（經濟發展局），對照原先選擇確定的前期物業服務等級標準，進行考核評定，并將考評結果報市物業主管部門、價格主管部門。對未達到服務等級標準的物業服務企業，由市價格主管部門、物業主管部門責令其降低收費標準。

六、對新建房屋，開發建設單位（房地產開發企業）已具備交付條件，并通知購房者（業主）辦理房產交付手續，但因購房者（業主）原因未及時辦理交付手續領取鑰匙的，其物業服務費（包括綜合服務費和日常維修費）由購房者承擔，計費起始時間為通知購房者（業主）應辦理房產交付手續時間的次月起計算。

七、物業服務企業應當在物業服務區域內的顯著位置，將物業服務企業名稱、選擇的普通多層住宅各項服務等級標準和等級收費標準、收費依據、價格舉報電話12358等有關情況進行長期公示，接受業主、物業使用人和價格主管部門、物業主管部門的監督。

八、本通知適用于寧波市海曙區、江東區、江北區、高新技術產業開發區、東錢湖旅游度假區行政區域內的物業服務收費。其他各縣（市）、區可參照本通知執行。

九、本通知自2009年1月1日起執行。在此之前的有關物業服務收費規定，凡與本通知不一致的，一律以本通知為準。

在本通知實施前，已由市價格主管部門核定前期物業服務收費標準，前期合同到期后，又未建立業主大會的普通多層住宅，物業服務企業可向當地發展改革局（經濟發展局）、物業辦提出收費調整申請，經當地發展改革局（經濟發展局）、物業辦初步審核后，報市價格主管部門、物業主管部門核準。

附件：寧波市普通多層住宅前期物業綜合服務等級及收費標準

項目	序號	服務內容	運行、保養、維修服務要求	基準價（元）

公用配套設施日常運行、保養、維修	1	人員和設施要求	（1）水電工按每4萬平方米1人配置，其他工種人員配置齊全。（2）具備休閑活動中心、場地且有室內固定休閑活動場所；具有2項以上的娛樂活動設施。	0.04



	2	公建配套設施用房	每年2次以上對房屋結構、涉及使用安全的部位進行檢查，發現損壞及時修理或報請建設單位修理。每周1次以上巡視公共部位門窗，玻璃、門窗配件，基本完好。墻面、頂面粉刷層無明顯剝落。每半年檢查屋頂1次以上，發現損壞按年度維修計劃實施。





	3	小區消防設施、設備	消防泵每2個月啟動1次,每半年保養1次,保證其運行正常。消防栓每2個月巡檢1次，消防栓箱內各種配件完好。每半年檢測1次探測器，不合格的應當調換。每半年檢查1次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作1次放水檢查。





	4	景觀燈、節日彩燈、大堂吊燈等	保持燈具完好，亮燈率在90%以上。
	5	公共照明	及時修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持燈具完好，小區內屬物業管理企業管理的樓道燈、街坊燈亮燈率在90%以上。


	6	排水管道	每季1次以上對小區排水管道進行清掃、疏通。

	7	樓道粉刷	樓道內墻面每5年粉刷一次。

	8	圍墻	每月1次巡查圍墻，發現損壞立即修復；鐵柵欄圍墻表面無明顯銹蝕,保持圍墻完好。

	9	道路、場地等	每半月1次巡查道路、路面、側石、井蓋等,發現損壞在1個月內修復。
	10	休閑椅、室外健身設施等	每周1次巡查，發現損壞立告示牌，并在1周內修復。
	11	室外健身設施、兒童公園等	每周1次巡查，發現損壞立告示牌，并在1周內修復。
	12	安全標志等	對危險陷患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，每月檢查1次，保證標志清晰完整。

Ⅲ、三級服務等級及收費標準 0.55元/㎡/月

項目	序號	服務內容	服務內容	基準價（元）
				0.16
綜合管理服務	1	管理處設置	小區內設置管理處,配置簡單辦公設置,配有電話。

	2	管理人員要求	（1）管理處設主任；其他管理人員2人以上；管理處主任具有1年以上物業管理工作經歷。（2）特種作業人員100%持有政府或有問部門頒發的有效資格證書。（3）保安人員統一著裝，其他員工佩戴標志。





