資興市住宅區物業管理辦法

各鄉、鎮人民政府，街道辦事處，市直機關各單位，市屬企事業各單位：

《資興市住宅區物業管理辦法(試行)》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真遵照執行。

二OO七年一月二十二日

資興市住宅區物業管理辦法（試行）

第一章 總 則

第一條 為規范我市城市住宅區物業管理，保障業主、使用人和物業管理企業的合法權益，創造和保護安全、文明、舒適的居住環境，根據《湖南省城市住宅區物業管理條例》和《郴州市住宅區物業管理辦法》，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于資興市所轄行政區域內住宅區的物業管理。

房地產開發住宅區，必須按本辦法實行物業管理。其它各類住宅區，應逐步推行物業管理。

第三條 本辦法所稱住宅區是指以住宅為主體，并設有相應配套公用設施、設備、公共場地及非住宅房屋的居住區（含住宅組團）。具體住宅區區域范圍由市房產行政管理部門會同有關單位按照住宅與公共設施的相關情況劃定。

本辦法所稱物業是指住宅區內各類房屋及相配套的公用設施、設備及公共場地。

本辦法所稱物業管理是指物業管理企業接受業主或使用人委托，依照合同約定，對物業管理區域內的房屋及相配套的共用的設施、設備的維修、養護、管理，并提供相關服務的活動。

本辦法所稱的業主是指住宅區內各類房屋的所有權人。

本辦法所稱的使用人是指住宅區房屋的承租人和其他非業主使用人。

本辦法所稱物業管理企業是指取得物業管理資質，根據物業管理合同進行專業服務的企業法人。

第四條 住宅區業主在物業管理活動中，有行使業主公約和物業管理服務合同規定的權利，并有合理使用房屋和公用設施，維護住宅區公共秩序的義務。

房屋使用人經業主書面授權，在授權范圍內代表業主行使權利，履行相應的義務。

第五條 市房產管理部門是本行政區域內物業管理主管部門，負責對本行政區域內住宅區物業管理及其相關活動的監督、指導和管理。

住宅區所在地街道辦事處、鎮人民政府應當參與、配合物業管理主管部門做好轄區內住宅區物業管理的監督檢查和組織協調工作。

第二章 業主組織

第六條 住宅區應當依照本辦法規定，以本住宅區的全體業主組成業主大會。住宅區較大、業主人較多的，可以一棟、一單元或一層樓宇為單位，按比例推選業主代表組成住宅區的業主代表大會。業主大會或業主代表大會（以下統稱業主會）選舉產生業主委員會。

業主會是在物業管理活動中代表和維護全體業主合法權益的組織，業主委員會是業主會的辦事機構。

第七條 業主會履行下列職責：

(一)制定業主會章程和業主公約；

(二)選舉、罷免業主委員會成員，監督業主委員會的工作；

(三)審查物業管理服務合同草案；

(四)授權業主委員會與物業管理企業簽訂、變更或者終止物業管理服務合同；

(五)審議和批準物業維修基金的預算、決算以及續籌辦法；

(六)決定物業管理的其他重大事項。

第八條 住宅區應當制定業主公約。業主公約經本住宅區業主會通過后生效。

業主會通過的業主公約和作出的決議，對物業管理區域內全體業主具有約束力，業主會的民事責任由全體業主共同承擔。

第九條 業主會應當有過半數業主或業主代表出席才能舉行。業主可委托代理人出席業主會。不滿18周歲的業主由其法定代理人出席。

業主會作出的決定，應當經全體業主過半數或者全體業主代表達半數通過方能有效。

第十條 住宅區已交付業主使用，且入住率達60%以上時，由物業管理主管部門會同所在地鄉鎮(街道辦事處)、開發建設單位召開第一次業主會，選舉產生業主委員會。以后的業主會由業主委員會負責召開，每年至少召開一次。

