關于印發《寧夏回族自治區物業管理服務收費暫行辦法》的通知
寧價（經）發[1999]50號
固原行署、各市、縣（區）物價局、建委（建設局）房管局：
為了規范物業管理服務收費行為，促進物業管理事業健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、《國家計委、建設部關于印發〈城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法〉的通知》（計價費[1996]266號，和《寧夏回族自治區城市居住小區物業管理辦法》，結合我區實際，特制定《寧夏回族自治區物業管理服務收費暫行辦法》，請認真貫徹執行，并將有關問題通知如下：
一、物業管理是近幾看來 隨著城市化進程出現的對住宅、非住宅房屋等物業項目進行維護、修理和整治并為居民提供公共性服務和物約服務的新行業。目前，我區物業管理尚處在探索和發展階段，競爭機制尚未形成，物業管理市場仍需培育、完善。對此，各地價格、物業管理行政主管部門要密切配合，共同做好此項工作。
二、物業管理服務收費及面廣，政策性強，各地價格主管部門要高度重視，確定分管科室及人員，具體負責物業服務收費管理工作。各市、縣制定的收費標準要報自治區備案，以便做好街銜接、協調工作。
三、對物業管理企業實行收費資格確認制度。物業管理企業在確定對某一住宅及某一非住宅的房屋實施物業管理后，要求核定或調整收費資格等級時，由價格主管部門會同物業管理行政主管部門組織小區管委會或產權人，使用人代表和物業管理企業參加的考評小組，根據《物業管理綜合服務資格等級考核評分表》進行評定，對未取得物業管理行政主管部門資格認證的，各級價格主管部門在核定收費標準時，只核定清潔衛生費、交易工具管理費、公眾代辦費三項，其他費用概不得收取。
四、各地價格主管部門要認真規范物業管理服務收費行，整頓收費秩序，經常進行監督檢查，按照本暫行辦法的有關規定，防止和克服亂收費、變相收費現象，對質價不符的要及時降低收費資格和收費標準，以促進我區物管理市場體系的建立和完善。
寧夏回族自治區物價局
寧夏回族自治區建設廳
一九九九年三月十日
寧夏回族自治區物業管理服務收費暫行辦法
第一條為規范我區物業管理服務收費行為，維護國家利益和物業管理企業及物業產權人、使用人的合法權益，逐步完善社會、專業化的物業管理市場機制，依據《中華人民共和國價格法》和國家計委、建設部《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、自治區人民政府《寧夏回族自治區城市居住小區物業管理辦法》，結合實際，制定本暫行辦法。
第二條本暫行辦法適用于本自治區內，經工商行政管理機關登記注冊，并經物業管理行政主管部門進行資質認證的物業管理企業，對住宅及非住宅房屋提供社會化、專業化服務的收費管理。
本辦法所稱物業管理服務收費，是指物業管理企業接受小區管委會、物業產權人、使用人委托對住宅以及非住宅的房屋及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與生產、工作相關的服務所收取的費用。
第三條各級價格主管部門是物業管理服務收費的主管機關。各市、縣價格主管部門負責本行政區域內物業管理服務收費工作。中央在寧、軍隊駐寧、區屬及在自治區工商行政管理部門登記注冊的其它性質的物業管理的收費由自治區物價局管理，各級價格主管部門應會同物業管理行政主管部門搞好物業管理服務收費的管理工作。
第四條物業管理服務收費，應根據物業管理企業提供的服務性質、服務特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價。
物業管理企業為住宅的物業產權人、使用人提供的公共衛生清潔、公共設施的維修保養和保安、綠化等具有公共性的服務以及交通工具管理、代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等為公眾代辦性質的服務收費，實行政府定價。
物業管理企業為辦公、生產、商業等非住宅的物業產權人、使用人提供的公共性服務以及公眾代辦性質的服務收費，實行政府指導價。
物業管理企業為物業產權人、使用人個別需求提供的特約服務，除價格主管部門規定有統一收費標準外，其它服務收費實行經營者定價。
第五條物業管理服務收費，應當根據所提供的服務內容、深度，遵循“合理、公開及與物業產權人、使用人承受能力相適應”的原則確定。采取“取之于用戶、用之于用戶，合理收費、微利經營”的辦法，鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格壟斷和牟取暴利的行為。