	3	日常管理與服務	（1）與委托方簽訂規范的物業服務合同，明確雙方的權利義務關系，并按照有關規定和合同約定公布物業服務項目、內容及收費標準。（2）建立并實施物業服務制度。（3）建立財務管理制度，對物業服務費和其它費用的收支進行財務管理，并按合同約定或有關規定公布物業服務費用的收支情況，做到動作規范，賬目清晰。（4）建立檔案管理制度，種種基礎制度，各種基礎資料、臺賬、圖冊基本健全。（5）制定房屋裝修巡視制度，每4日巡視2次以上。（6）建立8小時值班制度，公示服務聯系電話，統一受理業主、使用人的咨詢、投訴和費用交納，對業主或使用人的投訴在5天內答復或報有關部門處理。（7）8小時受理業主或使用人報修；急修1小時內到現場處理。（8）可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與業主使用人進行溝通并征詢意見，每年的溝通面不低于小區實際入住住戶的30—。（9）制定管理處內部管理制度和考核制度，并運用計算機進行簡單的日常辦公管理。（10）能提供1種以上特約服務（有償）和1種以上便民（無償）服務；每年組織1次社區活動。

項目	序號	服務內容	服務要求	基準價（元）
公共區域清潔衛生服務	1	人員配置	按2萬平方米1人以上配置,并實行8小時保潔工作制度。	0.15
	2	公共部位和公共場所保潔	（1）樓內場面每3日清掃1次，每周拖洗1次。（2）道路地面、綠地每日清掃2次。（3）沿街人行道每日清掃2次。（4）明溝每周清掃1次。（5）屋頂每半年清掃1次，天臺、內天井每月清掃1次。（6）公共門、窗等玻璃每2個月擦試1次。（7）天花板每半年除塵1次。
	3	公共設施保潔	（1）樓梯扶手、欄桿、窗臺每周擦抹一次。（2）消防栓、指示牌、宣傳欄、信報箱、公共燈具、小品等每季擦抹1次。（3）垃圾廂（房）每日清理、沖洗1次以上。
	4	垃圾收集	（1）居民自行投放至小區集中投放點。（2）定點收集裝潢垃圾，每2周清運1次。

	5	其它	（1）配合社區，提供人員對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水和滅鼠。（2）對違反規定飼養寵物的要及時進行勸告，不聽勸告的報告有關部門。

項目	序號	服務內容	服務要求	基準價（元）
				0.17
公共區域秩序維護服務	1	人員要求	(1)每班保安人員配置:主出入口1.5人,次出入口0.5人,監控室1人,有專職巡邏人員。（2）專職保安人員，身體健康，工作認真。（3）對小區日常護衛事項做出正確反應，能正確使用消防器材。（4）上崗時佩帶統一標志，穿戴統一制服。





	2	門崗	（1）主出入口24小時值班看守，邊門定時開放并專人看管，門衛有交接班記錄。（2）對進出車輛進行管理和疏導，保持出入口暢通；阻止小商小販隨意進入小區。



	3	巡邏崗	（1）白天巡邏次數不少于2次，夜間重點部位巡邏3 次，并有巡邏記錄。（2）在遇到突發事件時，采取必要措施并及時報告管理處和相關部門。



	4	技防設施和救助	（1）有電子防盜門。（2）定期對保安人員進行消防培訓，保證消防通道暢通。

	5	車輛管理	（1）地面、墻面設置簡易的交通標志。（2）車輛按規定有序停放。（3）收費管理的公共產權車庫（棚）應24小時有專人管理，車輛停放有序，備有必需的消防器械，車庫（棚）場地整潔，有照明，無明顯積水，無易燃、易爆及危險物品存放。

