白銀市物業管理暫行辦法

市政辦發〔2009〕77號

　　白銀市人民政府辦公室關于印發白銀市物業管理暫行辦法的通知

　　各縣、區人民政府，市政府有關部門，市屬有關企事業單位:

　　《白銀市物業管理暫行辦法》已經市政府常務會議研究通過，現印發你們，請結合實際遵照執行。

　　二○○九年四月三十日

　　白銀市物業管理暫行辦法

　　第一章總 則

　　第一條

　　為規范物業管理服務活動，維護業主、非業主使用人、物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《甘肅省物業管理暫行辦法》的規定，結合白銀實際，制定本辦法。

　　第二條本辦法所稱業主是指物業的所有權人。

　　本辦法所稱物業是指房屋及配套的設施設備和相關場地。

　　本辦法所稱物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、維護和管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條本辦法適用于本市行政區域內的物業管理服務活動。

　　第四條物業管理服務實行業主自治管理與委托物業服務企業專業管理相結合的原則。提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。

　　新建住宅小區應當實行物業管理服務。在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位應當選聘物業服務企業，簽訂書面前期物業服務合同。新建住宅小區供水、供電、供暖、燃氣、通訊等設施未分戶設計安裝、不具備向最終用戶收費條件的，由建設單位負責改造。

　　配套設施不全的舊老住宅小區，應按照“因地制宜、先易后難、以點帶面”的原則，積極創造條件，補充建設或改造，逐步實現規范化的物業管理服務。

　　第五條市房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理服務活動的監督管理工作。

　　縣區房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理服務活動的日常監督管理工作。

　　第六條各部門、各行業應當積極支持物業管理服務行業的發展。

　　發展改革、建設、規劃、物價、民政、環保、城管、園林、公安、勞動保障、地稅、工商、衛生等相關部門應按照各自職責，相互協調，共同做好物業管理服務工作。

　　各街道辦事處、鄉、鎮政府應高度重視物業管理服務，安排專人負責指導和監督本行政區域內的物業管理服務活動，協調物業管理服務與社區服務的關系。

　　物業服務企業按照國家有關規定享受第三產業優惠政策。物業服務企業崗位可按規定享受公益性崗位補貼。

　　第二章業主及業主大會

　　第七條業主在物業管理服務活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

　　(三)提出制定和修改業主規約、業主大會議事規則的建議；

　　(四)參加業主大會會議，行使投票權；

　　(五)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

　　(六)委托代理人參加業主大會；

　　(七)推選業主代表，并享有被推選權；

　　(八)監督業主委員會的工作；

　　(九)監督物業服務企業履行物業服務合同；

　　(十)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

　　(十一)監督住宅共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的使用執行情況；

　　(十二)法律、法規規定的其他權利。

　　第八條業主應當履行下列義務：

　　(一)遵守物業管理服務的法律、法規和規章；

　　(二)遵守業主規約、業主大會議事規則；

　　(三)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　(四)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會做出的決定；

　　(五)按照合同約定按時交納物業服務費用；

　　(六)按照有關規定繳納專項維修資金；

　　(七)配合物業服務企業的管理與服務活動；

　　(八)法律、法規規定的其他義務。

　　第九條

　　沒有選聘物業服務企業的，通過業主大會或業主代表大會和業主委員會對物業實施自治管理。物業管理區域內業主戶數少于100戶的，物業管理的自治組織形式可以由業主自主決定。

　　第十條

　　物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。業主可以書面委托代理人參加業主大會會議。

　　物業管理區域內業主戶數超過100戶的，可以按一定比例推選業主代表參加業主代表大會會議(以下統稱為業主大會)。業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加業主大會。

　　第十一條

　　一個物業管理區域內入住率達50%以上的，或者入住率達30%以上，物業交付使用一年以上，應當依照本辦法規定召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