第六條物業管理服務收費項目包括綜合管理服務費、物業維修儲備金、交通工具管理費、公眾代辦費和特約服務費。其中維修儲備金標準按自治區人民政府印發的《寧夏回族自治區城市居住小區物業管理辦法》的有關規定執行。公眾代辦費和交通工具管理費由各市縣價格主管部門，根據當地情況制定，其中公眾代辦費實行自愿委托，誰委托、誰付費的原則。特約服務費雙方協商議定。物業管理服務收費標準應根據物業管理費用的變化適時進行調整。除本暫行辦法規定的收費項目外，任何部門、單位不得自行設立其他收費項目。
第七條物業管理企業應在收費前持物業管理行政主管部門頒發的經營資質證書、工商行政管理機關頒發的營業執照和小區管委會或產權人、使用人委托管理服務合同，根據實際提供的服務項目，向價格主管部門申領、填寫《寧夏回族自治區物業管理服務收費資格等級確認報批表》。
價格主管部門接到報批后，經管理的小區或物業為單位按照《物業管理綜合服務收費資格等級考核評分表》進行考評?？荚u實行百分制，分為甲、乙、丙、丁四個等級，分別執行不同的收費標準。經充分體現“按質論價、優質優價”的原則。凡綜合評分在60分以下的，可分項目制定收費標準，但不得超過丁級收費標準。物業管理收費資格等級每二年考評一次。建立服務質量與收費關聯的連動機制，平時由小區管委人負責定期或不定期考核，對服務內容、服務質量達不到規定要求的，可報請價格主管部門批準降約。
第八條實行政府定價和政府指導價的收費項目，價格主管部門應充分聽取物業管理行政主管部門、、物業管理企業和小區管委會或產權人代表、使用人代表的意見，根據其服務項目、服務質量、費用開支、收費資格等級核定收費標準。其中政府指導價的收費，由物業管理企業在規定的幅度內，報業主大會通過后執行，并報價格主管部門備案。
實行經營者定價的收費，由物業管理企業與小區管理委員會或產權人代表、使用人代表共同協商議定，并報同級價格主管部門備案。
第九條物業管理綜合服務收費項目包括清潔衛生、綠化管理、治安保衛等，其主要工作內容：
?。ㄒ唬┐順I主或?。ㄓ茫魠⑴c房屋驗收、移交工作，在保修期內向施工單位反映工程質量，并協助解決。
?。ǘ┣鍧嵭l生管理，包括樓宇內公共走道、樓梯、管理區域內道路、公共綠化、停車房（棚）等在內的公共地方的衛生清潔、垃圾清運以及經常性的保潔。
?。ㄈ┚G化物日常維護管理。對綠化物進行定期澆水修剪、施肥、噴藥等，保持綠化物生長良好；
?。ㄋ模┲伟补芾?。保安人員堅持二十四小時巡邏值班，對小區內的公共秩序進行防范與整治，保證小區?。ㄓ茫舻陌踩?；
?。ㄎ澹└鶕枰鲈O的其他服務項目。
第十條住宅綜合服務收費標準，各地價格主管部門可根據居民承受能力、物業管理企業的服務內容和質量，在附表二規定標準基礎上，上下超過20%幅度內具體核定。凡被評為國家級和省級示范小區、優秀管理住宅小區的，經同級價格主管部門認定，自批準日期的下月開始，在有效期內物業管理綜合服務收費標準可在價格主管部門規定的標準上，分別上浮10%和5%。
住宅區內的辦公、生產、商業用房的收費標準可高于普通住宅，但提高幅度辦公用房不得超過50%，生產用房不得超過80%，商業用房不得超過100%。
住宅區外辦公室寫字樓、生產用房、商業用戶收費標準，可附表三規定的基礎上上下浮動20%。
住宅區物業管理范圍內出售的空置房屋也應分攤物業管理費用，由該房屋的業主（房地產開發經營單位、產權單位）按?。ㄓ茫羰召M標準的50%交納。
第十一條經價格主管部門核定的或由物業管理企業與小區管理委員會或物業產權人代表協商議定的收費項目、收費標準和收費辦法應在物業管理合同中明文約定。
第十二條物業管理服務收費實行明碼標價制度、收費許可證制度和年審制度。收費項目和標準及收費辦法應當在經營場所和收費地點公布，實行亮證收費。建立《物業管理服務收費登記冊》，接受價格、建設、房管部門和用戶的監督。
物業管理企業應當定期（一般為一年），向住戶公布收費的收入和支出帳目，公布物業管理年度計劃和小區管理的重大措施，接受小區管委會或物業產權人、使用人的監督。
第十三條物業管理企業要嚴格執行規定的收費辦法和收費標準，努力提高服務質量，向用戶提供質價相符的服務。每項服務內容和質量都要嚴格按照考證標準執行，實行優質優價，提供幾項服務只能收取費用，不允許只收費不服務或多收費少服務。
為保證物業服務收費做到質價相符，由價格主管部門負責，各小區管委會協助，在各小區設置“服務與收費問題意見箱”，并將價格主管部門的電話印在其上，定期收集意見，方便居民反映情況。對居民反映的問題，經價格主管部門和小區管委會調查確定的，將根據有關規定依法處理，并要求物業管理企業限期糾正。
第十四條對于民政部門確定的社會優撫、救濟對象、生活貧困家庭可適當減免物業管理費。
第十五條實行物業管理的物業產權人、使用人應按價格主管部門核定的收費項目和標準逐月向物業管理企業繳納物業管理服務費。預期收費不得超過三個月。不按規定繳納管理服務費的，物業管理單位有權按照所簽服務合同要求追償，可按應繳額的3%收取滯納金，并視情況可采取限制性措施。
房地產開發單位不得在銷售商品房時強行代物業管理收企業取物業管理費。
第十六條物業管理企業與物業產權人、使用人、之間發生的收費糾紛，由價格主管部門會同有關部門進行調解。