項目	基本條件	服務內容	要素	養護要求（植物）	基準價（元）
公共區域綠化日常養護服務	1、以綠為主，植物造景。綠地基本無裸露。2、綠地保存率80%以上，喬、灌、草等保存率80%以上，大喬木保存率80%以上，綠地設施基本完好。	人員和設施要求		（1）綠化人員按每1.4萬平方米綠地1人配置。（2）人均綠地符合規定要求。	0.04
		草坪	修剪	年普修2遍以上，切邊整理1次以上。
			清雜草	年普除雜草2遍以上。
			灌、排水	干旱、高溫季節基本保證有效供水。
			病蟲害防治	每年噴藥不少于2次，控制大面積病蟲害發生。
		樹木	修剪	喬、灌木按規定修剪每年2遍以上；蘺、球每年修剪2次以上；地被、攀援植物每年修剪、整理不少于2次。
			中耕除草、松土	每年中耕除草3次以上。
			施肥	每年普施基肥1遍。
			病蟲害防治	每年噴藥不少于2次，控制大面積病蟲害發生。
			扶正加固	發生倒伏及時扶正。

項目	序號	服務內容	運行、保養、維修服務要求	基準價（元）
				0.03
公用配套設備設施日常運行保養維修服務	1	人員和設施要求	(1)水電工按每4萬平方米1人配置,其他工種人員配置齊全。（2）具備固定休閑活動場所；具有相應的娛樂活動設施。



	2	公建配套設施用房	每年1次對房屋結構、涉及使用安全的部位進行檢查，發現損壞及時修理或報請建設單位修理。每2周1次巡視樓內公共部分門窗，發現損壞在2周內修復。墻面、項面粉刷層無大面積剝落。每半年檢查1次屋頂，發現損壞報請業主委員會討論決定后實施。





	3	小區消防設施、設備	消防泵每季啟動一次,每半年保養1次,消防栓每季巡檢1次。每年檢測1次探測器，不合格的應當調換。每年檢查1次以上消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作1次放水檢查。
	4	景觀燈、節日彩燈、大堂吊燈等	保持燈具完好，亮燈率在80%以上。
	5	公共照明	每周2次巡視檢公共照明設備，修復損壞的燈座、開關等，保持屬物業管理企業管理的樓道燈、街坊燈80%以上的亮燈率。



	6	排水管道	每季1次對小區排水管道進行清掃、疏通。

	7	圍墻	每2個月1次巡查圍墻，發現損壞立即修復。

	8	道路、場地等	每月1次巡查道路、路面、側石、井蓋等,發現損壞立告示牌,并在2周內修復。


	9	休閑椅、室外健身設施等	每2周1次巡查，發現損壞立告示牌，并在2周內修復。

	10	室外健身設施、兒童樂園等	每2周1次巡查，發現損壞立告示牌，并在2周內修復。
	11	安全標志等	對危險隱患部位設置安全防范警示標志。

Ⅳ、四級服務等級及收費標準 0.30元/㎡/月

項目	序號	服務內容	服務要求	基準價（元）

綜合管理服務	1	管理處設置	小區內設置管理處,配置簡單辦公設置,配有電話(也可與近鄰小區合并辦公)。	0.08


	2	管理人員要求	（1）管理處高主任（可兼職）；其它管理人員1人以上。（2）特種作業人員100%持有政府或有關部門頒發的有效資格證書。（3）保安人員著保安服，可聘請5名以下門衛（非專職稱保安人員），其他員工佩戴標志。


	3	日常管理與服務	（1）與委托方簽訂規范的物業服務合同，明確雙方的權利關系義務關系，并按照有關規定和合同約定公布物業服務項目、內容及收費標準。（2）建立一定的物業服務、財務管理、檔案管理制度，并按合同約定或有關規定公布物業服務費用收支情況。（3）制定房屋裝修巡視制度，每周巡視1次以上。（4）公示服務聯系電話，統一受理業主、使用人的咨詢、報修、投訴和費用交納，對業主或使用人的投訴在10天內答復或報有關部門。（5）能提供1種特約服務（有償）和1種便民（無償）服務。