　　物業所在地的縣區房地產行政主管部門應當會同街道辦事處、鄉、鎮政府指導業主召開首次業主大會。

　　一個物業管理區域只能成立一個業主大會。物業管理區域的劃分，由房地產行政主管部門根據該物業的區域規劃和共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素進行劃定。

　　第十二條

　　業主的投票權數，普通住宅房屋按一戶一票計算；其他物業按照其擁有物業的建筑面積100平方米一票計算，不足100平方米但有單獨房屋產權證的，以100平方米計算，100平方米以上的以100平方米為一個單位四舍五入計算。單個業主的投票權數最高不能超過全部投票權數的30﹪。

　　第十三條業主大會履行下列職責：

　　(一)制訂、修改業主規約和業主大會議事規則；

　　(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

　　(三)選聘、解聘物業服務企業；

　　(四)監督物業服務企業對專項維修資金的使用執行情況，按有關規定決定專項維修資金的續籌方案；

　　(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　(六)決定有關業主共同利益的重大事情；

　　(七)法律、法規規定的其他職責。

　　第十四條

　　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，應當召開業主大會臨時會議。業主委員會在接到業主提議后15日內，應當組織召開業主大會臨時會議。

　　第十五條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主參加。

　　業主大會做出的決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過。業主大會做出制訂和修改業主規約、業主大會議事規則、選聘和解聘物業管理企業、專項維修資金使用和續籌方案等重大決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。

　　業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。業主大會做出的決定應當予以公布。

　　第十六條

　　召開業主大會會議，應當于會議召開15日前通知全體業主。業主大會可以邀請社區居民委員會和人大代表列席會議。業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

　　第十七條業主委員會是業主大會的執行機構，對業主大會負責。業主委員會履行下列職責：

　　(一)召集和主持業主大會會議，報告物業管理服務情況；

　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

　　(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

　　(四)監督業主規約的實施；

　　(五)接受業主、業主大會、房地產行政主管部門的監督；

　　(六)法律、法規規定以及業主大會賦予的其他職責。

　　第十八條

　　業主委員會由業主大會選舉產生。業主委員會人數應當是5-15名的單數，其組成人員不得在物業服務企業中兼職。業主委員會委員每屆任期三年，可以連選連任。

　　業主委員會可以通過選舉產生主任1名和副主任1-2名，業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數委員出席，所做決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。

　　業主委員會不得從事經營活動。

　　第十九條

　　業主大會選舉產生的業主委員會，自選舉產生之日起30日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、業主規約、業主委員會名單等材料向物業所在地的縣區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉、鎮政府備案，并由縣區房地產行政主管部門出具備案證明。

　　第二十條業主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉。

　　原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案、文件、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。

　　第二十一條業主規約是業主共同訂立的有關物業的使用、維護、管理等方面的行為守則，對全體業主和使用人具有約束力。

　　第二十二條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項做出約定。

　　第二十三條業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得做出與物業管理服務無關的決定，不得從事與物業管理服務無關的活動。

　　業主大會、業主委員會做出的決定違反法律、法規規定的，由物業所在地的房地產行政主管部門責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第二十四條在物業管理區域內，業主委員會、物業服務企業、社區居委會應當依法履行各自的職責，密切配合，共同做好物業服務管理和社區建設工作。

　　(一)業主委員會接受業主大會的委托，監督、配合物業服務企業的服務活動；協助公安機關、社區居民委員會做好物業管理區域內的社會治安、社區建設等工作。

　　(二)物業服務企業應依法經營，接受業主委員會的監督，按照合同約定為業主提供服務；聽取社區居民委員會的有關意見，改進服務方式，提高服務質量和水平。

　　(三)社區居委會應當支持物業服務企業的工作，引導業主和物業服務企業將物業服務管理與社區管理相結合。

　　第二十五條首次業主大會工作經費由原建設單位承擔。

　　業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔?？梢詮漠a權屬業主共有的共用部位、共用設施經營收益中列支。