第十七條物業管理企業已接受委托實施物業管理并相應收取公共性服務費的，其它部門和單位不得重復收費。
第十八條凡有下列違反本暫行辦法行為之一者，由政府價格主管部門依據國家和自治區有關規定予以處罰：
?。ㄒ唬┰綑喽▋r、擅自提高收費標準的；
?。ǘ┥米栽O立收費項目，亂收費用的；
?。ㄈ┎话匆幎鞔a標價的；
?。ㄋ模┎活I取收費許可證書收費的；
?。ㄎ澹┎唤ⅰ段飿I管理服務收費登記冊》和不進行年度審驗收費的；
?。┨峁┓召|價不符的；
?。ㄆ撸┥米詼p少服務項目，降低服務質量，只收費不服務或多收費少服務的；
?。ò耍┢渌`反本暫行辦法的行為。
第十九條本暫行辦法由寧夏回族自治區物價局負責解釋。
第二十條本暫行辦法自發文之日起執行。凡與本辦法相抵觸的，以本暫行辦法為準。過去已經價格主管部門制定物業管理收費標準的，也要按本暫行辦法規定重新審批。
附表一：
寧夏回族自治區物業管理服務收費資格等級確認報批表
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單位名稱
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性質
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地址
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法人代表
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聯系人
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電話
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物
業
管
理
概
況
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地點
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房屋類別
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提供服務內容
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原收費資格等級
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擬報收費資格等級
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主管部門意見
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年 月 日
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價格主管部門審查意見
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年 月 日
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附表二：
寧夏回族自治區住宅小區管理綜合服務收費標準表
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收 房
費 屋
收 標 類
費 準 別
資
格
|
普通住宅
（元/建筑面積平方米·月）
|
豪華住宅（元/建筑面積平方米·月）
|
辦公寫字樓（元/建筑面積平方米·月）
|
生產用房（元/建筑面積平方米·月）
|
商業用房（元/建筑面積平方米·月）
|
|
甲級
[90-100分]
|
0．22
|
0．25
|
在普通住宅各收費資格標準基礎上加價不超過50%
|
在普通住宅各收費資格標準基礎上加價不超過80%
|
在普通住宅收費標準基礎上加價不超過100%
|
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乙級
[80-90分]
|
0．18
|
0．20
|
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丙級
[70-80分]
|
0．14
|
0．16
|
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丁級
[60-70分]
|
0．10
|
0．12
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說明：中括號含本數，小括號不含本數。
附表三：
寧夏回族自治區住宅小區外房屋物業管理綜合服務收費標準表