項目	序號	服務內容	服務要求	基準價(元)
				0.11
公共區域清潔衛生服務	1	人員配置	按3萬平方米1人以上配置。

	2	公共部位和公共場地保潔	（1）樓內地面每周清掃1次。（2）道路地面、綠地每日清掃1次。（3）沿街人行道每日清掃1次以上。（4）明溝每周清掃1次。（5）屋頂每半年清掃1次，天臺、內天井每季清掃1次。 (6)公共門、窗等玻璃每半年擦試1次。（7）天花板每半年除塵1次。






	3	公共設施保潔	（1）樓梯扶手、欄桿、窗臺每2周擦抹1次。（2）消防栓、指示牌、宣傳欄、信報箱、公共燈具、小品等等每半月擦抹1次。（3）垃圾廂（房）每日清理、沖洗1次。





	4	垃圾收集	（1）居民自行投放至小區集中投放點。（2）定點收集裝璜垃圾，每3周清運1次。


	5	其它	（1）配合社區，提供人員對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水和滅鼠。

項目	序號	服務內容	服務要求	基準價（元）
公共區域秩序維護服務	1	人員要求	(1)每班保安人員配置:主出入口1.5,次出入口0.5人,監控室1人,有兼職巡邏。(2)保安人員身體健康,工作認真負責。(3)對小區日常護衛事項做出正確反應,能正確使用消防器材。(4)上崗佩帶統一標志,穿戴統一制服。	0.09


	2	門崗	（1）主出入口24小時值班看守，邊門定時開放。（2）對進出車輛進行管理和疏導，保持出入口暢通。


	3	巡邏崗	（1）每天不定時在小區內巡邏。（2）在遇到突發事件時，采取必要措施并及時報告管理處和相關部門。


	4	技防設施和救助	保安人員或安全管理人員有一定的消防知識，保證消防通道暢通。


	5	車輛管理	（1）設置簡易的交通標志。（2）地面有停車點。（3）收費管理的公共產權車庫存（棚）應24小時有專人管理，車輛停放有序，備有必需的消防器材，車庫（棚）場地整潔，有照明，無明顯積水，無易燃、易爆及危險物品存放。

項目	基本條件	服務內容	要素	養護要求(植物)	基準價（元）

公共區域綠化日常養護服務		人員和設施要求		有綠化養護人員(可兼職)。	0.01

		草坪	修剪	年普修1遍以上。
			清雜草	每年除草1遍以上。
			灌、排水	無明顯缺水枯黃。
			病蟲害防治	控制大面積病蟲害發生。
		樹木	修剪	喬、灌木每年適時修剪1次；籬、球年修剪1遍以上；地被、攀援植物每年修剪、整理1次以上。


			中耕除草、松干	年中耕除草不少于2遍。

			病蟲害防治	有針對性及時滅治，年噴藥1次以上。

			扶正加固	發生倒伏扶正。

項目	序號	服務內容	運行、保養、維修服務要求	基準價（元）
公用配套設備設施日常運行保養維修服務	1	人員和設施要求	（1）水電工按每8萬平方米1人配置，其他工種人員配置合理，（2）具有簡單的體育活動器械、設施。	0.01
	2	公建配套設施用房	每年1次對房屋結構、涉及使用安全的部位進行檢查，發現損壞及時修理或報請建設單位修理。每月1次巡視樓內公共部門門窗，每年1次對屋面進行檢查，發現損壞，在年前業主委員會確定的年度維修資金可支配范圍內，適時修理。
	3	小區消防設施、設備	消防每季啟動1次,每年保養1次。消防栓每半年巡檢1次,消防栓箱內各種配件完好。每年檢查1次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作1次放水檢查。
	4	景觀燈、節日彩燈、大堂吊燈等	保持燈具完好，亮燈率在75%以上。
	5	公共照明	每月2次巡檢公共照明設備，修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持屬物業管理企業管理的樓道燈、街坊燈75%以上的亮燈率。
	6	排水管道	每半年1次對小區排水管道進行清掃、疏通。
	7	圍墻	每季1次巡查圍墻，發現損壞立即修復。
	8	道路、場地等	每月1次巡視街坊路面、側石、圍墻、窨井、健身設備等，發現損壞，在年前業主委員會確定的年度維修資金可支配范圍內，在1月內修理。
	9	休閑椅、室外健身設施等	每月1次巡查，發現損壞立告示牌，在年前業主委員會確定的年度維修資金可支配范圍內，在1月內修理。
	10	室外健身設施、兒童樂園等	每月1次巡查，發現損壞立告示牌，在年前業主委員會確定的年度維修資金可支配范圍內，在1月內修理。
	11	安全標志	對小區內危險、隱患部位設置安全防范警示標志或維護設施。