　　業主大會和業主委員會工作經費的籌集、管理、使用等具體事項，由業主大會議事規則規定。

　　業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主監督和質詢。

第三章物業服務企業

　　

　　第二十六條物業服務企業是指依法設立、具有獨立法人資格、獨立核算、自主經營、自負盈虧，并以從事物業服務為主業的企業實體。

　　第二十七條物業服務企業實行資質管理制度。

　　市房地產行政主管部門負責本市三級物業服務企業資質的認定審核工作，對符合條件的物業服務企業頒發相應的資質證書。并接受省建設行政主管部門的指導和監督。

　　第二十八條從事物業管理服務活動的人員應按照國家有關規定，取得職業資格證書，并報市房地產行政主管部門登記備案。

　　第二十九條物業服務企業享有下列權利：

　　(一)依照法律、法規、規章和合同的約定，制定物業服務工作制度；

　　(二)按照價質相符的原則，收取物業服務費用和按規定應收取的其他費用；

　　(三)選聘專業公司承擔專項經營服務業務；

　　(四)開展其他多種經營服務項目，增強企業實力；

　　(五)簽訂的物業服務合同期限屆滿，有權退出該項物業服務。

　　(六)法律、法規規定的其他權利。

　　第三十條物業服務企業應履行下列義務：

　　(一)執行物業管理服務行業規范和服務標準；

　　(二)履行物業服務合同，提供物業服務，維護業主利益；

　　(三)接受業主、業主委員會的監督；

　　(四)在物業管理區域內公示物業管理服務收費項目、標準和收支情況，以及經營共用配套設施的收支情況，接受有關部門的質詢和審計；

　　(五)勸阻違章搭建等其他侵害業主公共利益的行為，勸阻不聽的，及時報告業主委員會和有關行政管理部門；

　　(六)接受政府有關行政主管部門的監督和行業協會的自律管理；

　　(七)協助有關行政管理部門制止違法、違規的行為，維護物業管理區域公共秩序；

　　(八)法律、法規規定的其他義務。

　　第四章前期物業管理

　　第三十一條新建住宅小區在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。

　　住宅物業規劃總建筑面積5萬平方米以上項目，應當實行公開招投標；3萬平方米以上5萬平方米以下(含5萬)項目，可以采用邀請招標的方式；3萬平方米以下(含3萬)或投標人少于3個的項目，在市房地產行政主管部門的監督下，經物業所在地的縣區房地產行政主管部門批準，可以采用協議招標的方式。

　　第三十二條建設單位應當在房地產行政主管部門的監督下，按照以下規定時限完成前期物業管理招投標工作：

　　(一)預售住宅商品房項目應當在申報辦理《商品房預售許可證》之前完成；

　　(二)新建現售住宅商品房項目應當在銷售前30日內完成；

　　(三)非出售的新建住宅物業應當在交付使用前90日內完成；

　　建設單位應當自確定中標之日起30日內，與中標的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同，并報房地產行政主管部門備案。

　　簽訂前期物業服務合同期限不超過三年。三年內業主委員會重新選聘物業服務企業的，前期物業服務合同自然終止。

　　第三十三條前期物業管理服務的主要內容是：

　　(一)建立與業主、物業使用人的聯絡關系；

　　(二)設計管理服務模式，草擬物業服務制度，編寫物業服務規約建議書；

　　(三)建立服務系統和服務網絡；

　　(四)辦理移交承接驗收事宜；

　　(五)在業主大會選聘物業服務企業前，按照《前期物業服務合同》的約定實施物業服務。

　　建設單位應當根據物業服務企業提供的服務，給予物業服務企業相應的經費，具體內容與標準由雙方在前期物業服務合同中約定。

　　第三十四條

　　建設單位應當制定業主臨時規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反規約應當承擔的責任等事項依法做出約定，但不得侵害物業買受人的合法權益。

