綏化市物業管理暫行辦法

發布部門: 黑龍江省綏化市人民政府
發布文號: 綏政發[2006]87號

北林區人民政府，開發區管委會，市政府各直屬單位：
　　經市政府同意，現將《綏化市物業管理暫行辦法》印發給你們，望認真貫徹執行。
二○○七年一月五日

綏化市物業管理暫行辦法

　　為了加強我市市區的物業管理工作，規范物業管理市場，切實維護廣大業主和物業管理企業合法權益，根據國務院《物業管理條例》和建設部、省有關規定，結合我市實際，特制定本辦法。
　　一、管理職責
　　(一)市建設局是我市物業管理工作的行政主管部門。市公用事業管理處具體負責市本級物業管理活動的監督管理工作。
　　街道辦事處、社區居民委員會應當指導和監督業主大會、業主委員會依法履行職責，協調業主與業主、業主與物業管理企業之間的矛盾糾紛。
　　(二)電業、水務、規劃、環保、衛生、工商、物價、民政、公安、城市管理行政執法等有關部門應在各自職責范圍內協調做好物業管理工作。
　　(三)物業管理企業按照物業服務合同約定進行物業管理，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護和管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，并接受有關部門的檢查、指導和監督。社區居民委員會、業主委員會和物業管理企業在工作中應當相互協作，相互配合。推行居委會、業主委員會、物業管理企業三方合力的管理模式，形成市、區、街道三級管理網絡。
　　(四)物業管理企業應逐步實行市場化、社會化、專業化的服務方式，并遵循自主經營、自負盈虧、有償服務、微利經營的原則，使所經營的物業達到保值、增值，解決購房者后顧之憂，杜絕“一年新、二年舊、三年破”現象發生。通過物業管理服務的規范化，促進房地產業健康發展，促進社會和諧進步，實現多贏局面。
　　二、業主大會和業主委員會
　　(五)符合業主大會成立條件的物業管理區域，建設單位(含公有住房出售單位)應當在街道辦事處的組織和公用事業管理處的指導下組織成立業主大會籌備組。
　　(六)新建住宅小區入住率超過50%即可成立業主大會并選舉產生業主委員會。首次業主大會由建設單位牽頭，建設單位、街道辦事處、業主代表組成業主大會籌備組按照法定程序召開業主大會。業主代表由建設單位和街道辦事處組織業主推薦產生。
　　(七)對建設單位已經撤走或建設單位牽頭有困難的老、舊小區，首屆業主大會由街道辦事處和物業管理企業牽頭成立籌備組，召開業主大會，選舉產生業主委員會。
　　(八)業主大會召開首次會議，應當在候選人名單中選舉產生業主委員會。業主委員會的候選人產生辦法及名單由籌備組決定，并在業主大會會議召開前在小區內公示10天以上。
　　(九)業主大會可以采用集體討論的形式，或采用書面征求意見的形式，但應當有物業管理區域內1/〖KG*2〗2以上持有投票權的業主參加。
　　采用書面征求意見的形式，應當將業主公約和業主大會議事規則(草案)和業主委員會委員候選人選票入戶送交業主并由其簽字確認。小區較大的，可以按單元推選代表組成業主代表大會。
　　(十)業主委員會應當由5－15名單數業主組成，其成員不得從事本物業管理區域內的物業管理服務或相關利益的經營活動。業主委員會委員每屆任期由業主大會確定，最長不得超過3年，可以連選連任。
　　(十一)社區居民委員會對業主委員會具有監督管理職責，對成立業主委員會的小區派一名代表參與業主委員會工作，協調處理小區事務。
　　(十二)現有居住在物業管理區域內的公房使用人與物業管理企業之間形成物業服務合同關系的，該公房使用人的權利義務等同于業主。
　　(十三)業主投票權實行住宅房屋一套一投票權，非住宅房屋每100平方米一投票權。100平方米以下每證一投票權；100平方米以上，每100平方米加一個投票權。單個業主所占的投票權數最高不超過全部投票權數的30%。
　　業主的投票權可委托物業使用人行使，但物業使用人不具有業主代表和業主委員會委員的被選舉權。
　　(十四)分期建設的住宅小區在首個組團入住率超過50%即可召開業主大會并選舉產生業主委員會，但業主委員會成員不超過5人，以后每期建成入住后按入住戶精選比例相應的再增選業主委員會成員。
