各縣（區）人民政府、管委會，市政府各部門，市直各單位：
為進一步加強我市物業管理工作，理順監督管理體制，建立長效管理機制，不斷改善人民群眾的生活和工作環境，推進和諧社區和“文明城市”建設，根據國務院《物業管理條例》等有關規定，結合我市實際，提出以下意見：
一、統一思想，充分認識加強市區社區物業管理的重要意義
物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內環境衛生和相關秩序的活動。近幾年來，隨著我市城市化進程的不斷加快，物業管理工作在社區建設和城市管理中的作用日漸突出，特別是在創“文明城市”工作中日顯重要。各區政府（管委會）、市直有關部門要站在全面落實科學發展觀，構建和諧社會的高度，充分認識加強市區社區物業管理工作的重要性，進一步統一思想，積極采取措施，破解實踐難題，建立健全長效物業管理機制，不斷擴大社區物業服務覆蓋范圍，努力提高我市物業管理工作水平。
二、明確職責，建立健全市區社區物業管理的工作機制
各級各有關部門要高度重視物業管理工作在構建和諧社會中的作用，加強領導，明確市、區兩級的職責分工，落實行政監管和公共服務責任，充分發揮社區基層組織和業主自治組織的作用。社區物業管理必須按照“條塊結合，以塊為主”和“區屬地負責，街道辦事處具體組織,社區居委會落實，市房管部門監督指導”的原則，建立市、區政府（管委會）、街道辦、居委會“兩級政府、三級管理、四級網絡”的管理體制，形成上下聯動，社會齊抓共管的工作機制，共同推進市區社區物業管理工作。
㈠市房產管理局主要負責研究擬定物業管理的相關政策和行業標準；負責物業服務企業資質的審批；負責住宅專項維修資金賬戶的監督；負責指導區物業管理機構和街道加強社區物業服務活動的日常監管工作，牽頭協調市級相關部門共同做好物業管理相關工作，組織實施對區、各部門推進物業管理工作情況的檢查考核。
㈡各區政府（管委會）對轄區內的物業管理工作負總責，明確相關部門負責對轄區物業管理進行監督、檢查和指導；負責本轄區前期物業管理招投標、物業服務企業資質申報和年度核驗的初審工作；負責本轄區業主大會成立和業主委員會備案工作；負責對本轄區住宅專項維修資金賬戶的監督；參與本轄區新建住宅項目的聯審聯驗工作；負責監督本轄區物業管理用房的使用；負責處理本轄區業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴；監督和指導所轄街道辦事處、社區居民委員會的有關工作。
㈢各街道辦事處具體組織轄區內物業管理工作。負責會同有關方面劃定社區物業管理區域，做好新建居住小區的交接管理；負責組織轄區內物業服務質量的檢查考評；負責組織轄區內住宅區業主大會籌備、召開、選舉業主委員會工作；對業主大會和業主委員會的日?；顒舆M行監督、指導、協調；負責聯席會議的組織召集，協調處理物業管理與社區管理的關系。住宅區物業管理出現較大矛盾糾紛，并影響業主正常生活秩序的，轄區辦事處要及時牽頭組織居委會、派出所、物業服務企業、業主委員會等參加聯席會議進行協調解決。
㈣各社區居委會負責協助街道辦事處和業務主管部門做好社區物業管理工作；參與和組織轄區內住宅區業主大會籌備、召開、選舉；對住宅區業主大會和業主委員會工作進行監督、指導和協調；指導業主委員會選聘物業服務企業或者建立自治性物業服務組織，調處物業管理服務中的矛盾糾紛，協調指導業主自治組織和物業服務企業做好小區綜合治理工作，制止破壞公共管理秩序和損害業主共同利益的違法違章行為并及時向有關行政執法部門反映。
㈤公安、城管、規劃、建設、環保、物價、工商等相關職能部門應當依據各自職責、分工協作，密切配合，共同抓好物業管理的相關工作。各相關職能部門要加大執法監管力度，對小區內違章停車、違法搭建、占用綠地、無照經營、污染環境以及裝飾裝修中擅自改變房屋結構等違法行為，按照各自職責依法從嚴查處，維護小區正常的公共管理秩序。
三、因地制宜，合理確定市區社區物業服務的管理模式
社區物業管理實行等級性服務和基礎性服務并舉，積極推進和完善市場化、專業化、規范化管理。各區結合社區建設規劃，并根據各類住宅小區的建筑規模、設施配套、周邊環境以及居民需要、業主意愿和服務約定等情況，合理確定物業服務的管理模式和組織形成。
㈠新建普通商品房住宅小區，要全面推行市場化的等級性物業服務管理。小區開發建設單位應當嚴格遵循規劃設計方案，按照配套完善、環境優美、交通安全等要求進行建設，并通過招投標選聘有資質的物業服務企業落實前期物業管理；業主委員會組建后，開發建設單位、前期物業服務企業以及業主委員會三方要按規定做好物業管理的轉換銜接工作，確保新建商品房住宅小區全面實行規范的等級性物業管理服務。
㈡老舊住宅小區，要結合環境整治逐步解決基礎設施配套問題，相應完善物業服務管理。對整治后具備條件的，應依法成立業主委員會和召開業主大會，按照有關法定程序選聘物業服務企業實施等級性物業管理服務；對暫不具備條件的，可由街道和社區建立小區物業服務組織，或者采取“樓幢管理”模式，落實以保潔、保綠、保安為主要內容的基礎性管理；規模較小及分布零散的住宅區，可并入相鄰小區，實施一家管理，差異服務。
㈢新建低價位拆遷安置房，保障性商品房等住宅小區，創造條件逐步推進市場化物業管理。前期物業服務由街道和社區組織管理；有條件成立業主委員會的，按照有關程序確定物業服務管理模式。物業服務企業中途退出或終止服務的住宅小區，業主委員會應當及時召開業主大會，重新選聘物業服務企業；暫時不能落實的，所在街道要協調指導社區居委會和業主委員會組織臨時物業服務管理。