　　建設單位應當在物業銷售前將業主臨時規約向物業買受人明示，并予以說明。

　　物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時規約予以書面承諾。

　　第三十五條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

　　建設單位選聘的物業服務企業應當與物業買受人簽訂前期物業服務協議。

　　第三十六條業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

　　建設單位應當按照不低于住宅小區總建筑面積2‰的標準配置物業管理服務用房，但最低不能低于40平方米。物業管理服務用房應在地面以上，具備使用功能，其產權屬該住宅小區全體業主共有。

　　建設單位配置的物業管理服務用房包括物業服務企業進行物業管理服務辦公用房、業主委員會辦公用房、業主公共活動用房和物業管理商業用房等。

　　第三十七條物業服務企業承接物業時，應當與委托方按照房地產行政主管部門制定的承接驗收辦法進行承接驗收。

　　第三十八條在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交物業管理用房和下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

　　(三)物業質量保修和物業使用說明資料；

　　(四)物業管理服務所必需的其他資料。

　　建設單位應當在辦理物業承接驗收手續起30日內將以上資料移交給物業服務企業。物業服務企業在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

　　第三十九條物業管理服務活動實行物業服務企業與建設單位相互獨立、脫鉤經營的制度。

　　建設單位的管理人員不得兼任物業服務企業中層以上的管理人員。所建物業辦理了承接驗收手續移交物業服務企業后，建設單位不得干預物業服務企業的經營活動。

　　建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔移交物業的保修責任。在保修期限內，業主和物業服務企業不承擔物業保修范圍內的維修責任。

　　第五章物業管理服務與收費

　　第四十條一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。其中分期建設的物業，只能委托同一物業服務企業管理。

　　物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務委托專業公司實施，但不得將物業的整體或者主要管理服務委托給他人，如因委托造成的損失由物業服務企業承擔。

　　第四十一條物業交付使用后，業主或者業主委員會應當及時選聘物業服務企業，參照建設部統一印制的示范文本，訂立物業服務合同，并在該區域內公示。

　　物業服務合同的主要內容包括：

　　(一)當事人和物業的基本情況；

　　(二)雙方的權利和義務；

　　(三)物業管理服務事項和服務質量要求；

　　(四)物業服務費的標準和收取辦法；

　　(五)物業管理用房的使用、管理和收入分配辦法；

　　(六)專項維修資金使用方面的約定；

　　(七)合同的有效期限、合同終止和解除的約定；

　　(八)違約責任及解決糾紛的途徑；

　　(九)雙方當事人約定的其他事項。

　　第四十二條物業服務事項主要內容包括：

　　(一)物業共用部位和共用設施設備的日常維護和管理；

　　(二)物業管理區域內環境衛生、綠化的日常管理；

　　(三)協助管理物業管理區域內公共秩序、安全防范、消防、交通等事項；

　　(四)物業裝飾裝修管理；

　　(五)應業主要求進行的特約服務；

　　(六)物業檔案資料的管理；

　　(七)物業服務合同約定的其他事項。

　　第四十三條物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應服務。

　　物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。物業服務合同中沒有特別約定的事項，物業服務企業不承擔責任。

　　舊老住宅小區經綜合整治實行物業管理服務的，可根據住宅小區的實際情況和業主的需求訂立物業服務合同，明確相應的服務事項。

　　第四十四條

　　物業服務企業應當在物業服務合同期限滿前90日，以書面形式告知業主委員會，業主委員會接到告知書起30日內，組織召開業主大會討論決定選聘事項。

　　業主大會決定續聘原物業服務企業的，由業主委員會在業主大會會議結束后7日內，與原物業服務企業續簽物業服務合同。

　　業主大會決定重新選聘物業服務企業的，由業主委員會在業主大會會議結束后7日內以書面形式通知原物業服務企業，原物業服務企業在合同期滿后7日內，與業主委員會或新選聘的物業服務企業辦理移交手續，移交物業管理用房、經審計后的費用賬冊以及本辦法第三十八條規定的有關資料等。