　　(十五)業主委員會任期屆滿2個月前，應在市公用事業管理處、街道辦事處的指導和監督下由原業主委員會牽頭組織召開業主大會進行換屆選舉，選舉新的業主委員會后與原業主委員會在任期屆滿之日起10日內，辦理好交接手續。
　　任期屆滿，原業主委員會無法牽頭進行換屆選舉的，所在街道辦事處應當牽頭召開業主大會會議進行換屆選舉。
　　(十六)業主委員會應當自組建、換屆、改選等產生之日起30日內，將業主委員會有關資料報市公用事業管理處備案，并以書面形式告知物業所在地的街道辦事處和社區居民委員會。業主委員會備案資料包括：
　　1.業主委員會委員登記表；
　　2.業主大會議事規則；
　　3.業主公約；
　　4.業主大會籌備組的公示資料；
　　5.業主委員會委員候選人的公示資料；
　　6.業主委員會委員候選人選票；
　　7.業主委員會委員的房屋所有權有關證明復印件；
　　8.業主大會及業主委員會會議記錄。
　　前款規定的業主委員會備案事項發生變更的，應當在30日內以書面形式告知市公用事業管理處進行變更登記。
　　(十七)選舉出的業主委員會經市公用事業管理處備案后，發放備案證書憑備案證書刻制印章。
　　業主委員會違反印章使用管理規定的，由責任人承擔相應責任。
　　(十八)業主大會、業主委員會的辦公費用以及業主委員會委員津貼的籌集、管理和使用辦法，由業主大會確定。
　　業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢監督。
　　(十九)在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當接受社區居民委員會指導、管理和監督，積極配合相關社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作。業主大會應每年召開一次。召開業主大會會議時業主委員會應當告知街道辦事處、社區居民委員會并認真聽取其建議。同時，業主大會作出的決定應當告知相關社區居民委員會和街道辦事處。
　　(二十)提倡業主大會按照前期物業管理選聘物業企業的方式選聘具有相應資質的物業管理
　　企業實行物業管理。
　　三、物業配套設施設備
　　(二十一)規劃部門在對新建住宅小區進行規劃審批時，應當確保住宅小區公共配套設施的規劃設計按要求進行規劃，在驗收時進行嚴格把關，使公共配套設施按規劃要求建成。
　　(二十二)建設單位應按規定配套建設物業管理用房、物業共用部位、共用設施設備，并按照國家規定的保修范圍和保修期限承擔物業的保修責任。業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權和使用權，建設單位不得擅自處分。小區竣工驗收后，建設單位應通過公用事業管理處將物業管理用房移交給業主。
　　(二十三)建設單位應在新建物業管理區域內配置物業管理辦公用房。建筑面積2萬平方米以下，配置不低于50平方米的物業管理用房；建筑面積2萬平方米至5萬平方米，配置不低于100平方米的物業管理用房；建筑面積在5萬平方米以上按照0.2%提供，但最高不超過300平方米。提供的物業管理用房應為地上獨立成套房屋，并具有水、電等基本功能。物業管理用房屬建設單位無償提供，產權屬全體業主共同共有。未經業主大會同意，開發建設單位、物業管理企業不得將物業管理用房轉讓、出租或者挪作他用。業主大會成立后，10－15%的物業管理用房由業主委員會辦公使用。
　　(二十四)物業管理區域內的物業管理用房、共用部位、共用設施設備不得轉讓、抵押。
　　(二十五)按照規劃建設的共用設施設備不得改變用途。
　　業主委員會可以按照業主大會的決定將共用設施設備交由物業管理企業按照物業服務合同約定經營。
　　(二十六)物業管理部門應對建成后的物業管理小區配套設施進行驗收，未經驗收或驗收不合格的不予實施物業管理。
　　四、前期物業管理
　　(二十七)新開發建設的住宅小區，建設單位應當通過招投標選聘具有相應資質的物業管理企業實施前期物業管理；投標人少于3個或者住宅規模較小，經市公用事業管理處批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。在物業出售時，建設單位選聘的物業管理企業應與物業買受人簽訂物業管理協議。
　　(二十八)前期物業管理招投標活動應當按照建設部《前期物業管理招投標管理暫行辦法》有關規定執行。
　　(二十九)新建住宅小區竣工后，開發建設單位應當向市公用事業管理處移交下列資料實行
