白山市人民政府關于加強物業管理有關問題的通知

白山政發[2006]6號

各縣（市）區人民政府，市政府各委辦局、事業單位，中省直單位：
為加強物業管理，規范物業管理行為，根據《物業管理條例》的有關規定，結合我市實際，現就加強物業管理的有關問題通知如下：
一、新建住宅小區前期物業管理
（一）規劃、設計新建住宅物業時，應當統籌規劃、合理布局物業管理的各項設施，并按物業管理區域房屋總建筑面積4‰的標準規劃物業管理用房。不足50平方米的按50平方米規劃。建設單位應當按照規劃進行建設。
（二）建設行政主管部門要會同房地產行政主管部門，對新建住宅小區和單幢住宅樓房規劃、設計方案進行論證和會簽。
（三）按照房地產開發與物業管理相分離的原則，實行建設與管理分業經營。一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理，應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業。投標人少于3個或者住宅規模較小的，經房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。建設單位不得擅自選聘物業管理企業，物業管理企業也不得擅自接管物業。
（四）新建住宅物業立項時，要落實前期物業管理。房地產行政主管部門要參與住宅建設項目招投標的評審工作，招標單位要選聘具有相應資質物業管理企業對新建住宅實施前期物業管理，并簽訂《前期物業服務合同》。
（五）建立物業承接驗收制度。新建住宅物業竣工后，建設行政主管部門會同房地產主管部門進行綜合驗收。驗收合格后，在房地產行政主管部門的監督下，建設單位與中標或選聘的物業管理企業進行物業承接。
（六）建立新建住宅物業保修制度。建設單位要按照國家《建筑工程質量管理條例》規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位和物業管理企業應當在承接驗收時，簽訂新建住宅物業保修協議。同時按保修費50%的比例交給物業管理企業代管，保修費設專戶存儲，建設單位不履行保修責任的，由物業管理企業負責保修，待保修期滿驗收合格后結賬，保修費不足的仍由建設單位承擔，結余的退還建設單位。
（七）物業管理區域以外的房屋管理。物業管理區域以外的房屋由產權人自行管理。公共秩序、環境衛生等由所在地的單位、街道辦事處、社區委員會、公安警務區、環境衛生等有關部門按照各自的職責分工進行管理。
二、物業管理服務
（一）從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。
（二）物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用，雙方的權利義務、合同期限、違約責任等內容進行約定。
（三）物業管理企業應當按照服務合同的約定，提供相應的服務，也可根據業主的委托提供物業服務合同以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
（四）對物業管理區域內違反有關治安、環保，物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止，并依法作出處理。
（五）住宅小區供水（二次供水）、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視管理。住宅小區供水（二次供水）、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當向最終用戶收取有關費用，并依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任。本著誰收費、誰服務、誰管理的原則，責任劃分如下：
1、供水設施：進戶管道第一閥門及閥門以內部分由業主負責，其余以外部分由城市供水部門負責。
2、排水設施：住宅區建設紅線范圍內的排水管道及窨井（不含市政管線）由業主負責；以外的由市政部門負責。住宅區內的化糞池由業主清掏、清運。
3、供氣設施：由燃氣部門負責，維修、更新改造費用按有關規定執行。
4、供熱設施：由供熱企業負責。
5、供電設施：以單元內用戶電表為分界點，電表以內的由業主負責，電表以外的供電設施（包括用戶電表）的維修管理由供電部門負責。
6、通訊設施：由通訊部門負責。
7、有線電視設施：由有線電視部門負責。
由業主負責維修養護的，可以委托物業管理企業實施維修養護。
相關部門需要委托物業管理企業進行管理的，應當依法與物業管理企業簽訂委托管理合同，并向物業管理企業交納一定的委托服務費用。
三、住房專項維修資金管理
(一) 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅結構相連的非住宅物業的業主，應當按照有關規定，按購房款2.5%的比例交納住房專項維修資金，建設單位和物業管理企業在辦理入住手續前，應當通知購房者到專項維修資金管理部門交納住房專項維修資金，建設單位憑專項維修資金票據辦理入住手續，其他任何單位和個人不得代收專項維修資金。產權人沒有住房專項維修資金票據的，房產產權管理部門不得辦理房屋所有權證。
（二）住房專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
（三）住房專項維修資金，由房地產行政主管部門在銀行設專戶存儲，并按有關規定使用。
四、住宅室內裝飾裝修管理
（一）住宅室內裝飾裝修管理，應當依據國家建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的有關規定實施管理。
（二）裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業管理企業或者房屋管理機構申報登記。
（三）物業管理企業在物業管理區域內設立住宅室內裝飾裝修辦事機構，負責裝飾裝修管理。同時在明顯位置向業主明示住宅室內裝飾裝修管理規定，違反裝飾裝修管理規定的，物業管理企業要制止，情節嚴重的要向房地產行政部門報告，由房地產行政主管部門依法予以處罰。
五、物業管理區域內的環境管理
（一）在住宅樓下開辦飲食業、洗浴、娛樂、放像、歌舞廳等服務場所的，必須經物業、環保、消防、公安、規劃等有關部門批準，并按各自的職責分工依法監督管理。
（二）物業管理區域內商業用房的煙塵排放、噪聲等要符合環保規定標準。飲食業、洗浴業、食品加工業的單位和業戶必須安裝油煙凈化設備或安裝管道實行油煙高空排放，必須使用規定的清潔燃料，禁止燃用散煤。
（三）環境衛生管理。實行物業服務等級收費住宅小區的環境衛生，由物業管理企業管理。沒有實行物業管理服務等級收費住宅小區的環境衛生，由城市環境衛生管理部門管理，并按有關規定收取城市衛生費。
六、物業管理區域內建設施工管理
（一）任何單位和個人不得擅自在物業管理區域內占用、挖掘道路、場地施工。因維修物業或公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業管理企業的同意，并簽訂協議書，交納恢復原狀保證金后，到有關部門辦理手續，否則不準施工。
（二）任何單位和個人不得在物業管理區域內亂拉亂掛各種管線。一經發現，物業管理企業和業主委員會要制止，房地產行政主管部門要依法加強監督管理工作。
七、物業服務收費管理
（一）物業服務收費應當按照省、市關于物業服務等級收費規定的標準進行收取，業主應當依法交納物業服務的相關費用。物業管理區域內已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
（二）房地產行政主管部門和價格管理部門要加強物業服務收費的管理；未經批準，任何單位不得向業主收取任何費用。
八、其他
（一）本通知適用于市區內的物業管理?？h（市）可參照執行。
（二）本通知由白山市房地產管理局負責解釋。
（三）本通知沒有規定的按有關規定執行。如有與法律、法規和政策規定相悖時，按法律、法規和政策規定執行。

二O 0六年三月六日

主題詞：物業 管理 通知
抄送：市委各部門，市人大常委會、政協、紀委辦公室，市法院、檢察院，白山軍分區，各人民團體、民主黨派。
白山市人民政府辦公室 2006年3月8日印發