　　物業服務企業或業主委員會經過雙方協商一致，可以提前解除物業服務合同。當事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件出現時，解除權人可以解除合同。但應當通知對方，并按上款規定辦理移交手續。

　　物業服務企業或業主委員會單方提出解除物業服務合同，另一方持有異議的，可以請求人民法院或仲裁機構確認解除合同的效力。

　　第四十五條物業服務收費應當遵循合理、公平、公開、質價相符的原則。

　　物業服務收費實行政府指導價和市場調節價：

　　(一)普通住宅及同一物業管理區域內的非住宅物業服務收費實行政府指導價，按價格管理權限由政府價格主管部門會同房地產行政主管部門根據物業的硬件設施、環境和物業服務內容、服務質量、物業規模等因素制定物業服務收費指導價，并定期公布。

　　通過前期物業管理招投標方式確定的物業服務收費，應按價格管理權限報政府價格行政主管部門備案，并作為前期物業服務收費的依據。物業服務企業或建設單位應在物業買賣合同中與物業買受人預先約定收費標準。

　　已成立業主委員會的普通住宅物業服務收費標準，由業主委員會經業主大會同意后，在政府指導價范圍內與物業服務企業在物業服務合同中約定。

　　(二)非普通住宅及非住宅物業的物業服務收費實行市場調節價。

　　前期物業管理服務階段由開發建設單位與物業服務企業在服務合同中約定物業服務費用；已成立業主委員會的，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定物業服務費用。

　　第四十六條

　　業主應當根據物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用，不得以物業服務合同約定以外的事項為理由，遲交或拒交物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，使用人違約的，業主負連帶責任。

　　納入物業管理服務范圍的竣工物業，尚未出售或者因開發建設單位的原因，未按時交給物業買受人的，物業服務費用由建設單位全額交納。

　　已交付給物業買受人的物業，物業服務費用自物業交付次月起計收。業主或者物業使用人未入住或入住后不使用連續超過三個月的房屋，經物業服務企業登記確認后，從第四個月開始，其物業服務費用按不低于收費標準70%的標準繳納。

　　納入物業管理服務范圍的物業發生產權轉移時，原業主或者原物業使用人應到物業服務企業結清物業服務費用和其它費用，買受人或者現物業使用人與物業服務企業簽訂物業服務協議后，再到房地產行政主管部門辦理產權轉移手續。

　　第四十七條物業服務企業收取的物業服務費用主要用于以下事項：

　　(一)物業服務人員的工資、社會保險費和按規定提取的福利費用；

　　(二)物業共用部分、共用設施設備的日常運行、維護費用，但不包括大修、中修費用；

　　(三)物業管理服務區域清潔衛生費用；

　　(四)物業管理服務區域綠化養護費用；

　　(五)物業管理服務區域秩序維護費用；

　　(六)物業服務企業辦公費用；

　　(七)物業服務企業固定資產折舊；

　　(八)物業服務企業合理利潤及稅金；

　　(九)物業服務合同約定的其他事項。

　　第四十八條物業服務企業收費的項目、標準和收支情況，應當按照合同的約定，定期向業主公布，并接受業主委員會的監督和質詢。

　　第四十九條政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門，加強對物業服務收費的監督。

　　第五十條物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的代辦、特約服務項目，服務費用由雙方約定。

　　第五十一條物業管理服務區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向終端用戶收取有關費用，以該用戶計量器具顯示的量值為收費依據。

　　終端用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及通信、有線電視等服務的具有最終合法分戶產權的使用業主。水、電、暖、氣等在業主專有部分以外的管線、網上的損耗由供應單位承擔，不能向業主分攤。

　　上述有關行業，未收費到終端用戶產生的損耗由供應單位承擔，供應單位不得借壟斷行業的優勢，將不合理收費強加于物業服務企業。

　　上述單位向業主或者其它使用人收取服務費用的，可以委托相關物業服務企業代收，雙方簽訂有償服務合同。任何單位不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第五十二條對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當及時勸阻，并及時向有關行政管理部門報告。

