日照市住宅小區物業管理等級服務標準

日照市物價局、日照市規劃建設委員會關于印發《日照市住宅小區物業管理等級服務標準（試行）》的通知
日價費發【2005】22號

各物業管理企業：
為規范我市物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法利益，提高物業管理水平，促進物業管理行業健康發展，根據《物業管理條例》和《山東省物業服務收費管理實施辦法》的規定，結合實際，經研究確定我市物業管理服務等級標準及有關事項如下：
一、本通知所規定的等級收費標準，適用于市區范圍內的各類住宅小區和高級住宅、別墅等物業服務收費。
二、居民住宅小區物業管理收費等級收費標準為：
一級：每月每平方米建筑面積1.0——2.0元
二級：每月每平方米建筑面積0.5——0.8元
三級：每月每平方米建筑面積0.25——0.35元
四級：每月每平方米建筑面積0.15——0.25元
三|根據物業管理企業按照物業服務合同約定，對小區內房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序。
四、寫字樓、工業區、商場（商埠）、賓館（酒店）等非住宅提供公共服務，其收費實行市場調節價，收費標準由當事人雙方合同約定。
五、收費登記申報、評定工作的時間要求。物業管理服務收費登記申報工作在每年3月1日—31日和6月1日—30日分兩次由物業管理企業進行申報。物業管理服務收費等級的評定，由價格主管部門會同同級建設行政主管部門按照《日照市住宅小區物業管理等級服務評定標準（試行）》組織評審，并對企業申請評定的項目按照得分多少確定等級。
六、物業管理企業根據評定等級，向價格主管部門提出收費申請、附資質證書、營業執照等有關資料，鏡價格主管部門審批后，方可收費
七、住宅小區內的辦公、商業、餐飲用房服務收費標準可高于同一小區住宅收費標準。辦公、商業用房不超過60%；餐飲用房不超過80%。
八、業主已購房屋并以辦理了手續未住的，經物業管理企業確認后，其物業管理服務費可按物業管理服務收費標準的80%繳納。
九、小區內機動車輛看官費用報價格主管部門審批。
十、本通知自發布之日起執行。