經住宅區20%以上的業主或業主代表提議，業主委員會應于接到該項提議后15日內，就其所提議題召開業主會。

第十一條 業主委員會應當自選舉產生之日起15日內，持下列文件報所在地物業管理主管部門備案：

(一)業主委員會委員名單；

(二)業主委員會章程。

第十二條 業主委員會由5人以上單數組成，委員一般由業主擔任，也可聘請所在地街道社區（居委會）的人員擔任。其中業主委員不得少于業主委員會委員總數的三分之二。

業主委員會委員應當由熱心公益事業，責任心強，有一定的組織能力和必要的工作時間的人員擔任。

第十三條 業主委員會履行下列職責：

(一)組織召開業主會；

(二)根據業主會的書面授權，采取招標投標等方式選聘物業管理企業，并負責與物業管理企業簽訂、變更或者終止物業管理服務合同；

(三)監督物業維修基金的使用；

(四)聽取并反映業主及使用人對物業管理服務的意見和建議；

(五)督促業主及使用人遵守業主公約、履行物業管理服務合同；

(六)業主會賦予的其他職責。

第三章 物業管理企業

第十四條 從事物業管理的企業應當自領取營業執照之日起30日內，將營業執照復印件和企業章程報企業所在地物業管理主管部門備案。

第十五條 物業管理企業承接物業管理業務，應當與業主或業主委員會簽訂物業管理服務合同，無特別約定的，應使用省建設行政主管部門統一印制的推薦合同文本。

物業管理合同簽訂后20日內，業主委員會應將合同書副本報所在地的物業管理主管部門備案。

第十六條 物業管理企業享有下列權利：

(一)根據法律法規和物業管理服務合同，擬訂物業管理制度；

(二)依照物業管理服務合同約定收取物業管理服務費用；

(三)選擇專營企業承擔專項經營服務業務；

(四)制止違反物業管理制度的行為；

(五)法律、法規規定的其他權利。

物業管理企業擬訂的物業管理制度應當經業主會審議通過。

第十七條 物業管理企業應當履行下列義務：

(一)履行物業管理服務合同，提供物業管理服務；

(二)接受業主、使用人、業主委員會的監督；

(三)接受其業務活動所在地人民政府有關行政管理部門的監督管理；

(四)法律、法規規定的其他義務。

第四章 物業管理服務

第十八條 自出售住宅區房屋之日起，至該住宅區業主委員會成立之日止，開發建設單位應當承擔本住宅區前期物業管理職責，自行或者委托物業管理企業進行管理，物業管理企業應當與業主簽訂前期物業管理服務協議。

物業管理區域內未出售的房屋，其物業管理服務費用由物業出售單位承擔。

第十九條 物業出售單位在移交住宅區時，應按住宅區總建筑面積的千分之三至千分之五的比例提供物業管理用房，其費用列入開發建設成本，產權歸全體業主共同所有。此房屋在作住宅區規劃時；即應一并考慮，同時建設。

第二十條 物業出售單位應當在業主委員成立之日起15日內向業主委員會移交下列物業資料；

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，共用設施竣工圖等竣工驗收資料；

(二)設施、設備安裝、使用和維修保養技術資料；

(三)物業質量保證文件和物業使用說明文件；

(四)物業管理所必需的其他資料。

第二十一條 物業管理企業提供物業管理服務應當遵守下列規定：

(一)按照國家規定的技術標準和規范以及業主委員會審定的物業管理服務年度計劃，實施物業管理；

(二)將物業管理的注意事項書面告知業主、使用人；

(三)按照業主會審定的預算使用物業維修基金，6個月公布一次物業維修基金的使用情況；

(四)按照物業管理服務合同約定做好物業管理區域內的安全保衛工作；

(五)發現物業損壞或接到物業損壞報修時，按照物業管理服務合同的約定及時進行維修；

(六)妥善保管物業檔案資料和有關的財務賬冊；

(七)聽取業主委員會、業主、使用人的意見和建議，改進和完善服務措施；

(八)發現違反本辦法或者業主公約的行為，立即進行勸阻、制止，必要時向業主委員會或者有關部門報告；

(九)不得擅自改變物業管理區域內的設施；

(十)按照物業管理服務合同做好其他服務事項。

第二十二條 確定物業管理服務收費價格應當遵循合理、公開、公平以及物業管理服務內容、服務質量適應的原則。

物價部門應會同物業管理主管部門加強對物業管理服務收費的管理、監督和指導。

物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目、標準及繳納使用情況應當定期向住宅區居民公布。

第二十三條 物業管理費用由業主按照物業管理服務合同規定向物業管理企業交納；業主與使用人約定由使用人交納的，從其約定，但業主負最終交納責任。

第二十四條 物業管理企業為業主、使用人提供物業管理服務合同約定范圍以外的其他有償服務事項需征得業主、使用人的同意。

第二十五條 物業管理企業應當在物業管理服務合同終止或者解除之日起15日內，向業主委員會辦理全部物業檔案資料、有關的財務賬冊、物業管理服務用房和業主共有的其他財產的移交手續。

第二十六條 通過物業管理區域的城市道路及其綠化和市政公共設施的維護，由市政、園林部門負責；通過物業管理區域的公共汽車道路的清掃保潔，由環衛部門負責；物業管理企業收集到垃圾中轉站的生活垃圾的清運，由環衛部門負責；高層建筑供水泵房總計費水表以外（含水表）和多層建筑樓外自來水表井以外（含水表井）的供水管線及設備的維修管理由供水企業負責；供電線路、消防等公共設施的維護，分別由供電、消防等單位負責。