　　有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第五十三條

　　物業服務企業應當協助有關部門共同做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　物業服務企業的公共秩序維護人員，應當遵守國家有關規定。應當經過政審、培訓后方可上崗。在維護物業管理服務區域內的公共秩序時，應當積極履行職責，不得侵害業主的合法權益。

　　第五十四條物業使用人在物業管理服務活動中的權利義務由業主和使用人約定，但不得違反法律、法規的規定和業主規約的約定。

　　物業使用人違反本辦法的規定和業主規約的約定，業主應當承擔連帶責任。

第六章物業的使用和維護

　　第五十五條新建住宅小區內的公共配套設施應當按照規劃部門核定的內容實施，不得擅自更改規劃及其使用功能和建筑布局。

　　已列入住宅小區商品房建設成本的公共配套設施，屬于非營業性公共配套設施，除社會公益性配套設施以外，產權屬全體業主所有，由房地產行政主管部門代為登記，開發建設單位不得銷售或以其它方式處置其使用權。

　　未列入住宅小區商品房建設成本的公共配套設施，屬于營業性公共配套設施，產權歸投資人所有，但交付使用后應納入住宅小區統一管理。

　　新建住宅小區的車庫(含機動車和非機動車)屬住宅小區規劃停車位控制指標以內的，按非營業性公共配套設施認定，列入住宅小區商品房建設成本，不得對外銷售，交付使用后，由業主委員會委托物業服務企業統一管理。

　　業主確需改變公共配套設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共配套設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

　　第五十六條

　　新建住宅小區開發建設、銷售單位在商品房銷售中，應將公共配套設施實施計劃在銷售場所公示，并告知購房人；辦理權屬初始登記時，應按公共配套設施的性質進行區分登記。

　　舊老住宅小區經綜合整治實施物業管理服務的，應按有關規定對被占用或閑置的公共配套設施進行清理、清退或調整；根據規劃和小區服務與管理的需要，補建必要的配套設施；用于物業管理服務。

　　第五十七條業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理服務區域內的道路、場地，損害業主利益。

　　因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

　　業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

　　第五十八條

　　供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位，承擔物業管理服務區域內共用管線和設施設備維修、養護責任。委托物業服務企業代為維修、養護的，應當與物業服務企業簽訂委托合同，并支付維修、養護費用。

　　前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當事前通知業主委員會和物業服務企業，并及時恢復原狀。造成損失的，應當予以賠償。

　　第五十九條物業管理服務區域內禁止下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構；

　　(二)擅自改變房屋用途；

　　(三)占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備、擅自改變公共配套設施使用功能；

　　(四)私搭亂建；

　　(五)侵占綠地、毀壞綠化；

　　(六)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

　　(七)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，或者超標準排放污染物、發出超標準的噪聲和振動；

　　(八)未經批準擺設攤點；

　　(九)無序停放車輛；

　　(十)在建筑物或者構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

　　(十一)利用物業從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動；

　　(十二)在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施；

　　(十三)法律、法規和業主規約禁止的其他行為。

　　第六十條業主、使用人裝飾裝修房屋時，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主、使用人。

　　物業服務企業發現業主、使用人擅自損壞房屋結構行為的，應當及時勸阻，并及時向房地產行政管理部門報告。

　　第六十一條物業出現危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用等情況時，業主應當配合物業服務企業及時維修養護。

　　物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備進行維修養護時，相關業主和使用人必須給予配合。因阻撓維修養護造成物業損壞或者財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。

　　第六十二條房屋在國家規定的保修期滿以后的維修責任，按照下列規定承擔：

　　(一)房屋室內非共用部位和非共用設施設備，由業主自行維修；

　　(二)房屋的共用部位和共用設施設備，由業主或業主委員會委托物業服務企業或其他專業維修單位進行維修，費用由全體業主共同承擔。

　　第六十三條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照有關規定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬于業主所有。如遇房屋拆遷，整體改造或因不可抗力等因素致使房屋毀壞、滅失的，尚未支付使用的，應當全額退還業主，部分支付使用的，將剩余部分退還業主。如遇有房屋所有權轉讓等變更情形的，則實行“維修資金隨房走”的原則，負責管理專項維修資金的部門應及時辦理相關手續。

