白山市區住宅小區物業管理服務政府指導價格

為規范物業服務收費行為，保障業主、房屋使用人和物業管理企業的合法權益。根據《吉林省物業服務收費管理實施細則》，白山市發改委和房地產管理局制定了《白山市區住宅小區物業管理服務政府指導價格》，從2005年10月1日起，在市區實行住宅小區物業管理服務等級收費。
一、物業服務收費
物業服務收費是指物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或者物業使用人提供服務收取綜合費用。物業服務價格應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
二、為什么要對住宅小區實行物業服務等級收費管理
實行住宅小區物業服務等級收費管理，建立質價相符物業服務機制，有利于促進物業管理規范發展。一是可以根據業主的不同需求，為業主提供多層次，綜合性的有償服務。二是能夠發揮物業最大使用功能，使房屋得到保值、增值。三是有利于加強物業市場專業化管理，提高物業管理企業服務質量和管理水平。四是引導業主樹立正確等價有償的消費觀念。五是為廣大居民提供一個整潔、文明、安全、舒適的居住環境。
三、白山市區住宅小區物業管理服務政府指導價格
白山市區住宅小區物業管理服務政府指導價格（按每月每平方米建筑面積計算）。普通住宅服務等級價格：一級：每平方米0.80—1.20元；二級：每平方米0.60—0.80元；三級：每平方米0.40—0.60元；四級：每平方米0.30—0.40元；五級：每平方米0.25—0.30元。
對暫時達不到五級服務等級標準的房屋，但已實行了物業管理維修養護，物業服務政府指導價格，暫按每平方米0.15---0.20元收取。
四、 物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
（1）物業管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。3、物業管理區域清潔衛生費用。（4）物業管理區域綠化養護費用。（5）物業管理區域秩序維護費用。（6）辦公費用。（7）物業管理企業固定資產折舊。（8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。（9）經業主同意的其他費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支，不計入物業服務支出或者物業服務成本。
五、物業管理等級服務內容
等級服務分別由基本要求、房屋管理、共用設施設備維修養護、協助維護公共秩序、保潔服務、綠化養護管理等六大項主要內容組成。
六、物業管理服務質量標準
（1）物業共用部位的維修管理。對房屋共用部位進行日常管理和維修養護。巡查記錄、維修回訪記錄齊全，設有小區平面示意圖，各棟、單元（門）、戶有明顯標志。（2）物業共用設施設備的維修養護。共用設施設備運行正常，維修良好，無事故隱患。檢修記錄和保養記錄齊全，危及人身安全的隱患處有明顯標志和防范措施。（3）衛生保潔服務。對小區公共場所，樓道，樓梯，主次干道，每天清掃保潔，垃圾做到日產日清，保證小區內排放雨水、污水管道暢通。（4）公共綠化的養護和管理。對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護，定期清除綠地雜草、雜物。（5）車輛停放管理。進出小區的車輛按指定位置有序停放。（6）公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理。協助維護小區公共秩序，消防設施設備完好，可隨時啟用，對突發事件有應急處理預案。（7）房屋裝飾裝修管理服務。房屋裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象。（8 ）物業檔案資料管理。有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理制度健全。
七、共用部位、共用設施設備
1、共用部位是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板等）、戶外墻面、屋面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
2、共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，共用的上下水管道、落水管、水箱、電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
八、自用部位、自用設備
1、自用部位是指一套住宅內由業主、使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛生間、陽臺、天井、庭園以及室內墻面等部位。
2、自用設備是指一套住宅內部，由住宅的業主、使用人自用的門窗、衛生潔具，通向總管線的供水、排水、暖氣、煤氣管道、電線等設備。
九、物業維修范圍及維修責任的劃分
1、物業管理企業是受業主與業主大會的委托，按照物業服務合同內容的約定，對物業共用部位和共用設備、公共建筑和共用設施，承擔維修責任。因為物業共用部位、共用設施設備的所有權和使用權屬于物業管理區域內全體業主，而物業管理企業提供的管理是一種公共性有償服務，業主拿錢買服務，雙方是平等主體的委托合同法律關系，因此物業管理企業對發生的物業維修費用應當從物業服務費中支出。
2、業主自行負責維護其自用部位和自用設備。業主可委托物業管理企業對其自用部分提供維修養護等服務，服務內容和費用由雙方另行商定。
十、實行住宅小區物業管理服務等級收費評定程序
1、住宅小區服務等級的評定。按照《吉林省住宅小區物業管理服務等級標準》，由物業管理企業與小區業主委員會雙方協商確定，報市房地產行政主管部門審核認定。
2、物業服務等級價格。住宅小區物業服務等級確定后，具體收費標準由小區業主委員會與物業管理企業依據《白山市區住宅小區物業管理服務政府指導價格》雙方協商確定，并簽訂服務等級價格及物業服務合同，到市價格主管部門辦理《經營性收費許可證》。
3、物業服務收費實行明碼標價。物業管理企業要在物業管理區域內的顯著位置，對服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準進行公示。
4、物業管理企業應向業主大會或全體業主每年不少于一次公布物業服務費用收支情況。對公布的情況提出質詢時，物業管理企業應及時答復。
十一、業主應當按時交納物業服務費用
物業服務費用主要用于物業共用部位、共用設施設備的日常維修養護。業主應當按照物業服務合同的約定和業主公約按時足額繳納物業服務費用。個人不交納物業服務費，就是損害了全體業主的共同利益。業主違反物業服務合同約定逾期不繳納服務費用，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業管理企業可以依法追繳。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用從其約定，業主負連帶交納責任。物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。
十二、其他有關費用問題
1、物業管理服務收費執行政府指導價格后，取消物業管理企業向業主每月收取0.75元小區公共綠化管理費。原白山政發[1999]9號文件規定的，向業主收取樓道樓梯清掃費每月每戶1.50元予以取消。
2、實行物業管理的小區，單元有程控門和樓道有聲控燈發生的電費，由該單元的全體業主共同負擔，具體收費標準按白山市人民政府辦公室（白山政辦明電[2004]66號）通知規定，每戶每月交納1元。
3、高層住宅設有電梯的，電梯運行費用由物業管理企業根據成本測算和預算，由物業管理企業與使用電梯的業主或業主委員會協商確定（此項費用未列入政府指導價格內）。具體收費標準，收費范圍，收費方式雙方確定后，要向業主進行公示。
4、對小區內道路上停放的車輛是否可以收取停車費，由業主委員會與物業管理企業協商確定。小區停車費收入按照業主大會的決定使用。
5、物業管理企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的特約服務，服務收費由雙方約定。