備注:

1、上述收費標準計價單位為每月每平方米建筑面積。

2、公共區域秩序維護服務基準價標準，按住宅小區1處主出入口和1處次出入口配置崗位的標準進行測算。如住宅小區次出入口確需超過1的，每增加1處次出入口，可增加每月每平方米0.02元；無次出入口的，減少0.02元。

3、建筑面積小于5萬平方米大于3萬平方米的，公共區域秩序維護基準價可增加每月每平方米0.01元；小于3萬平方米的，增加0.02元；大于15萬平方米的，減少0.02元。

4、如住宅小區內配置監視系統的，公用配套設備設施日常運行保養維修基準價可增加每月每平方米0.02元；配置住戶報警系統的，可增加0.02元；配置水景動力系統的，可增加0.01元。

二00八年十二月十八日

附件：

寧波市普通多層住宅前期物業綜合服務等級及收費標準

Ⅰ、一級服務等級及收費標準 1.00元/㎡/月

項目	序號	服務內容	服務要求	基準價（元）
綜合管理服務	1	管理處設置	（1）小區內設置管理處。（2）辦公場所整潔有序。（3）配置辦公家具、電話、電腦、打印機等辦公設施及辦公用品。	0.33
	2	管理人員要求	（1）管理處設主任、副主任2人以上；其他管理人員4人以上；管理處主任具有2年以上相應任職經歷，管理人員中30%以上具有大專以上學歷。（2）管理人員100%持有物業管理上崗證書（其中新聘管理人員在1年內取得物業管理上崗證書），特種作業人員100%持有政府或有關部門頒發的有效資格證書。（3）公司員工統一著裝、佩戴標志，語言、行為規范，服務主動、熱情。
	3	日常管理與服務	（1）與委托方簽訂規范的物業服務合同，明確雙方的權利義務關系，并按照有關規定和合同約定物業服務項目、內容及收費標準。（2）導入服務質量管理體系，實施完善的物業服務方案。（3）建立健全的財務管理制度，對物業服務費和其它費用的收支進行財務管理，并按有關規定和合同約定公布物業服務費用的收支情況，做到運作規范，賬目清晰。（4）建立檔案管理制度，包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主或使用人資料檔案（含業主或使用人裝修檔案）、物業租賃檔案、日常管理檔案等，各種基礎資料、臺帳、圖冊健全，裝訂整齊，保存完好。（5）制定房屋裝修巡視制定，每日巡視1次以上。（6）成立16小時值班的“服務中心”，實行統一受理服務制度，公示服務聯系電話，受理業主、使用人的咨詢、投訴和費用繳納；對業主或使用人的投訴在24小時內答復或報有關部門處理。（7）24小時受理業主或使用人報修，急修10分鐘內到現場處理。（8）可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與業主或使用人進行溝通并征詢意見，每年的溝通面不低于小區實際入住住戶的80%。（9）制定管理處內部管理制度和考核制度，并運用計算機進行管理（含業主檔案、收費管理、設備管理等）。（10）能提供6種以上特約服務（有償）和6種以上便民（無償）服務；節假日有專題布置，每年組織2次以上社區活動。（11）對違反小區公約（臨時公約）或政府有關規定的行為進行勸阻或報有關部門處理。
項目	序號	服務內容	服務要求	基準價（元）
公共區域清潔衛生	1	人員配置	按1萬平方米1人以上配置，并實行16小時保潔工作制度。	0.23
	2	公共部位和公共場地保潔 3	（1）樓內地面每日清掃1次，拖洗1次，其中門廳地面每日清掃、拖洗2次以上；大堂、門廳的花崗石、大理石每2個月保養一次，保持材質原貌，干凈、無灰塵。（2）道路地面干凈，地面垃圾滯留時間不超過2小時。（3）沿街人行道每日清掃6次以上。（4）明溝每日清掃1次，明溝無雜物、無積水。（5）天臺、屋頂保持清潔、無垃圾。（6）公共門、窗等玻璃每周擦拭1次，其中門廳玻璃每日1次，目視潔凈、光亮、無灰塵。（7）天花板每周除塵1次，目視干凈，無蜘蛛網。（8）水景每日2次打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物；定期對水體投放藥劑或進行其他處理，保持水體無異味。
	2	公共部位和公共場地保潔 3	（1）樓梯扶手、欄桿、窗臺每日擦抹1次，保持干凈、無灰塵。（2）消防栓、指示牌、宣傳欄、信報箱、公共燈具等每周擦抹1次，目視無灰塵、無污漬。（3）垃圾廂（房）有專人整理，生活、建筑垃圾封閉存放，垃圾廂（房）每日清理、沖洗2次以上，垃圾廂（房）整體清潔，無異味，滅害措施完善。（4）果皮箱、垃圾桶合理配置，每日清理2次，擦拭1次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。
	4	垃圾收集	（1）有電梯房屋按樓層設置垃圾收集點，無電梯房屋按單元設置垃圾收集點，每日16小時循環清理（不小于2次），收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。（2）定點收集裝潢垃圾，每2日清運1次。
	5	其他	（1）實行保潔巡查制度，無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現象。（2）對違反規定飼養寵物的要及時進行勸告，不聽勸告的報告有關部門。（3）配合社區，提供人員對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水和滅鼠。