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收 房
費 屋
收 標 類
費 準 別
資
格
|
辦公寫字樓
（元/建筑面積平方米·月）
|
生產用房
（元/建筑面積平方米·月）
|
商業用房
（元/建筑面積平方米·月）
|
|
甲級
[90-100分]
|
2．50
|
1．00
|
2．00
|
|
乙級
[80-90分]
|
2．00
|
0．80
|
1．60
|
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2．00丙級
[70-80分]
|
1．50
|
0．60
|
1．20
|
- 50丁級
[60-70分]
|
1．00
|
0．40
|
0．80
|
說明：中括號含本數，小括號不含本數。
附表四：
寧夏回族自治區物業管理服務收費標準備案表
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單位
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地址
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|
|
法人代表
|
|
電話
|
|
|
聯系人
|
|
電話
|
|
|
主管部門
|
|
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物業概況
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名稱
|
|
|
房屋類別
|
|
|
建筑面積
|
|
|
收費資格確認等級
|
|
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規定中準價格準及浮動幅度
|
|
|
商定標準
|
|
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物業管理企業意見
簽章：
年 月 日
|
小區管委會意見：
簽章：
年 月 日
|
|
備注：
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附表五：
寧夏回族自治區物業管理綜合服務收費資格等級考核評分表
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考核項目
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考評內容標準
|
考評驗收方法及評分
|
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一、
機
構
配
置
（10分）
|
1．業主管委會與物業管理企業有委托管理合同，責、權、利關系明確。
2．物業管理各項制度完善，制定了住戶公約或業主公約及各項專業管理制度，辦法及工作崗位考核標準。
3．取得物業管理資格證書。
4．有固定的管理經營場所。
5．主要負責人和業務骨干經過物業管理理專業培訓，有相關技術證書，有較強的事業心和開拓精神。
6．物業管理應用計算機等現代管理。
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有委托合同明確1.0，基本明確0.5，不明確0
完善1.0，基本完善0.5不完善0
一級2.0二級1.5三級1
有管理場所1.0，無經營場所0.5，不具備0
符合1.0基本符合0.5
? 配置計算機并應用可查閱各種資料1.5，配置計算機未應用0.5；
具備其他現代化管理手段（如監控、報警、對講機、機動能力等）2.5。
|
|
二、
環
境
衛
生
管
理
（20分）
|
1．環衛設施完備，設有垃圾箱或袋裝垃圾收集果皮箱、垃圾中轉站等保潔設備。
2．實行標準化保潔、垃圾日產日清。
3．道路清掃干凈，無垃圾。
4．綠化帶清掃無雜物。
5．房屋的公區樓梯、扶欄、走道等部位保持清潔，不得隨意堆放雜物和占用。
6．房屋外觀完好、整潔、干凈。
7．及時清理化烘池，確保糞便不外溢。
8．協助居委會做好滅鼠工作，無鼠害。
9．居民日常生活所需商業網點管理有序，無亂設攤點、廣告牌，無亂貼、亂畫現象，無違章建筑。
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符合3.0一項不符合扣1.0
符合2.0一項不符合扣0.5
符合2.0每發現一處扣0.5
符合2.0每發現一處扣0.2
符合3.0每發遭到處扣0.2
符合3.0每發現一處扣0.1
符合2.0基本符合1
符合1.0基本符合0.5
符合2.0每發現一處扣0.2
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|
考核項目
