廣東省物業服務收費管理辦法（征求意見稿）

廣東省物價局關于征求物業服務收費管理辦法意見的通告（2009年第18號通告）

近年來，我省先后制定了一系列物業服務收費管理政策，著力加強物業服務收費的改革、管理、規范和監督。但迄今為止，物業服務收費主要通過多個政策性文件進行管理，缺乏系統性，尚未出臺全省統一規范的《物業服務收費管理辦法》。同時，隨著物業服務行業的發展，物業管理服務出現了一些新的情況和問題，相應的收費政策需要進一步修改完善。為進一步加強我省物業服務收費管理，規范物業服務收費行為，維護業主合法權益，促進物業服務行業健康發展，今年以來，我局在部分重點城市開展了物業服務收費專題調研，收集了各地物業服務收費的有關情況，在此基礎上，草擬了《廣東省物業服務收費管理辦法》（征求意見稿），分別征求了各地、各有關部門意見，近期又進行了認真的討論和修改補充?，F將修改后的《廣東省物業服務收費管理辦法》（征求意見稿）向社會公開，廣泛征集社會意見。歡迎社會各界及有關人士，于2009年11月15日前，將有關修改、補充意見或建議反饋省物價局。

附件：廣東省物業服務收費管理辦法（征求意見稿）

（聯系地址：廣州市越秀區應元路5號廣東省物價局201室 郵編：510040 傳真：020-83134195 E-mail：gdjgscc＠163.com）

附件：

廣東省物業服務收費管理辦法（征求意見稿）

第一條【立法目的】為規范物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《廣東省物業管理條例》和國家發展改革委、建設部《物業服務收費管理辦法》等法律、法規及規定，結合我省實際，制定本辦法。
第二條【適用范圍】本辦法適用于本省行政區域內物業服務收費行為。
第三條【物業服務收費定義】本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第四條【基本原則】物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則，根據物業服務成本、法定稅費和利潤合理確定。
第五條【職責分工】省物價局會同省住房和城鄉建設廳負責全省物業服務收費的管理監督工作。
縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的管理監督工作。
第六條【計費方式】業主與物業服務企業可以采取包干制或酬金制等形式約定物業服務收費。
包干制是指業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享受或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第七條【價格管理形式】物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。
業主大會成立之前的住宅（含自有產權車位、車庫）物業服務收費實行政府指導價，別墅、業主大會成立之后的住宅（含自有產權車位、車庫）及其它非住宅物業服務收費實行市場調節價。
實行酬金制的，酬金比例由物業服務企業和業主雙方協商確定。
第八條【管理權限】實行政府指導價的物業服務收費，由市、縣（市、區）價格主管部門會同同級房地產行政主管部門根據不同類型及服務內容制定基準價及浮動幅度，并抄送上一級價格和房地產行政主管部門備案。
第九條【具體標準的確定】實行政府指導價的物業服務收費，具體標準由物業服務企業在當地指導價范圍內，根據物業服務實際情況與業主協商確定，并報當地價格主管部門備案。
實行市場調節價的物業服務收費，由物業服務企業與業主雙方協商確定。
第十條【政府指導價的制定調整】實行政府指導價的物業服務收費，應根據物業服務成本和質量變化、業主承受能力以及社會經濟發展狀況等因素適時調整。
制定或者調整物業服務收費政府指導價應進行成本監審。
第十一條【前期物業服務收費的管理】前期物業管理階段的住宅物業，建設單位通過招投標或者協議方式選聘物業服務企業的前期物業服務收費，應當按照政府指導價的有關規定執行。
第十二條【物業服務費用構成】實行物業服務費用包干制的，物業服務收費包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。
第十三條【成本構成】物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
1．管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2．物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3．物業管理區域綠化養護費用；
4．物業管理區域清潔衛生費用；
5．物業管理區域秩序維護費用；
6．物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
7．辦公費用；
8．物業服務企業固定資產折舊；
9．經業主同意的其它費用。
第十四條【成本構成其他規定】物業共有部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本。
小區的共用水電費分攤問題，由各地級以上市價格主管部門會同同級房地產行政主管部門確定。
第十五條【計費單位】物業服務收費根據法定產權建筑面積按月計收。已辦理房產證的，以房地產證記載的建筑面積為準。房產證未記載建筑面積或未辦理房產證的，以物業買賣合同中建筑面積為準。
自有產權車位（車庫）的物業服務收費可按車位（車庫）的數量計收，也可按法定產權面積計收。
第十六條【物業服務費的繳付】物業買受人應當在建設單位交付物業后按時交納物業服務費。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
物業發生產權或者租賃權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。
第十七條【空置物業的物業服務費交納】物業管理區域尚未出售或者已出售但未交付給物業買受人的物業，其物業服務費由建設單位按照該物業區域同類物業的標準全額交納。
第十八條【其它有關費用的收取】物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費或水電周轉金。
第十九條【裝修管理】業主對其物業進行室內裝修的，物業服務企業可向業主或裝修人員收取垃圾余泥清運費、裝修保證金（押金）、裝修人員出入證押金（或工本費），具體標準及其管理辦法由各地價格主管部門制定。
第二十條【小區出入證】實行小區出入證管理的，應當為業主免費配置一定數量的出入證（含IC卡等）。業主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，可按制作成本收取工本費。出入證的免費數量及制作工本費具體標準由各地價格主管部門會同同級房地產行政主管部門確定。
第二十一條【共用部位、設施收益】利用物業共用部位、共用設施進行經營的，業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第二十二條【機動車停放保管服務收費】物業管理區域內的機動車停放保管服務收費，按價格主管部門有關規定執行。已收取機動車停放保管服務費的，不得重復收取車位物業服務費。
第二十三條【其它服務】物業服務企業根據業主的自愿委托提供物業服務合同約定以外的服務，其收費由雙方協調確定。
第二十四條【不得重復收費】物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門、單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十五條【明碼標價】物業服務收費應按規定實行明碼標價。物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置，將物業服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等進行公示。
第二十六條【物業服務企業的義務】物業服務企業應當遵守價格法律、法規和政策，建立健全內部價格管理制度，配備價格管理人員，加強價格自律、自覺規范價格行為，不斷改善經營管理，為業主提供更好的服務。
第二十七條【物業服務收費爭議協調處理】業主、物業使用人、業主委員會和物業服務企業對有關物業服務收費有爭議的，可以向物業所在地價格主管部門申請協調處理。
第二十八條【法律責任】物業服務企業有下列行為的，由價格主管部門依法查處：
（一）實行政府指導價的物業服務收費標準超出政府指導價范圍未經當地價格主管部門核定的；
（二） 擅自設立強制性收費項目，亂收費用的；
（三） 不實行明碼標價或不按規定明碼標價的；
（四） 不按規定備案的；
（五）不執行本辦法第十三條、十四條規定，擅自擴大有關費用分攤范圍或提高分攤標準的；
（六）其他違反價格法律、法規規定。
第二十九條【制定實施細則】各地可根據本辦法，結合當地實際制定具體實施細則。
第三十條【解釋權】本辦法由省物價局會同省住房和城鄉建設廳負責解釋。
第三十一條【執行時間】本辦法自 年 月 日起執行，凡此前規定與本辦法相抵觸的，以本辦法為準。