Ⅱ、二級服務等級及收費標準 0.70元/㎡/月

項目	序號	服務內容	服務要求	基準價（元）
綜合管理服務	1	管理處設置	（1）小區內設置管理處。（2）辦公場所整潔有序。（3）配置一般的辦公用品。	0.22
	2	管理人員要求	（1）管理處設主任、副主任1人以上；其他管理人員2人以上；管理處主任具有3年以上物業管理工作經歷，管理人員中10%以上具有大專以上學歷。（2）管理人員70%持有物業管理上崗證書（其中新聘管理人員在1年內取得物業管理上崗證書）。（3）特種作業人員100%持有政府或者有關部門頒發的有效資格證書。（4）公司員工統一著裝，佩戴標志，語言、行為規范。
	3	日常管理與服務	（1）與委托方簽訂規范的物業服務合同，明確雙方的權利義務關系，并按照有關規定和合同約定公布物業服務項目、內容及收費標準。（2）建立并實施物業服務制度。（3）建立健全的財務管理制度，對物業服務費和其它費用的收支進行財務管理，并按有關規定和合同約定公布物業服務費用的收支情況，做到運作規范，賬目清晰。（4）建立檔案管理制度，各種基礎資料、臺帳、圖冊健全，裝訂整齊，保存完好。（5）制定房屋裝修巡視制度，每二日巡視1次以上。（6）建立12小時值班制度，公示服務聯系電話，統一受理業主、使用人的咨詢、投訴和費用交納；對業主或使用人的投訴在3天內答復處理或報有關部門處理。（7）12小時受理業主或使用人報修，急修20分鐘內到達現場處理。（8）可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與業主或使用人進行溝通并征詢意見，每年的溝通面不低于小區實際入住住戶的50%。（9）制定管理處內部管理制定和考核制定，并運用計算機進行簡單的日常辦公管理。（10）能提供3種以上特約服務(有償)和3種以上便民（無償）服務；每年組織1次以上社區活動。（11）對違反小區公約（臨時公約）或政府有關規定的行為進行勸阻或報有關部門處理