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考評內容與標準
|
考評驗收方法及評分
|
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三、
治
安
保
衛
管
理
（20分）
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1．基本實行封閉式管理。
2．保安人員定時巡邏。
3．值班人員24小時值班，進出實行登記制度。
4．保安人員有明顯標志、工作規范、作繭自縛風嚴謹。
5．上年度無重大火災、刑事盜竊和交通事故發生。
6．交通車輛管理運行有序，無亂停亂放機動車、非機動車現象。
7．裝修房屋的不得危及房屋結構與他人安全。
8．現代化治安管理手段（例如監控等）。
|
全封閉4.0半封閉2.0
符合2.0不巡邏0
符合3.0 基本符合2.0
符合1.0每發現一人扣0.2
符合5.0有事故發生一次如1
符合2.0
符合1.0每發現一處不符合扣0.2
監控2.0
|
|
四、
公
用
設
備
設
施
管
理
（20分）
|
1．物業、公區設備圖紙、資料檔案方便、管理完善。
2．房屋共用部位和共用設施日常維修、及時維修的工程質量均在合格以上。
3．道路暢通、路面平坦、無塌陷。
4．上下水排放通暢，有嚴密的管理措施。
5．鍋爐供暖遠行正常。
6．消防系統設備安完好無損，可隨時啟用。
7．公共配套服務設施完好，不得隨意改變用途。
8．設備良好、運行正常、無事故隱患、保養、檢修制度完備。
9．每日有設備運行記錄，運行人員嚴格遵守操作及保養規范。
10．供電、通訊、通信、照明設備設施齊全，工作正常。
|
符合1.0一項不符合扣0.2
符合3.0基本符合1.5不符合0
符合3.0發現一項扣0.5
符合3.0發現外泄扣0.5
符合2.0
符合1.0
符合2.0
符合 1 .0
符合2.0
符合2.0
符合1.0
符合2.0
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|
考核項目
|
考評內容與標準
|
考評驗收方法及評分
|
|
五、
綠
化
管
理
（10分）
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1．新建小區，公共綠地占用地總面積30%以上，舊城改造小區、公共綠地占用地總面積25%以上。
2．公共綠地、庭院綠地和道路兩側，綠地合理分布，花坊、樹木、建筑物配置得當。
3．園林綠地長勢好、修剪整齊美觀，維修養護及時。
4．綠地管理及養護措施落實，無破壞，踐踏及隨意占用現象。
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符合3.0基本符合2不符合0
符合2.0基本符合1.0
符合2.0基本符合1.0
符合3.0管理養護不落實扣1.0，破壞、踐踏、占用三種現象每發現一處扣0.3
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六、
社
區
文
化
（5分）
|
1．訂有精神文明公約，住戶能自覺遵守各項管理規定。
2．有社區文化服務場地和設施，管理單位定期組織開展健康有益的社區文體活動。
3．管理企業積極配合街道辦事處、居委會、派出所開展各項工作。
4．為居民開展多項便民有償服務。
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符合1.0無公約扣0.5
符合2.0無場所和設施扣1.0
未開展活動扣1.0
符合1.0基本符合0.5
符合1.0基本符合0.5
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七、
收
費
執
行
情
況
（15分）
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1．按規定辦理收費許可證，建立《繳費登記冊》。
2．按規定與物業所有人、使用人簽訂物業管理服務合同，明確收費事項。
3．按規定實行明碼標價。
4．未違背房屋所有人、使用人意愿提前收費，未收取與自身管理服務無關的費用，未擅自為其他部門、單位代收費。
5．按規定的項目、標準、收費辦法收費。
6．提供質價相符的服務，無只收費不服務或多收費少服務行為。
7．建立收費、財務管理公開、監督制度，定期公開收支情況。
8．用戶對物業管理質量及收費滿意，無群眾投訴。
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符合2.0
符合2.0不符合每項扣0.5
符合2.0
符合2.0
符合2.0
符合2.0
符合2.0
符合1.0
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