業主、使用人對前款所列單位和部門負責的事項有意見和要求的，物業管理企業應當及時向有關單位和部門反映并協調處理。

第二十七條 物業管理企業可以根據自愿、有償原則，按政府定價或政府指導價接受水、電、氣、熱、通信、有線電視等公眾管理服務單位的委托，代收有關服務性收費。物業管理企業為業主、使用人提供其他特約服務的，由雙方協商定價。

第五章 物業使用與維修

第二十八條 住宅區域內的物業使用過程中禁止下列行為：

(一)損壞房屋承重結構、主體結構和破壞房屋外貌；

(二)擅自改變房屋的使用性質；

(三)占用、損壞房屋共用部位、共用設備、共用設施或者擅自移動房屋共用設備、共用設施；

(四)違章搭建建筑物、構筑物；

(五)違反規定設置攤點、集貿市場；

(六)亂倒垃圾、雜物，向門窗外拋物；

(七)擅自在共用部位、共用設施懸掛、張貼、刻畫、涂寫；

(八)排放有毒有害物質，放置超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品或者發出超過規定標準的噪聲；

(九)法律、法規規定及有關行政管理部門依法明令禁止的其他行為。

第二十九條 業主需改變房屋結構、外貌或房屋使用性質的，應經業主委員會同意并報請有關部門批準后方可進行施工。對鄰戶造成影響的還須經鄰戶同意。

第三十條 業主或者使用人裝修房屋時，物業管理企業應當將房屋裝修的注意事項告知業主或者使用人。

第三十一條 維修房屋共用部位、共用設備、共用設施時，有關業主、使用人應當予以配合。不得無禮阻撓，因修繕造成鄰戶損失的，責任人應予以修復或賠償。

第三十二條 因物業維修或者公共利益等特殊情況需臨時占用、挖掘物業管理區域內的公用設施部位時，應當與業主委員會協商，并在限期內恢復原狀。

第三十三條 利用房屋共用部位、共用設備、共用設施設置經營性設施的，應當在征求相關業主的意見，經業主委會書面同意后，按照有關法律、法規規定辦理相關手續，并與業主委員會簽訂協議，支付場地租金。

按前款規定收取的場地租金應當納入維修基金。

第三十四條 物業管理實施房屋共用部位、共用設備、共用設施維修基金制度。維修基金的籌集按照國家和省、市有關規定執行。

第三十五條 維修基金屬于業主共同所有，不計入住宅銷售收入，專項用于住宅共用部位、共同設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。

第三十六條 維修基金應當在銀行專戶存儲，?？顚Ｓ?。維修基金閑置時，除可用于購買國債或者法律法規可以使用的其他范圍外，嚴禁挪作他用。

前期物業管理期間，不得使用維修基金。

第三十七條 維修基金的使用應由物業管理企業提出年度計劃，經業主會審定后，由物業管理主管部門從為其他代管的維修基金中核撥。

第三十八條 維修基金明細賬應當單幢住宅設置，按戶核算。業主轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

第三十九條 物業管理區域內物業竣工驗收合格并交付使用后，物業出售單位應當按照國家有關規定和合同約定在保修期限內對物業承擔保修責任。

保修期屆滿后，物業管理區域內共用設施維修、更新的費用，由全體業主按房屋的建筑面積分攤；房屋共用部位、共用設備維修、更新的費用，由相關業主按房屋的建筑面積從維修基金中分攤。

保修期屆滿后，房屋自用部位、自用設備的維修費用，由業主承擔。

第六章 法律責任

第四十條 業主、使用人違反業主公約，應當承擔相應的民事責任。對違反物業管理服務合同造成他人安全或利益受到侵害的，業主委員會或者相關的業主、使用人可以向郴州仲裁委員會申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

第四十一條 開發建設單位違反本辦法第十九條、第二十條、第三十六條規定的，由市房產行政主管部門責令限期改正，并可依據《湖南省城市住宅區物業管理條例》第三十五條規定，并處五千元以上五萬元以下的罰款。

第四十二條 在物業管理活動中違反其他法律、法規的，由有關行政主管部門按照相關法律、法規處理。

第四十三條 物業管理主管部門應當建立投訴方受理制度，及時受理并處理業主委員會、業主、使用人或者物業管理企業對違反本辦法規定行為的投訴。

第四十四條 物業管理部門工作人員玩忽職守、弄虛作假、以權謀私的，由其所在單位或上級主管機關給予行政處分；情節嚴重，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十五條 維修基金代管單位違反本辦法規定，挪用維修基金或造成維修基金損失的，由同級政府按有關規定進行處理，并追究直接責任人員和領導人員的行政責任；情節嚴重，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第七章 附 則

第四十六條 寫字樓、商住樓等物業管理可參照本辦法執行。

第四十七條 本辦法由資興市房產管理局負責解釋。

第四十八條 本辦法自發布之日起實施。