四、突出重點，著力抓好規范物業管理的關鍵環節
㈠進一步完善物業配套設施建設。新建住宅項目應當按照規定標準配套建設物業管理用房，并應當與主體工程同步交付使用，配套建設的物業管理用房產權歸全體業主所有?，F有住宅小區物業管理用房配建不到位或者被擠占挪用的，市規劃、房管部門要督促相關建設單位和責任主體補建或者清退。老舊住宅小區要結合環境整治，由各區組織街道、社區和相關單位多渠道籌措資金援建、配建物管用房，市有關部門要在建設規劃和配套政策上給予支持。
㈡進一步規范住宅專項維修資金管理。住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新改造，任何單位和個人不得挪作他用。市房管部門要根據《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令165號）等有關規定，按照“專戶儲存、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督”的原則，研究制定住宅專項維修資金的管理措施，明確資金交存、賬戶設置、使用管理等程序，規范完善監管機制，落實監管責任。要加大住宅專項維修資金歸集、使用的監管力度，確保按規定交存到位，?？顚Ｓ?。房屋開發建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔相應的物業保修責任，并負責處理在開發建設和銷售環節中造成的遺留問題。區物業主管部門和街道要依法加強監督管理，及時調處有關矛盾糾紛。
㈢進一步提升業主自治管理能力。業主、業主大會、業主委員會應當依法維護在物業管理活動中的權利，充分履行義務、承擔職責。物業主管部門和街道要按照行政引導和業主自治相結合的原則，切實加強對業主大會和業主委員會工作的指導監督。要規范業主自治組織建設，充分發揮社區居委會和基層黨組織的作用，把好程序關和選人關，要從熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主中推選業主委員會的組成人員。要加強綜合業務知識培訓，定期組織業主委員會成員學習物業管理的有關法律法規和政策，提高依法履行職責的能力。要健全民主管理監督機制，指導業主大會制定議事規則和管理規約，完善小區重大事項的公開公示制度。物業服務暫由社區組織直接管理的，社區居委會要通過多種形式加強溝通聯系和宣傳教育，聽取業主意見，尊重業主意愿，引導和促進業主積極參與管理。
㈣進一步強化物業服務行業監管。規范市場準入，市房管部門要依法加強物業服務企業的資質管理，完善物業服務招投標管理辦法，進一步健全區級物業主管部門和街道參與監督管理的工作機制，要監督開發建設單位做好前期物業管理的招投標工作，指導業主委員會通過招投標方式選聘物業服務企業。加強日常監管，街道、社區應當會同物業主管部門定期組織對物業服務企業服務質量的檢查考評，規范物業服務企業公開收費價格和服務標準，為廣大業主提供質價相符的服務，建立健全企業信用檔案，建設數字化、網絡化監管平臺，實現資源信息共享。完善物業服務退出機制，對物業服務企業中途退出或者終止服務的，要監督其依法移交物業管理用房、剩余經費和相關資料，指導業主委員會做好交接審計工作，加強對業主共有財產的監督管理。
㈤進一步規范物業服務收費機制。切實加強行政監管，市物價部門要會同房管部門完善物業服務定價成本監審制度，按照“公正合理、質價相符”的原則，確定物業服務等級和收費指導標準，規范物業服務企業收費行為，對違反規定的收費行為，要依法及時進行查處。注重完善合同約束，開發建設單位與房屋買受人簽訂商品房銷售合同，應當有約定前期物業管理服務內容和收費標準的相關條文。業主委員會代表業主與物業服務企業簽訂物業服務合同，要明確各自的權利、義務和責任。積極化解收費矛盾，要認真分析當前物業服務管理中“收費難、糾紛多”的各種具體原因，研究落實破解難題的有效措施。因開發建設遺留問題或者物業服務質量引起的矛盾糾紛，規劃、建設、物業主管部門和街道要督促相關責任單位及時妥善處理。對拒繳、欠繳物業服務費的，業主委員會要協助物業服務企業督促催繳。
五、狠抓落實，完善物業管理的長效機制
㈠加強組織領導。市政府成立社區物業管理工作領導小組。組長由市政府分管副市長擔任，成員由各區政府（管委會）和市房管、公安、城管、規劃、建設、財政、環保、物價、工商等部門的負責人擔任。領導小組下設辦公室，辦公室設在市房管局。各區也要成立相應機構，把加強社區物業管理服務作為提升城市管理水平、創建文明城市的一項重要內容，切實擺上議事日程，落實辦事機構，制定工作方案，明確任務，細化責任，加快建立一級抓一級，層層抓落實的工作體系，為社區物業管理工作提供有力保障。
㈡加強政策扶持，落實保障措施。加大老舊住宅小區環境整治的財政支持力度，將老舊住宅小區環境整治工作列入市、區兩級年度城建計劃，視財力情況安排專項改造資金，逐步解決小區基礎配套設施方面的突出問題。
㈢加強宣傳，營造良好的氛圍。各地各有關部門和新聞媒體要采取多種形式加強物業管理宣傳工作，引導廣大業主樹立物業服務的消費意識，支持物業管理活動，及時繳納物業服務費，自覺維護社區公共秩序。各級黨政機關和企事業單位要教育干部職工自黨遵守物業管理法律法規，積極參與和諧文明社區建設，營造全社會齊抓共管的良好氛圍。
二○○九年九月二十四日
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2009/12/23 10:17:00