項目	序號	服務內容	服務要求	基準價（元）
公共區域清潔衛生	1	人員配置	按1.5萬平方米1人以上配置，并實行12小時保潔工作制定。	0.17
	2	公共部位和公共場地保潔	（1）樓內地面每日清掃1次，每3日拖洗一次，其中門廳每日清掃、拖洗1次。（2）道路地面，綠地每日清掃2次。（3）沿街人行道每日清掃3次以上。（4）明溝每周清掃2次。（5）屋頂每季清掃1次，天臺、內天井每2周清掃1次。（6）公共門、窗等玻璃每2周擦拭1次，其中門廳玻璃每3日1次。（7）天花板每2周除塵1次。（8）水景每2日1次打撈漂浮雜物。
	3	公共設施保潔	（1）樓梯扶手、欄桿、窗臺每3日擦抹1次。（2）消防栓、指示牌、宣傳欄、信報箱、公共燈具、小品等每月擦抹1次。（3）垃圾廂（房）有專人管理，生活、建筑垃圾封閉存放，垃圾廂（房）每日清理、沖洗2次。（4）果皮箱、垃圾桶合理設置，每日清理1次。
	4	垃圾收集	（1）有電梯房屋按層設置垃圾收集點，無電梯房屋按規定設計要求配置收集點，每日清理1次。（2）定點收集裝潢垃圾，每周清運1次。
	5	其它	（1）實行保潔巡查制度。（2）對違反規定飼養寵物的要及時進行勸告，不聽勸告的報告有關部門。（3）配合社區，提供人員對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水和滅鼠。