　　統一管理：
　　1.住宅小區規劃圖，竣工總平面圖；
　　2.單位建筑、結構、設備竣工圖；
　　3.配套設施、地下管網竣工圖；
　　4.城市規劃驗收合格證書和工程質量備案證書復印件；
　　5.業主及房屋面積清冊；
　　6.小區綜合驗收合格證書；
　　7.物業質量保證文件及物業使用說明文件；
　　8.其他必要的資料。
　　五、物業管理企業
　　(三十)物業管理企業要樹立服務意識、誠信意識和品牌意識。要把解決投訴問題作為樹品牌、塑形象的重要工作抓好，不許推諉扯皮，將矛盾上交政府。對于不積極、不主動解決投訴問題的物業企業要進行曝光，并與資質年審掛鉤。
　　(三十一)物業管理企業要與相關部門密切配合，積極參與所服務小區業主委員會的組建工作，對于不支持、不配合、甚至破壞業委會組建工作的物業企業不予資質年審，解決物業管理主體失衡問題。
　　(三十二)物業管理企業承接物業管理項目時，應當按照有關規定簽訂前期物業服務合同或物業服務合同，物業服務合同應當自簽訂之日起30日內向市公用事業管理處備案。不簽訂合同的不得從事物業管理經營活動，合同期限不允許超過3年。
　　(三十三)物業管理企業退出物業管理項目程序。
　　1.合同期滿物業企業不再續約的退出程序。
　　物業管理服務合同期滿，物業管理企業不再續約或者提前解除合同，應當按照下列程序做好銜接工作
　　(1)在解除合同3個月前，物業管理企業應當將擬退出原因、退出時間以書面形式告知業主委員會，并以書面形式在物業管理區域內公告15天。物業管理企業應當將擬退出原因、退出時間以書面形式報送市公用事業管理處備案，填寫《物業管理企業退出項目管理情況登記表》，并書面告知街道辦事處和社區居民委員會。如物業企業告知時間至合同期滿之日不足3個月，則物業企業必須從告知之日起滿3個月后方可退出。合同期滿以后所發生的物業服務費減半收取。
　　(2)物業管理企業應當繼續按照合同約定做好服務，積極協助業主大會選聘新的物業管理企業。業主應當按時交納物業管理服務費至合同終止之日。
　　(3)在解除合同1個月前，物業管理企業應當公布物業管理服務費的收入、支出狀況，并將超收的費用退還給業主。
　　2.合同期滿業主不再續約或合同期內提前解除合同的退出程序。
　　物業管理服務合同期滿，業主大會不再續約或者合同期內業主大會提前解除合同，業主大會重新選聘新物業管理企業接管的，應當按照下列程序做好銜接工作：
　　(1)在解除合同3個月前，業主委員會應當組織召開業主大會。在召開業主大會15日前，將會議通知及確定物業管理企業事宜以書面材料送交與會人員并以書面形式在物業管理區域內公告。
　　(2)業主委員會應在業主大會召開3日前，就續約或解聘等事宜書面征求業主意見。業主的贊同、反對、棄權的具體票數和書面意見應當由本人簽字。經三分之二投票權數表決通過不再續約或提前解聘的，業主委員會應當在業主大會作出決議后3日內，將解聘原因和時間書面告知物業管理企業，并在物業管理區域內公告。業主應當按時交納物業管理服務費至合同終止之日。業主委員會將解聘原因、解聘時間和表決結果以書面形式報送市公用事業管理處備案。
　　3.無物業企業接管的銜接程序。
　　因物業管理服務合同期滿雙方當事人不再續約或提前解除合同，無新物業管理企業接管的，應當按照下列程序做好銜接工作：
　　(1)在解除合同2個月前，業主或業主大會仍未選聘到新物業管理企業，原物業管理企業應當以書面形式報告市公用事業管理處，并告知街道辦事處和社區居民委員會。
　　(2)市公用事業管理處接到物業管理企業報告后5個工作日內，應當會同街道辦事處到物業小區聽取業主委員會和業主及物業管理企業的意見，并就繼續管理服務做好協調溝通工作。
　　(3)暫時未選聘新物業管理企業的，小區有業主委員會的，由業主委員會自管，然后逐步再選聘物業企業接管；小區無業主委員會的，由社區居民委員會接管，市公用事業管理處幫助指導小區成立業主委員會，再選聘物業管理企業接管。
　　4.退出前應辦理的移交事宜。
　　物業管理企業應當在合同終止之日起10日內，向業主委員會辦理下列移交事宜：
　　(1)物業管理服務費、場地占用費、利用物業共用設施所得收益等余額和財務賬冊；
　　(2)物業檔案資料；
　　(3)物業管理服務用房、場地和屬于業主共同所有的其他財物；
　　(4)商品住宅維修基金明細賬目和明細臺賬。