日照市住宅小區物業管理等級服務評定標準
（試行）
一、管理運作（11分）
　　1、有專業物業管理機構，實行綜合一體化管理。（1分）
2、按《物業管理條例》等法規規定配有規定面積的物業管理用房，辦公場所整潔、有序。（1分）
3、物業管理專項維修基金已建立，其管理、使用、續籌符合有關規定。（1分）
4、物業管理企業與業主委員會或委托管理單位簽有規范性物業管理合同，雙方責、權、利明確。（2分）
5、各項管理制度完善：（2分）
（1）物業管理企業建立健全各項管理制度、各崗位工作標準，并制定具體的落實措施和考核；
（2）各類人員崗位責任制；
（3）業主公約、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定等各項公眾管理制度完善；
（4）有完善的管理工作流程。
6、檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便：（2分）
（1） 小區驗收移交檔案資料；
（2） 房屋維修檔案資料；
（3） 裝修管理檔案資料；
（4） 公共設施、設備運行維修檔案資料；
（5） 完善配套、維修工程檔案資料；
（6） 建立住戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊；
（7） 其他資料。
7、物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段，并能有效運用。（2分）
二、房屋的管理及維修養護（17分）
1、房屋外觀完好、立面整潔，無重大缺損、妨礙市容和觀瞻等現象。封閉陽臺基本統一；防盜網、空調架安裝統一有序，外墻無銹跡，無安全隱患；室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統一美觀，無安全隱患或破損；外墻裝飾無破損或污跡等。（4分）
2、房屋裝飾裝修管理制度完善，符合規定，無違章裝修，無亂搭建，無亂張貼懸掛等。（3.5分）
3、房屋本體公用設施整潔，公用樓梯、天臺、通道等共用部位無亂占用現象。（3分）
4、無擅自改變房屋用途。小區內棟號有明顯標志，小區入口處和主要路口公共地方有引路標識圖。（1.5分）
5、堅持房屋修繕制度、管理處值班制度和便民報修措施，并建立回訪制度和回訪記錄，維修服務滿意率90%。（3分）
6、房屋完好率達到98%以上。房屋零修、急修及時率達到99%以上。維修質量合格率達到100%。（2分）
三、保安消防及車輛管理（12分）
1、小區基本實行封閉式管理，有專業保安隊伍，實行24小時值班和巡邏制度；安全護衛人員有統一著裝、佩戴明顯標志，熟悉轄區情況，認真負責，文明值勤、言行規范。（3.5分）
2、消防設施設備完好無損，可隨時啟用，制定消防應急預案。（1.5分）
3、可能危及住戶安全處有明顯標識和防范措施。（1分）
4、發生違反小區管理制度的，能夠及時予以勸阻。本年度內無因管理公司責任造成重大刑事案件和重大火災事故。（1分）
5、停車場管理制度落實，設有專職人員，車輛進入設卡，實行車位有償使用和保管區分制度，車輛進出有登記，本年度無因管理公司責任造成車輛損壞或丟失。（1.5分）
6、機動車輛管理制度完善，管理責任明確，車輛進出、停放有序，無違章行駛及停放。（1.5分）
7、非機動車輛管理制度完善，管理有序，停放整齊。（2分）
四、環境衛生管理（11分）
1、小區實行標準化清掃、保潔，無衛生死角；有清潔隊伍，管理制度完善。（3分）
2、環衛設備齊全完好，有垃圾收集設施、中轉設施，垃圾日產日清。（3分）
3、整體環境及環衛設施隨時保持清潔、定期進行消毒，積極開展滅鼠除害工作。（3分）
4、小區道路等公共場地無紙屑、煙頭等廢棄物。（1分）
5、五違反規定飼養家禽、家畜及寵物的現象。（1分）
五、園林綠化管理（12分）
1、有綠化專業人員、必備的綠化專業機械，管理制度落實。（2分）
2、小區內綠地布局合理，花草樹木與建筑小品配置得當。綠地無雜物，無改變使用用途和破壞、侵占等現象（5分）
3、花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，死亡樹木補栽及時，無病蟲害，無踐踏折損現象，無大面積黃土裸露。（3分）
4、綠化管理設施、設備完好，水源有保障。（2分）
六、公用設施、設備、場所（地）（11分）
1、小區所有公共設備圖紙資料齊全，管理規范，公用配套設施、設備、場所（地）達到規劃標準，無缺漏或違章私改原規劃現象，無擅自侵占公用設施或場地，運營正常、方便居民、公共設施完好率達到95%以上。（4分）
2、道路暢通無損壞，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行。（1.5分）
3、供電、供水、供氣、通訊管線及設施完好，其運行、使用及維護按規定要求有記錄，無事故隱患；二次供水有嚴密的管理設施，供水符合衛生標準、無二次污染及隱患。（1分）
4、排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現象。（1.5分）
七、區內商業網點管理和經營服務（6分）
1、商鋪無違章裝修、亂搭建、亂懸掛張貼；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，保持整潔統一美觀，無安全隱患和破損。（1分）
2、門前三包落實好，鋪面整潔，無亂丟垃圾，無污水等。（1分）
3、排放油煙、噪音等符合環保標準，無存放有毒有害物質。（1分）
4、多種經營效果好，有償服務項目 收費公開合理，無違反規定亂收費。（1分）
5、小區開展了代收代繳有關費用及其他便民服務，收取的物業費及代收水、電、氣、通訊等費用按規定進行公示。（2分）
八、管理人員素質（7分）
1、物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗；工作人員培訓有計劃、有考核、有記錄，制度落實好。（1分）
2、物業管理企業工作人員服務態度和藹、用語規范、耐心熱情。（1.5分）
3、有規定數量的持證上崗人員。（1分）
4、有各類人員業績和工作量考核制度，考核記錄完善。（2分）
5、物業管理企業工作人員熟悉物業轄區內情況和本崗位責任制、考核標準，服務意識和態度好，敬業精神強。（1.5）
九、精神文明建設（6分）
1、健全并落實各項精神文明建設、社區文化、社區服務制度。（1分）
2、建立宣傳教育學習園地，并有房屋及設施設備管理、裝修管理、消防知識、社區文化等宣傳方面記錄或專欄，有相應的各種文化體育活動、服務場所（地）。（3分）
3、積極開展文明健康的社區文化活動。（2分）
十、投訴處理及用戶評議（7分）
1、持一、二、三、（暫定）資質證書的單位，年有效投訴率分別在1%、1.5%、2%、2.5%以下，處理率95%以上，回訪率95%以上。（2分）
2、設立“一站式”業務受理中心，辦理業戶保修、咨詢和投訴等業務。業務受理中心公開業務受理電話，實行24小時值班，接到業戶報修、投訴等業務后，能夠立即做好登記并按照規定程序辦理。用戶對小區管理服務的評議滿意率達到90%以上。（3分）
十一、等級評分標準：
　　95分（含）以上為一級；85分（含）至95分為二級；75分（含）至85分為三級；65分（含）至75分為四級；65分以下限期整改，重新評定，否則不得收費。小區物業管理收費標準根據評定分值所對應的等級收費標準確定。