　　專項維修資金用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，其存儲利息應當轉入專項維修資金滾存使用，不得挪作他用。

　　未歸集專項維修資金的住宅小區，其專項維修資金的收繳，成立業主委員會的，由業主委員會委托相應的物業服務企業代收歸集；尚未成立業主委員會的，房地產行政管理部門在征得占總人數三分之二以上的業主同意后，委托相應的物業服務企業代收歸集。住宅用房每月每平方米按0.1-0.2元的標準繳納歸集，非住宅用房每月每平方米按0.2-0.3元的標準繳納歸集。

　　委托相關物業服務企業代收歸集到的專項維修資金，嚴格按照財政部和建設部聯合發布的《住宅專項維修資金管理辦法》的有關規定管理和使用。

　　政府設立物業應急和維修專項資金，專門用于物業應急維修和管理。

　　第六十四條

　　物業服務企業利用業主共有的公共配套設施進行經營的，應當在征得相關業主、業主委員會的書面同意后，按照規定辦理有關手續。其收益在扣除物業服務企業代辦費用后，應當將收益全部用于補貼物業管理公共服務費，但合同另有約定的除外。

　　第七章罰 則

　　

　　第六十五條

　　住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，根據國務院《物業管理條例》第五十七條規定，由房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

　　第六十六條

　　建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，根據國務院《物業管理條例》第五十八條規定，由房地產行政主管部門責令限期改正，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十七條

　　建設單位、物業服務企業不移交有關資料的，根據國務院《物業管理條例》第五十九條規定，由房地產行政主管部門責令其限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　第六十八條

　　未取得資質證書從事物業管理服務的，根據國務院《物業管理條例》第六十條規定，由房地產行政主管部門責令其停止活動，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并吊銷資質證書。

　　第六十九條

　　違反本辦法第五十九條規定的禁止行為之一的，由房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款，所得收益，用于物業管理服務區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按業主大會的決定使用。

　　個人違反本辦法第五十九條規定的禁止行為之一的，處500元以上5000元以下的罰款，單位違反本辦法第五十九條規定的禁止行為之一的，處1萬元以上10萬元以下的罰款

　　第七十條未按照規定交納專項維修資金的，由房地產行政主管部門責令其限期補交；逾期仍不交納的，每日按應繳納額1‰加收滯納金，并可向人民法院提起訴訟。

　　根據國務院《物業管理條例》第六十三條規定，挪用專項維修資金的，由房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，并處挪用數額2倍以下的罰款；物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，可以吊銷其資質證書。

　　第七十一條

　　建設單位在物業管理服務區域內不按照規定落實必要的物業管理用房的，根據國務院《物業管理條例》第六十四條規定，由房地產行政主管部門責令其限期改正，給予警告，并處10萬元以上50萬元以下罰款。

　　第七十二條

　　違反本辦法的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房用途的，根據國務院《物業管理條例》第六十五條規定，由房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

　　第七十三條

　　違反物業服務合同約定，業主逾期不繳納物業服務費用的，業主委員會和物業服務企業應當督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業服務企業可以每日按應交納額5‰加收滯納金，并可向人民法院提起訴訟。

　　第七十四條業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規規定的活動，尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第七十五條

　　房地產行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，根據國務院《物業管理條例》第六十九條規定，尚不構成犯罪的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分。

　　第八章附 則

　　

　　第七十六條本辦法有效期為5年，有效期滿自行失效

　　第七十七條本辦法由白銀市房地產管理局負責解釋。

　　第七十八條 本辦法自發布之日起施行，過去制定的有關規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。