　　5.業主、業主大會與被解聘的物業管理企業如有經濟糾紛，物業管理企業占用物業共用部分共用設施不撤走，業主、業主委員會、可向人民法院起訴，在特殊情況下法院可以先預執行。訴訟期間，原物業管理企業應當繼續承擔小區物業管理服務和職責，以維護物業小區秩序正常。
　　6.對惡意棄管的物業企業，堅決依法取締。物業企業資質證書和經理崗位證書同時注銷，永遠不許進入物業市場。
　　7.物業企業被解聘后，必須按規定程序和時間退出，不許以欠費為由拒絕撤出，更不許搞破壞性活動，否則依法論處。
　　8.原物業企業撤出時必須與業主委員會或在業主委員會監督下與新接管的物業企業對物業公共部分、共用設施、設備進行查驗。查驗時業主委員會應制做查驗記錄。查驗記錄應包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等，并由查驗人簽字。雙方有爭議的應載明爭議內容，并明確解決辦法。
　　(三十四)物業管理企業要按照《物業管理條例》的要求履行義務，規范服務行為，嚴格按照服務標準盡職盡責。
　　(三十五)建設行政主管部門應當嚴格按照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的有關規定，加強對物業管理企業的監督和檢查。無故不參加年檢、不服務、少服務或服務不到位、經常造成業主上訪，將把企業行為記錄在信用檔案，并視情節依法進行處罰，直至注銷其物業企業資質。
　　六、物業服務收費
　　(三十六)住宅小區物業服務分等級收費，各等級價格實行政府指導價，各物業企業執行時可根據服務質量實行上下浮動，向上浮動幅度為20%，向下浮動不限。物業服務收費按建筑面積計收，具體收費標準由業主、業主委員會與物業管理企業在物業服務合同中約定。
　　(三十七)非住宅的物業服務收費，實行市場調節價。價格標準由業主與物業管理企業，根據服務內容和質量在物業服務合同中約定。
　　(三十八)業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
　　(三十九)物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
　　(四十)物業管理區域內，供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。供水部門直接向達到一戶一表、水表出戶、分戶計量標準，并通過供水部門驗收的用水戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可以向委托單位收取手續費，委托方與被委托方簽定委托合同，不得向業主收取額外費用。物業企業不允許以任何理由斷水、斷電、斷氣，否則依法論處，并賠償由此造成的一切損失。物業企業代收的費用有欠費現象可報告委托方，由委托方依法追繳。新建住宅小區，建設單位應當向供水、供電、供氣、供熱單位申請一戶一表，已建成的未實行一戶一表的住宅小區應當逐步改造，實行一戶一表，物業管理企業自用部分產生的水、電、氣、熱等費用由物業管理企業承擔；共用部位、共用設施設備產生的水、電、氣、熱等費用由業主承擔。
　　七、小區物業服務等級評定
　　(四十一)住宅小區物業服務等級確定的主要依據。住宅小區物業管理服務分四個等級。等級確定主要參考物業小區基礎條件(主要包括小區環境、綠化、監控、體育娛樂設施)、物業管理企業的服務內容和標準。通過對物業企業的基本要求，房屋管理水平、共用設施設備維修養護、協助維護公共秩序、保潔、綠化、管理水平來確定。
　　(四十二)住宅小區物業服務等級確定辦法。
　　1.新建商品房出售前，由中標或經物業主管部門批準協議委托的物業管理企業與開發建設單位簽訂《前期物業管理服務合同》，到市公用事業管理處提出住宅小區物業管理服務等級確認申請，由市公用事業管理處依據《綏化市住宅小區物業管理服務等級標準》，核定前期物業服務等級。開發建設單位在售房時應明示物業管理服務等級。
　　2.舊有住宅小區物業管理服務等級評定辦法是，先由物業管理企業依據《綏化市住宅小區物業管理服務等級標準》的基礎條件、基本要求、房屋管理、共用設施設備維修養護、協助維護公共秩序、保潔服務和綠化養護管理水平等內容，向市公用事業管理處提出物業管理服務等級確認申請，由市公用事業管理處核定后，通報小區業主委員會，并在小區內公示。