項目	序號	服務內容		服務要求				基準價（元）
公共區域秩序維護	1	人員要求		（1）每班保安人員配置：主出入口2人以上，次出入口1.5人以上，監控室1人以上，外圍巡邏每5萬平方米1人，區內巡邏每3萬平方米1人，機動車管理每100個車位1人。（2）專職保安人員中35周歲以下的人員占總數的70%以上，身體健康，工作認真負責并定期接受專業培訓。（3）能處理和應對小區公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備。（4）上崗時佩帶統一標志，穿戴統一制服，儀容儀表規范整齊。（5）配備對講裝置和其他必備的安全護衛器械。				0.32
	2	門崗		（1）各出入口24小時值班看守，其中主出入口雙人執勤，7：00-20：00立崗，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。（2）控制外來人員進入小區，通過對講系統聯系業主，決定是否放行。（3）對進出小區的車輛進行管理和疏導，保持出入口環境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。
	3	巡邏崗		（1）保安人員按指定的時間和路線每1小時巡查1次，重點部位應設巡更點。監控中心有巡更記錄。（2）接到火警、警情后五分鐘內到達現場，協助保護現場，并報告管理處與警方。（3）在遇到異常情況或住戶緊急求助時，5分鐘內趕到現場，采取相應措施。
	4	技防設施和救助（監控崗）		（1）小區設有監控中心，應具備錄像監控（監控點應至少覆蓋單元進出口、小區主要道路出入口）、周界報警、住戶報警、門鎖智能卡等4項以上技防設施，24小時開通，并有人駐守，注視各設備所傳達的信息。（2）控制中心接到報警信號后，保安人員5分鐘內趕到現場進行處理，同時中心應接受用戶救助要求，解答用戶詢問。（3）小區有火警、警情應急預案，并在監控中心控制室內懸掛；每年應組織不少于1次的防火應急預案演習。（4）定期對保安人員進行消防培訓，保證消防通道暢通，消防設施設備完好，可隨時啟用。
	5	車輛管理		（1）地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，車輛行駛有規定路線，車輛停放有序。（2）有專職人員24小時巡視和協助停車事宜。（3）收費管理的車庫應24小時有專人管理，車輛停放有序，車庫內配置道閘和錄像監視，地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全，車庫場地每日清潔1次，無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險品存放。
項目	基本條件			服務內容	要素		養護要求（植物）	基準價（元）
公共區域綠化日常養護	1、綠地總體布局合理，滿足居住環境的需要，集中綠地率10%以上。 2、利用植物、山石、水景等設置景點，且與環境協調。 3、喬、灌、地被、草配植合理，層次較豐富，景觀好?；▔?、花鏡面積占綠地總面積的0.5%以上。 4、綠地保存率，喬、灌、草等保存率98%以上。綠地設施、硬質景觀保持完好。			人員和設備			（1）綠化人員按每0.6萬平方米綠地1人配置。（2）人均綠地0.5平方米以上。	0.07
				草坪	修剪		草坪保持平整，草高不超過8㎝。
					清雜草		每天清除雜草7遍以上，雜草面積不大于5%。
					灌、排水		常年保證有效供水，有低洼及時整平，基本無積水。
					施肥		按肥力、草種、生長情況及時施肥，每年2遍以上。
					病蟲害防治		及時做好病蟲害防治。
					其它		草地生長正常，斑禿黃萎低于5%。
				樹木	修剪		喬、灌木修剪每年3次以上，基本做到無枯枝、萌蘗枝；蘺、球、造型植物及時修剪，每年不少于5遍，做到枝葉緊密、圓整、無脫節；地被、攀援植物修剪及時，每年不少于3次，基本無枯枝。
					中耕除草、松土		適時中耕除草，做到基本無雜草，土壤疏松。
					施肥		按植物品種，生長狀況、土壤條件適時施肥，每年普施基肥不少于1遍，花灌木增施追肥1遍。
					病蟲害防治		防治結合，及時滅治，主要病蟲害發生低于5%。
					扶正加固		樹木基本無傾斜。
					其它		喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木按時開花結果；球、籬、地被生長良好，無缺枝、空擋。
				花壇花境	布置		1年中有3次以上花卉布置，3季有花。
					灌、排水		保持有效供水，無積水。
					補種		缺枝倒伏不超過5處。
					修剪、施肥		及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每年施基肥1次，每次布置前施復合肥1次。
					病蟲害防治		適時做好病蟲害防治。
	項目		序號	服務內容		運行、保養、維修服務要求			基準價（元）
	公用配套設備設施日常運行、保養、維修		1	人員和設施要求		（1）水電工按每3萬平方米1人配置，其中工種人員配置齊全。（2）人均休閑活動中心、場地面積0.5平方米以上，且固定休閑活動場所300平方米以上；具有3項以上的娛樂活動設施。			0.05
			2	公建配套設施用房		每季1次以上對房屋結構進行檢查，涉及使用安全的部位每季檢查1次。每天巡視公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好。墻面、頂面粉刷層無脫落，面磚、地磚平整不起殼，無缺損。每季檢查1次屋頂，并及時修理。
			3	小區消防設施、設備		消防泵每月啟動1次，每季保養1次，保證其運行正常。消防栓每月巡檢1次，消防栓箱內各種配件完好。每季檢測1次探測器，不合格的應當調換。每季檢查1次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作1次放水檢查。
			4	景觀燈、節日彩燈、大堂吊燈等		保持燈具完好，亮燈率在99%以上。
			5	公共照明		及時修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持燈具完好，小區內屬物業管理企業管理的樓道燈、街坊燈亮燈率在99%以上。
			6	排水管道		每月1次對小區排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通（6月至9月每半月檢查1次）。
			7	樓道粉刷		樓道內墻面每3年粉刷一次。
			8	圍墻		每半月1次巡查圍墻，發現損壞立即修復，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好。
			9	道路、場地等		每周1次巡查道路、路面、側石、井蓋等，發現損壞立即修復，面保持路面平整、無破損、無積水，側石平直無缺損。
			10	休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品		每日1次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查，發現損壞立即修復、無破損、無積水，側石平直無缺損。
			11	室外健身設施、兒童樂園等		每日1次巡查，發現損壞立即修復，保證器械、設施的安全使用（如需更換的除外）
			12	安全標志等		對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施。每半個月檢查1次，保證標志清晰完整，設施運行正常。

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閱讀： 22938 次 2009/12/23 10:24:00

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