　　(四十三)申請核定物業服務等級時應提供下列資料：
　　1.《綏化市住宅小區物業管理服務等級申請表》；
　　2.《工商營業執照》和《物業管理企業資質證書》正、副本及復印件；
　　3.物業管理服務方案；
　　4.經規劃部門審定的住宅小區總平面圖及規劃設計方案；
　　5.住宅小區竣工驗收資料。
　　(四十四)其他說明的問題。
　　1.不具備物業管理條件的小區，如單體住宅樓等住宅小區，不能確定物業服務等級的，由業主、業主委員會按照市場條件自行確定。
　　2.單位、個人管理服務的住宅小區，不參加小區物業服務等級評定。
　　3.住宅小區物業服務等級評定后，由物業管理企業到市物價部門辦理收費許可證。
　　八、物業的使用與維護
　　(四十五)業主或物業使用人裝飾裝修房屋，應當事先書面告知物業管理企業；物業管理企業應當對業主裝飾裝修房屋進行指導和監督。物業管理企業應當與業主或物業使用人簽訂房屋裝飾裝修協議，明確房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，后到有關部門辦理審批手續。
　　(四十六)物業出租的，業主應當在簽訂物業租賃合同時，將物業承租人、出租期限、物業服務費交納約定等情況書面告知業主委員會和物業管理企業。
　　(四十七)物業維修、更新的費用，按照下列規定承擔：
　　1.保修期滿后物業自用部位和自用設備的維修、更新、改造費用，由業主承擔；
　　2.保修期滿后物業共用部位和共用設施設備的日常維護費用，在業主繳納的物業服務費中支出。大修、中修、更新、改造費用，在專項維修資金中列支；
　　3.物業共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由損壞責任人承擔；
　　(四十八)住宅小區內房屋及配套設施的維修養護，物業管理單位與各專業管理部門按下列分工劃分職責：
　　1.供電設施：進戶線以內的，由業主負責；以外的，由電業部門負責；
　　2.自來水管線：用戶進戶管道以內用水設施由業主負責；進戶管道以外至檢查井以內，由物業管理單位負責；以外的，由自來水公司負責；
　　3.下水管道：住宅小區內的檢查井、化糞池及管線(不含市政管線)，由物業管理單位負責；以外的，由市政部門負責；
　　4.通訊管線：樓內電話預埋管線及其他管線均由通訊部門負責；
　　5.有線電視管線：樓內有線電視預埋管線和其他管線由有線電視單位負責；
　　6.供熱設施的運營、維修和養護責任，按照下列規定劃分：
　　(1)熱源單位廠區內的供熱設施，由熱源單位負責；
　　(2)熱源單位廠區外至居民室外的供熱設施，由供熱單位負責。
　　(四十九)物業共用部位、共用設施設備維修、更新時，相鄰業主、物業使用人應當予以配合；因相鄰業主、物業使用人阻撓維修、更新造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。因物業共用部位、共用設施設備維修、更新造成相鄰業主、物業使用人的自用部位或者其他財產損失的，責任人應當負責賠償。
　　(五十)專項維修資金的歸集管理。
　　1.專項維修資金用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的中大修、更新和改造。
　　2.該項維修資金屬業主所有，不許挪作他用。收取標準按國家和省的有關規定執行。
　　3.購買人與售房單位應當簽訂有關維修基金繳交約定。由開發建設單位代為收繳，并及時足額交到市公用事業管理處專管賬戶，否則不予辦理小區綜合竣工驗收手續，房產部門不予辦理產權登記確認手續，不予發放產權證書。房產測繪面積多于維修資金繳費證明載明的建筑面積的，超出部分(沒有交維修資金部分)不予辦理產權確認，由開發建設單位代為補交后方可給予產權確認。
　　4.對于既有商品住宅，已成立業主委員會的，由業主委員會組織召開業主大會，確定歸集維修資金繳交方式，主動到市公用事業管理處繳交。沒有成立業主委員會的，由全體業主召開會議，確定如何繳交。既有房屋在產權變更時收繳維修資金，否則不予辦理產權變更手續。
　　5.對于不代收維修資金的開發企業，取消其下一開發年度的預售資格。對于代收后不上繳、侵占、挪用維修資金的依法追究有關責任。
　　九、其他
　　(五十一)本辦法自2007年1月1日起施行。